Wystąpienie -

Najwyższa Izba Kontroli
Bydgoszcz, dnia ……11.2011 r.
Delegatura w Bydgoszczy
P/11/128
LBY-4101-18-02/2011
Sz.P.
Wojciech Głomski
Burmistrz Miasta i Gminy
Kamień Krajeński
WYSTĄPIENIE POKONTROLNE
Na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 23 grudnia 1994r. o Najwyższej Izbie
Kontroli1, zwanej dalej „ustawą o NIK”, Najwyższa Izba Kontroli Delegatura w Bydgoszczy
skontrolowała Urząd Miejski w Kamieniu Krajeńskim zwany dalej „Urzędem” lub „Gminą”.
Kontrolą objęto „Wykorzystanie nieruchomości gminnych na podstawie umów
dzierżawy, najmu i użyczenia w okresie od 1 stycznia 2009 r. do 14 października 2011 r.”
W związku z kontrolą, której wyniki przedstawione zostały w protokole podpisanym
14 października 2011 r., Najwyższa Izba Kontroli Delegatura w Bydgoszczy na podstawie art.
60 ustawy o NIK, przekazuje Panu Burmistrzowi niniejsze wystąpienie pokontrolne, w
którym ocenia pozytywnie działania Pana Burmistrza i podległych mu pracowników Urzędu
w kontrolowanym zakresie, pomimo stwierdzonych nieprawidłowości.
Na powyższą ocenę miały wpływ następujące ustalenia:
1. W Urzędzie właściwie przygotowywano się do realizacji zadań dotyczących
gospodarowania nieruchomościami w zakresie oddawania nieruchomości w najem, dzierżawę
i użyczenie.
Do 15 stycznia 2011 r. lokalami użytkowymi w imieniu Gminy Kamień
Krajeński gospodarował na podstawie stosownej umowy Zakład Gospodarki Komunalnej i
Mieszkaniowej w Kamieniu Krajeńskim Sp. z o.o. (ZGKiM). Zadania związane z dzierżawą i
użyczaniem nieruchomości, a także od 16 stycznia 2011 r. wynajmem lokali użytkowych
powierzono pracownikom Referatu Rozwoju Gospodarczego, Inwestycji i Gospodarki
1
Dz. U. z 2007r., Nr 231, poz. 1701, ze zm.
u l. Wa ły J a gi elloński e 12, 85 -131 B yd gos zc z
t el. : 52 567 58 00, fa x: 52 567 58 60, e- mai l: LB Y@nik. gov.p l
Ad r es k or esp ond enc yjn y: S k r. p oc zt. 612 , 85 -950 B yd gos zc z
Komunalnej (Referatowi Rozwoju), którym przypisano odpowiednie obowiązki w zakresach
czynności.
Szereg uregulowań w powyższym zakresie zawarto w regulaminie organizacyjnym
Urzędu oraz stosownych zarządzeniach Pana Burmistrza i Rady Miejskiej, które określały
m.in.: zasady szczegółowe dotyczące oddawania nieruchomości w dzierżawę, minimalne
stawki dotyczące dzierżawy gruntów i wynajmu powierzchni lokali użytkowych, które
stanowiły podstawę
przy negocjacjach
oraz
cenę
wywoławczą
w
postępowaniu
przetargowym. Opracowano także plan wykorzystania gminnego zasobu nieruchomości na
lata 2009 – 2011, który został wprowadzony Zarządzeniem Burmistrza. Zawierał on
wszystkie wymagane elementy wyszczególnione w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami2 (UOGN).
