Podstawa opodatkowania i stawki podatkowe w podatku od

Podstawa opodatkowania i stawki podatkowe w podatku od nieruchomości
w krajach UE
Kraj
Podstawa opodatkowania
Austria
Wartość jednostkowa nieruchomości (wycena w
oparciu o przepisy ustawy o ustaleniu wartości)
Belgia
Dochód katastralny – średni roczny dochód
netto [rzeczywisty dochód z nieruchomości
(brutto) pomniejszy o ryczałtowe koszty
konserwacji, napraw i (40%)] wg cen roku
służącego jako baza obliczeniowa
Dania
•
•
Finlandia
Wartość nieruchomości (oszacowana
„publicznie”
przez
„polityczne”,
trzyosobowe komisje
Tereny rolnicze i leśne wycenione są wg
zdolności do generowania przychodów
Wartość nieruchomości (wycena w oparciu o
wytyczne Ministerstwa Finansów – nie ma
relacji do cen rynkowych)
Stawki podatkowe
Nieruchomości
Nieruchomości
Tereny rolne i leśne
zabudowane
niezabudowane
Ustawowe stawki od 0,05% do 0,2%. Maksymalna stawka ustalona
Ustawowe stawki od
przez gminy może być 4,2 razy wyższa.
0,16 do 0,2,
Dla niezabudowanych gruntów, łącznie z niezabudowanymi gruntami
maksymalna stawka
zakładów produkcyjnych podatek jest pobierany wg stawek, ale od
ustalona przez gminy
wartości przekraczającej 200t s. ATS (62,44 tys. PLN).
może być 5 razy
wyższa.
Stawki podatkowe ustalane są przez regiony:
• od 1,25% do 2,5% (stawka podstawowa)
• od 0,8 do 1,6 dla mieszkań socjalnych
• Dodatkowe podatki gruntowe nakładane przez władze prowincji i gmin zwiększają
obciążenia do 58% dochodu katastralnego (średnio 30-40%)
• budynki mieszkalne 0,1% do wartości.
• budynki 1%
•
od
1,242.700 PLN i 0,3% nadwyżki
• grunty użytkowane
0,6% do
• nie płaci się podatku od gruntu, na którym
2,4% na
od gospodarczo
stoi budynek
rzecz gminy
od 0,6 do 2,4%
na rzecz gminy,
•
1%
1% na rzecz
na rzecz
województwa
województ
wa
Stawka podstawowa od 0,2% do 1%: dla budynków mieszkalnych od 0,1 do
Zwolnione
0,5% (stałe miejsce zamieszkania).
Samorząd może określać odrębne stawki specjalne np.: drugie miejsce
zamieszkania stawka wyższa maksymalnie o 0,6% stawki dla stałego
zamieszkania.
Max stawka dla elektrowni 1,4%, elektrowni jądrowych 2,2%. Dla budynków
1
Francja
Ustalenie podstawy opodatkowania.
Opodatkowanie nieruchomości polega
głównie na wyliczeniu wartości czynszowej
nieruchomości (jaki dochód mogłaby przynieść
dana nieruchomość wynajęta w normalnych
warunkach). Aby uzyskać taki wynik możemy
zastosować szereg metod.
− porównawcza,
− ksiąg rachunkowych,
− czynszu rzeczywistego,
− oszacowania bezpośredniego.
organizacji nie przynoszących dochodu gminy mogą zdecydować o zastosowaniu
najniższej stawki 0,2% aż do 0%.
• 20% dochodu w podatku od nieruchomości
• 20% dochodu w
Brak danych
zabudowanych
podatku od
nieruchomości
• 15-16% dochodu w podatku od zamieszkania
niezabudowanych
(dotyczy również
gruntów)
Metoda porównawcza
Jest ona stosowana głównie do lokali
użytkowych i mieszkalnych. Polega na
zakwalifikowaniu konkretnej nieruchomości do
jakiejś kategorii i porównaniu jej do
nieruchomości wzorcowej ustalonej dla każdej
kategorii w danej, konkretnej gminie.
