zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi poprzez

zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi poprzez

1
Udostępnione na prawach rękopisu, 8.04.2014r.
Publikacja: Knyziak P. Zarządzanie nieruchomo ciami mieszkaniowymi poprzez
planowanie i kontrolę stanu technicznego (Residential buildings management by planning
and the technical state control), Problemy naukowo badwcze budownictwa, Wydawnictwo
Politechniki więtokrzyskiej, Kielce 2010, s. 469-476, ISBN 978-83-88906-58-9 (artykuł
konferencyjny - 56 Konferencja Naukowa Komitetu Inżynierii Lądowej i Wodnej PAN i
Komitetu Nauki PZITB, Kielce-Krynica 19-24.09.2010).
1
Piotr KNYZIAK
ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKANIOWYMI
POPRZEZ PLANOWANIE
I KONTROLĘ STANU TECHNICZNEGO.
1. WPROWADZENIE
Zarządzanie budynkiem w okresie jego użytkowania w bardzo dużym stopniu wpływa
na ostateczny czas użytkowania a w wielu przypadkach również na bezpieczeństwo
mieszkańców. Jak wykazują statystyki prowadzone przez ITB [1] błędy w użytkowaniu
budynków były przyczyną w różnych latach od 30 do 50% awarii i katastrof.
Zarządzanie w Polsce w okresie socjalizmu było w większości ułomne: brakowało
materiałów, brakowało środków, nie było poczucia własności wśród mieszkańców, osoby
zatrudnione w spółdzielniach miały często niewystarczające kwalifikacje, dodatkowo
brakowało im motywacji. Wielkie spółdzielnie mieszkaniowe „rozmywały”
odpowiedzialność i możliwość wpływania na decyzje. Prowadzono politykę remontową na
złym poziomie, ale w okresie po 1989r. gdy nakłady jeszcze spadły nastąpiło pogłębienie
złej sytuacji.
Obecnie coraz częściej formą władania jest własność, duże spółdzielnie dzielą się
lub zawiązywane są wspólnoty. To sprawia, że coraz bliżej jest właścicielom-mieszkańcom
do realnej władzy, podejmowania decyzji, wpływania na decyzje i sterowania procesem
utrzymania budynku. Można przyjąć, że aby członkowie spółdzielni czuli wpływ na
podejmowanie decyzji, spółdzielnia powinna mieć max. 100-200 członków a aby sami byli
zainteresowani braniem czynnego udziału w kierowaniu wspólnota powinna obejmować
jeden budynek.
Coraz częściej myślenie perspektywiczne o eksploatacji budynku pojawia się już
na etapie projektu a później również przejawia się w procesie planowania remontów
i przewidywania środków niezbędnych do ich realizacji.
Od wieków zarządzanie nieruchomościami powierzane było innym osobom. W czasach
Starożytnego Rzymu zarządzanie nieruchomościami „negotiorum gestio” miedzy innymi
powierzane było wyzwoleńcom, czyli specjalnie zasłużonym niewolnikom.
Obecnie w Polce zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. (z późniejszymi zmianami)
o gospodarce nieruchomościami, art.184, ust. 2 „Zarządcą nieruchomości jest osoba
fizyczna posiadająca licencję zawodową”, czyli do zawodowego zarządzania
nieruchomościami, konieczne są odpowiednie umiejętności potwierdzone licencją.
1
Dr inż., Wydział Inżynierii Lądowej, Politechnika Warszawska
2
2. ISTOTA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKANIOWYMI
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. po nowelizacji z dnia
21 października 2007 roku (Dz. U. 2007 Nr 173, poz. 1218) w artykule 185 definiuje
zarządzanie następująco:
„1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu
czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa
energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.”
Wykwalifikowani zarządcy planują wiele aspektów utrzymania nieruchomości
wpływających na standard nieruchomości i jej stan techniczny.
Jednym z głównych dokumentów sporządzanych przez zarządców jest plan zarządzania,
który określa działania konieczne do maksymalizacji potencjału nieruchomości zgodnie
z celami właściciela. Powinien on zawierać analizę aktualnego stanu nieruchomości (dane
techniczne, dane finansowe za ostatnie lata), analizę rynku (popyt i podaż na powierzchnie,
usługi oferowane przez właściciela, analizę konkurencji, analizę konkurencyjności stawek
najmu i opłat w nieruchomości, sytuację ekonomiczną i jej wpływ na nieruchomość),
analizę rozwiązań alternatywnych na wykorzystanie nieruchomości (koszty wprowadzenia
znaczących zmian, rachunek ekonomiczny) oraz zalecany sposób postępowania.
