Garlica Murowana, gm.Zielonki\(KM 2420-11 Leśniak\) na 2012-10-31

Transkrypt

Km 2420/11
OPINIA
OPERAT SZACUNKOWY
określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w
miejscowości Garlica Murowana, gm. Zielonki, składającej się
z niezabudowanej działki ew. nr 35 o pow. 0,58 ha
Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza Wydział
Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi KW nr KR1P/00265980/3
AUTOR:
KRAKÓW, 5 GRUDNIA 2012 R.
GARLICA MUROWANA, GM. ZIELONKI – DZ. 35
KM 2420/11
WYCIĄG Z OPINI - OPERATU SZACUNKOWEGO
RODZAJ NIERUCHOMOŚCI
ADRES
JEDN. EWID. // OBRĘB
RODZAJ WYCENIANYCH PRAW
KSIĘGA WIECZYSTA
OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM
PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO
NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomość gruntowa niezabudowana
Garlica Murowana dz. ewid. nr 35
120617_2 Zielonki // Garlica Murowana nr 0007
Prawo własności
KR1P/00265980/3
Właściciel:
Robert Prochal s. Wojciecha i Anny
OBCIĄŻENIA
Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych.
(badanie KW z dnia 4 grudnia 2012r. – szczegółowy protokół załączono do opracowania)
DZIAŁ III - CIĘŻARY I OGRANICZENIA:
Wzmianka DZ.KW./KR1P/63455/12/1; Służebność przejazdu, przechodu i przegonu pasem 2m; Wszczęcie egzekucji z nieruchomości;
Liczne przyłączenia do egzekucji z nieruchomości;
DZIAŁ IV - HIPOTEKI
Hipoteka umowna zwykła 125000zł; Hipoteka umowna kaucyjna 62500zł;
KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomość objęta wyceną składa się z następujących składników:
•
działka nr 35 obszaru 0,58 ha niezabudowana położone w Garlicy Murowanej gm. Zielonki.
Szczegółowo przedmiotowa działka położona jest w południowej części miejscowości, w pobliżu granicy z miejscowością
Zielonki - w odległości około 700m w linii prostej od centrum Garlicy Murowanej oraz w odległości ok. 1,8km od centrum
Zielonek. Odległość do centrum Krakowa – około 8 km w linii prostej.
Większość niezbędnych punktów handlowych, usługowych oraz obiekty użyteczności publicznej znajdują się w obrębie
centrum Zielonek.
Przez Garlicę Murowaną kursuje autobus linii 227 krakowskiego MPK oraz przewoźnicy prywatni.
W najbliższym sąsiedztwie działki rzadka zabudowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane w większości użytkowane
rolniczo.
Działka o kształcie regularnym, wydłużonym zbliżonym w obrysie do prostokąta o szerokości ok. 22-24m, dłuższą osią
zorientowanego w linii NW-SE. Warunków wodnych i geologicznych nie badano.
Przedmiotowa działka znajduje się w obszarze objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:
Uchwała Nr XXXI/97/2005 Rady Gminy Zielonki z dnia 18.11.2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 09 w granicach administracyjnych miejscowości Garlica Murowana.
Przedmiotowa działka znajduje się w terenach o zróżnicowanym przeznaczeniu: w niewielkiej części od strony północnej w
pasie drogowym, następnie w niewielkiej części pas terenu o przeznaczeniu zieleni izolacyjnej ZI, następnie tereny o
przeznaczeniu budowlanym MN, dalej tereny rolne R, następnie pas wyłączony z opracowania mpzp, dalej ponownie
tereny rolne R, a następnie tereny o przeznaczeniu zieleni nieurządzonej ZO.
Obszar działki o przeważającej funkcji mieszkaniowej wynosi 1213m2 (wg obliczeń biegłego).
Obszar działki o przeważającej funkcji rolnej i zieleni wynosi 4587m2 (wg obliczeń biegłego).
Indywidualna dostępność do nieruchomości – działka nr 35 przylega od strony północnej do działki drogowej nr 28 tj. drogi
o nawierzchni bitumicznej.
Media w sąsiedztwie. Działka niezabudowana i nieogrodzona.
CEL WYCENY
WARTOŚĆ
RYNKOWA PRAWA
WŁASNOŚCI
Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej dla potrzeb egzekucji
komorniczej- wg stanu na dzień oględzin.
284 243,00 zł
Słownie: dwieście osiemdziesiąt cztery tysiące dwieście czterdzieści trzy złote
DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN):
DATA, na którą określono STAN nieruchomości:
AUTOR
DATA SPORZĄDZENIA OPERATU
AUTOR: MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI
5 grudnia 2012 R.
31 października 2012 R.
5 grudnia 2012 R.
STRONA 2 z 42
KM 2420/11
SPIS TREŚCI
1. CZĘŚĆ OGÓLNA....................................................................................................................... 4
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ............................................................................................... 4
1.2. CEL WYCENY ........................................................................................................................... 4
1.3. PODSTAWY WYCENY ............................................................................................................... 4
1.3.1. PODSTAWY FORMALNE ................................................................................................... 4
1.3.2. PODSTAWY MATERIALNO – PRAWNE .............................................................................. 4
1.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH.................................................................................... 5
1.5. LITERATURA ........................................................................................................................... 5
1.6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO ................ 5
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ......................................................................................................... 6
2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI .................................................................................... 6
2.1.1. STAN PRAW ...................................................................................................................... 6
2.1.2. STAN RZECZY.................................................................................................................. 7
3. WYCENA ................................................................................................................................... 13
3.1. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE PODSTAW PRAWNYCH.......................................... 13
3.2. METODOLOGIA WYCENY – WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY .................... 15
3.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI .............................. 16
3.4. OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI A NIERUCHOMOŚCI (GRUNT O
PRZEWAŻAJĄCEJ FUNKCJI BUDOWLANEJ) ...................................................................... 28
3.4.1. OKREŚLENIE RYNKU LOKALNEGO. ............................................................................. 28
3.4.2. OKREŚLENIE TRENDU CENOWEGO DLA RYNKU LOKALNEGO I OKREŚLENIE PRZEDZIAŁU
CENOWEGO ................................................................................................................................... 28
3.4.3. USTALENIE RODZAJU I LICZBY CECH RYNKOWYCH I OKREŚLENIE ICH WAG. .. 30
3.4.3.1. Metodyka. ................................................................................................................... 30
3.4.3.2. Ocena wag CECH RYNKOWYCH. .......................................................................... 32
3.4.4. OKREŚLENIE ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH. ............................. 33
3.4.5. ANALIZA PORÓWNAWCZA – AUTORSKA ..................................................................... 33
3.5. OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI B NIERUCHOMOŚCI (GRUNT O
PRZEWAŻAJĄCEJ FUNKCJI ROLNEJ I ZIELENI)................................................................ 34
3.5.1. OKREŚLENIE RYNKU LOKALNEGO. ............................................................................. 34
3.5.2. OKREŚLENIE TRENDU CENOWEGO DLA RYNKU LOKALNEGO I OKREŚLENIE PRZEDZIAŁU
CENOWEGO ................................................................................................................................... 34
3.5.3. USTALENIE RODZAJU I LICZBY CECH RYNKOWYCH I OKREŚLENIE ICH WAG. .. 36
3.5.3.1. Metodyka. ................................................................................................................... 36
3.5.3.2. Ocena wag CECH RYNKOWYCH. .......................................................................... 38
3.5.4. OKREŚLENIE ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH. ............................. 39
3.5.5. ANALIZA PORÓWNAWCZA – AUTORSKA ..................................................................... 39
3.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI CAŁEJ NIERUCHOMOŚCI – WG STANU NA DZIEŃ OGLĘDZIN ........... 40
4. WYNIK KOŃCOWY................................................................................................................ 40
5. KLAUZULE ............................................................................................................................... 41
6. ZAŁĄCZNIKI ........................................................................................................................... 41
7. DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA ............................................................................ 42