Dla konkretnego wyliczenia wartości
czynszowej nieruchomości korzysta się z
działania.
taryfa powierzchnia wyliczona = wartość
czynszowa
Powierzchnia
nie
odpowiada
rzeczywistej wielkości nieruchomości, po prostu
na metry kwadratowe zostają przeliczone różne
elementy wchodzące w jej skład, które
uwzględniają jej położenie, komfort oraz takich
jak : garaż, parking, piwnica, strych. Osobno
2
wycenia się np. basen czy szklarnię.
Metoda oszacowania bezpośredniego
Jest
stosowana
głównie
przy
nieruchomościach, dla których ciężko znaleźć
punkt odniesienia, nie istnieje możliwość do
porównania jej z inną nieruchomością,
ponieważ nie ma żadnego odpowiadającego jej
rynku. Aby wyliczyć wartość nieruchomości
trzeba ustalić czynsz reprezentatywny dla lokali
będących składowymi tego obiektu a następnie
odnieść go procentowo do wartości tego
obiektu.
Metoda czynszu rzeczywistego
Przy tej metodzie za wartość czynszową
uznaję się wysokość czynszu płaconego
rzeczywiście przez danego podatnika w
warunkach normalnych (jeżeli wysokość nie
odbiega od normy). Stosuje się ją indywidualnie
do lokali handlowych, rzemieślniczych i
przemysłowych.
Metoda ksiąg rachunkowych
Jest
stosowana
przy
obiektach
przemysłowych. Podstawą wyliczenia wartości
czynszowej jest w tym przypadku bilans
przedsiębiorstwa, dla którego stosuje się daną
stopę procentową.
Wartość katastralna (czynszowa) stanowiąca
równowartość hipotetycznego dochodu
z
nieruchomości wynajętej
w normalnych
3
warunkach.
(nie odbiegających od przeciętnych).
Wartość ta stanowi dla podatków lokalnych
bazę do określenia podstawy do opodatkowania,
i podlega następnie
aktualizacji lub
rewaloryzacji.
Katastralna wartość czynszowa wyliczona jest
w wyniku zastosowania następujących metod:
- porównawcza,
- oszacowania bezpośredniego,
- czynszu rzeczywistego,
- ksiąg rachunkowych
Związane to jest z koniecznością jej urealnienia
z uwagi na to, że ustalenie wartości czynszowej
następuje według systemu klasyfikacyjnego z
roku 1970 dla nieruchomości zabudowanych
oraz z roku 1961 dla nieruchomości
niezabudowanych. Inaczej mówiąc nowy
budynek wycenia się metodą porównawczą, tak
jak by istniał w 1970r., szukając odpowiedniego
mu budynku wzorcowego, aby ostatecznie
zakwalifikować go do odpowiedniej kategorii.
Aktualizacja polega na pomnożeniu ustalonej
wcześniej
wartości
czynszowej
danej
nieruchomości przez współczynnik aktualizacji,
ustalony odrębnie dla każdego departamentu.
Rewaloryzacja, to kolejny etap obliczeń, w
4
którym zaktualizowana wartość czynszową
mnoży się przez współczynnik waloryzacji,
który ustalany jest na poziomie całego kraju w
stosunku do średniego wzrostu czynszu w
danym roku.
Ostatnim
etapem
ustalenia
podstawy
opodatkowania jest wyliczenie tzw. dochodu
netto, który stanowi odpowiedni procent
czynszowej wartości katastralnej, w zależności
od rodzaju podatku:
 Podatek
od
nieruchomości
niemieszkaniowych:
- od niezabudowanych – 80%
- od zabudowanych - 50 %
 podatek od lokali mieszkalnych -100%
 od lokali użytkowych:
- 100% wartości katastralnej i 18% zysku
lub 10% globalnego dochodu
Grecja
Hiszpania
Przewidziane są wakacje podatkowe dla
nieruchomości przebudowanych i nowo
wybudowanych pod wynajem
Obiektywna wartość nieruchomości
0,025 % do 0,035 %
Wartość nieruchomości (ustalana przez władze Podstawowe stawki: 0,4 % dla nieruchomości miejskich
lokalne na podstawie tabel cen i weryfikowana
0,3 % dla nieruchomości wiejskich
co 10 lat, a co rocznie korygowana wskaźnikami
wynikającymi z przepisów około budżetowych Władze lokalne mogą podwyższać stawki maksymalnie do 1,1 %.