Elementami związanymi z planem zarządzania są:
- budżet nieruchomości na dany rok: określenie wysokości budżetu na inwestycje,
konserwację i remonty, które zarządca ma wykonać w danym roku,
- określenie stawek najmu i opłat.
Remonty są istotnym elementem zarządzania nieruchomościami. Obecne problemy
mieszkaniowe w Polsce wynikają nie tylko z braku odpowiednich mieszkań, ale i nie
remontowania istniejących budynków. Przy prawidłowym utrzymaniu zabiegi
konserwacyjne ograniczają się do drobnych napraw, ale poważne zaniedbania prowadzą do
dużych uszkodzeń. W Polsce stopień zużycia budynków i budowli jest znaczący.
Przyszłe budynki powinny być projektowane i budowane z uwzględnieniem rozwiązań,
które znacznie lepiej zapewniają ochronę przed czynnikami degradacji i skutkami ich
działania. Budynki w większości przypadków charakteryzują się długimi okresami
użytkowania. Warunkiem osiągnięcia takiej trwałości jest prowadzenie prawidłowej
polityki remontowej. Niestety w Polsce budynki często użytkowane są bez remontów
i napraw, co znacząco skraca ich żywotność. Jak wykazują badania [2], prawidłowe
wykonywanie remontów i bieżących napraw sprawia, iż budynki mieszkalne
charakteryzują się przewidywanym czasem użytkowania wydłużonym średnio o 19,2 lat
(13,4%) a budynki gospodarcze o 12,5 roku (10,9%).
Z doświadczeń spółdzielczych wynika [3], że w posesjach komunalnych, gdzie
większość mają właściciele wykupionych mieszkań – stan budynków poprawia się z roku
na rok. Budynki z wielkiej płyty pozostające w zasobach spółdzielczych często są jeszcze
nie ocieplone i energochłonne, ale i ten stan ulega poprawie, szczególnie w wielkich
3
miastach. Najgorsza sytuacja jest w budynkach popegierowskich, które niemal w całości
popadają w ruinę. W niedługim czasie może zaistnieć konieczność ich wyburzania.
3. ZUŻYCIE BUDYNKÓW
Budynek mieszkalny w miarę upływu czasu i eksploatacji ulega zużyciu, zmniejsza się
jego wartość w stosunku do pierwotnej wynikającej z kosztu wytworzenia. Proces ten
w dłuższym okresie czasu może przejawiać się nasileniem występowania uszkodzeń
i awarii.
Zużycie wywołane jest zużyciem technicznym, moralnym jak i ekonomicznym. Zużycie
normalnie użytkowanych i na bieżąco remontowanych budynków zależne jest w dużej
mierze od upływu czasu i trwałości materiałów. Przy normalnym zużyciu technicznym
zasobów mieszkaniowych ich wartość użytkowa spada, gdy następuje wzrost wymagań
mieszkańców. Intensyfikację zużycia potęguje eksploatacja budynku bez prawidłowo
wykonanych bieżących sprawdzeń i kontroli, konserwacji i remontów. Degradacja
powoduje szybkie zużycie moralne. Budynki utrzymane ponadstandardowo nie tylko są
remontowane na bieżąco i z wykorzystaniem materiałów wysokiej jakości, ale podlegają
również modernizacji, która zapobiega zużyciu moralnemu.
Zużycie ekonomiczne budynków wynika ze zwiększenia kosztów utrzymania budynku
ponad poziom akceptowalny przez właścicieli.
Podczas eksploatacji obiektów głównym problemem jest ich niezawodność oraz dążenie
do wyeliminowania powstawania uszkodzeń [4].
Przyczyny powodujące zużycie techniczne budynków [5] to:
- stan wyjściowy elementów obiektu (np. jakość materiałów, wady projektowe, wady
wykonawstwa, inne), trwałość elementów,
- długość okresu eksploatacji, naturalne zużycie,
- warunki środowiskowe eksploatacji, czynniki biologiczne (grzyby, pleśnie, robaki),
- sposób eksploatacji, poprawa wartości użytkowych poprzez remonty i konserwacje.
