PDFotwiera się w nowym oknie

1
Sygn. akt I ACa 464/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 listopada 2011 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący – Sędzia SA
– Zbigniew Cendrowski
Sędzia SA
– Edyta Jefimko .spr./
Sędzia SO del.
– Beata Stryjewska
Protokolant
– sekr. sąd. Monika Likos
po rozpoznaniu w dniu 4 listopada 2011 r. w Warszawie
na rozprawie sprawy z powództwa […] "[…]" w W.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "[…]"
w W.
o ustalenie nieistnienia uchwał
od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie
z dnia 18 lutego 2011 r. sygn. akt I C 887/10
1. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób , że :
a) w punkcie I (pierwszym) ustala nieistnienie uchwał właścicieli lokali
tworzących Wspólnotę Mieszkaniową „[…]” w W.:
- Nr 7/2010 z dnia […] kwietnia 2010 r. w sprawie uchylenia uchwały nr 2 z dnia
[…] kwietnia 2007 r. dotyczącej przyjęcia regulaminu zebrania właścicieli lokali,
- Nr 8/2010 z dnia […] kwietnia 2010 r. w sprawie uchylenia uchwały nr 3 z dnia
[…] kwietnia 2007 r. dotyczącej przyjęcia regulaminu rozliczenia kosztów
eksploatacyjnych i ustalania opłat za użytkowanie lokali mieszkalnych i
usługowych,
- Nr 9/2010 z dnia […] kwietnia 2010 r. w sprawie uchylenia uchwały nr 4 z dnia
[…] kwietnia 2007 r. dotyczącej przyjęcia statutu Wspólnoty Mieszkaniowej,
2
- Nr 10/2010 z dnia […] kwietnia 2010 r. w sprawie wysokości miesięcznej
zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2010 r. oraz
zatwierdzenia planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną na 2010
r.
-Nr 12/2010
z dnia […] kwietnia 2010 r. w sprawie podpisania umów z
niezależnymi operatorami telekomunikacyjnymi,
- Nr 13/2010 z dnia […] kwietnia 2010 r. w sprawie udzielenia pełnomocnictwa
zarządowi do wynajmu lub dzierżawy części wspólnej,
-Nr 14/2010 z dnia […] maja 2010 r. w sprawie wynagrodzenia dla zarządu
Wspólnoty Mieszkaniowej „[…]” w W.;
b) w punkcie II (drugim) zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej „[…]” w W. na
rzecz […] „[…]” z siedzibą w W. kwotę
1997 (tysiąc dziewięćset
dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;
2. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1535 (tysiąc pięćset
trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
I ACa 464/11
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 18 lutego 2011 r. wydanym w sprawie z
powództwa Spółdzielni […] „[…]" w W. skierowanego przeciwko Wspólnocie
Mieszkaniowej „[…]" w W. - Sąd Okręgowy Warszawa Praga w Warszawie
powództwo oddalił, zasądzając od powoda na rzecz pozwanego 1277 zł tytułem
kosztów zastępstwa procesowego.
Powyższy wyrok Sąd Okręgowy wydał na podstawie następujących ustaleń
faktycznych i wniosków .
Spółdzielnia […] „[…]" w W. jest właścicielem lokali mieszkalnych,
użytkowych
i
współwłaścicielem
w
częściach
ułamkowych
lokali
3
niemieszkalnych-garażowych w budynkach położonych przy ulicy […], ul.
[…], ul. […], ul. […] oraz ul. […] w W. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa
„[…]" ukonstytuowała się w dniu […] kwietnia 2007 r. na zebraniu, podczas
którego podjęta została m.in. uchwała nr 2 w sprawie Regulaminu Zebrania
Właścicieli . Zgodnie z treścią jego § 6 za pełnoprawnych uczestników zebrania
z prawem w głosowaniu nad uchwałami uznani zostali wyłącznie członkowie
wspólnoty, ich ustawowi przedstawiciele lub pełnomocnicy. W przypadku , gdy
lokal stanowi przedmiot współwłasność, jego współwłaściciele obowiązani są
wybrać pełnomocnika, który będzie ich reprezentować na zebraniu; zasady
wyboru pełnomocnika ustalają współwłaściciele lokalu kierując się przepisami
kodeksu cywilnego o współwłasności. Wspólnotę Mieszkaniową „[…]" tworzą
właściciele (współwłaściciele) 314 lokali mieszkalnych, 2 lokali użytkowych i 3
lokali niemieszkalnych - garaży wielostanowiskowych. Właściciele 314 lokali
mieszkalnych posiadają łącznie 1590184/2436828 udziałów w nieruchomości
wspólnej (65,25 %). Właściciele lokali użytkowych posiadają łącznie
67673/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (2,78 %). Właściciele
lokali mieszkalnych i lokali użytkowych posiadają łącznie 1657857/2436828
udziałów w nieruchomości wspólnej (to jest ok. 68,03% ). Właściciele lokalu
niemieszkalnego
[…]
posiadają
łącznie
71401/2436828
udziałów
w
nieruchomości wspólnej (około 15,24 %). Właściciele lokalu niemieszkalnego
[…], posiadają łącznie 195709/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej
(około 8,03 %). Właściciele lokalu niemieszkalnego […] posiadają łącznie
11861/2436828
udziałów
w
nieruchomości
wspólnej
(około
8,69%).
