AAG OFFICE 2016 Q2 pl
Transkrypt
AAG OFFICE 2016 Q2 pl
Real Estate for a changing world RESEARCH At a glance II kw. 2016 r. Rynek powierzchni biurowych w Warszawie Znaczny przyrost nowej powierzchni w drugim kwartale spowodował wzrost stopy pustostanów. Trend ten będzie się utrzymywał ze względu na pozostającą na wysokim poziomie ilość powierzchni w budowie. Stwarza to dogodne warunki do zmiany biura dla najemców poszukujących optymalizacji warunków najmu, wyższego standardu oraz niższych kosztów najmu. Z ostatniej chwili m kw. 450 000 Dzięki ukończeniu projektów w drugim kwartale, o łącznej powierzchni 240 000 m kw., warszawski rynek biurowy osiągnął 5 milionów m kw. całkowitej podaży. Większość nowej powierzchni znajduje się w biurowcach zlokalizowanych w centrum. Kolejne 100 000 m kw. zostanie dostarczonych do końca 2016 roku. 400 000 Duża aktywność deweloperów będzie utrzymywać się w kolejnych kwartałach, o czym świadczyć może wolumen powierzchni w trakcie realizacji szacowany na 650 000 m kw. Według ekspertów BNP Paribas Real Estate we wczesnych fazach planowania znajduje się kolejny milion m kw. 100 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 50 000 2013 2014 2015 2016p 2017p 2018p 2013 2014 2015 2016p 2017p 2018p 2012 2011 2010 2009 2008 2005 0 2007 Podaż przekracza 5 milionów m kw. m kw. 2006 PO PIERWSZE Podaż nowoczesnych powierzchni biurowych Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza m kw. m kw. Najemcy korzystają z atrakcyjnych ofert. 700 000 Podpisane w drugim kwartale umowy, dotyczące zarówno powierzchni istniejących jak i w trakcie budowy, obejmowały około 130 000 m kw. Wysoki poziom popytu potwierdza, że najemcy korzystają z dogodnych dla nich warunków panujących na rynku. 600 000 Czerpiąc korzyści z silnej pozycji negocjacyjnej, najemcy pozostaną aktywni w ciągu kolejnych kwartałów. 400 000 300 000 200 000 100 000 2012 2011 2010 2009 2008 2007 0 2005 Strefa Ścisłe Centrum i Centrum w dalszym ciągu przyciągają najwięcej uwagi najemców. Potwierdza to fakt, że ponad 65% transakcji miało miejsce w tych klastrach. Głównym czynnikiem wpływającym na rozwój lokalizacji położonych na północ i zachód od centrum, jest dobry dostęp do stacji metra. Świadczy o tym sukces projektów biurowych zlokalizowanych w okolicach stacji Dworzec Gdański oraz Rondo Daszyńskiego. 500 000 2006 PO DRUGIE Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza 1 AT A GLANCE - RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE - II kw. 2016 Centrum Poza Centrum 18,00% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2018p 2017p 2015 2014 2013 2012 2011 2010 0,00% 2016p 2,00% 2009 Mając na uwadze wiek budynków, problem z komercjalizacją występuje najczęściej w budynkach starszych niż 10 lat. Najlepiej jest to widoczne w dzielnicach centralnych, gdzie stopa pustostanów waha się od 7-10% w nowo wybudowanych biurowcach do 20-30% w starszych projektach. Średnia 20,00% 2008 Analizując jednak poszczególne strefy oraz jakość budynków, struktura postanów okazuje się bardzo zróżnicowana. Pod względem lokalizacji najwyższy odsetek niewynajętej powierzchni zanotowano w strefach centralnych (18-19%) oraz w okolicach Służewca Przemysłowego (17-18%). % 2007 Na koniec czerwca stopa pustostanów osiągnęła 15,2%, co oznacza wzrost o 0,7 p.p. w stosunku do pierwszego kwartału. Tendencja ta jest bezpośrednią konsekwencją przyrostu podaży w pierwszym półroczu tego roku. Stopa pustostanów 2006 Oferta wolnych powierzchni wciąż rośnie przy dużym zróżnicowaniu pod względem lokalizacji i jakości powierzchni. 