2. Pozytywnie oceniono również działania dotyczące oddawania nieruchomości gminnych w
najem, dzierżawę lub użyczenie. Na dzień 30 kwietnia 2011 r. obowiązywało 113 umów
(87 dzierżawy, 24 najmu i 2 użyczenia), z których Gmina uzyskiwała czynsz w wysokości
148.114 zł w skali roku. Analizą szczegółową objęto 20 z nich o łącznej wartości czynszu
rocznego 46.924 zł. Kontrola wykazała m.in., że:
● we wszystkich badanych 20 umowach (13 dzierżawy, 6 najmu oraz 1 użyczenia)
zabezpieczono interes prawny i ekonomiczny Gminy poprzez określenie okresu
wypowiedzenia oraz wskazanie przyczyn do wcześniejszego rozwiązania umowy,
● oddanie nieruchomości w najem lub dzierżawę we wszystkich badanych przypadkach
poprzedzono przeprowadzeniem postępowania przetargowego lub stosowną uchwałą Rady
Miejskiej,
● w 12 przypadkach, tj. we wszystkich, wobec których istniał wymóg, sporządzano i
podawano do publicznej wiadomości (w Urzędzie, w BIP oraz prasie lokalnej) wykazy
nieruchomości sporządzone zgodnie z UOGN,
● w przypadku przeprowadzania postępowania przetargowego we wszystkich 11 przypadkach
stosowano stawki określone w Uchwale Rady Miejskiej,
● nie stwierdzono udokumentowanych przypadków naruszenia postanowień umowy
dzierżawy najmu lub użyczenia w którejkolwiek z badanych 20 umów,
2
Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.
2
● nieruchomość oddana w użyczenie Miejsko – Gminnej Bibliotece Publicznej była
użytkowana zgodnie ze statutem tej instytucji,
● w umowach nie dokonywano zmian niezgodnych z obowiązującym prawem lub
uregulowaniami wewnętrznymi stosowanymi przez Gminę.
3. Pozytywnie oceniono także realizację zawartych umów najmu, dzierżawy i użyczenia, jak
również nadzór sprawowany nad realizacją tych umów. Podczas kontroli szczegółowej 20
umów nie stwierdzono przypadków naruszenia postanowień w nich zawartych. Dzierżawcy i
najemcy terminowo realizowali zobowiązania finansowe wynikające z podpisanych umów i
na dzień 30.04.2011r. nie występowały opóźnienia z tytułu opłat. W badanym okresie
upoważnieni pracownicy Urzędu przeprowadzili 3 kontrole dotyczące badanej tematyki,
stwierdzając drobne nieprawidłowości, które zostały usunięte.
Niezależnie od powyższych ustaleń NIK stwierdziła nieprawidłowości polegające na:
1. Nie przeprowadzaniu analiz wykonania Planu wykorzystania gminnego zasobu
nieruchomości. Odpowiedzialnym za ich przeprowadzanie był kierownik Referatu Rozwoju,
który w złożonym wyjaśnieniu podał, że przyczyną braku ww. analiz były zadawalające
wyniki ze sprzedaży. Powyższe wyjaśnienie nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż ww. Plan
zawierał także założenia dotyczące wynajmu i dzierżawy nieruchomości gminnych. Do
wykonania ww. Planu (także w zakresie najmu i dzierżawy nieruchomości) zgodnie z § 2
Zarządzenia nr 84/08 Burmistrza z dnia 31.12.2008 r. w sprawie przyjęcia na lata 2009 –
2011 Planu wykorzystania gminnego zasobu nieruchomości zobowiązano kierownika
Referatu Rozwoju.
2. Nie umieszczeniu klauzuli dotyczącej zabezpieczenia Gminy przed ewentualnymi
roszczeniami ze strony dzierżawcy w zakresie odszkodowań z tytułu poniesionych nakładów
przez dzierżawców, co stwierdzono w trakcie analizy 13 umów (100 %) dotyczących
dzierżawy (spośród ogółem 87 zawartych przez Gminę). Wymóg taki wynikał z § 6.1
uchwały nr IX/78/03 Rady Miejskiej w Kamieniu Kraj. z dnia 29 sierpnia 2003 w sprawie
określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania
na okres dłuższy niż trzy lata. Burmistrz wyjaśnił, że powyższej klauzuli nie wpisano
omyłkowo.
3. Niedokładnym, tj. niepełnym określeniu strony umowy. W 3 badanych umowach (spośród
20) przy określaniu strony podano jedynie imię i nazwisko osoby lub nazwę instytucji
3
podpisującej umowę bez podania innych danych umożliwiających identyfikację strony (jak
np. adres siedziby lub zamieszkania, nr dokumentu tożsamości, nr KRS). Utrudnia to np.
skuteczne działania windykacyjne w przypadku powstania należności.