Wspólnota Mieszkaniowa „[…]" w W. w drodze głosowania na zebraniu w dniu
[…] kwietnia 2010 r. podjęła 10 uchwał, w tym m.in. uchwały:
-- Nr 7/2010 w sprawie uchylenia uchwały nr 2 z dnia […] kwietnia 2007 r.
dotyczącej przyjęcia regulaminu zebrania właścicieli lokali,
4
- Nr 8/2010 w sprawie uchylenia uchwały nr 3 z dnia […] kwietnia 2007 r.
dotyczącej przyjęcia regulaminu rozliczenia kosztów eksploatacyjnych i ustalania
opłat za użytkowanie lokali mieszkalnych i usługowych,
- Nr 9/2010 w sprawie uchylenia uchwały nr 4 z dnia […] kwietnia 2007 r.
dotyczącej przyjęcia statutu Wspólnoty Mieszkaniowej,
- Nr 10/2010 w sprawie wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów
zarządu
nieruchomością
wspólną
w
2010
r.
oraz
zatwierdzenia
planu
gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną na 2010 r. ,
-Nr 12/2010
w sprawie podpisania umów z niezależnymi operatorami
telekomunikacyjnymi,
- Nr 13/2010 w sprawie udzielenia pełnomocnictwa zarządowi do wynajmu lub
dzierżawy części wspólnej,
-Nr 14/2010 w sprawie wynagrodzenia dla zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej
„[…]” w W.;
Na zebraniu byli obecni właściciele lokali mieszkalnych
których
łączny
udział
w
nieruchomości
wspólnej
i niemieszkalnych,
wynosił
55,45%
(1326964/2436828 udziałów). Głosowanie nad uchwałami nr 7,8,9, 10,11, 12, 13,
odbyło się w trybie mieszanym tj. na zebraniu i w trybie indywidualnego zbierania
głosów, zaś głosowanie nad uchwałą nr 14 tylko w drodze indywidualnego
zbierania głosów.
Za uchwałą nr 7/2010 głosowali właściciele lokali posiadający 45,68% udziałów ,
za uchwałą nr 8/2010 - 44,65%, za uchwałą nr 9/2010 - 47,65%; za uchwałą nr
10/2010 -45,87%, za uchwałą nr 11/2010 - 47,28%, za uchwałą nr 12/2010 48,16%,
nr 13/2010 - 44,51%, za uchwałą nr 14/2010 głosowali właściciele
reprezentujący 850775/2436828 udziałów w lokalach mieszkalnych, 5/52, 76/117,
22/63 udziałów w garażach wielostanowiskowych. Przy liczeniu głosów przyjęto
zasadę, że każdemu właścicielowi lokalu mieszkalnego przysługuje głos
powiększony o jego udział w innym odrębnym lokalu niemieszkalnym tj. w garażu
wielostanowiskowym, pozostającym we współwłasności osób fizycznych i
prawnych.
Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając że nie jest zasadne. Pozwem z dnia […]
sierpnia 2010 r. powódka Spółdzielnia […] „[…]" w W. (poprzednio Spółdzielnia
5
[…] „[…]" w W.), wniosła o ustalenie nieistnienia siedmiu uchwał podjętych przez
zebranie właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej „[…]" w W. w dniu […] kwietnia
2010 r. oznaczonych numerami : 7/2010 , 8/2010, 9/2010 , 10/2010, 12/2010 ,
13/2010 ,14/2010 . Spółdzielnia
, jako podstawę faktyczną dochodzonego
roszczenia, wskazała okoliczność błędnego ustalenia wyników glosowania
na
skutek niewłaściwego sposobu liczenia głosów , tj. doliczanie do głosu właścicieli
lokali
mieszkalnych
przysługujących
im
udziałów
w
garażach
wielostanowiskowych pozostających we współwłasności ; w rezultacie czego
doszło do bezpodstawnego uznania, iż zaskarżone uchwały zostały podjęte.
