Wniosek w sprawie: 1. Wysokości stawki na fundusz remontowy, 2

Warszawa 12.10.2010 r.
Wniosek w sprawie:
1. Wysokości stawki na fundusz remontowy,
2. Kierunków rozwoju gospodarczego Spółdzielni w zakresie remontów
3. Plan Rzeczowo – Finansowego Remontów na 2011 r.
Ad.1
W związku z wprowadzeniem od 2007 r. podatku dochodowego od osób prawnych, coroczne
przychody Spółdzielni zmniejszyły się o ok. 400 000 zł., natomiast wysokość odpisu na
fundusz remontowy została utrzymana na tym samym poziomie. Skutkuje to koniecznością
znacznych ograniczeń nakładów finansowych na fundusz remontowy, przy nie zmienionych,
dużych potrzebach rzeczowych. Ponadto z planu remontów od 2003 r. została wyłączona
konserwacja naszych zasobów i przeniesiona do eksploatacji podstawowej. To przejście nie
wiązało się z jednoczesnym utworzeniem odrębnego funduszu na konserwacje, ani z
powiększeniem odpisu na eksploatację podstawową. Takie działanie skutkowało coraz
większym finansowaniem eksploatacji bieżącej z pomniejszonych od 2007 r. przychodów z
lokali użytkowych.
W momencie wprowadzenia podatku dochodowego od osób prawnych, a przez to znacznym
zmniejszeniem naszych przychodów z lokali użytkowych, Spółdzielnia wykorzystywała
rezerwy finansowe (środki finansowe ze sprzedaży lokali mieszkalnych i garaży), w celu
utrzymania odpowiedniego standardu remontów i konserwacji naszych nieruchomości.
W chwili obecnej w związku ze stale rosnącymi kosztami eksploatacji naszych zasobów ora
planowanym od 2011 r. podniesieniem podatku VAT, projekty planów remontów, nie mogą
przekroczyć przy utrzymaniu obecnych stawek po stronie finansowej kwoty 1 000 000 zł.
Wpływy na fundusz remontowy wynoszą 525 600 zł rocznie (w tym remont dźwigów
120 000 zł). Zysk netto z prowadzenia działalności wynosi ok. 1 700 000 zł. rocznie.
Z tych środków pokrywane są corocznie dwa niedobory:
1. na eksploatacji – ok. 1 000 000 zł.
2. na funduszu remontowym – ok. 700 000 zł.
Zarząd stoi na stanowisku, że bezpiecznie możemy planować do kwoty 1 000 000 zł.
utrzymując stawki na fundusz remontowy i eksploatację na niezmienionym poziomie, w
tej sytuacji realizacja priorytetów ustalonych przez Komisję ds. opracowania kierunków
wieloletniego planu remontów zasobów SBM „Powiśle” trwałaby aż do 2017 r.
W przypadku dalszego utrzymania finansowania funduszu remontowego na poziomie ok. 1 300 000 zł.
konieczne byłoby podniesienie stawki na fundusz remontowy o 0,40 zł/m2 powierzchni użytkowej
lokali miesięcznie, w tej sytuacji realizacja wszystkich priorytetów byłaby możliwa do 2015 r.
Sytuacja przedstawiona powyżej została omówiona zarówno na Radzie Nadzorczej jak i Komisji ds.
opracowania kierunków wieloletniego planu remontów zasobów SBM „Powiśle”. Oba organy pozytywnie
zaopiniowały projekt podniesienia stawki na fundusz remontowy o 0,40 zł/m2. w celu wykonania
priorytetowych prac w przeciągu 5 lat. Decyzja o podniesieniu stawki należeć będzie do Walnego
Zgromadzenia.
Ad 2.