STRONA 3 z 42
KM 2420/11
1. CZĘŚĆ OGÓLNA
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości
Garlica Murowana, gm. Zielonki, składająca się z niezabudowanej działki
ewidencyjnej nr 35 o powierzchni 0,58 ha.
Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla KrakowaPodgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi KW nr
KR1P/00265980/3.
Województwo
Powiat
Jednostka ewidencyjna
Obręb
Nr działki
Powierzchnia działki
Użytek
Księga wieczysta
Właściciel
Małopolskie
Krakowski
120617_2 Zielonki
0007 Garlica Murowana
35
0,58 ha
PsIV – 0,03
RII – 0,34
RIIIa – 0,21 ha
KR1P/00265980/3
Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej prawa własności wyżej
opisanej nieruchomości gruntowej.
1.2. CEL WYCENY
Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa
własności szczegółowo wyżej opisanej nieruchomości gruntowej dla potrzeb
egzekucji komorniczej wg stanu z dnia przeprowadzenia oględzin oraz poziomu
cen z miesiąca wyceny.
1.3. PODSTAWY WYCENY
1.3.1. PODSTAWY FORMALNE
Podstawę formalną stanowi postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania
wartości nieruchomości wydane przez Marcina Leśniaka - Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy.
1.3.2. PODSTAWY MATERIALNO – PRAWNE
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny /Dz. U. z 1971 r. Nr 16 poz. 93 z
późniejszymi zmianami/.
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2000 r. Nr 46
poz. 543 – tekst jednolity/.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
STRONA 4 z 42
-
KM 2420/11
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /tekst ujednolicony na dzień 26
sierpnia 2011r./
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności
komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami/.
Ustawa o ochronie danych osobowych ( Dz. U. Nr 133, poz. 883).
Ustawa z dnia 7.07.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr
19 poz. 147 z późniejszymi zmianami/.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece /Dz. U. Nr 19 poz. 147 z
późniejszymi zmianami/.
1.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH
- Postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości wydane
dnia 21.09.2012r. przez Marcina Leśniaka - Komornika Sądowego przy Sądzie
Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy,
- Protokół z badania KW nr KR1P/00265980/3 przeprowadzonego dnia 4.12.2012r.
- Wypis z rejestru gruntów oraz kopia mapy ewidencyjnej dla dz. 35 w miejscowości
Garlica Murowana, wydane dnia 25.10.2012 r. przez Starostwo Powiatowe w Krakowie
Wydział Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami
- Dokumentacja fotograficzna,
- Akty prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego.
- Analiza cen transakcyjnych na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie
Powiatu Krakowskiego w okresie ostatnich dwóch lat.
- Własna baza danych, informacje z czasopism specjalistycznych, stron www,
- Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur
notarialnych, banków, urzędów i deweloperów,
1.5. LITERATURA
- Szacowanie nieruchomości niezurbanizowanych. Hopfer, Krawczyk, Źróbek – Wa-wa
1999r.,
- Nieruchomości a Rynek. E.Kucharska-Stasiak. Wyd.Naukowe PWN, Wa-wa 1997r.,
- Wycena mienia. M. Prystupa, CIM Warszawa 2000r.,
- Wartość rynkowa nieruchomości – E. Kucharska – Stasiak – Warszawa 2001r.
1.6. OKREŚLENIE
DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY
MAJĄTKOWEGO
Data sporządzenia wyceny:
5 grudnia 2012 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny:
5 grudnia 2012 r.
Data, na którą określono i uwzględniono
w wycenie stan przedmiotu wyceny:
31 października 2012 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości:
31 października 2012 r.
STRONA 5 z 42
KM 2420/11
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA
2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
2.1.1. STAN PRAW
Stan prawny nieruchomości został ustalony na podstawie badania księgi
wieczystej przeprowadzonego dnia 4 grudnia 2012r. – szczegółowy protokół
załączono do opracowania.
KR1P/00265980/3
Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie, Wydział Ksiąg Wieczystych
Nieruchomość gruntowa
DZIAŁ I - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI:
Garlica Murowana, gmina Zielonki
Działka nr 35
Przyłączenie: /00022583/
Obszar: 0,5800 ha
DZIAŁ I - SP
Brak wpisu
DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ:
DZIAŁ III - CIĘŻARY I OGRANICZENIA:
Wzmianka DZ.KW./KR1P/63455/12/1;
Służebność przejazdu, przechodu i przegonu pasem 2m;
Wszczęcie egzekucji z nieruchomości;
Liczne przyłączenia do egzekucji z nieruchomości;
DZIAŁ IV - HIPOTEKI
Hipoteka umowna zwykła 125000zł;
Hipoteka umowna kaucyjna 62500zł;
Treści wzmianek nie badano.
Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i
prawnych.
STRONA 6 z 42
KM 2420/11
2.1.2. STAN RZECZY
Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas wizji lokalnej
przeprowadzonej w dniu 31 października 2012r.
► RODZAJ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ PRZEDMIOT WYCENY:
Nieruchomość objęta wyceną składa się z następujących składników:
• działka nr 35 o powierzchni 0,58 niezabudowana położona w Garlicy
Murowanej gm. Zielonki
OPIS GRUNTU
►
POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ:
KRÓTKI OPIS GMINY
Gmina Zielonki leży w dorzeczach rzek Prądnika i Białuchy oraz w otulinie
Ojcowskiego Parku Narodowego pomiędzy malowniczymi pagórkami a Krakowem, z
którym sąsiaduje bezpośrednio od południa. Jest najbliżej położoną od centrum Krakowa
gminą województwa małopolskiego - zaledwie 6 km w linii prostej. Zajmuje
powierzchnię 48,4 km2, a liczba jej ludności w 2003 roku przekroczyła 14 tysięcy
mieszkańców. W skład gminy Zielonki wchodzi 19 sołectw: Batowice, Bibice, Bosutów Boleń, Brzozówka, Dziekanowice, Garlica Duchowna, Garlica Murowana, Garliczka,
Grębynice, Januszowice, Korzkiew, Owczary, Pękowice, Przybysławice, Trojanowice,
Wola Zachariaszowska, Węgrzce, Zielonki i Osiedle Łokietka.
Gmina Zielonki, posiada doskonałe warunki glebowe i klimatyczne dla rozwoju
rolnictwa. Atrakcyjne położenie i struktura gminy przyciąga coraz więcej nowych
mieszkańców dlatego mówi się o gminie, że jest "zieloną sypialnią wielkiego Krakowa".
Jednym z głównych powodów tak wysokiej pozycji gminy Zielonki na rynku
mieszkaniowym są inwestycje infrastrukturalne, na które co roku przeznacza się tu około
40% budżetu gminy. Znaczna część tych środków wydawana jest na inwestycje z zakresu
ochrony środowiska - budowę kanalizacji sanitarnej i oczyszczalni, rozbudowę sieci
wodociągowych. Mają one szczególne znaczenie ze względu na położenie gminy na
obszarach chronionych, w dorzeczach rzek Prądnika i Białuchy oraz Ojcowskiego Parku
Narodowego, a także ze względu na szybki rozwój mieszkalnictwa i stały wzrost liczby
podmiotów gospodarczych.
Oprócz dobrze rozwiniętej infrastruktury technicznej, duże znaczenie przykłada się
tu do rozwoju infrastruktury społecznej. Aż 75 % szkół to niedawno wybudowane,
nowoczesne, spełniające wysokie wymagania techniczne i estetyczne obiekty oświatowe.
Na terenie gminy Zielonki silnie rozwinięty jest sektor prywatnej
przedsiębiorczości, działa tu ponad 1200 podmiotów gospodarczych, głównie z sektora
usług. Nadal spora część mieszkańców utrzymuje się z rolnictwa - rozwija się tu głównie
produkcja warzywniczo-sadownicza oraz roślin ozdobnych, prowadzona przez małe
gospodarstwa rodzinne. Średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego (w/g ewidencji
podatkowej) wynosi 1,74 ha. Coraz częściej jednak głównym źródłem utrzymania
mieszkańców staje się praca poza gospodarstwem rolnym.
STRONA 7 z 42
KM 2420/11
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w sołectwie Garlica Murowana niewielkie sołectwo liczące oficjalnie około 350 mieszkańców. Miejscowość
położona jest na trasie z Zielonek do Michałowic. Miejscowa ludność utrzymuje
się z rolnictwa lub pracuje w Krakowie. W ostatnich latach zaczesali się tu
również osiedlać Krakowianie.
Szczegółowo przedmiotowa działka położona jest w południowej części
miejscowości, w pobliżu granicy z miejscowością Zielonki - w odległości około
700m w linii prostej od centrum Garlicy Murowanej oraz w odległości ok. 1,8km
od centrum Zielonek.
Odległość do centrum Krakowa – około 8 km w linii prostej.
Poniżej przedmiotowa nieruchomość- widok z lotu ptaka:
STRONA 8 z 42
KM 2420/11
STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO. DOSTĘP DO KOMUNIKACJI ZBIOROWEJ.
Większość niezbędnych punktów handlowych, usługowych oraz obiekty
użyteczności publicznej znajdują się w obrębie centrum pobliskich Zielonek.
Przez Garlicę Murowaną kursuje autobus linii 227 krakowskiego MPK oraz
przewoźnicy prywatni.
OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI.
W najbliższym sąsiedztwie działki rzadka zabudowa jednorodzinna oraz tereny
niezabudowane w większości użytkowane rolniczo.
► OZNACZENIE WG EWIDENCJI GRUNTÓW:
Województwo
Powiat
Jednostka ewidencyjna
Obręb
Nr działki
Powierzchnia działki
Użytek
Księga wieczysta
Właściciel
Małopolskie
Krakowski
120617_2 Zielonki
0007 Garlica Murowana
35
0,58 ha
PsIV – 0,03