Zgodnie z treścią art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)- /dalej powoływanej jako
u.w.l./ uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według
wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w
określonej sprawie na jednego właściciela przypada jeden głos. Każdy właściciel
ma prawo głosu i może się zdarzyć , iż kilku współwłaścicieli lokalu będzie
głosować odmiennie. Za błędne uznano twierdzenie powoda, iż ustawodawca nie
przewidział możliwości, aby jeden współwłaściciel lokalu głosował za podjęciem
uchwały, a inny współwłaściciel przeciwko. W ocenie Sądu Okręgowego zapis § 6
Regulaminu Zebrania Właścicieli pozwanej Wspólnoty jest rażąco sprzeczny z
prawem
oraz narusza zasady współżycia społecznego. Nie jest bowiem
dopuszczalne, aby właściciele poszczególnych lokali zmuszali właścicieli innych
lokali do wyboru pełnomocnika i wywodzili z tego prawo, że współwłaściciele
danego lokalu muszą głosować jednomyślnie. Wszystkie zaskarżone uchwały
zostały podjęte wymaganą większością głosów i są uchwałami istniejącymi.
Apelację od powyższego wyroku złożył powód , zaskarżając orzeczenie Sądu
Okręgowego w całości na podstawie następujących zarzutów.
1) naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:
a)sprzeczność istotnych ustaleń sądu z materiałem dowodowym zgromadzonym w
sprawie polegającą na przyjęciu, że na zebraniu właścicieli lokali w dniu […]
kwietnia 2010 r. byli obecni właściciele lokali mieszkalnych oraz niemieszkalnych,
reprezentujący 55,45 % udziałów w nieruchomości wspólnej , w sytuacji gdy
6
faktycznie byli na nim obecni właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych , na
które przypadało od 34,90 % do 37,52 % udziałów w nieruchomości wspólnej oraz
współwłaściciele (a nie właściciele) lokali użytkowych, którzy reprezentowali
jedynie część właścicieli tych lokali,
b) nieuwzględnienie zasad wiedzy oraz logicznego i prawidłowego rozumowania
przy ocenie treści i zgodności z prawem § 6 Regulaminu Zebrania Właścicieli
Lokali w wyniku czego uznano, że narusza on bliżej nieokreślone zasady
współżycia społecznego i przepisy prawa,
2) naruszenia przepisów prawa materialnego w postaci :
a)art. 23 ust. 2 u.w.l. przez jego błędną wykładnię polegającą na zrównaniu
znaczeniowo definicji właściciel z pojęciem współwłaściciel i przyjęcie, że uchwały
właścicieli na zebraniu zapadają większością ich udziałów w nieruchomości
wspólnej, a nie głosami właścicieli lokali,
b) art. 199 k.c. i art. 201 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l. przez ich niezastosowanie,
c)art. 19 u.w.l. w związku z przepisami Kodeksu cywilnego i Kodeksu
postepowania cywilnego o współwłasności przez jego błędną wykładnię i uznanie,
że w wypadku tzw. „dużej" wspólnoty mieszkaniowej do zasad wykonywania głosu
współwłaścicieli lokalu nie mają zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego,
d)art. 21 i 22 u.w.l. przez ich błędną wykładnię i uznanie, że uchwała Wspólnoty z
24 kwietnia 2007 r. wprowadzająca Regulamin Zebrania Właścicieli Lokali , a w
szczególności § 6 ingeruje w prawo własności poszczególnych właścicieli.
W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o
:
- zmianę zaskarżonego wyroku i stwierdzenie nieistnienia zaskarżonych
uchwał zgodnie z żądaniem pozwu ,
- zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu za obie
instancje .
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja jest w całości uzasadniona.
Zaistniały pomiędzy stronami spór dotyczy zagadnień związanych z
wykładnią i zastosowaniem przepisów prawa materialnego , odnoszących
się do kwestii sposobu liczenia głosów przy podejmowaniu uchwał oddanych
przez
współwłaścicielami
członków
wspólnoty
mieszkaniowej,
będących
wyodrębnionych lokali i to zarówno mieszkalnych,
użytkowych oraz niemieszkalnych – garażowych. Podmioty prawne typu
korporacyjnego składają oświadczenia woli w formie uchwał odpowiednich
organów. Podobnie jest ze wspólnotami właścicieli lokali, obejmującymi
zabudowaną nieruchomość, w której została wyodrębniona własność
poszczególnych lokali. Powszechnie przyjmuje się, że wspólnota taka ma
zdolność prawną, chociaż nie jest osobą prawną (art. 331 § 1 k.c.).