2005 PO TRZECIE Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza Pomimo zrównoważonego poziomu popytu, prognozy dotyczące nadchodzących kwartałów przewidują dalszy wzrost stopy pustostanów. Współczynnik niewynajętej powierzchni powinien zwiększyć się do poziomu 17-18% na przełomie 2016 i 2017, kiedy to planowane jest oddanie kluczowych inwestycji w trakcie realizacji. Poza Centrum (prime) Poza Centrum (średnia) € 30,00 € 28,00 € 26,00 € 24,00 € 22,00 € 20,00 € 18,00 € 16,00 € 14,00 2018p 2017p 2015 2016p 2014 2013 2012 2011 € 10,00 2010 € 12,00 2009 Metr kwadratowy najlepszych projektach zlokalizowanych poza centrum osiąga cenę 13,50-15,50€/mies./m kw., podczas gdy średnie stawki w tych strefach wynoszą od 11€ do 13€ mies./m kw. W zależności od wielkości wynajmowanej powierzchni czynsz efektywny może być niższy również nawet do 30%. Centrum (prime) Centrum (średnia) 2008 Zakres stawek czynszów za zlokalizowane w centrum powierzchnie wysokiej jakość kształtują się na poziomie 19-20€/ mies./m kw. Średnie wartości w strefach centralnych oscylują w zakresie 16, a 18€/mies./m kw. Więksi najemcy, zainteresowani powierzchnią przekraczającą 2 000 m kw., mogą liczyć na pakiety zachęt obniżających czynsz bazowy nawet o 20-30%. €/m kw./mies. 2007 Część najbardziej prestiżowych biurowców w dalszym ciągu oferuje powierzchnię w cenie 21-22€/mies./m kw. Jednak zdecydowana większość istniejących i budowanych projektów silnie konkuruje o najemców, oferując bardzo atrakcyjne stawki czynszów i towarzyszące im pakiety zachęt. Czynsze wywoławcze 2006 Idealny moment dla najemców na poprawę efektywności operacyjnej. 2005 PO CZWARTE Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza W kolejnych kwartałach czynsze będą dalej spadać, osiągając najniższy poziom na przełomie 2016 i 2017. Przewiduje się, że dopiero druga połowa 2017 roku przyniesie stabilizację stawek na warszawskim rynku biurowym. 2 AT A GLANCE - RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE - II kw. 2016 Największe obiekty oddane do użytku, I poł. 2016 r. Pow. biurowa (m kw.) Podstrefa Deweloper Warsaw Spire A Projetk 60 000 Centrum Ghelamco Gdański Business Center D 29 300 Północ HB Reavis Proximo I 28 700 Zachód Hines PRIME Corporate Center 20 900 Centrum Golub GetHouse Source: BNP Paribas Real Estate Największe projekty w przygotowaniu, 2016-2017 Pow. biurowa (m kw.) Podstrefa Deweloper Planowany rok oddania do użytku Mennica Legacy Tower Projekt 64 000 Centrum Golub GetHouse 2017 Business Garden 3-7 61 000 Południowy Zachód Vastint 2017 Q22 50 000 Ścisłe Centrum Echo Investment 2016 Mokotów One 30 000 Górne Południe Apricot Capital Group 2016 Proximo II 20 500 Zachód Hines 2017 Generation Park X 19 300 Centrum Skanska 2017 Wronia 31 16 000 Centrum Ghelamco 2017 Source: BNP Paribas Real Estate Największe transakcje najmu, I poł. 2016 r. Najemca Sektor Budynek Podstrefa Samsung PZU ICT FIRE Centrum Górne Południe 22 000 18 000 przednajem nowa Sektor publiczny Warsaw Spire Konstruktorska Business Center Poleczki BP Dolne Południe 17 000 renegocjacje Usługi dla biznesu Warsaw Financial Center Ścisłe Centrum 13 000 renegocjacje FIRE Gdański Business Center II Północ 12 500 nowa renegocjacje ARiMR E&Y Aviva HP Pow. wynajęta (m kw.) Rodzaj transakcji ICT University Business Park Dolne Południe 10 400 Phillip Morris Produkcja Gdański Business Center II Północ 3 500 nowa Ricoh Produkcja Business Garden Południowy Zachód 2 800 renegocjacje Usługi dla biznesu Inne Grzybowska Park Intraco City Centrum Północ 2 600 2 500 nowa nowa Inne Warsaw Spire Centrum 1 500 Nowa Accenture Operator Logistyczny Paliw Płynnych Calypspo Source: BNP Paribas Real Estate ICT – wysokie technologie; FIRE - finanse, ubezpieczenia, nieruchomości PODSTREFY BIUROWE W WARSZAWIE AUTOR C CC N