RII – 0,34
RIIIa – 0,21 ha
KR1P/00265980/3
Stan na dzień 25.10.2012r.
► UKSZTAŁTOWANIE TERENU NIERUCHOMOŚCI:
Działka o kształcie regularnym, wydłużonym, zbliżonym w obrysie do prostokąta
o szerokości ok. 22-24m, dłuższą osią zorientowanego w linii NW-SE.
Warunków wodnych i geologicznych nie badano.
Autor nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości.
Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń
chemicznych czy biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie
obowiązującego prawa, w tym polskich norm i przepisów techniczno- budowlanych, albo mogących
stanowić zagrożenie dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a
ponadto nie występuję obowiązek rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27
kwietnia 2001 roku "Prawo ochrony środowiska".
STRONA 9 z 42
KM 2420/11
► PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM:
Przedmiotowa działka znajduje się w obszarze objętym ustaleniami miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego: Uchwała Nr XXXI/97/2005 Rady
Gminy Zielonki z dnia
18.11.2005 r. w sprawie miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 09 w
granicach administracyjnych miejscowości Garlica Murowana.
Przedmiotowa działka znajduje się w terenach o zróżnicowanym przeznaczeniu:
w niewielkiej części od strony północnej w pasie drogowym, następnie w
niewielkiej części pas terenu o przeznaczeniu zieleni izolacyjnej ZI, następnie
tereny o przeznaczeniu budowlanym MN, dalej tereny rolne R, następnie pas
wyłączony z opracowania mpzp, dalej ponownie tereny rolne R, a następnie
tereny o przeznaczeniu zieleni nieurządzonej ZO.
STRONA 10 z 42
KM 2420/11
STRONA 11 z 42
KM 2420/11
Obszar działki o przeważającej funkcji mieszkaniowej wynosi 1213m2 (wg
obliczeń biegłego).
Powierzchnia całej działki 5800 m2
5800m2 – 1213m2 = 4587 m2
Obszar działki o przeważającej funkcji rolnej i zieleni wynosi 4587m2 (wg
obliczeń biegłego).
DOSTĘP DO DROGI PUBLICZNEJ
Indywidualna dostępność do nieruchomości – działka nr 35 przylega od strony
północnej do działki drogowej nr 28 tj. drogi o nawierzchni bitumicznej.
WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ:
Media w sąsiedztwie.
STAN ZAGOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCI:
Działka niezabudowana i nieogrodzona – na dzień oględzin zaorana.
STRONA 12 z 42
KM 2420/11
3. WYCENA
3.1. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE PODSTAW PRAWNYCH
Wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej
położonej w miejscowości Garlica Murowana, gm. Zielonki objętej KW nr
KR1P/00265980/3 – dz. ewid. nr 35 zgodnie z rozdz. 5 art. 151 ust.1 ustawy o
gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku stanowi
przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku przy spełnieniu
następujących warunków:
• strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji
przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na
rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Definicja wartości rynkowej WR zgonie z KSWP1
Wartość rynkowa stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na
rynku w dniu wyceny, przy spełnieniu następujących warunków:
• strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej
oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
Pojecie najbardziej prawdopodobna cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj
w miejscowej walucie) kwotą, którą, można uzyskać w transakcji rynkowej w
dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie
rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą,
zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została
podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności,
takie jak np. sprzedaż z bonifikatą.
Pojęcie możliwa do uzyskania na rynku oznacza, że wartość nieruchomości jest
wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie
zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć
transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej.
Pojęcie w dniu wyceny stanowi wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w
danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania
operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podana w operacie
szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu
wyceny,
a
nie
w
dniu
wcześniejszym
lub
późniejszym.
W definicji zakłada się takie jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy.
Strony umowy są od siebie niezależne - to strony, których nie łączy konkretny lub
szczególny stosunek mogący sprawiać, iż poziom ceny nie będzie typowy dla
rynku. Zakłada się, że transakcję zawierają niezwiązane ze sobą strony, działające
niezależnie od siebie.
STRONA 13 z 42
KM 2420/11
Nie działają w sytuacji przymusowej - każda ze stron ma motywację do zawarcia
transakcji i nie jest do niej zmuszona przez szczególne okoliczności. Zawarcie
transakcji bez przymusu wymaga także przyjęcia założenia, ze zarówno kupujący
jak i sprzedający nieruchomość działają z rozeznaniem i ze postępują rozważnie.
Przyjąć należy, że są oni wystarczająco poinformowani o charakterze i cechach
przedmiotu transakcji, jego aktualnym i potencjalnym wykorzystaniu oraz o
stanie rynku w dniu wyceny. Ponadto zakłada się, że każda strona wykorzystuje
te informacje działając we własnym interesie oraz ze w sposób rozważny dąży do
uzyskania najlepszej dla siebie ceny. Rozwagę ocenia się uwzględniając stan
rynku w dniu wyceny, nie biorąc pod uwagę informacji uzyskanych później.
Kupujący ma stanowczy zamiar zawarcia umowy - to osoba, która chce
i która nie jest zmuszona do kupna. Określenie to odnosi się do kupującego, który
nie jest nazbyt zdeterminowany by dokonać zakupu po jakiejkolwiek cenie. Jest to
nabywca, który kupuje w realiach aktualnego rynku i który nie zapłaci ceny
wyższej od aktualnej ceny na rynku.
Sprzedający ma stanowczy zamiar zawarcia umowy - to osoba, która nie jest ani nazbyt
gorliwa, ani zmuszona do sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie ceny, która
nie jest możliwa do uzyskania na aktualnym rynku. Sprzedawca mający
stanowczy zamiar zawarcia umowy ma motywację, by sprzedać nieruchomość na
warunkach rynkowych, za najlepszą
cenę możliwą do uzyskania na wolnym rynku, jakakolwiek byłaby to cena.
Istniejące po stronie konkretnego właściciela będącego zbywcą, uwarunkowania
nie są brane pod uwagę, ponieważ sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia
umowy oznacza typowego właściciela.
Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku - sformułowanie to
oznacza, że składnik mienia jest zaprezentowany na rynku w najbardziej
odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o możliwości zbycia go po najlepszej cenie,
którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na warunkach zawartych w definicji
wartości rynkowej. Czas eksponowania może się zmieniać w zależności od
warunków rynkowych, lecz musi być wystarczający do tego, by stosowna
informacja dotarła do odpowiedniej liczby potencjalnych nabywców. Zakłada się,
że eksponowanie nieruchomości na rynku odbywa się przed datą, na którą
określono wartość.
Wartość rynkowa określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna –
sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
STRONA 14 z 42
KM 2420/11
Z uwagi na specyficzny charakter nieruchomości – działka o
znacznej powierzchni położona w terenie o zróżnicowanym
przeznaczeniu – stwierdzono brak nieruchomości do porównania –
nieruchomości podobnych, z tego względu wycenę sporządzono
przy założeniu hipotetycznego podziału nieruchomości na część A o
charakterze budowlanym oraz na część B o charakterze rolnym i
zieleni. Wartość nieruchomości określono jako sumę wartości części
A i B. Podział taki jest fizycznie możliwy (część rolna posiadałaby
dostęp poprzez np. służebność) i z punktu widzenia gospodarczego
możliwy do zrealizowania.
3.2. METODOLOGIA
WYCENY
–
WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI
WYCENY
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia
1997 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 – tekst jednolity) oraz biorąc pod uwagę
cel i zakres wyceny oraz analizę rynku, do wyceny przedmiotowej nieruchomości
gruntowej na dzień oględzin zastosowano:
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
METODĘ KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ
Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, cyt.:
Art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy
założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które
były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu
cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego stanowi m.in.:
§4.1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen
transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny,
a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę
korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. (…)
4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku
właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście
nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane
są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość
nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny
nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w
poszczególnych cechach tych nieruchomości. (…)
Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego:
STRONA 15 z 42
KM 2420/11
Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości
wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat
poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki
dokonania transakcji są znane.
Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku
nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny, jak i perspektywy (trendy).
Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych rzeczoznawca
majątkowy określa dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i
obszarowym rynek nieruchomości, oraz wyznacza okres jego analizy.
Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży powinny pochodzić z aktów
notarialnych. Rzeczoznawca majątkowy powinien każdorazowo dokonywać oceny
wiarygodności cen zawartych w tych aktach, z punktu widzenia możliwości ich
wykorzystania jako podstawy wyceny.
Wartość rynkową 1 m2 powierzchni gruntu obliczono metodą korygowania ceny
średniej- jako korektę ceny średniej (przeciętnej) na podstawie próbki
reprezentatywnej wg formuły:
n
W R = C śr × ∑ u i
i =1
gdzie:
– cena średnia ze zbioru transakcji przyjętych do analizy,
Cśr
Ui
– wielkość i – tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość
rynkową,
n
– liczba współczynników odpowiadająca określonej liczbie cech rynkowych.
3.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI
RYNEK GRUNTÓW WOKÓŁ KRAKOWA
(mrn.pl)
Rynek nieruchomości w obszarach podmiejskich skupia się przede
wszystkim wokół gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe,
głównie jednorodzinne bądź rezydencjonalne oraz wielorodzinne niskiej
intensywności, głównie szeregowe, realizowane na obszarach przeznaczonych
pod budownictwo jednorodzinne. Niezmiennie od wielu lat za najbardziej
atrakcyjne pod względem lokalizacji uważa się grunty położone na zachód,
północ i południe od Krakowa. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości w
gminach graniczących z Krakowem, w gminach Zielonki, Mogilany,
Zabierzów, Wielka Wieś i Michałowice. Ważnym elementem związanym z
budownictwem jednorodzinnym są walory krajobrazowe i przyrodnicze,
którymi charakteryzują się te gminy. Wysokie ceny obserwuje się także w
lokalnych centrach skupionych wokół małych miast i miasteczek – najwyższe w
STRONA 16 z 42
KM 2420/11
Wieliczce, Niepołomicach i Myślenicach oraz nieco niższe w Krzeszowicach,
Skawinie, Wadowicach, Olkuszu i Dobczycach.
Mocno wyhamowany od 2009 roku segment rynku to grunty rolne i tereny
zielone. Działają tu, ale dość leniwie, trzy grupy inwestorów: ci, którzy kupują
ziemię w związku z prowadzoną produkcją rolniczą, ci, którzy w zakupie ziemi
upatrują możliwości spekulacyjnych lub lokaty kapitału oraz ci, którzy
niewielkie areały ziemi rolnej lub lasów kupują w celach rekreacyjnych.
Zainteresowanie pierwszych koncentruje się wokół północnych i północno
wschodnich gmin, głównie ze względu na wysoką jakość gleb, tradycje rolnicze w
tych rejonach, oraz szybko rozwijające się zaplecze magazynowe (przechowalnie,
chłodnie). Chętnie kupowane są też działki rolne lub leśne w czystych
ekologicznie południowych i południowo-zachodnich gminach powiatu
myślenickiego, a także w okolicach Ojcowskiego Parku Narodowego.
Bardzo mały odsetek łącznej liczby transakcji stanowią grunty komercyjne,
niemniej ze względu na dość wysokie ceny stanowią ważny element rynku.
Największym popytem w tym segmencie rynku cieszą grunty w sąsiedztwie
portu lotniczego w Balicach, tereny specjalnej strefy ekonomicznej w
Niepołomicach i Skawinie, a także działki zlokalizowane u wylotów głównych
dróg. Najchętniej wybieranymi przez inwestorów gminami są Niepołomice,
Skawina, Zabierzów, Liszki, Wielka Wieś, Dobczyce.
Aktywność rynku
Aktywność rynku, mierzona liczbą zawartych transakcji, spadła nieznacznie na
terenie niemal wszystkich powiatów – jedyny wyjątek
stanowi
powiat
olkuski, gdzie zaobserwowano nieznaczny, około 15% wzrost.
Z perspektywy kilkuletniej można tu mówić raczej o stabilizacji, lub
delikatnym trendzie spadkowym, niż istotnym spadku, porównywalnym do
tego z końca 2008 roku. Na terenie powiatu krakowskiego liczba transakcji spadła
średnio o 11%, w powiatach wielickim i myślenickim odpowiednio o 8% i 7%,
zaś w powiatach wadowickim i chrzanowskim zaobserwowano ponad 20%
spadek liczby zawartych transakcji.
STRONA 17 z 42
KM 2420/11
Procentowy udział poszczególnych powiatów w rynku nieruchomości rozkłada
się od lat w podobny sposób: najwięcej, bo aż 37% transakcji, zawieranych jest
w powiecie krakowskim. Drugie, trzecie i czwarte miejsce, z wynikami
odpowiednio po 17%, 16% i 14%, zajmują powiaty wielicki, myślenicki i
wadowicki. Transakcje dotyczące gruntów płożonych w powiatach olkuskim i
chrzanowskim stanowią jedynie po 8% łącznej liczby
STRONA 18 z 42
KM 2420/11
transakcji z badanego obszaru.
Warto zwrócić uwagę na malejącą, wprawdzie powoli, lecz systematycznie,
względną aktywność powiatu krakowskiego. W ubiegłym roku liczba transakcji
stanowiła tu jedynie 37%, wobec 40% przed dwoma laty i 48% w roku 2006.
Należy pamiętać, że powyższe obszary charakteryzują się różną liczbą
mieszkańców, a ta z kolei jest silnie skorelowana z liczbą zawieranych
transakcji. Efektywnie, najbardziej aktywny jest powiat wielicki, a dopiero tuż za
nim powiat krakowski.
Obroty
Konsekwencją małej liczby zawieranych transakcji jest niski poziom obrotów.
Łączne obroty na analizowanym obszarze spadły z 667 mln zł do 514 mln zł. W
STRONA 19 z 42
KM 2420/11
powiecie krakowskim, spadek był najwyraźniejszy – wyniósł aż 36%, w
powiatach wadowickim i chrzanowskim oscylował wokół 20%. Powiat
wielicki utrzymał obroty na podobnym, jak przed rokiem poziomie
odnotowując ich 3% wzrost. Wyraźnie, bo aż o 17% wzrosły obroty
w powiecie myślenickim, natomiast rekordowy okazał się powiat olkuski, gdzie
poziom obrotów wzrósł aż o 42%.
Ceny – grunty pod budownictwo mieszkaniowe
Warto zwrócić uwagę, że mimo głębokiego zastoju nie odnotowano wyraźnego
spadku cen, a w wielu lokalizacjach nastąpił nawet ich nieznaczny wzrost. W
skali powiatów największy wzrost cen zarejestrowano w powiatach
wadowickim (38%) i olkuskim (25%). Pozostałe powiaty utrzymały poziom
cen sprzed roku
– w powiecie krakowskim i chrzanowskim odnotowano 2%
wzrost średniej ceny jednostkowej, w powiecie wielickim 5% spadek, a w
powiecie myślenickim ceny nie zmieniły się.
W powiecie krakowskim podrożały gminy Liszki, Skawina, JerzmanowicePrzeginia, Igołomia-Wawrzeńczyce i Kocmyrzów-Luborzyca. Najwyższy, aż 41%
STRONA 20 z 42
KM 2420/11
wzrost odnotowano w ostatniej z nich, w pozostałych wzrosty nie przekraczały
20%.
Rekordowy, 30% spadek cen, miał miejsce w gminie Skała. Spadki nie
przekraczające 20% odnotowano w
gminach Czernichów,
Iwanowice,
Krzeszowice, Słomniki, Świątniki Górne, Zielonki. Gminy najbardziej
atrakcyjne co za tym idzie najdroższe (Mogilany, Michałowice, Zabierzów,
Wielka Wieś) charakteryzuje najwyższa stabilność cen.
STRONA 21 z 42
KM 2420/11
STRONA 22 z 42
KM 2420/11
Na dziewięć gmin powiatu myślenickiego, w pięciu odnotowano wzrost cen,
przy czym istotny, aż w trzech. Największy, bo ponad 40% w gminie Pcim.
Znaczny, oscylujący wokół 30% w gminach Dobczyce i Wiśniowa.
Obok wzrostów zarejestrowano także spadki – w gminach Myślenice i
Raciechowice ceny spadły o około 10%.
Preferencje nabywców – wielkość działek
Warto przyjrzeć się, jak w ostatnim czasie zmieniała się preferowana wielkość
działek budowlanych. Poniższe wykresy
obrazują,
odpowiednio dla
poszczególnych powiatów, rozkład transakcji zagregowanych w sześciu
grupach wielkościowych w latach 2005-2011 oraz procentowy udział
poszczególnych wielkości działek w rynku w ubiegłym roku.
STRONA 23 z 42
KM 2420/11
Ceny – grunty komercyjne i przemysłowe
Nieliczną, niemniej bardzo istotną grupą są grunty o przeznaczeniu komercyjnym
i przemysłowym. Są to tereny o mocno ograniczonej podaży, występujące w
okolicach portu lotniczego w Balicach, w lokalnych centrach (miastach i
większych miejscowościach) oraz wzdłuż głównych dróg, a także na terenach
specjalnych stref ekonomicznych i stref przemysłowych. Z uwagi na niewielką
liczbę tego typu transakcji statystyczne podejście do kwestii poziomu cen w tym
segmencie rynku może nie być
wystarczająco miarodajne,
a czynnik
przypadkowości może tu występować częściej.
Największy wzrost cen zaobserwowano w gminach Liszki i Zabierzów, gdzie
większość transakcji dotyczyła gruntów położonych w sąsiedztwie lotniska.
Wyraźnie wzrosły również ceny w Niepołomicach i Myślenicach.
W pozostałych lokalizacjach ceny spadły lub utrzymały się na podobnym do
poprzedniego roku poziomie.
STRONA 24 z 42
KM 2420/11
Podsumowanie
Cicho, sennie, leniwie…, tu w górę, tam w dół, gdzieniegdzie bez zmian - tak
właśnie można scharakteryzować to, co dzieje się na rynku gruntów w
poszczególnych gminach badanego obszaru. Statystyki ogólne pokazują, że
obecnie trudno wyciągać wnioski dotyczące trendów. Bliższe przyglądnięcie
się
danym
pozwala jedynie scharakteryzować poszczególne powiaty w
następujący sposób:

spadek aktywności powiatu krakowskiego: łączna liczba transakcji -11%,
wolumen
-36%, spadek aktywności względem pozostałych powiatów,

spadek aktywności rynku wadowickiego: łączna liczba transakcji i
wolumen spadły o 21%,

stabilność na rynku wielickim: 8% spadek liczby transakcji, 3% wzrost
wolumenu,

przekora na rynku myślenickim 7% spadek łącznej liczby transakcji przy
17% wzroście wolumenu,

hossa rynku olkuskiego: liczba transakcji w górę o 15%, a obroty aż o 42%,

średnie ceny w najaktywniejszych powiatach bez zmian: 2% wzrostu w
powiecie krakowskim,
5% spadku w powiecie wielickim, powiat
myślenicki bez zmian,

zdecydowany, 25% wzrost cen średnich gruntów budowlanych na rynku
olkuskim i 38% na rynku wadowickim.
STRONA 25 z 42
KM 2420/11
Monitoring lokalnego rynku nieruchomości
Przykładowe oferty sprzedaży gruntów rolnych:
Zdjęcie
Lokalizacja
Powierzchnia
Cena ofertowa
Owczary
3 500
68 000
Cena ofertowa
za 1m2
19,43 zł
Owczary
3 200
60 000
18,75 zł
Garlica Duchowna
3 787
95 000
25,09 zł
Przykładowe oferty sprzedaży gruntów budowlanych:
Zdjęcie
Lokalizacja
Powierzchnia
Bibice
1 400
Cena
ofertowa PLN
252 000
Grębynice
998
160 000
160,32 zł
Owczary
1 000
160 000
160,00 zł
Garliczka
900
160 000
177,78 zł
Wola
Zachariaszowska
1 000
150 000
150,00 zł
Cena ofertowa
za 1m2
180,00 zł
STRONA 26 z 42
KM 2420/11
Brzozówka
Korzkiewska
900
135 000
150,00 zł
Zielonki
1 288
240 000
186,34 zł
Zielonki
1 100
200 000
181,82 zł
Wola
Zachariaszowska
1 110
189 000
170,27 zł
Owczary
1 300
225 000
173,08 zł
Bibice
1 400
220 000
157,14 zł
STRONA 27 z 42
KM 2420/11
3.4. OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI A NIERUCHOMOŚCI (GRUNT O
PRZEWAŻAJĄCEJ FUNKCJI BUDOWLANEJ)
3.4.1. OKREŚLENIE RYNKU LOKALNEGO.
Wybór rynku lokalnego do analizy:
Rodzaj rynku: działki niezabudowane położone w terenach budowlanych
sprzedawane w całości jako przedmiot prawa własności
Obszar rynku: gmina Zielonki
Okres badania cen: 02.2011r.
Wybrana jednostka porównawcza dla analizowanego rynku lokalnego: 1 m2
powierzchni gruntu.
Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży pochodzą z aktów
notarialnych. Dokonano analizy oceny przydatności cen zawartych w tych aktach
z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny.
Dokonano również analizy wiarygodności cen, odrzucając ceny nie spełniające
definicji „ceny rynkowej” (strony transakcji zależne od siebie, dodatkowe warunki
transakcji, zaniżone ceny, itp.).
3.4.2. OKREŚLENIE
TRENDU CENOWEGO DLA RYNKU LOKALNEGO I OKREŚLENIE
PRZEDZIAŁU CENOWEGO
W celu uwzględnienia upływu czasu, jaki upłynął od daty zawarcia transakcji
nieruchomości porównawczych a datą wyceny nieruchomości szacowanej
przeanalizowano wskaźnik wzrostu cen. W wyniku analizy przyjęto trend różnic
cenowych wynoszący -3%.
Ce n a 1 m kw
250
Cena 1 mkw
150
L ic z b a p r ó b e k
6
100
Liczba próbek
200
R e g r e s ja lin io w a
11
2 0 6 ,3
1 9 8 ,11 98 2 , 9 2 0 0 ,0 2
1 9 7 ,3
10
1 8 2 ,9 9 1 7 8 ,2 8 1 8 1 ,0 3
1 7 7 ,7 6 1 7 9 ,9 9
1 6 4 ,0 2
9
1 5 9 ,4 2
1 4 9 1, 1551 , 8 3
1 4 2 ,7 3 1 5 1 ,2 9
1 1 9 ,0 1 8
7
5
4
50
3
0
2011-02-01-2011-02-28
2011-10-01-2011-10-31
Poniżej przedstawiono zbiór transakcji nieruchomości podobnych, na których
oparto dalsze analizy.
Data
transakcji
2011-12-29
Obręb
Powierzchnia Trend
Zaktualizowana Sprzedaż
działek
wzrostu cena 1 mkw
udziału% Przeznaczenie
Bibice
2011-12-02
Owczary
Wola
2011-11-29 Zachariaszowska
Nr
repertorium
838
-3
127,57 zł
100 BUD. MIESZK. MN
9867/2011
1331
-3
142,06 zł
100 bud. mieszk. mn
9438/2011
1000
-3
155,11 zł
100 bud. mieszk. mn
7932/2011
STRONA 28 z 42
2011-06-02
Bibice
1057
-3
2011-06-08
Brzozówka
1142
-3
96,22 zł
100 BUD. MIESZK. MN
5533/2011
2012-05-17
Bibice
802
-3
196,17 zł
100 bud. mieszk. mn
4630/2012
2012-04-27
Grębynice
1441
-3
102,18 zł
100 BUD. MIESZK. MN
3692/2012
Bibice
Garlica
2011-06-08 Duchowna
935
-3
113,27 zł
100 bud. mieszk. mn
3491/2012
855
-3
189,97 zł
100 BUD. MIESZK. MN
1807/2011
1000
-3
144,35 zł
100 BUD. MIESZK. MN
3442/2011
800
-3
179,55 zł
100 bud. mieszk. mn
651/2012
1119
-3
186,50 zł
100 BUD. MIESZK. MN
2930/2011
929
-3
154,84 zł
100 bud. mieszk. mn
2707/2011
1110
-3
196,99 zł
100 bud. mieszk. mn
2264/2011
750
-3
191,35 zł
100 bud. mieszk. mn
1983/2011
1166
-3
163,51 zł
100 bud. mieszk. mn
1553/2012
811
-3
135,60 zł
100 bud. mieszk. mn
1495/2012
2012-06-09
2011-09-02
Bibice
2012-03-03
Garliczka
2011-03-14
Bibice
Wola
Wola
2011-06-24
Zielonki
Wola
2012-03-08
Bibice
Garlica
2012-04-30 Duchowna
144,56 zł
KM 2420/11
100 BUD. MIESZK. MN
5636/2011
1100
-3
196,35 zł
100 BUD. MIESZK. MN
1474/2012
2011-11-08
Brzozówka
792
-3
122,19 zł
100 bud. mieszk. mn
13943/2011
2012-04-24
Bibice
671
-3
102,38 zł
100 BUD. MIESZK. MN
1366/2012
2011-06-21
Owczary
1389
-3
95,03 zł
100 BUD. MIESZK. MN
5725/11
2011-09-01
Bibice
833
-3
184,83 zł
100 bud. mieszk. mn
10170/2011
•
Transakcja o cenie minimalnej oraz maksymalnej
-
Transakcja o cenie min
Owczary,
gm. Zielonki
1389 m2
Transakcja o cenie max
Wola Zachariaszowska,
gm. Zielonki
1110 m2
95,03 zł
196,99 zł
21-06-2011
5725/11
Działka położona w terenach o
przeznaczeniu budowlanym, kształt
zbliżony w obrysie do trójkąta
09-04-2011
2264/2011
przeznaczeniu budowlanym,
kształt zbliżony do prostokąta
Lokalizacja
Powierzchnia gruntu
Zaktualizowana
Cena 1 m2
Data transakcji
Nr repertorium
Opis
STRONA 29 z 42
KM 2420/11
3.4.3. USTALENIE RODZAJU I LICZBY CECH RYNKOWYCH I OKREŚLENIE
ICH WAG.
3.4.3.1. METODYKA.
Dla celów niniejszego opracowania przeprowadzono szczegółową analizę
wpływu poszczególnych cech rynkowych na ceny sprzedanych nieruchomości na
wybranym rynku lokalnym i rynkach równoległych. Wagi cech rynkowych
ustalono na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości
będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen.
Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które
w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową
nieruchomości. Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie
uniwersalny. Nazwy cech rynkowych na przedmiotowym rynku lokalnym
ustalono analizując oferty kupna i oferty sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu
nieruchomościami. Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że