Podstawowe znaczenie w takiej wspólnocie mają uchwały właścicieli lokali,
podejmowane bądź na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania
głosów przez zarząd, bądź w drodze kombinacji obu tych metod głosowania
(art. 23 ust. 1 u.w.l.). Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może
zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa
lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego
zarządzania nieruchomością
wspólną lub w inny sposób narusza jego
interesy. Termin do zaskarżenia uchwały wynosi sześć tygodni od dnia jej
8
podjęcia albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści
uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a).
Podkreślić jednak należy, iż istnienie powyższej regulacji nie wyklucza
możliwości kwestionowania wadliwości konkretnej uchwały lub uchwał
wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 189 k.p.c. jako tzw. czynności
prawnej nieistniejącej. „Uchwała nieistniejąca” nie jest
pojęciem
ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i które
przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy
ono
szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy
podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do
wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do
tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez
wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por.
orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczące prawa spółdzielczego : z dnia 9
października 1972 r., II Cr 171/72, OSNC 1973/ 7 – 8/,135; z dnia 14
kwietnia 1992 r., I CRN 38/92, OSNC 1993/ 3/45; z dnia 4 lutego 1999 r., II
CKN 804/ 98, OSNC 1999/ 10/171, czy z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP
81/94, OSNC 1994/12/241 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego
2006 r., I CK 336/05, Lex nr 424423 dotyczący uchwały wspólnoty
mieszkaniowej).
Zgodnie z art. 6 u.w.l., wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli,
których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Ustawodawca
nie określił ani sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu głosowania
przez współwłaścicieli lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali
niewyodrębnionych. Ustawa o własności lokali nie zawiera odpowiednika
art. 11 obowiązującego przed dniem 1 stycznia 1965 r. rozporządzenia
Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności
lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 z pózn.zm.), który stanowił, że "jeżeli lokal
9
należy do kilku właścicieli, obowiązani są oni wybrać osobę zdolną do
działań prawnych, która reprezentować ich będzie na zebraniu właścicieli
lokali i wobec zarządu". Specyfika własności lokalu jako prawa integralnie i
nierozerwalnie związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą co
do zasady wiąże się prawo i obowiązek zarządzania wspólną własnością,
składnia do uznania , że wszystkie czynności przekraczające zakres
zwykłego zarządu nieruchomością wymagają jednolitego stanowiska
współwłaścicieli danego lokalu. Powinno to przybrać formę umocowania
jednego z nich do udziału w zebraniu właścicieli z prawem podejmowania
uchwał. W uchwale z dnia 3 października 2003r. III CZP 65/03, OSNC
2004/12/189 Sąd Najwyższy uznał, że udział w nieruchomości wspólnej
przypadający na lokal będący przedmiotem współwłasności
przysługuje
współwłaścicielom niepodzielnie. Również w uchwale z dnia 14 lipca 2005
r., III CZP 43/05, OSNC 2006/6/98 wskazano, iż szczególny charakter
własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości
wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie,
uprawnia do wniosku, że w głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele
lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko. Siłę ich głosu wyraża udział
powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich
lokali w budynku, a udział ten jest niepodzielny. Skoro udział w
nieruchomości wspólnej należy do współwłaścicieli niepodzielnie ,
czynności zaś przekraczające zakres zwykłego zarządu zawsze wymagają
zgodnego
stanowiska
wszystkich
współwłaścicieli
(względnie
rozstrzygnięcia sądu na podstawie art.199 k.c.), to pogląd o konieczności
zajmowania
przez
współwłaścicieli
lokalu
jednolitego
głosu
przy
podejmowaniu uchwał jest uzasadniony. Powyższy pogląd Sąd Najwyższy
podzielił w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r., II CSK 47/06, OSNC
2007/2/32 , stwierdzając w uzasadnieniu, iż w przypadku współwłasności
10
lokalu współwłaścicielom przysługuje jeden wspólny głos. Powyższe
stanowisko judykatury zaaprobowane zostało w doktrynie (por. Gerard
Bieniek Ustawa o własności lokali w praktyce Bydgoszcz 2010 r. s. 194-195
i Roman Dziczek Własność lokali. Komentarz , Wydanie 5 , Warszawa 2010
r. s.71-72 , s. 188-189, 203-205)
Odnosząc powyższe rozważania do okoliczności rozpoznawanej sprawy
należy stwierdzić, iż Sąd Okręgowy w sposób błędny dokonał wykładni art.