Przyczyny powodujące zużycie moralne budynków to:
- zmiana preferencji i wymagań użytkowników, nowe „mody”,
- zmiana funkcji części obiektu, np. zamiana funkcji mieszkaniowej na biurową
lub handlową (powodująca zwiększenie uciążliwości),
- wprowadzenie na rynek nowych, lepszych materiałów wykończeniowych,
- niedostosowanie do nowych norm i warunków technicznych powodujące
przeświadczenie, iż zamieszkuje się „gorszy” lub „starszy” budynek.
Przyczyny powodujące zużycie ekonomiczne budynków to:
- zakończenie produkcji materiałów niezbędnych do wykonania remontu,
- zwiększenie kosztów remontów ze względu na konieczność stosowania starszych
technologii.
Budynek mieszkalny eksploatowany jest w ograniczonym okresie czasu, który
określany jest jako całkowity okres użytkowania budynku. Jest to okres czasu od dnia
wybudowania do dnia rozbiórki. Rozbiórka nie musi wynikać z osiągnięcia stanu
grożącego zniszczeniem, wiele budynków osiąga kres użytkowania ze względu na inne
kryteria. Długość okresu użytkowania zależy od tempa zużycia technicznego budynku
i zużycia moralnego.
Zużycie techniczne może być powstrzymane lub nawet cofnięte poprzez wykonanie
remontów lub wymianę zniszczonych elementów konstrukcji, wyposażenia
lub wykończenia. Jednym z czynników przesądzających o technicznej przydatności
4
budynku do remontu kapitalnego i modernizacji jest zużycie fundamentów i ścian nośnych.
Zużycie moralne może być zniwelowane tylko przez zabiegi modernizacyjne.
Takie same obiekty mogą mieć różną trwałość, gdyż zależy ona od wielu czynników:
- rodzaju materiałów, z których zostały wykonane,
- jakości elementów, montażu, trwałości złączy i węzłów,
- rodzaju rozwiązań konstrukcyjnych,
- wpływu warunków otoczenia,
- sposobu i warunków użytkowania obiektów,
- częstości i jakości wykonywania prac konserwacyjnych i remontowych.
Bardzo istotną rolę odgrywają warunki otoczenia i eksploatacji.
4. PROGNOZOWANIE
OKRESU
WG NORMY ISO 15686
UŻYTKOWANIA
BUDYNKÓW
Prognozowanie okresu użytkowania budynków reguluje norma ISO 15686, Budynki
i konstrukcje budowlane - Planowanie okresu użytkowania. Została ona opracowana przez
Komitet Techniczny ISO/TC59, Konstrukcje budowlane, podkomitet SC 14, Projektowany
czas użytkowania.
Norma składa się z kilku części w których zawarte są: zasady ogólne, procedury
przewidywania okresu użytkowania, audyty właściwości użytkowych i przeglądy,
wymagania w stosunku do danych, koszty cyklu użytkowania, procedury określania
wpływu środowiska.
Rysunek 1 przedstawia, w jaki sposób każda z części ISO 15686 powiązana jest
z innymi jej częściami i związanymi tematami oraz innymi Normami Międzynarodowymi.
Rys. 1 Czynniki wpływające na okres użytkowania materiałów budowlanych i elementów (wg ISO
15686-1).
Proces planowania okresu użytkowania obejmuje w normie zagadnienia począwszy od
koncepcji poprzez użytkowanie i utrzymanie, uwzględniając prawdopodobne właściwości
użytkowe budynku w całym okresie jego użytkowania w warunkach środowiskowych,
5
które mogą w nim wystąpić. Stadium projektowania przewiduje uwzględnianie przyszłych
napraw, usuwanie zużytych części, ponowne ich użycie, demontaż i koszty związane z ich
kasacją. Jeśli okres użytkowania elementu podstawowego jest krótszy niż projektowany
okres użytkowania budynku to przewiduje się, iż powinien on być wymienialny lub łatwy
do utrzymania. Projektowanie budynku staje się nierozerwalnie związane z planowaniem
okresu użytkowania. Wybór materiałów i rozwiązań konstrukcyjnych ma bezpośredni
wpływ na częstotliwość przyszłych remontów (np. okresowego malowania elementów)
i trwałość elementów konstrukcji. Na etapie projektu i ustalania rozwiązań definiuje się
i akceptuje między innymi koszt utrzymania budynku.
Jednym ze sposobów planowania okresu użytkowania jest opisane w części drugiej
normy przewidywanie oparte na badaniach poligonowych i ocenie właściwości
użytkowych. Schemat metodologii przedstawia Rys. 2.
Rys. 2. Schemat metodologii określania pozostałego czasu użytkowania (wg ISO 15686-2).