liczba cech rynkowych, według których potencjalni nabywcy kierują się przy
ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu.
Określenie wag cech rynkowych.
Zgodnie z notą interpretacyjną NI 1 wielkość wpływu cech rynkowych na
zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz zakres skali ocen danej cechy można
wyznaczyć w zależności od stanu rynku uwzględniając:
a)wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości
podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym dla
potrzeb wyceny rynku nieruchomości,
b)analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,
c)badania i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców
nieruchomości,
d)inny wiarygodny sposób.
Zasadniczym postulatem Noty Interpretacyjnej jest przyjęcie założenia, że wagą
cechy jest procentowy udział zmienności cen przy zmianie cechy w całym
przedziale zmienności cen obserwowanej na tym rynku.
Jednym z możliwych do realizacji algorytmów poszukiwania wag cech
rynkowych jest wyszukiwanie ze zbioru cen transakcyjnych par nieruchomości
różniących się jedynie stanem jednej cechy. Różnica cen transakcyjnych wybranej
pary odniesiona do całej zmienności cen stanowi wagę cechy. Ustalanie wag cech
rynkowych jest więc pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są
cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny. Wagi cech pozwalają zatem ustalić, o
ile zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się jej cecha.
Przy przyjęciu modelu liniowego addytywnego wpływu poszczególnych cech na
kształtowanie się wartości jednostkowej nieruchomości, można to zapisać formułą
jak niżej:
STRONA 30 z 42
KM 2420/11
Model powyższy odpowiada ogólnemu liniowemu równaniu regresji wielorakiej:
Y=b0+b1x1+b2x2+...+bnXn
gdzie:
Y – zmienna objaśniana (wartość jednostkowa nieruchomości);
b0, b1,..., bn – parametry modelu (współczynniki regresji);
X1, X2,..., Xn – wartości zmiennej objaśniającej (wartości cech rynkowych).
Porównanie obydwu wzorów prowadzi do wniosku, że w istocie wyraz wolny odpowiada
minimum cenowemu, a współczynniki regresji odpowiadają udziałowi kwoty cechy
odniesionej do jednego stopnia różnicy stanu cechy.
b0=CMIN
bi= ∆C×WCi/Nci
Pozwala to przedstawić analityczny wzór na wagi cech:
WCi = bi × Nci/∆C
Gdzie oznaczenia odpowiadają użytym poprzednio.
Przy zastosowaniu tej metody obliczeniowej, na podstawie zaprezentowanej
wcześniej analizy rynku, ustalone zostały wagi cech.
STRONA 31 z 42
KM 2420/11
3.4.3.2. OCENA WAG CECH RYNKOWYCH.
Lp
1
2
3
4
5
Cechy rynkowe
Charakterystyka rynku lokalnego:
Położenie, lokalizacja, Poszukiwane działki w obszarach zurbanizowanych
otoczenie
w
sąsiedztwie
zabudowy
mieszkaniowej
a
jednocześnie w otoczeniu zieleni. Im bliżej lokalnych
centrów tym nieruchomość atrakcyjniejsza (Skala 4)
Wielkość działki
Mniejsze działki uzyskują zazwyczaj wyższe ceny
jednostkowe (Skala 3)
Dostępność
Preferowane działki z własnym dostępem do drogi o
nawierzchni
bitumicznejgłównych
ciągów
komunikacyjnych umożliwiających dostęp o każdej
porze roku (Skala 3)
Topografia,
kształt, Najdroższe tereny regularne i płaskie. Działki wąskie
uwarunkowania
lub położone w niekorzystnych warunkach
terenowe
terenowych tańsze. Optymalny kształt zbliżony do
kwadratu. (Skala 3)
Uzbrojenie
Działki rolne, położone w bliskim sąsiedztwie
zabudowy mieszkaniowej uzyskują wyższe ceny z
uwagi na możliwość przekształcenia w tereny
budowlane (skala: 3)
STRONA 32 z 42
KM 2420/11
3.4.4. OKREŚLENIE ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH.
cena minimalna
95,03
zł/m2
cena maksymalna
196,99
zł/m2
cena średnia
150,94
zł/m2
dolna granica współczynników
korygujących
górna granica współczynników
korygujących
Cmin/Cśr
Cmax/Cśr
0,630
1,305
3.4.5. ANALIZA PORÓWNAWCZA – AUTORSKA
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
Określenie atrybutów i zakresu poszczególnych wskaźników korygujących
Atrybut
% wpływ
wskaźnika
korygującego
Położenie, lokalizacja,
otoczenie
30%
0,189
0,392
0,256 – Garlica Murowana,
gmina Zielonki
Wielkość działki
20%
0,126
0,261
0,261 – obszar 1213m2
Topografia, kształt
20%
0,126
0,261
Dostępność
15%
0,094
0,196
Uzbrojenie
15%
0,094
0,196
0,145 – media w sąsiedztwie
SUMA
100%
0,630
1,305
1,052
Zakres wskaźnika
korygującego
Wartość wskaźnika
korygującego
0,193 – zbliżony do
prostokąta, ze spadkiem
0,196 – przy drodze o
nawierzchni bitumicznej
Średnia cena 1 m2 [zł]
Wskaźnik korygujący
Wartość rynkowa 1 m2 [zł]
150,94
1,052
158,76
Powierzchnia [m2]
Wartość 1 m2
Wartość kompleksu
1213
158,76
W zaokrągleniu
192 569,82
192 570
STRONA 33 z 42
KM 2420/11
3.5. OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI B NIERUCHOMOŚCI (GRUNT O
PRZEWAŻAJĄCEJ FUNKCJI ROLNEJ I ZIELENI)
3.5.1. OKREŚLENIE RYNKU LOKALNEGO.
Wybór rynku lokalnego do analizy:
Rodzaj rynku: działki niezabudowane położone w terenach rolnych i zieleni
sprzedawane w całości jako przedmiot prawa własności
Obszar rynku: gmina Zielonki
Okres badania cen: od 02.2011r.
Wybrana jednostka porównawcza dla analizowanego rynku lokalnego: 1 m2
powierzchni gruntu.
Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży pochodzą z aktów
notarialnych. Dokonano analizy oceny przydatności cen zawartych w tych aktach
z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny.
Dokonano również analizy wiarygodności cen, odrzucając ceny nie spełniające
definicji „ceny rynkowej” (strony transakcji zależne od siebie, dodatkowe warunki
transakcji, zaniżone ceny, itp.).
3.5.2. OKREŚLENIE
TRENDU CENOWEGO DLA RYNKU LOKALNEGO I OKREŚLENIE
PRZEDZIAŁU CENOWEGO
W celu uwzględnienia upływu czasu, jaki upłynął od daty zawarcia transakcji
nieruchomości porównawczych a datą wyceny nieruchomości szacowanej
przeanalizowano wskaźnik wzrostu cen. W wyniku analizy przyjęto trend różnic
cenowych wynoszący -3%.
Ce n a 1 mkw
Re g r e s ja lin io w a
L ic z b a p r ó b e k
6
Cena 1 mkw
40
3 3 ,1343 ,7 2
2 4 ,4 2
30
5
3 4 ,6 9
3 2 ,5 5
2 1 ,8 3
1 5 ,3 1
2 9 ,9 9
2 2 ,9 6
1 9 ,4 5
1 8 ,4 1
11
20
3
2
10
0
2011-02-01-2011-02-28
4
2 1 ,6 1
Liczba próbek
50
4 6 ,8 8
4 3 ,5 9
60
1
2011-11-01-2011-11-30
2012-06-01-2012-06-30
STRONA 34 z 42
KM 2420/11
Poniżej przedstawiono zbiór transakcji nieruchomości podobnych, na których