23 ust. 2 u.w.l., przyjmując , iż udział w nieruchomości wspólnej ma
charakter
podzielny
i
przysługuje
każdemu
ze
współwłaścicieli
wyodrębnionego lokalu stosownie do ich udziału we współwłasności lokalu ,
a więc mogą oni nim rozporządzać samodzielnie i nie muszą zajmować
jednolitego stanowiska w kwestii będącej przedmiotem
uchwały w
sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością
wspólną. Wbrew stanowisku sądu pierwszej instancji § 6
Regulaminu
Zebrania Właścicieli Lokali pozwanej Wspólnoty , nakazujący dokonanie
wyboru pełnomocnika do reprezentacji współwłaścicieli na zebraniu z
prawem oddawania głosu przy podejmowaniu uchwał przekraczających
zarząd nieruchomością wspólną , jest zgodny z prawem i nie narusza zasad
współżycia społecznego.
Ustawa o własności lokali, ani kodeks cywilny nie definiują czynności
zwykłego zarządu. Natomiast katalog czynności przekraczających zakres
zwykłego zarządu został w art. 22 ust. 3 u.w.l. wyliczony jedynie
przykładowo . W doktrynie przyjmuje się, że są to czynności związane z
normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem
pożytków i dochodów, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko
rozumianą
ochroną
wspólnego
prawa
w
różnych
czynnościach
zachowawczych ( por. Roman Dziczek- Własność lokali. Komentarz ,
Wydanie 5 , Warszawa 2010 r. s.71-72 i s. 188-189). Nie było sporne
11
pomiędzy stronami, iż zaskarżone uchwały dotyczyły
czynności
przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
Zgodnie z § 20 ust. 2 uchwały Nr 4 z dnia […] kwietnia 2007 r. dotyczącej
przyjęcia statutu Wspólnoty Mieszkaniowej „[…]” w W. ( uchwała k- 291294) - do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu zaliczono m.in.:
§20 ust.2 lit b uchwały dotyczące statutu i regulaminów Wspólnoty, §20
ust.2 lit c plan gospodarczy Wspólnoty i aneksy do tego planu, §20 ust.2 lit d
zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz §20 ust.2 lit e
zmiany dotyczące infrastruktury technicznej nieruchomości wspólnej z
wyłączeniem jej modernizacji, napraw i remontów. Uchwała Nr 7/2010 z
dnia […] kwietnia 2010 r. dotyczyła regulaminu a uchwała Nr 9/2010 z dnia
[…] kwietnia 2010 r. statutu wspólnoty mieszkaniowej, ( §20 ust.2 lit b
statutu ). Przedmiotem uchwała Nr 12/2010 było upoważnienie zarządu do
podpisania umów z niezależnymi operatorami telekomunikacyjnymi , a
uchwały Nr 13/2010 udzielenie pełnomocnictwa zarządowi do wynajmu lub
dzierżawy części wspólnej, celem instalacji anten TV i TV Sat,
klimatyzatorów, szyldów
tablic informacyjnych oraz powierzchni
wspólnych . Podkreślić należy, iż w § 2 tej uchwały zarząd został
upoważniony do określania stawek za wynajem i dzierżawę części
wspólnych. Powyższe czynności w ocenie Sądu Apelacyjnego mogą zostać
zakwalifikowane jako zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
w tym infrastruktury technicznej ( §20 ust.2 lit d i e). Uchwała Nr 8/2010
dotyczyła rozliczenia kosztów eksploatacyjnych i ustalania opłat za
użytkowanie lokali mieszkalnych i usługowych, a więc wyczerpywała
dyspozycję art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l., który do czynności przekraczających
zwykły zarząd zaliczył ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów
zarządu.
Także uchwała Nr 10/2010 zapadła w sprawie wysokości
miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną
12
w 2010 r. ( art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l), a nadto dokonano w niej zatwierdzenia
planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną na 2010 r. Zgodnie z
art. 22 ust. 3 pkt 2 u.w.l. , jak również stosownie do §20 ust.2 lit c statutu
pozwanej Wspólnoty , przyjęcie rocznego planu gospodarczego stanowi
czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Natomiast uchwała Nr
14/2010 odnosiła się do wynagrodzenia zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej
„[…]” w W. Ustawodawca wprost w art. 22 ust. 3 pkt 1 u.w.l. uznał
ustalenie wynagrodzenia zarządu za
czynność przekraczając zakres
zwykłego zarządu .
Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. w zw. z § 14 ust. 1 i § 6 Regulaminu Zebrania
Właścicieli Lokali Wspólnoty Mieszkaniowej „[…]”
w W. do podjęcia
zaskarżonych uchwał niezbędne było oddanie za każdą z nich większości
głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Skoro
wszyscy
współwłaściciele
lokali
mieszkalnych,
użytkowych
i
niemieszkalnych – garażowych nie uczestniczyli w głosowaniu osobiście,
prezentując takie samo stanowisko w kwestii uchwał , nie wyłonili również
osoby, która reprezentowałaby ich wszystkich podczas glosowania
(pełnomocnika) , a udział w nieruchomości wspólnej związany z
wyodrębnionym lokalem stanowiącym przedmiot współwłasności ma
charakter niepodzielny, to przy obliczaniu większości głosów oddanych
przez właścicieli lokali niedopuszczalne było , jak uczynił to Sąd Okręgowy,
doliczanie udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom w
przedmiocie współwłasności. Czyniąc tak sąd pierwszej instancji naruszył
dyspozycję art. 23 ust. 2 u.w.l w zw. z art.199 k.c.
Powód , dokonując ponownego obliczenia wyników głosowania według
powyższej zasady, wskazał iż :
-za uchwałą nr 7/2010 r. głosów za oddano jedynie 35,80%, co stanowi
872 474 udziałów z 2 436 828( k-666-675),
13
-za uchwałą nr 8/2010 r. – 34,90%, co stanowi
850 553 udziałów z
2 436 828 (k-684-693),
-za uchwałą nr 9/2010 r.- 36,16%, co stanowi 881 072 udziałów z 2 436 828
( k-702-711),
-za uchwałą nr 10/2010 r.- 35,70%, co stanowi 869 855 udziałów z
2 436 828 ( k-720-729),
-za uchwałą nr 12/2010 – 37,52%,co stanowi 914 350 udziałów z 2 436 828
( k -738-747),
- za uchwałą nr 13/2010- 34,88% , co stanowi 849 974udziałów z 2 436 828(
k- 756-765),
-za uchwałą 14/2010 – 34,91% ,co stanowi 850 775 udziałów z 2 436 828
(k-774-785),
Pozwana Wspólnota zgłosiła uwagi do powyższego wyliczenia ( pismo -867874).
Dokonując analizy przestawionych przez powoda wyliczeń w kontekście
uwag Wspólnoty w zakresie ustalenia wyników głosowania nad uchwałami
nr 7/2010 r., nr 8/2010, nr 9/2010, nr 10/2010, nr 12/2010 i nr 13/201 Sąd
Apelacyjny stwierdził, że :
-zasadnie zakwestionowano pominięcie głosu za podjęciem tych uchwał
(karta do głosowania k- 603) oddanego przez właściciela lokalu
mieszkalnego K 11 P. M., któremu przysługuje udział w nieruchomości
wspólnej wynoszący 4728. Jak również fakt nieuwzględnienia, iż
uczestniczący
w
głosowaniu
i
głosujący
za
podjęciem
uchwał
współwłaściciel lokalu nr J 10 – A. Z. posiadała pełnomocnictwo
(pełnomocnictwo k-534 ) do reprezentowania pozostałych współwłaścicieli
G. i B. Z. Bezzasadnie pominięto więc przy ustalaniu wyników głosowania
udział wynoszący 1431. Łącznie pominięto więc, iż za uchwałami głosowali
14
jeszcze współwłaściciele reprezentujący dodatkowo 6 159 udziałów
(4728+1431=6159),
- w przypadku lokalu A 11 głosował wyłącznie jeden współwłaściciel (karta
do głosowania k- 587) i w takiej sytuacji brak było podstaw do
dokonywania podziału udziału związanego z odrębną własnością tego
lokalu mieszkalnego w nieruchomości wspólnej , wynoszącego 3537 i
doliczenie do głosów oddanych za ½ tego udziału, tj. 1769,
- w przypadku lokalu C 07 ( karta do głosowania k-380); wprawdzie
głosował wyłącznie jeden współwłaściciel lokalu M. J., ale posiadał on
pełnomocnictwo do reprezentowania drugiego ze współwłaścicieli A. J.