4. Umieszczeniu sprzecznych zapisów w umowie najmu dotyczącego partycypowania w
kosztach remontów i adaptacji. Pomimo zawarcia zapisu w umowie najmu z dnia 1.08.2005 r.
wskazującego, że „wszelkie nakłady na adaptację lub przebudowę pomieszczeń ponosi
Najemca bez prawa żądania ich rozliczenia i zwrotu po zakończeniu umowy”, gmina (zgodnie
ze wcześniejszymi zapisami w tej umowie) zrezygnowała z wynagrodzenia od
wynajmującego w kwocie 4.666,50 zł w związku z wysokimi nakładami poniesionymi przez
najemcę na adaptację lokalu użytkowego wynajętego Bankowi Spółdzielczemu Gmina
najpierw zrekompensowała wydatki poniesione przez Najemcę na adaptację lokalu a
następnie w tej samej umowie określiła, że takie wydatki obciążają wyłącznie Najemcę, co
świadczy m.in. o występującej sprzeczności w tym zakresie.
Ponadto NIK zwraca uwagę na:
1. Nie aktualizowanie od 2008 r. minimalnych stawek dotyczących dzierżawy gruntów oraz
lokali użytkowych, mimo że stawki obowiązujące w umowach były corocznie aktualizowane
o wskaźnik wzrostu cen dóbr konsumpcyjnych. Jako przyczynę podano sytuację ekonomiczną
w gminie oraz trudności z pozyskaniem potencjalnych najemców i dzierżawców.
2. Nie wskazanie sposobu partycypowania Gminy w kosztach poniesionych nakładów na
remont lub modernizację nieruchomości w 4 badanych umowach najmu (spośród 6).
W wyniku tego Gmina poniosła koszty związane z wymianą okien w zakładzie fryzjerskim w
2011 r. na kwotę 1.924,95 zł.
Przedstawiając powyższe oceny i uwagi, Najwyższa Izba Kontroli, wnosi o:
1. Uzupełnienie obowiązujących umów dzierżawy i najmu o zapisy:
● określające jednoznacznie sposób partycypowania Gminy w kosztach dotyczących
remontu, adaptacji lub modernizacji nieruchomości,
● zawierające klauzulę dotyczącą zabezpieczenia Gminy przed ewentualnymi roszczeniami
ze strony dzierżawcy w przedmiocie budynków i budowli postawionych na dzierżawionym
gruncie,
● określające jednoznacznie stronę umowy.
4
2. Przeprowadzenie kontroli pozostałych obowiązujących umów najmu i dzierżawy w
zakresie nieprawidłowości opisanych w wystąpieniu pokontrolnym.
3. Przeprowadzenie analizy dotyczącej wysokości minimalnych stawek dotyczących
dzierżawy gruntów oraz lokali użytkowych i ewentualne uaktualnienie tych stawek.
4. Dokonanie sprawdzenia stopnia wykonania Planu wykorzystania gminnego zasobu
nieruchomości na lata 2009 – 2011.
Najwyższa Izba Kontroli Delegatura w Bydgoszczy, na podstawie art. 62 ust. 1 ustawy
o NIK, oczekuje przedstawienia przez Pana Burmistrza w terminie 14 dni od daty otrzymania
niniejszego wystąpienia pokontrolnego,
informacji o sposobie wykorzystania uwag
i wykonania wniosków, bądź o działaniach podjętych w celu realizacji wniosków lub
przyczynach niepodjęcia takich działań.
Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o NIK, w terminie 7 dni od daty otrzymania
niniejszego wystąpienia pokontrolnego przysługuje Panu prawo zgłoszenia na piśmie do
Dyrektora Delegatury NIK w Bydgoszczy umotywowanych zastrzeżeń w sprawie ocen, uwag
i wniosków zawartych w tym wystąpieniu.
W razie zgłoszenia zastrzeżeń, zgodnie z art. 62 ust. 2 ustawy o NIK, termin
nadesłania informacji, o której mowa wyżej, liczy się od dnia otrzymania ostatecznej uchwały
właściwej komisji NIK.
5