oparto dalsze analizy.
Data
transakcji
Powierzchnia Trend
Zaktualizowana Sprzedaż Przeznaczenie
działek
wzrostu cena 1 mkw
udziału% w planie
Obręb
Nr
repertorium
2012-05-14
Garlica Murowana
5700
-3
12,07 zł
100 ROLNE, zieleń
994/2012
2011-11-30
Januszowice
2531
-3
19,15 zł
100 rolne
9487/2011
2012-03-15
Trojanowice
7400
-3
20,22 zł
100 ROLNE
852/2012
2011-10-12
Zielonki
3300
-3
11,12 zł
100 ROLNE, zieleń
7817/2011
2011-07-18
Brzozówka
1500
-3
28,76 zł
100 ROLNE
6165/2011
2011-10-12
Trojanowice
2500
-3
11,39 zł
100 rolne
3139/2011
2011-07-21
Korzkiew
2460
-3
9,74 zł
2011-11-10
Januszowice
2293
-3
25,33 zł
100 ROLNE, zieleń
1909/2011
100 rolne
18230/2011
2011-03-11
Bibice
700
-3
32,52 zł
100 zieleń
1766/2011
2011-06-02
Januszowice
2769
-3
25,94 zł
100 ROLNE, zieleń
1754/11
2011-02-24
Bosutów
4046
-3
30,43 zł
100 rolne
1254/2011
2012-01-16
Trojanowice
2300
-3
9,73 zł
100 rolne
339/2012
•
Transakcja o cenie minimalnej oraz maksymalnej
Lokalizacja
Powierzchnia gruntu
Zaktualizowana
Cena 1 m2
Data transakcji
Nr repertorium
Transakcja o cenie MIN
Trojanowice, gm. Zielonki
2300 m2
Transakcja o cenie MAX
Bibice, gm. Zielonki
700 m2
9,73 zł
32,52 zł
16-01-2012
339/2012
11-03-2011
1766/2011
przeznaczeniu zieleni, położona
przy głównej w bezpośrednim
sąsiedztwie zabudowy
jednorodzinnej oraz zabudowy
usługowej. Kształt zbliżony do
prostokąta.
Działka o przeznaczeniu
rolnym, w pobliżu tereny
budowlane. W otoczeniu
działki użytkowane rolniczo
oraz zabudowa jednorodzinna.
Kształt wydłużony, wąski.
Opis
STRONA 35 z 42
KM 2420/11
3.5.3. USTALENIE RODZAJU I LICZBY CECH RYNKOWYCH I OKREŚLENIE
ICH WAG.
3.5.3.1. METODYKA.
Dla celów niniejszego opracowania przeprowadzono szczegółową analizę
wpływu poszczególnych cech rynkowych na ceny sprzedanych nieruchomości na
wybranym rynku lokalnym i rynkach równoległych. Wagi cech rynkowych
ustalono na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości
będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen.
Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które
w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową
nieruchomości. Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie
uniwersalny. Nazwy cech rynkowych na przedmiotowym rynku lokalnym
ustalono analizując oferty kupna i oferty sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu
nieruchomościami. Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że
liczba cech rynkowych, według których potencjalni nabywcy kierują się przy
ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu.
Określenie wag cech rynkowych.
Zgodnie z notą interpretacyjną NI 1 wielkość wpływu cech rynkowych na
zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz zakres skali ocen danej cechy można
wyznaczyć w zależności od stanu rynku uwzględniając:
a)wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości
podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym dla
potrzeb wyceny rynku nieruchomości,
b)analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,
c)badania i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców
nieruchomości,
d)inny wiarygodny sposób.
Zasadniczym postulatem Noty Interpretacyjnej jest przyjęcie założenia, że wagą
cechy jest procentowy udział zmienności cen przy zmianie cechy w całym
przedziale zmienności cen obserwowanej na tym rynku.
Jednym z możliwych do realizacji algorytmów poszukiwania wag cech
rynkowych jest wyszukiwanie ze zbioru cen transakcyjnych par nieruchomości
różniących się jedynie stanem jednej cechy. Różnica cen transakcyjnych wybranej
pary odniesiona do całej zmienności cen stanowi wagę cechy. Ustalanie wag cech
rynkowych jest więc pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są
cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny. Wagi cech pozwalają zatem ustalić, o
ile zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się jej cecha.
Przy przyjęciu modelu liniowego addytywnego wpływu poszczególnych cech na
kształtowanie się wartości jednostkowej nieruchomości, można to zapisać formułą
jak niżej:
STRONA 36 z 42
KM 2420/11
Model powyższy odpowiada ogólnemu liniowemu równaniu regresji wielorakiej:
Y=b0+b1x1+b2x2+...+bnXn
gdzie:
Y – zmienna objaśniana (wartość jednostkowa nieruchomości);
b0, b1,..., bn – parametry modelu (współczynniki regresji);
X1, X2,..., Xn – wartości zmiennej objaśniającej (wartości cech rynkowych).
Porównanie obydwu wzorów prowadzi do wniosku, że w istocie wyraz wolny odpowiada
minimum cenowemu, a współczynniki regresji odpowiadają udziałowi kwoty cechy
odniesionej do jednego stopnia różnicy stanu cechy.
b0=CMIN
bi= ∆C×WCi/Nci
Pozwala to przedstawić analityczny wzór na wagi cech:
WCi = bi × Nci/∆C
Gdzie oznaczenia odpowiadają użytym poprzednio.
Przy zastosowaniu tej metody obliczeniowej, na podstawie zaprezentowanej
wcześniej analizy rynku, ustalone zostały wagi cech.
STRONA 37 z 42
KM 2420/11
3.5.3.2. OCENA WAG CECH RYNKOWYCH.
Lp
1
2
3
4
5
Cechy rynkowe
Charakterystyka rynku lokalnego:
Położenie, lokalizacja Poszukiwane działki w obszarach zurbanizowanych
otoczenie
w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, w bliskim
sąsiedztwie lokalnych centr i głównych ciągów
komunikacyjnych.
Jednocześnie
położone
w
miejscach zacisznych, bez uciążliwości. (Skala 4)
Wielkość działki
Mniejsze działki uzyskują zazwyczaj wyższe ceny
jednostkowe (Skala 3)
Dostępność
Preferowane działki z własnym dostępem do drogi o
nawierzchni
bitumicznejgłównych
ciągów
komunikacyjnych umożliwiających dostęp o każdej
porze roku (Skala 3)
Topografia,
kształt, Najdroższe tereny regularne i płaskie. Działki wąskie
uwarunkowania
lub położone w niekorzystnych warunkach
terenowe
terenowych tańsze. Optymalny kształt zbliżony do
kwadratu. (Skala 3)
Możliwości rozwojowe Działki rolne, położone w bliskim sąsiedztwie
/ przeznaczenie
zabudowy mieszkaniowej uzyskują wyższe ceny z
uwagi na możliwość przekształcenia w tereny
budowlane (skala: 3)
STRONA 38 z 42
KM 2420/11
3.5.4. OKREŚLENIE ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH.
cena minimalna
9,73
zł/m2
cena maksymalna
32,52
zł/m2
cena średnia
19,70
zł/m2
dolna granica współczynników
korygujących
górna granica współczynników
korygujących
Cmin/Cśr
Cmax/Cśr
0,494
1,651
