AAG OFFICE 2016 Q1 pl
Transkrypt
AAG OFFICE 2016 Q1 pl
Real Estate for a changing world Real Estate for a changing world RESEARCH At a glance I kw. 2016 r. Rynek Powierzchni Biurowych w Warszawie Zgodnie z prognozami wskaźnik powierzchni niewynajętych będzie wzrastał w średnim horyzoncie czasowym. Oznacza to, że najemcy będą mogli wykorzystać niezwykle silną konkurencję wśród wynajmujących i rozważyć przeniesienie biura do nowej siedziby lub negocjowanie atrakcyjniejszych warunków najmu. Z ostatniej chwili 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 2015 2016p 2017p 2018p 2015 2017p 2018p 2014 2014 2016p 2013 2013 2012 2011 2010 2009 2008 Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe m kw. m kw. Popyt utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie. 700 000 Poziom powierzchni wynajętych (włączając w to nowe transakcje, umowy przednajmu oraz zwiększenia zajmowanej powierzchni) w pierwszych trzech miesiącach 2016 r. wyniósł około 110 tys. mkw. Renegocjacje wyniosły kolejne 40 tys. Większość transakcji została sfinalizowana w strefie centrum oraz na obrzeżach centrum. Bliskość do stacji metra stała się silnym magnesem przyciągającym najemców, którzy poszukują powierzchni w północnych i zachodnich strefach miasta (w szczególności w okolicach Dworca Gdańskiego i Ronda Daszyńskiego). 500 000 600 000 400 000 300 000 200 000 100 000 2012 2011 2010 2009 0 2005 Na przestrzeni najbliższych kwartałów można spodziewać się kontynuacji trendu relokacji najemców, którzy będą wykorzystywać swoją silną pozycje negocjacyjną. Jednakże mimo silnego popytu, rekordowy poziom wynajmu z 2015 r. wynoszący ponad 660 tys., może nie powtórzyć się w roku bieżącym. 2007 0 2008 DWA 350 000 2007 Na deskach kreślarskich znajduje się ok. 1,1 mln m kw. Pomimo faktu, iż na chwilę obecną nie jest znany dokładny czas ich realizacji, tak duży wolumen nowej podaży świadczy to o tym, iż Warszawa jest nadal atrakcyjnym miejscem dla najemców. 400 000 2006 Uwzględniając nową podaż oddaną do użytku między styczniem a marcem br. czyli ok. 100 tys. mkw., pod koniec I kw. 2016 r. zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych wyniosły 4,8 mln m kw. Wolumen powierzchni w budowie, których ukończenie planowane jest w ciągu najbliższych dziewięciu miesięcy przyczyni się do zwiększenia całkowitej podaży do poziomu około 5,2 mln m kw. Podaż powiększy się o kolejne 300 tys. mkw. w 2017. Oznaczać to będzie wzrost o 27% na przestrzeni 24 miesięcy. W odróżnieniu od kilku ostatnich lat większość nowych biurowców zlokalizowana będzie w centrum. m kw. 450 000 2006 W 2016 r. podaż powierzchni biurowych przekroczy wielkość 5,2 mln m kw. m kw. 2005 JEDEN Podaż nowoczesnych powierzchni biurowych Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza 1 AT A GLANCE - Rynek Powierzchni Biurowych w warszawie - I kw. 2016 4,00% 2018p 2017p 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 0,00% 2016p 2,00% Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza Czynsze wywoławcze €/m kw./mies. Centrum (prime) Centrum (średnia) Poza Centrum (prime) Poza Centrum (średnia) € 30,00 € 28,00 € 26,00 € 24,00 € 22,00 € 20,00 € 18,00 € 16,00 € 14,00 2018p 2017p 2015 2014 2013 € 10,00 2016p € 12,00 2012 Wynajmujący przyciągają najemców oferując im bardzo atrakcyjne pakiety zachęt. W przypadku dużych najemców podpisujących długoterminowe umowy najmu (5+ lat), zachęty mogą oznaczać, że czynsz efektywny będzie o 20-30% niższy od czynszu nominalnego zawartego w umowie. 6,00% 2011 Na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy poziom czynszów wywoławczych dla najwyższej jakości aktywów w centrum miasta spadł o około 0,5 – 0,75 euro za mkw. i wynosi obecnie pomiędzy €20,00 a €22,00 za mkw./m. W porównaniu do poprzednich kwartałów średni czynszu spadł o €1-2 za mkw. do poziomu €16,0018,00 za mkw./m. 8,00% 2010 Nie licząc niewielkiej ilości najlepszych biurowców, ogromna większość istniejących i będących w przygotowaniu obiektów biurowych boryka się z silną presją obniżki czynszów. 