uprzednio noszącej nazwisko K. (pełnomocnictwo k- 541) . W tej sytuacji
brak było podstaw do dokonywania podziału udziału związanego z odrębną
własnością
tego
lokalu
mieszkalnego
w
nieruchomości
wspólnej,
wynoszącego 5068 i doliczenie do głosów oddanych za podjęciem uchwał
nr 8/2010, nr 9/2010, nr10/2010, nr 12/201, nr13/2010 i 14/2010 -½ tego
udziału, tj. 2534 , zamiast całego udziału 5068 ; w przypadku uchwały nr
7/2010 policzony został cały udział, tj. 2 razy po 2534 ,
- zasadna była uwaga pozwanego dotycząca wyników głosowania w
zakresie
głosów
oddanych
przez
współwłaścicieli
lokalu
nr
E2
reprezentujących łącznie 4337 udziałów w nieruchomości wspólnej. Powód
dokonując obliczeń bezzasadnie dokonał podziału głosów po 1/2 udziału ,
co stanowi 2169 i w przypadku uchwały nr 8/2010, nr 9/2010, nr10/2010
oraz 13/2010 doliczył do głosów oddanych za 2169 udziałów( z wyjątkiem
uchwały nr 7 w przypadku której dokonano zsumowania wszystkich
udziałów i doliczono do głosów oddanych za uchwałą łącznie 2 razy po
2169 udziałów) chociaż faktycznie głosował tylko jeden ze współwłaścicieli
– (karta do głosowania k- 399).
15
-w przypadku lokalu L 18 przy obliczeniach powód dokonał bezzasadnie
podziału udziału 7963 związanego z odrębną własnością tego lokalu po ½ ,
tak samo uczynił to w przypadku lokalu P 14, z którym związany był udział
6710 , ale nie miało to wpływu na wynik, gdyż nie uwzględniono w ogóle
tych głosów w głosowaniu za podjęciem uchwał nr 7/2010, 8/2010, 9/2010,
10/2010 i 13/210,
a w przypadku uchwały
nr 14/2010 dokonano
zsumowania udziałów, związanych z lokalem L 18 - 7963 udziałów , ( lista
k- 654) a z lokalem P 14 - 2 razy po 3355 udziałów ( lista k- 658).
Głosowali za podjęciem tej uchwali wszyscy współwłaściciele lokalu P - 14.
Natomiast w przypadku lokalu L 18 głosował za podjęciem tej uchwały
tylko jeden ze współwłaścicieli . Natomiast nieprawidłowo uwzględniono
w głosach oddanych za cały udział 7963 pomimo braku pełnomocnictwa .
W zakresie uwagi dotyczących uchwały nr 14 wadliwe było uwzględnienie
głosu właściciela lokalu A4 reprezentującego udział wynoszący 3259 , który
nie brał udziału w glosowaniu ( brak karty do glosowania k- 295- 610 );
natomiast w przypadku lokalu C 07, wprawdzie głosował wyłącznie jeden
współwłaściciel, ale
reprezentował on
jako pełnomocnik drugiego
(pełnomocnictwo k- 541), a więc w takiej sytuacji doliczenie do głosów
oddanych za tylko ½ udział 5068 tj. 2534 w nieruchomości wspólnej
związanego z tym lokalem nie było prawidłowe. W rezultacie od liczby
głosów oddanych za podjęciem uchwały 850 775 udziałów (k-774-785),
należy odliczyć 7963 (lokal L 18) i 3259 ( lokal A4), a dodać 2534( lokal
C07) co oznacza , iż za podjęciem uchwały nr 14/2010 głosowało 842 087
udziałów.
Częściowe uwzględnienie uwag strony pozwanej do wyliczeń dokonanych
przez stronę powodową nie zmieniło ich końcowego rezultatu. Poziom
głosów oddanych za podjęciem zaskarżonych uchwał z pominięciem
głosów
współwłaścicieli
lokali
mieszkalnych
i
użytkowych
oraz
16
niemieszkalnych – garażowych , którzy nie zajęli jednolitego stanowiska
(głosując wszyscy osobiście lub przez pełnomocnika) nie osiągnął połowy
wszystkich udziałów , tj. 2 436 828 : 2 = 1 657 863. W takiej sytuacji nie
doszło w ogóle do podjęcia zaskarżonych uchwał , a więc powództwo o
ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 23 ust. 2 u.w.l.
nieistnienia tych czynności prawnych należy uznać za uzasadnione.