W przypadku występowania określonych okoliczności gminy mogą podwyższyć stawki jeszcze o
0,15 %
5
Holandia
Irlandia
Luksemburg
Niemcy
Portugalia
Wartość nieruchomości ustalana jest przy tzw.
masowej taksacji co 4 lata
Powierzchnia nieruchomości – 1 stopa2 ( w
Dublinie i w większych miastach), na
pozostałych terenach – 1m2
Wartość jednostkowa nieruchomości
wartość nieruchomości w starych landach
ustalona wg wartości na rok 1964 w nowych
landach na rok 1935: dla nieruchomości w
nowych landach powstałych po 1991 r. tzw.
wartość zastępcza ustalona w oparciu o ustawę
o szacowaniu
Wartość hipoteczna nieruchomości ustalona
zgodnie z tzw. Kodeksem Szacunkowym.
od 0,2 % do 0,5 %
od 0,5 do 1 GBP
Nie ma podatku rolnego
i leśnego
• Stawka od 0,7 - 1 % X współczynnik od 1 do 8
• Dla posiadłości rolnych współczynnik wynosi od 1 do 5
Współczynniki:
0,6%
• Dla nieruchomości w starych landach id 0,26% do 0,35%
• Dla nieruchomości w nowych landach od 0,5% do 1%.
Gminy ustalają ostateczne stawki będące 3,4 – 6 krotnością w/w współczynników.
od 0,8% do 1%.
0,8%
6
Szwecja
•
ok. 75% wartości rynkowej danej
nieruchomości
Stawki podstawowe:
0,5% dla budynków prze• 1,7% - domy jednorodzinne z
przynależną działką, niezabudowane
działki budowlane, przeznaczone pod
zabudowę jednorodzinną lub
wielorodzinną, mieszkania
własnościowe w budynkach
wielorodzinnych
• 1% - inne niż powyższe lokale
własnościowe w budynkach
wielorodzinnych
Nie podlegają:
• Grunty rolne
• Grunty leśne
• Budynki
gospodarcze
Stawki ulgowe:
• 0% - przez 5 lat, jeżeli dom
jednorodzinny ukończony został w
1991 r. lub później: 0,85% przez 5
kolejnych lat
• Jeżeli dom jednorodzinny ukończony
został w 1990r. lub wcześniej
możliwe jest uzyskanie ulgi w
7
Szwecja c.d.
w latach 1997-2001, obniżka wynosi
odpowiednio 80%, 60%, 40% i 20% ulgi
uzyskanej w 1997r.
• 0,85% - jeżeli w domu jednorodzinnym
na terenie rolniczym znajduje się od
3 do 10 mieszkań i rok ukończenia
przypada na lata 1989 – 90
• 0% - przez 5 lat jeżeli dom
wielorodzinny ukończony został w
1991r. lub później; 0.85% - przez
kolejne 5 lat.
8
Wielka
Brytania
•
•
• 8 klas zaszeregowania nieruchomości
(przedziałów wartości bazujących na
rynkowej cenie nieruchomości z 1.04.1991r.
różnych dla poszczególnych regionów
Wartość referencyjna (wartość rocznego Wielkiej Brytanii)
dochodu z wynajęcia nieruchomości • tzw. wskaźniki proporcjonalności dla
na wolnym rynku) – dla
poszczególnych klas od 6 do 18 (ustalone
nieruchomości o przeznaczeniu
przez władze centralne)
handlowym (niemieszkalne) Non –
PrzeZakres kwotowy przedziału
dział
Anglia
Szkocja
Walia
Domestic rate – podatek od
wartości
nieruchomości niemieszkalnych.