Zarząd wspólnie z Komisją ds. opracowania kierunków wieloletniego planu remontów zasobów
SBM „Powiśle” wytypował najważniejsze zadania - priorytety, które powinny zostać wykonane przez okres
najbliższych 5 do 7 lat. W związku z powyższym po stronie finansowej kierunki zostały opracowane w
dwóch wersjach:
1
1. Wersja I – przy nie zmienionej wysokości stawki na fundusz remontowy:
2. Wersja II – przy założeniu podwyższenia stawki na fundusz remontowy o 0,40 zł/m2/miesięcznie.
Po stronie rzeczowej uwzględnione zostały wszystkie priorytety zatwierdzone przez Komisję
ds. opracowania kierunków wieloletniego planu remontów zasobów SBM „Powiśle” tj.:
a. Remonty kapitalne dachów wraz z ociepleniem stropu niewentylowanego.
b. Remont instalacji odgromowej.
c. Wymiana 5 ostatnich dźwigów,
d. Wymiana okien w pomieszczeniach administracyjnych (pralnie, suszarnie, maszynownie
dźwigów itp.) oraz w piwnicach we wszystkich budynkach będących w zasobach naszej
Spółdzielni.
e. Dokończenie prac związanych z dociepleniem budynków (docieplenie styrobloków,
nadbudówek, cokołów) wraz z remontem balkonów.
f. Remont ciągów komunikacyjnych (drogi wewnętrzne oraz chodniki).
Ponadto po stronie rzeczowej wszystkie przewidziane w kierunkach remonty zostały zgrupowane
w kompleksowe zadania remontowe w ten sposób, aby znacząco zmniejszyć niedogodności
związane z remontem, ale przede wszystkim zmniejszyć koszty eliminując wykonywanie tych
samych czynności w kolejnych latach. Zarząd uważa, że remonty należy przeprowadzać
kompleksowo i w odpowiedniej kolejności tj. przed remontem dachu należy ocieplić
styrobloki oraz wszystkie inne fragmenty elewacji (nadbudówki), a następnie wykonać
remont instalacji odgromowej. Działając w ten sposób unikniemy powielania kosztów:
obróbek blacharskich, zdejmowania i ponownego montowania instalacji odgromowej,
montażu rusztowań itp., a przez to znacznie zmniejszymy koszty remontów. Przy pracach
remontowych dachów zostanie jeden z budynków (Dobra 18/20) wyposażony w instalację
podgrzewania rynien i rur spustowych. Ocena korzyści pozwoli nam na ewentualne
wykonywanie tych instalacji dla innych budynków.
W projektach kierunków ustalono harmonogram głównych prac remontowych (uznanych za
priorytety) na poszczególne lata, uwzględniający zarówno stan techniczny naszych
nieruchomości jak i decyzje Straży Pożarnej oraz Powiatowego Inspektora Nadzoru
Budowlanego. Na poszczególne lata przewidziano również:
1. Rezerwę - środki te rozdysponowywane będą przez Zarząd na drobne prace
remontowe zgodnie z wnioskami poszczególnych Komitetów Domowych. Wybór prac
zatwierdzony zostanie przez Radę Nadzorczą.
2. Środki finansowe na remont ciągów komunikacyjnych. O kolejności przeprowadzenia
prac zdecyduje Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu.
Takie rozwiązanie pozwoli nam na bieżące reagowanie na zmieniający się w czasie stan
techniczny naszych nieruchomości bez konieczności zwoływania dodatkowych Walnych
Zgromadzeń.
W związku z ustaleniem kosztów prac na podstawie cen z 2010 r. konieczna może okazać się
coroczna korekta planów pod względem finansowym. Ewentualne korekty dokonywać
będziemy na corocznych jesiennych Walnych Zgromadzeniach przy zatwierdzaniu Planu
finansowego oraz planów rzeczowo finansowych remontów na dany rok.
2
W planach nie uwzględniono prac związanych z zabezpieczeniami ppoż. z powodu:
1. Znacznych kosztów, które uniemożliwiłyby realizację przyjętych priorytetów,
2. Zmian przepisów (na łagodniejsze), a w związku z tym braku możliwości
wcześniejszego opracowania stosownych projektów do późniejszej realizacji.