Uwzględniając apelację w całości Sąd Apelacyjny na podstawie art.386 § 1
k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób , że w punkcie pierwszym
ustalił nieistnienie uchwał właścicieli lokali tworzących Wspólnotę
Mieszkaniową „[…]” w W.:
- Nr 7/2010 z dnia 27 kwietnia 2010 r. w sprawie uchylenia uchwały nr 2 z
dnia […] kwietnia 2007 r. dotyczącej przyjęcia regulaminu zebrania
właścicieli lokali,
- Nr 8/2010 z dnia […] kwietnia 2010 r. w sprawie uchylenia uchwały nr 3 z
dnia […] kwietnia 2007 r. dotyczącej przyjęcia regulaminu rozliczenia
kosztów eksploatacyjnych i ustalania opłat za użytkowanie lokali
mieszkalnych i usługowych,
- Nr 9/2010 z dnia […] kwietnia 2010 r. w sprawie uchylenia uchwały nr 4 z
dnia […] kwietnia 2007 r. dotyczącej przyjęcia statutu Wspólnoty
Mieszkaniowej,
- Nr 10/2010 z dnia […] kwietnia 2010 r. w sprawie wysokości miesięcznej
zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2010 r.
oraz zatwierdzenia planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną
na 2010 r. ,
-Nr 12/2010 z dnia […] kwietnia 2010 r. w sprawie podpisania umów z
niezależnymi operatorami telekomunikacyjnymi,
- Nr 13/2010 z dnia […] kwietnia 2010 r.
w sprawie udzielenia
pełnomocnictwa zarządowi do wynajmu lub dzierżawy części wspólnej,
17
-Nr 14/2010 z dnia […] maja 2010 r. w sprawie wynagrodzenia dla zarządu
Wspólnoty Mieszkaniowej „[…]” w W.; a w punkcie drugim w punkcie
drugim zasądził
od Wspólnoty Mieszkaniowej „[…]” w W. na rzecz
Spółdzielni […] „[…]” z siedzibą w W. kwotę 1997 zł tytułem zwrotu
kosztów procesu;
Rozstrzygniecie o kosztach procesu za I instancję zapadło w oparciu o
dyspozycję art. 98§ 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. , art. 108§ 1 k.p.c.
oraz w § 10 ust. 1 pkt 1 i § 2
ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności
radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy
prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U.
Nr 163, poz. 1349 z późn. zm).W sporach o uchylenie uchwał organów
korporacyjnych osób prawnych opłatę należy uiścić stosownie do liczby
uchwał objętych sporem ( por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4
kwietnia 2008 r., I CZ 2/08, Lex nr 491537). Wysokość opłaty stałej w
sprawie
o
uchylenie
uchwały
wspólnoty
mieszkaniowej
walnego
zgromadzenia spółdzielni wynosi 200 zł (art. 27 pkt 9 ustawy z dnia 28 lipca
2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 167, poz.
1398 z późn. zm.). Taką sama opłatę należy pobrać w przypadku, gdy powód
dochodzi ustalenia nieistnienia uchwały, a nie jej uchylenia. Ponieważ w
pozwie powód dochodził ustalenia nieistnienia 7 uchwał, to uiszczona przez
niego opłata sądowa wyniosła 1400 zł. W razie objęcia jednym pozwem
żądania uchylenia kilku uchwał pozwanej wspólnoty mieszkaniowej,
podstawę
zasądzenia
kosztów
zastępstwa
procesowego
strony
reprezentowanej przez radcę prawnego stanowi stawka minimalna, o której
mowa w § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28
września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz
ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez
18
radcę prawnego ustanowionego z urzędu)( por. uchwała Sądu najwyższego z
dnia 23 czerwca 2009 r., III CZP 40/09, OSNC 2010/2/26. i por.
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2011 r., III CZP 9/11,
M.Prawn. 2011/12/626). Sąd przyznał wynagrodzenie w wysokości
trzykrotności stawki minimalnej wynoszącej 180 zł, mając na uwadze
charakter sprawy i wkład pracy pełnomocnika powoda ( obszerność pism
procesowych wraz z wyliczeniami) w wyjaśnienie sprawy. W kwocie
zasądzonych
kosztów
uwzględniono
także
opłatę
skarbową
od
pełnomocnictwa.
O kosztach procesu za II instancję rozstrzygnięto na podstawie art. 98§ 1 i §
3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. , art. 108§ 1 k.p.c. oraz w zw. z § 12 ust. 1 pkt
2 i § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28
września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz
ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez
radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z późn.
zm),zasądzając od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1535zł tytułem
zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego ( w tym opłata od apelacji 1400
zł i koszty zastępstwa prawnego 135 zł).