Proces zaczyna się od analizy problemu, zidentyfikowania istotnych czynników oraz
uzyskanie istotnych informacji i wiedzy. W kolejnym etapie przewiduje się sposób
degradacji w warunkach, które zostały określone. Następnie przeprowadza się badanie
6
wstępne w warunkach zbliżonych do ekstremalnych w celu sprawdzenia metody badawczej
i rzetelności wyników. Kolejny etap stanowią badania właściwe bazujące na obserwacjach
długoterminowych lub
krótkoterminowych przy kontrolowanych
warunkach
(np. zwiększona intensywność, częstość). Ostatni etap stanowi ocena wyników dokonana
przez eksperta, musi on porównać i przeanalizować wyniki z różnych badań.
Drugim z przedstawianych sposobów planowania okresu użytkowania jest metoda
współczynników. Opiera się ona na referencyjnym okresie użytkowania (normalnie
oczekiwany okres użytkowania dla zdefiniowanego zbioru warunków użytkowania dla tego
typu elementu lub konstrukcji) i modyfikujących go współczynnikach, które odnoszą się do
specyficznych warunków rozpatrywanego przypadku. Poszczególne współczynniki mogą
być ustalane przez innych uczestników procesu projektowania.
Metoda ta posługuje się następującym wyrażeniem:
ESLC = f(RSLC; A, B, C, D, E, F, G)
(1)
gdzie: ESLC - szacowany okres użytkowania, RSLC - porównawczy okres użytkowania
elementów, A - jakość elementów, B - poziom projektowania, C - poziom wykonawstwa,
D - środowisko wewnętrzne, E - środowisko zewnętrzne, F - warunki użytkowania,
G - poziom utrzymania.
5. ZARZĄDZANIE PRZEZ OCENĘ STANU TECHNICZNEGO
Jak podawał Jerzy Arendarski [6] koszty utrzymania w dużym stopniu zależą od jakości
wykonania budynków. Podwyższenie nakładów na budowę o 15% owocuje w 100 letnim
okresie eksploatacji zmniejszeniem kosztów utrzymania o ok. 40%, natomiast zmniejszenie
nakładów o 15% poprzez zaniżenie jakości daje wzrost kosztów utrzymania o ok. 12%.
Łączne nakłady na budowę i utrzymanie budynków słabej jakości mogą być o ok. 50%
wyższe niż tych wykonanych w wyższym standardzie.
Można powyższe przenieść również na grunt remontów - wcześniejszy remont,
podwyższający stan techniczny budynku prowadzi do zmniejszenia lub nie wystąpienia
ewentualnych zniszczeń i w sumie daje efekt zmniejszenia sumarycznych nakładów.
Obecnie koszty utrzymania budynków, w stosunku do kosztów budowy są jeszcze
wyższe niż w latach 70-tych, w związku z tym dobra jakość wykonania i wkład
modernizacyjny powinny przynieść proporcjonalnie jeszcze większe zyski.
Powinno się zakładać, że w związku z rozwojem technologii, budynki przy kolejnych
remontach będą nie tylko doprowadzane do pierwotnego stanu, ale w wyniku modernizacji
będą uzyskiwały dodatkową wartość. Powyższe, przynajmniej po części, powinno być już
przewidywane na etapie projektu. Technologie drogie i rzadko stosowane obecnie będą za
kilka lub kilkanaście lat prawdopodobnie równie rozpowszechnione i szeroko stosowane
jak te obecne.
W celu umożliwienia weryfikacji jakości procesu zarządzania budynkami mieszkalnymi
konieczne jest ustalenie jakościowych i ilościowych kryteriów.
Odnośnie ilościowych kryteriów mierzących zyskowność można się posłużyć
ekonomicznymi miernikami oceny przedsięwzięć inwestycyjnych. Mogą to być statyczne
kryteria decyzyjne takie jak np. metoda prostej stopy zwrotu (Simple Rate of Return)
lub kryteria dynamiczne uwzględniające upływ czasu np. NPV, IRR.
Kryteria jakościowe trudniej jest zdefiniować. Ocena procesu zarządzania
nieruchomościami mieszkalnymi musi uwzględniać stan techniczny budynków i jego
7
zmiany w czasie użytkowania. Zyskowność (lub oszczędność środków) często jest
realizowana poprzez zaniedbania prowadzące do pogorszenia stanu technicznego.