10,00% 2009 Utrzymuje się presja na obniżkę czynszów wywoławczych i efektywnych przy dużych umowach. 12,00% 2008 CZTERY 14,00% 2007 Ze względu na wolumen powierzchni w projektach, których ukończenie planowane jest w następnych kwartałów, całkowity wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrośnie do końca 2016 r. do poziomu 16-18%. Należy jednak zaznaczyć znaczne różnice w zależności od lokalizacji oraz wieku budynków. Poza Centrum 16,00% 2006 W odniesieniu do poszczególnych lokalizacji występują znaczące różnicami w osiąganych wynikach. Podstrefa Centrum odnotowała najwyższą stopę pustostanów wynoszącą ok. 16,5%, z kolei w podstrefie Północ wskaźnik ten znalazł się na poziomie 7,5%. Centrum 18,00% 2006 Zgodnie z ubiegłorocznymi prognozami wskaźnik powierzchni niewynajętych na warszawskim rynku powierzchni biurowych kontynuował trend wzrostowy i na koniec I kw. 2016 r. osiągnął poziom 14,5% (wzrost o 2 p.p.). Trend ten był wynikiem szeregu czynników: nieco słabszego niż w poprzednich kwartałach poziomu popytu, a także dużego wolumenu nowej podaży. Średnia 20,00% 2005 Rośnie stopa pustostanów. % 2005 TRZY Stopa pustostanów Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza Najlepsze obiekty biurowe zlokalizowane poza centrum oferują czynsze na poziomie €13,50-15,00 za mkw./mies., a średni poziom czynszów wywoławczych w tych lokalizacjach waha się pomiędzy €11,00-13,00 za mkw./mies. W zależności od wielkości powierzchni poszukiwanej przez najemcę również czynsze efektywne mogą być niższe do 30% względem czynszu nominalnego w umowie. Ze względu na spodziewany na koniec 2016 r. wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętych, czynsze osiągną najniższy poziom na przełomie IV kw. 2016 i I kw 2017. W kolejnych kwartałach 2017 r. nastąpi stabilizacja stawek czynszu. 2 AT A GLANCE - Rynek Powierzchni Biurowych w warszawie - I kw. 2016 Największe obiekty oddane do użytku, 2016 r. Pow. biurowa (m kw.) Podstrefa Deweloper Eurocentrum Delta Projekt 27 000 Południowy Zachód Capital Park Gdański Business Center C 21 600 Północ HB Reavis Atrium 2 20 200 Ścisłe Centrum Skanska Źródło: BNP Paribas Real Estate Największe projekty w przygotowaniu, 2016-2017 Pow. biurowa (m kw.) Podstrefa Deweloper Business Garden 3-7 Projekt 61 000 Południowy Zachód Vastint 2017 Warsaw Spire A 60 000 Centrum Ghelamco 2016 Q22 50 000 Ścisłe Centrum Echo Investment 2016 Mokotów One 30 000 Południe Górne Apricot Capital Group 2016 Proximo 28 400 Zachód Hines 2016 Źródło: BNP Paribas Real Estate Największe transakcje najmu, I kw. 2016 r. Najemca Ścisłe Centrum C Velux Sektor Budynek Podstrefa Usługi dla biznesu Nimbus ICT Q22 Usługi dla biznesu Proximo R&D Q22 Usługi dla biznesu Le Palais MasterCard The Park Fitness Gdański Business Center II Usługi dla biznesu Warsaw Spire ICT Plac Unii AECOM N Źródło: BNP Paribas Real Estate ICT – Wysokie technologie R&D – Badania i rozwój ANA PODAŻ (m²) C CC Podstrefy biurowe w Warszawie W N US SWC CC US SW LEGENDA PODSTREFY LINIA KOLEJOWA ISTNIEJĄCA LINIA METRA LINIA METRA W BUDOWIE LINIA KOLEJOWA NA LOTNISKO ISTNIEJĄCA PODAŻ (m²) ISTNIEJĄCA PODAŻ (m²) 0 250 000 500 000 0 750 000 250 000 LS 1 000 000 500 000 180 000 - 250 000 120 000 - 180 000 60 000 - 120 000 0 - 60 000 PLANOWANA PODAŻ (m²) SE LS Południowy Zachód 8 000 renegocjacje Ścisłe Centrum 7 600 przednajem C CC Ścisłe Centrum N Ścisłe Centrum E W Południowy ZachódUS SE Północ LS Centrum SW Południe Górne Ścisłe Centrum C CC Centrum Ścisłe Centrum Północ CentrumN Północ E Wschód Wschód Zachód Zachód W PołudnieUS Górne Południe Górne Południowy Wschód SE Południe Dolne Południowy Wschód Południowy Południe Dolne LS Zachód SW Południowy Zachód E SE E CC W W US E SW C N C CC N E W US SE LS SW Rodzaj transakcji Centrum Manufacturing Zdrofit Pow. wynajęta (m kw.) LS SE 1 500 000 750 000 1 000 000 1 250 000 renegocjacje nowa nowa nowa nowa Autor Anna Staniszewska Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected] KONTAKT Małgorzata Fibakiewicz