C ECC N W E US W US SE SE LS LS SW SW Ścisłe Centrum Centrum Północ Ścisłe Centrum Wschód Centrum Północ Zachód Wschód Południe Górne Zachód Południe Górne Południowy Wschód Południowy Wschód Południe Dolne Południe Dolne Południowy Zachód Zachód Południowy Anna Staniszewska Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected] KONTAKT Erik Drukker Dyrektor Zarządzający, Wynajem i Wyceny, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected] Michael Richardson MRICS Dyrektor, Dział Klientów Korporacyjnych, Europa Środkowo-Wschodnia [email protected] Małgorzata Fibakiewicz MRICS Dyrektor, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, [email protected] Izabela Mucha MRICS Dyrektor Działu Wycen, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected] PODSTREFY LINIA KOLEJOWA ISTNIEJĄCA LINIA METRA LINIA METRA W BUDOWIE LINIA KOLEJOWA NA LOTNISKO ISTNIEJĄCA PODAŻ (m²) 0 250 000 500 000 750 000 1 000 000 1 250 000 1 500 000 Źródło: BNP Paribas Real Estate LEGENDA Del Chandler Dyrektor Zarządzający, Dział Rynków Kapitałowych, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected] BNP Paribas Real Estate Poland Sp. z o.o. al. Jana Pawła II 25, 00-854 Warsaw, Tel. +48 22 653 44 00 All rights reserved. At a Glance is protected in its entirety by copyright. No part of this publication may be reproduced, translated, transmitted, or stored in a retrieval system in any form or by any means, without the prior permission in writing of BNP Paribas Real Estate. www.realestate.bnpparibas.pl 3 6 BUSINESS LINES in Europe A 360°vision Alliances Main locations EUROPE FRANCE Headquarters 167, Quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Tel.: +33 1 55 65 20 04 BELGIUM Boulevard Louis Schmidtlaan 2 B3 1040 Brussels Tel.: +32 2 290 59 59 CZECH REPUBLIC Pobřežni 620/3 186 00 Prague 8 Tel.: +420 224 835 000 GERMANY Goetheplatz 4 60311 Frankfurt Tel.: +49 69 2 98 99 0 HUNGARY Alkotas u. 53. H-1123 Budapest, Tel.: +36 1 487 5501 IRELAND 20 Merrion Road, Ballsbridge, Dublin 4 Tel.: +353 1 66 11 233 ITALY Via Carlo Bo, 11 20143 Milan Tel.: +39 02 58 33 141 JERSEY 3 Floor, Dialogue House 2 - 6 Anley Street St Helier, Jersey JE4 8RD Tel.: +44 (0)1 534 629 001 LUXEMBOURG Axento Building Avenue J.F. Kennedy 44 1855 Luxembourg Tel.: +352 34 94 84 Investment Management Tel.: +352 26 26 06 06 NETHERLANDS Antonio Vivaldistraat 54 1083 HP Amsterdam Tel.: +31 20 305 97 20 ALGERIA * SERBIA AUSTRIA SWEDEN CYPRUS SWITZERLAND POLAND Al. Jana Pawła II 25 Atrium Tower 00-854 Warsaw Tel.: +48 22 653 44 00 ESTONIA TUNISIA * FINLAND TURKEY GREECE UKRAINE HUNGARY ** USA ROMANIA Banul Antonache Street n°40-44 Bucharest 011665 Tel.: +40 21 312 7000 IVORY COAST * LATVIA LITHUANIA SPAIN C/ Génova 17 28004 Madrid Tel.: +34 91 454 96 00 MOROCCO UNITED KINGDOM 5 Aldermanbury Square London EC2V 7BP Tel.: +44 20 7338 4000 RUSSIA NORTHERN IRELAND NORWAY * Coverage via our alliance in Morocco ** Covering Transaction, Valuation & Consulting MIDDLE EAST / ASIA ABU DHABI Hazza’a Bin Zayed Street Area 19/02 plot n°186 P.O. Box 2742 Abu Dhabi Tél. : +971 44 248 277 DUBAI Emaar Square Building n° 1, 7th Floor P.O. Box 7233, Dubai Tel.: +971 44 248 277 HONG KONG 25 /F Three Exchange Square, 8 Connaught Place, Central, Hong Kong Tel.: +852 2909 2806 P R O P E RT Y D E V E LO P M E N T Contacts Alliances Florence Hesse Tel.: +33 (0)1 47 59 17 38 [email protected] Research Christophe Pineau Tel.: +33 (0)1 47 59 24 77 [email protected] @BNPPRE www.realestate.bnpparibas.com | T R A N S A C T I O N | C O N S U LT I N G | VA L U AT I O N | P R O P E RT Y M A N A G E M E N T | I N V E ST M E N T M A N A G E M E N T Real Estate for a changing world