Miernikiem, który w sposób liczbowy mógłby przedstawić jakość procesu zarządzania
może być stopień realizacji remontów budynku [7]. Można go wyznaczyć poprzez
zdefiniowanie dla poszczególnych lat użytkowania budynku granicznych wartości (skrajnie
dobrych i skrajnie złych-w stanie awaryjnym) możliwych do uzyskania wartości ocen
zużycia technicznego budynku. Każdy rok użytkowania powinien mieć wyznaczone
przedziały zmienności, które określą możliwe wartości zużycia budynków oraz szerokość
przedziału wg wzoru:
Sp = Zmax − Zmin
(2)
gdzie: Zmin - wartość minimalna zużycia, Zmax - wartość maksymalna zużycia.
Na podstawie powyższego można zdefiniować wartość R określającą stopień realizacji
remontów danego budynku wg wzoru:
 Z − Zmin 
 ⋅ 100
R =  1 −

S
p


[%]
(3)
gdzie: Z – zużycie analizowanego budynku.
Im większa wartość „R” tym budynek bliższy jest stanowi pełnej sprawności, wartości
bliskie zeru świadczą o wyraźnym zaniedbywaniu remontów.
Rys. 3. Wyznaczanie stopnia realizacji remontów „R” (oprac. własne).
Rys. 3 przedstawia sposób wyznaczania stopnia realizacji remontów „R” budynków
w stosunku do czasu ich użytkowania i trzy przykładowe budynki. Budynek oznaczony (1)
8
jest stosunkowo dobrze utrzymywany, wykonywane są remonty zarówno bieżące jak
i planowe. Budynek oznaczony (2) jest utrzymywany bardzo dobrze, oprócz remontów
wykonywane są również modernizacje. Budynek oznaczony (3) jest utrzymywany w stanie
dostatecznym, niebezpiecznie zbliża się do linii podwyższonej awaryjności.
6. PODSUMOWANIE
Zaletą zdefiniowania stopnia realizacji remontów budynku jest możliwość liczbowego
przedstawienia stanu budynku w stosunku do akceptowalnych finansowo (ograniczenie
zbyt częstych remontów) i ze względu na bezpieczeństwo (ograniczenie zbyt rzadkich
remontów) granic porównania. Umożliwia ona kontrolę zarządzania budynkiem,
jak i porównanie tempa zużycia budynku i jego elementów do wartości standardowych lub
planowanych. Wartość R może być również punktem odniesienia przy planowaniu
kolejności prac remontowych grupy budynków.
Jak wykazuje doświadczenie najbardziej zaniedbywane jest to, co trudno zmierzyć
lub przedstawić liczbowo. Stopień realizacji remontów budynku wypełnia istniejącą lukę,
gdyż ocena zużycia budynku nie daje odniesienia do możliwych wartości ekstremalnych.
Literatura
[1] Runkiewicz L.: Katastrofy i awarie budowlane – informacje techniczne i wnioski. Przegląd
Budowlany, 9/2008.
[2] Wodyński A., Firek K., Kocot W.: Ocena wpływu remontów oraz zabezpieczeń
profilaktycznych na trwałość budynków murowanych w LGOM. Inżynieria Środowiska,
tom 11, nr 1/2006.
[3] Bolkowski J.: Remonty zasobów mieszkaniowych - problem do rozwiązania. Przegląd
Budowlany, 2/2001, s. 33-34.
[4] Nowogońska B.: Potraktowanie elementów budynku jako obiektów technicznych w celu
prognozowania terminów remontów, Przegląd Budowlany, 3/2005.
[5] Prystupa M.: Problematyka oceny stanu technicznego obiektów budowlanych w wycenie
nieruchomości. VIII Konferencja Naukowo-Techniczna, Cedzyna k.Kielc, 21-23.04.2004r.
[6] Arendarski J.: Trwałość i niezawodność budynków mieszkalnych wznoszonych metodami
uprzemysłowionymi. Arkady. Warszawa 1978.
[7] Knyziak P.: Analiza stanu technicznego prefabrykowanych budynków mieszkalnych za
pomocą sztucznych sieci neuronowych. Rozprawa doktorska. Wydział Inżynierii Lądowej,
Politechnika Warszawska. 2007.
RESIDENTIAL BUILDINGS MANAGEMENT
BY PLANNING AND THE TECHNICAL STATE CONTROL
This paper present proposal of calculating building repairs and modernizations realization ratio.
Presented ratio could be a point of reference at planning repair work sequence for a building
or for comparing building values. This is a simple and objective method for estimate if the building
is managed correctly, or not.