MRICS Dyrektor, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, [email protected] Izabela Mucha MRICS Dyrektor Działu Wycen, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected] Del Chandler Dyrektor Zarządzający, Dział Rynków Kapitałowych, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected] LEGENDA PODSTREFY LINIA KOLEJOWA ISTNIEJĄCA LINIA METRA 1 500 000 LINIA METRA W BUDOWIE LINIA KOLEJOWA NA LOTNISKO BNP ParibasPODSTREFY Real Estate Poland Sp. z o.o. LINIAIIKOLEJOWA al. Jana Pawła 25, 00-854 Warszawa, Tel. +48 22 653 44 00 ISTNIEJĄCA LINIA METRA LINIA METRA W BUDOWIE 180 000 - 250 000 120 000 - 180 000 60 000 - 120 000 0 - 60 000 PLANOWANA PODAŻ (m²) 1 400 przednajem przednajem Michael Richardson MRICS Dyrektor, Dział Klientów Korporacyjnych, Europa Środkowo-Wschodnia [email protected] LEGENDA 1 250 000 Ścisłe Centrum 4 200 Centrum Północ 3 000 Wschód 2 500 Zachód 700 Południe 1 Górne Południowy Wschód 1 500 Południe Dolne 1 500 Południowy Zachód Erik Drukker Dyrektor Zarządzający, Wynajem i Wyceny, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected] Źródło: BNP Paribas Real Estate CC Centrum Mercer Północ N Allegro Wschód E Zachód W Pracuj.pl US Południe Górne William Demant SE Południowy Wschód Południe LS Ipopema Dolne SW Południowy Zachód ODAŻ (m²) 250 000 Planowany rok oddania do użytku All rights reserved. AtKOLEJOWA a GlanceNAisLOTNISKO protected in its entirety by copyright. No part of this LINIA publication may be reproduced, translated, transmitted, or stored in a retrieval system in any form or by any means, without the prior permission in writing of BNP Paribas Real Estate. LEGENDA 500 000 750 000 1 000 000 180 000 - 250 000 120 000 - 180 000 60 000 - 120 000 1 250 000 1 500 000 PODSTREFY LINIA KOLEJOWA ISTNIEJĄCA LINIA METRA LINIA METRA W BUDOWIE LINIA KOLEJOWA NA LOTNISKO www.realestate.bnpparibas.pl 3 6 business lines in Europe A 360°vision Alliances Main locations Europe FRANCE Headquarters 167, Quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Tel.: +33 1 55 65 20 04 BELGIUM Boulevard Louis Schmidtlaan 2 B3 1040 Brussels Tel.: +32 2 290 59 59 CZECH REPUBLIC Pobřežni 620/3 186 00 Prague 8 Tel.: +420 224 835 000 GERMANY Goetheplatz 4 60311 Frankfurt Tel.: +49 69 2 98 99 0 HUNGARY Alkotas u. 53. H-1123 Budapest, Tel.: +36 1 487 5501 IRELAND 20 Merrion Road, Ballsbridge, Dublin 4 Tel.: +353 1 66 11 233 ITALY Via Carlo Bo, 11 20143 Milan Tel.: +39 02 58 33 141 JERSEY 3 Floor, Dialogue House 2 - 6 Anley Street St Helier, Jersey JE4 8RD Tel.: +44 (0)1 534 629 001 LUXEMBOURG Axento Building Avenue J.F. Kennedy 44 1855 Luxembourg Tel.: +352 34 94 84 Investment Management Tel.: +352 26 26 06 06 NETHERLANDS Antonio Vivaldistraat 54 1083 HP Amsterdam Tel.: +31 20 305 97 20 ALGERIA * SERBIA AUSTRIA SWEDEN CYPRUS SWITZERLAND polAND Al. Jana Pawła II 25 Atrium Tower 00-854 Warsaw Tel.: +48 22 653 44 00 ESTONIA TUNISIA * FINLAND TURKEY GREECE Ukraine HUNGARY ** USA ROMANIA Banul Antonache Street n°40-44 Bucharest 011665 Tel.: +40 21 312 7000 IVORY COAST * LATVIA LITHUANIA SPAIN C/ Génova 17 28004 Madrid Tel.: +34 91 454 96 00 MOROCCO UNITED KINGDOM 5 Aldermanbury Square London EC2V 7BP Tel.: +44 20 7338 4000 RUSSIA Northern IRElaND NORWAY * Coverage via our alliance in Morocco ** Covering Transaction, Valuation & Consulting MIDDLE EAST / AsIA ABOU DHABI Hazza’a Bin Zayed Street Area 19/02 plot n°186 P.O. Box 2742 Abu Dhabi Tél. : +971 44 248 277 DUBAI Emaar Square Building n° 1, 7th Floor P.O. Box 7233, Dubai Tel.: +971 44 248 277 HONG KONG 25 /F Three Exchange Square, 8 Connaught Place, Central, Hong Kong Tel.: +852 2909 2806 P ROp e rt y DE V ELO P M E N T Contacts Alliances Florence Hesse Tel.: +33 (0)1 47 59 17 38 [email protected] Research Christophe Pineau Tel.: +33 (0)1 47 59 24 77 [email protected] @BNPPRE www.realestate.bnpparibas.com | TRA N S A C T I O N | C O N S u lt in g | VALUAT I O N | P ROp e rt y M A N AGE M E N T | I N V E ST M E N T M A N AGE M E N T Real Estate for a changing world