W związku z powyższym proponujemy, w kolejnych latach wykonywać projekty
zabezpieczeń ppoż. na poszczególne budynki (ze środków eksploatacji bieżącej) i realizować
je w miarę posiadanych środków z ewentualnych oszczędności przyjmując zasadę, że w
pierwszej kolejności realizowane będą te zadania, gdzie Straż Pożarna wydała decyzje
pokontrolne (do dnia dzisiejszego: Potockiego 4, Solec 79, Solec 79a, Al. 3 Maja 5a, Al. 3
Maja 7b, Ludna 10). ponadto przy remontach ciągów komunikacyjnych należy zachować
zasadę poszerzania ciągów w ten sposób, aby możliwy był dojazd do wszystkich naszych
nieruchomości.
Obie wersje Kierunków były omawiane na zebraniach Komisji ds. opracowania kierunków
wieloletniego planu remontów zasobów SBM „Powiśle”. Na projekty naniesiono wiele uwag, Komisji
podczas rozpatrywania projektów zostały przedstawione zarówno obmiary poszczególnych robót jak
również szacunkowe koszty ich wykonania.
Po dyskusji Komisja rekomendowała Radzie Nadzorczej II Wersję Kierunków rozwoju gospodarczego
Spółdzielni w zakresie remontów, tym samym uznając za wskazane skrócenie okresu wykonania
priorytetów remontowych do 5 lat. II Wersję Kierunków rozwoju gospodarczego Spółdzielni w
zakresie remontów (zakładająca podniesienie stawki na fundusz remontowy) również otrzymała
rekomendację Rady Nadzorczej przyjętą Uchwałą nr 41/2010 z dnia 25 października 2010 r.
Ad. 3
Wobec powyższego Zarząd opracował projekt planu remontów na 2011 r. w II wersjach:
1. przy niezmienionej stawce na fundusz remontowy – I wersja,
2. przy podniesionej stawce na fundusz remontowy o 0,40 zł/m2 – II wersja.
Projekt planu remontów na 2011 r. w obu wersjach powstał z uwzględnieniem następujących zasad:
1. Po stronie rzeczowej został skonstruowany na podstawie listy najpilniejszych prac
remontowych, których dalsze przekładanie na późniejsze terminy mogłoby
spowodować znaczne pogorszenie standardów zamieszkiwania. Do najważniejszych
prac remontowych przewidzianych do wykonania w 2010 r. należą:
a. Wykonanie remontu dźwigu osobowego Solec 58/60, wymiana tego dźwigu
została jeż zatwierdzona na Walnym Zgromadzeniu 20.05.2010 r.
b. Wykonanie prac sanitarnych:
a)
Wymiana poziomów c.w. i z.w. w budynku Solec 28 – zły stan
techniczny częste awarie,
b)
Dokończenie prac modernizacyjnych wodociągu wraz z
modernizacją hydroforni (z uwzględnieniem przepisów ppoż) dla
budynków Ludna 10, Orłowicza 6 i Orłowicza 8 – I etap prac
przewidziany był w planie remontów na 2010 r. (wykonanie podejść
wodociągu do poszczególnych budynków). W związku z decyzją
Straży Pożarnej oraz awarią istniejącej hydroforni, przy wykonaniu
prac zasadne ze względów technicznych i ekonomicznych było
rozszerzenie zakresu o wykonanie modernizacji hydroforni oraz
doposażenie instalacji wodnej w instalacje ppoż. Prace zostały
wykonane w całości w 2010 r. natomiast płatność za II etap została
odroczona na czerwiec 2011 r.