3.5.5. ANALIZA PORÓWNAWCZA – AUTORSKA
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
Określenie atrybutów i zakresu poszczególnych wskaźników korygujących
Atrybut
% wpływ
wskaźnika
korygującego
Położenie, lokalizacja,
otoczenie
30%
0,148
0,495
0,264 – Garlica Murowana,
gmina Zielonki
Wielkość działki
20%
0,099
0,330
0,214 – obszar 4587m2
Topografia, kształt,
uwarunkowania
terenowe
20%
0,099
0,330
0,214 – zbliżony do
prostokąta
Zakres wskaźnika
korygującego
Wartość wskaźnika
korygującego
Dostępność
15%
0,074
0,248
Możliwości rozwojowe
/ przeznaczenie
15%
0,074
0,248
SUMA
100%
0,494
1,651
0,161 – obszar w sąsiedztwie
terenów budowlanych, cześć
działki w obszarze
wyłączonym z opracowania
mpzp
0,161 – działka posiadałaby
dostęp przez ewentualną
służebność
1,014
Średnia cena 1 m2 [zł]
Wskaźnik korygujący
Wartość rynkowa 1 m2 [zł]
19,70
1,014
19,99
Powierzchnia [m2]
Wartość 1 m2
Wartość kompleksu
4587
19,99
W zaokrągleniu
91 673,49
91 673,00
STRONA 39 z 42
3.6. OKREŚLENIE
KM 2420/11
WARTOŚCI CAŁEJ NIERUCHOMOŚCI
–
WG STANU NA
DZIEŃ OGLĘDZIN
Wartość nieruchomości określono jako sumę wartości Części A oraz Części B:
192 570 zł + 91 673 zł = 284 243,00 zł
Wartość łączna nieruchomości (w zaokrągleniu):
284 243 zł
4. WYNIK KOŃCOWY
Nieruchomość objęta wyceną należy do nieruchomości ogólnego przeznaczenia tj.
nieruchomości typowych, które są lub mogą być przedmiotem powszechnego
obrotu rynkowego.
Określona w procesie wyceny podejściem porównawczym łączna wartość
rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą KW
nr KR1P/00265980/3, składającej się z niezabudowanej działki nr 35 położonej w
miejscowości Garlica Murowana, gm. Zielonki odzwierciedla:
rodzaj i przeznaczenie szacowanej nieruchomości,
aktualny sposób użytkowania przedmiotu wyceny,
bieżący stan lokalnego rynku nieruchomości,
i wynosi:
284 243,00 zł
Słownie: dwieście osiemdziesiąt cztery tysiące dwieście czterdzieści trzy złote
Najbardziej prawdopodobną cenę, za którą można zbyć nieruchomość przedstawia
niniejsze opracowanie. Stan rozwoju rynku nieruchomości oraz jakość źródeł wiedzy o
tym rynku nie dają możliwości wypowiadania się o wartości nieruchomości w sposób
jednoznaczny i pewny. Operat szacunkowy, przy najlepszych intencjach rzeczoznawcy
majątkowego, nie daje wyniku pewnego lecz prawdopodobny. Nie wynika to z
ograniczonej dociekliwości rzeczoznawcy a jedynie z silnych ograniczeń źródeł wiedzy o
rynku nieruchomości oraz ograniczeń proceduralnych dotyczących sposobów wyceny.
W operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości podejściem
porównawczym. W podejściu tym wartość rynkową szacowanej
nieruchomości określono na podstawie cen osiągniętych z rzeczywistych sprzedaży
nieruchomości porównywalnych. Dla szacowanej nieruchomości wykreowano lokalny
rynek nieruchomości, przeanalizowano i przyjęto główne atrybuty rynkowe kształtujące
ceny na tym rynku oraz przeprowadzono szczegółową analizę poprawek z tytułu różnic
w cechach rynkowych pomiędzy nieruchomościami porównawczymi a nieruchomością
STRONA 40 z 42
KM 2420/11
szacowaną.
Wartość nieruchomości szacowanej mieści się w przedziale cen uzyskanych za
nieruchomości podobne. Dlatego wartość nieruchomości oszacowana w tym podejściu
odpowiada jej aktualnej wartości rynkowej i stanowi wynik niniejszego operatu
szacunkowego.
Otrzymana wartość rynkowa stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa
do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy spełnieniu następujących warunków:
o
strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej
oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
o
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
5. KLAUZULE
1. Niniejszy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, zgodnie ze stanem
faktycznym i prawnym.
2. Niniejszy operat szacunkowy:
- nie może być wykorzystywany do innych celów niż ustalono w niniejszym opracowaniu.
- nie może być publikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody
rzeczoznawcy;
- nie może zostać udostępniony osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu
3. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte: prawne i fizyczne nieruchomości,
których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na
podstawie dokumentacji prawnej lub technicznej oraz za ewentualne błędy w dokumentacji
dostarczonej przez zleceniodawcę.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany zgodnie z art. 156 U.G.N.
5. Biegły/Rzeczoznawca określił obecny stan nieruchomości podczas wizji lokalnej.
6. W przypadku zmiany stanu prawnego, zmiany stanu faktycznego przedmiotowej
nieruchomości, niniejszy operat wymaga aktualizacji.
7. Niniejszy operat szacunkowy może być wykorzystywany wyłącznie dla celu, w jakim został
sporządzony.
8. Ustalona w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa nie zawiera podatku VAT, ani
innych opłat które będą musiały być uiszczone w związku z przeniesieniem prawa własności.
9. Autor nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte wycenianych obiektów, których nie można
było stwierdzić podczas wizji ani też na podstawie dokumentacji technicznej lub prawnej.
6. ZAŁĄCZNIKI
- Postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości wydane
dnia 21.09.2012r. przez Marcina Leśniaka - Komornika Sądowego przy Sądzie
Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy,
- Protokół z badania KW nr KR1P/00265980/3 przeprowadzonego dnia 4.12.2012r.
- Wypis z rejestru gruntów oraz kopia mapy ewidencyjnej dla dz. 35 w miejscowości
Garlica Murowana, wydane dnia 25.10.2012 r. przez Starostwo Powiatowe w Krakowie
Wydział Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami
-
KONIEC
-
KRAKÓW, 5 GRUDNIA 2012 R.
STRONA 41 z 42
KM 2420/11
7. DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA
STRONA 42 z 42

Garlica Murowana, gm.Zielonki\(KM 2420-11 Leśniak\) na 2012-10-31

Transkrypt

Podobne dokumenty

Szczegóły projektu - Stowarzyszenie Rozwoju Gminy Zielonki

02_Część opisowania PZT

UCHWAŁA NR KI – 411/326/14 Kolegium Regionalnej Izby

Opis trasy Łopuchowo MTB Maraton 2016 Już po raz ostatni w tym

Zarządzenie Nr 7/2017 Wójta Gminy Zielonki z dnia 12 stycznia

Oferta numer BS-4744, Sprzedaż