Do 40.000 Do 27.000 ₤ Do 30.000
A
Rynkowa wartość nieruchomości –
przeznaczonych do zamieszkania
(Council Tax)
Opodatkowanie
nieruchomości
niemieszkalnych następuje na innych zasadach
niż ma to miejsce z
nieruchomościami
mieszkalnymi. Są one obciążone podatkiem non
– domestic rate. Każdy, kto wykorzystuje swoją
nieruchomość
w
celach
działalności
gospodarczej jest podmiotem tego podatku.
Podatek ten różni się od podatku
„council tax” Przede wszystkim podstawa
opodatkowania jest czynsz netto za grunty lub
budynki wartość współczynnika, ustalanego co
roku po uwzględnieniu wskaźnika wzrostu cen
detalicznych. W rezultacie stawki tego podatku
są o wyższe niż podatku „council tax” i ma na
nie wpływ roczna wartość czynszu za daną
nieruchomość. Podobnie jak w przypadku
„council tax” stawki te są odrębne dla Anglii i
Walii. Wysokość stawek na 2000 rok
przedstawia poniższa tabela
₤
40.000 –
52.000 ₤
52.000 –
68.000 ₤
68.000 –
88.000 ₤
88.000 –
120.000 ₤
120.000 –
160.000 ₤
160.000 –
320.000 ₤
Powyżej
320.000 ₤
B
C
D
E
F
G
H
•
27.000 –
35.000 ₤
35.000 –
45.000 ₤
45.000 –
58.000 ₤
58.000
–
80.000 ₤
80.000
–
106.000 ₤
106.000
–
212.000 ₤
Powyżej
212.000 ₤
Współczynniki przeliczeniowe
ustalane co roku (ich wzrost
do roku poprzedniego nie
może być wyższy niż
wskaźnik inflacji), np. w roku
1997/1998 współczynniki (po
przeliczeniu na procenty)
wynosiły 47,4% w Anglii,
46,5% w Szwecji, 42,9% w
Walii wartości referencyjnej
nieruchomości.
₤
30.000 –
39.000 ₤
39.000 –
51.000 ₤
51.000 –
66.000 ₤
66.000 –
90.000 ₤
90.000 –
120.000 ₤
120.000 –
240.000 ₤
Powyżej
240.000 ₤
władze gminy ustalają stawki podatku
wykorzystując w/w klasy
zaszeregowania i wskaźniki
proporcjonalności, ustalając stawkę dla
1 klasy zaszeregowania określają w ten
sposób strukturę stawek dla wszystkich
przedziałów nieruchomości
9
Wielka
Brytania c.d.
„Anglia
Roczna wartość czynszu
Do 10.000 ₤ ( Anglia bez Londynu )
Do 15.000 ₤ ( Londyn )
Powyżej 10.000 ₤ ( Anglia ) i 15.000 ₤
( Londyn )
Walia
ANGLIA
Stawka podatku
48%
48%
48,9%
WALIA
Stawka podatku
43,4 %
44,3%
Roczna wartość czynszu
Do 10.000 ₤
Powyżej 10.000 ₤
Średnia stawka tego podatku w
ostatnich kilku latach wynosiła około 46
pensów od każdego funta wartości czynszu.
Maksymalny roczny wzrost stawek nie może
być wyższy niż 10% plus inflacja. Niektóre
nieruchomości jak np. te, w których roczna
wartość czynszu nie przekracza 10.000 ₤
( 15.000 ₤ w Londynie ) bądź małe sklepy
będące jednocześnie miejscem zamieszkania
właścicieli, są wyłączone spod wszelkich
podwyżek.
Część nieruchomości może także
korzystać
z
przejściowych
obniżek
wynoszących odpowiednio: 20% dla małych
10
posiadłości oraz 15% plus inflacja dla
nieruchomości dużych. Jeżeli nieruchomość
zmieni
właściciela,
nowy
właściciel
automatycznie wchodzi w uprawnienia
dotychczasowe dotyczące przejściowej obniżki.
11