c. Wykonania kompleksowego remontu budynku Solec Dobra 18/20 poprzez
docieplenie styrobloków, docieplenie ściany z blachy, wymiana okien na
klatce schodowej zabudowa galerii na niższej części budynku, kompleksowy
3
remont dachu wraz z dociepleniem stropu oraz doposażenie budynku w
instalacje odgromową. – Wniosek w sprawie remontu w 2011 r. tego budynku
został jednogłośnie przyjęty przez Walne Zgromadzenie 20.05.2010 r.
d. Wykonanie kompleksowego remontu dachów budynków Orłowicza 6 i
Orłowicza 8 wraz z dociepleniem stropów nad nadbudówkami. – Remont
dachów w tych budynkach został zakwalifikowany jako najpilniejszy zarówno
przez Zarząd jak i Komisję GZMiT Rady Nadzorczej.
e. Wykonanie kompleksowego remontu dachu budynku Solec 54 wraz z
dociepleniem stropu nad nadbudówką (część ogrzewana – mieszkania oraz
maszynownia suszarnia i pralnia) oraz stropu nad strychem w części niższej. –
Remont dachu w tym budynku został zakwalifikowany w związku z najsilniej
występującymi problemami z przeciekami oraz nieprawidłowym
odwodnieniem dachu, skutkującym przedostawanie się wód opadowych oraz
wód z topniejącego dachu pod ocieplenie. Taka sytuacja skutkować może
wystąpieniem grzyba oraz zniszczeniem elewacji.
f. Wykonanie remontu samoczynnego załączania rezerwy (instalacja
elektryczna) dla budynków Ludna 10, Orłowicza 6, Solec 79, 79a oraz Al. 3
Maja 5a.
g. Wykonanie projektu doposażenia w instalację odgromową następujących
budynków: Solec 79, 79a, Al. 3 Maja 5a, 7b, Dobra 17, 18/20, 19, Solec 54,
58/60, 66, 109, 109a, Kruczkowskiego 14, Kruczkowskiego 12a. – Kontrola
straży Pożarnej wykazała konieczność doposażenia 14 budynków w instalację
odgromową.
W przypadku wyrażenia zgody przez Walne Zgromadzenie na podniesienie stawki na fundusz
remontowy w II wersji planu remontów na 2011 r. dodatkowo przewidziano:
Wykonania kompleksowego remontu budynku Potockiego 4 poprzez docieplenie
styrobloków, (zastąpienie powyżej 7 kondygnacji styrobloków wełną mineralną –
zgodnie z decyzją Straży Pożarnej) oraz kompleksowy remont dachu wraz z
dociepleniem stropu nad nadbudówką.
Wszystkie wymienione po stronie rzeczowej remonty zostały uzgodnione zarówno z Komisją
GZMiT, Radą Nadzorczą jak i Komisji ds. opracowania kierunków wieloletniego planu
remontów zasobów SBM „Powiśle”. Plan remontów w wersji II (zakładający podniesienie Stawki na
fundusz remontowy) otrzymał rekomendację Rady Nadzorczej przyjętą Uchwałą nr 40/2010 z
dnia 25 października 2010 r.
Wobec powyższego Zarząd wnosi o przyjęcie Planu rzeczowo finansowego remontów na
2011 r. oraz Kierunków rozwoju gospodarczego w zakresie remontów w II Wersji
rekomendowanej przez Komisję ds. opracowania kierunków wieloletniego planu remontów
zasobów SBM „Powiśle” oraz Radę Nadzorczą.
W załączeniu:
1. Projekt Planu rzeczowo finansowego remontów na 2011 r. na kwotę 1 004 000 zł.
Wersja I.
2. Projekt Planu rzeczowo finansowego remontów na 2011 r. na kwotę 1 334 000 zł.
Wersja II.
3. Projekty Kierunków rozwoju gospodarczego Spółdzielni w zakresie remontów na lata
2012-2017.- Wersja I.
4. Projekty Kierunków rozwoju gospodarczego Spółdzielni w zakresie remontów na lata
2012-2015.- Wersja II.
4