STANOWISKO FORUM DIALOGU

Stanowisko Forum Dialogu – czerwiec 1997
Wobec sytuacji budownictwa mieszkaniowego w Polsce
W ostatnich latach podjęto trud urynkowienia gospodarki mieszkaniowej.
Wprowadzono w życie całą serię ustaw przenoszących nas ze świata realnego
socjalizmu w relacje gospodarki rynkowej.
Szczególne znaczenie dla transformacji mieszkalnictwa miały m.in. ustawy
o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, o własności lokali
oraz o komunalizacji mieszkań zakładowych. Kluczowe znaczenie dla rozwoju
budownictwa czynszowego, umożliwiającego dyslokację siły roboczej, miała
również ustawa o niektórych formach popierania budownictwa z grudnia 1995
roku.
Niezależnie od tego, że życie dyktuje konieczność wprowadzenia pewnych
poprawek i zmian do tych ustaw - to trzeba wyraźnie podkreślić zasługi tych, którzy
tę pracę wykonali. Tyle dobrego o budownictwie.
Pomimo deklaracji kolejnych rządów systematycznie spada tempo budownictwa
mieszkaniowego i równie szybko rośnie ilość samodzielnych gospodarstw
domowych nie posiadających odrębnych mieszkań. Według różnych źródeł deficyt
ocenia się na 1,4 - 1,6 mln. mieszkań. Nieszczęście to dotyka w pierwszej
kolejności młode małżeństwa, z których, według badań Instytutu Gospodarki
Mieszkaniowej, już ok. 500 tys. nie posiada odrębnych mieszkań (ok. 250 tys.
młodych rodzin mieszka u rodziców, a pozostałe 250 tys. wynajmuje mieszkania bez
większych perspektyw na trwałe rozwiązanie swoich życiowych problemów). Warto
przy tym pamiętać, że w 2010 roku pojawi się wyż dwudziestolatków. Bez nowych
rozwiązań systemowych dzisiaj, bez głębokich zmian w polityce mieszkaniowej i bez
wyraźnego zwiększenia środków publicznych na te cele kryzys mieszkaniowy
zaostrzy radykalnie napięcia społeczne.
Na 1000 mieszkańców przypada w Polsce 286 mieszkań, podczas gdy w Danii - 473,
we Francji - 470, w Niemczech - 425, w USA - 420, w Wielkiej Brytanii - 405, w
Bułgarii - 401, na Węgrzech - 388, w Czechach - 360, w Rumunii - 339, w Słowacji 306. W Europie wyprzedzamy jedynie niektóre kraje WNP oraz Albanię.
Według mikrospisu z 1995 roku, w użytkowaniu jest ok. 11,5 mln. mieszkań, z czego
ok. 3,5 mln. wymaga pilnych remontów i modernizacji. Na skutek braku
ustabilizowanej, długofalowej polityki sprzyjającej remontom i modernizacji
istniejących zasobów mieszkaniowych, ok. 27% ludności mieszka w warunkach
substandardowych, a liczba mieszkań, które trzeba będzie wyburzyć do 2000 r. ze
względu na zły stan techniczny, może przewyższyć liczbę mieszkań oddawanych w
tym czasie do użytku, jeżeli będziemy budowali w takim tempie jak dotychczas.
Rok
Liczba mieszk. p.u.mieszk.
mieszk.
oddanych do
uż. tys. m.
sferę
bud. na 1 tys. w wydatkach w stosunku
uż.
kw.pu
mieszk.
budżet. (%)
do PKB
1993
(tys.)
94,4
7.658
2,5
4,9
1,6
1994
76,1
6.731
2,0
4,4
1,5
1995
67,1
6.008
1,6
3,3
1,1
1996
59,0
5.600
1,4
3,5
1,1
3,0
0,9
1997
Nakłady na
mieszkaniowa
Utrzymująca się od wielu lat tendencja zmniejszania środków publicznych na sferę
mieszkaniową jest niezgodna z opracowanymi przez rząd i przyjętymi przez
Sejm w 1994 roku „Założeniami Polityki Mieszkaniowej”, w których m.in.
stwierdzono: „... udział ogólnej sumy nakładów kapitałowych na szeroko pojętą
sferę mieszkaniową w PKB powinien sukcesywnie wzrastać, tak aby w 2000 r.
osiągnąć poziom 4,5% PKB”. Jak widać z tabeli, zamiast wzrastać, wydatki
budżetu maleją.
Warto przypomnieć, że w krajach Europy Zachodniej na aktywne formy
wspierania budownictwa mieszkaniowego, nawet w okresach kryzysów
gospodarczych, przeznaczano 4-5 razy więcej środków publicznych, niż czyni się to
u nas. Subsydia, tanie kredyty i inne formy pomocy dotyczą przy tym wszystkich
form budownictwa mieszkaniowego.
Wpływy z różnego typu podatków i zmniejszenie wypłat zasiłków dla
bezrobotnych z nadwyżką rekompensowały wydatki budżetu. Wysoki „współczynnik
mnożnikowy” powodował przy tym, że na 1 zatrudnionego w budownictwie
znajdowały dodatkowo pracę 2-3 osoby w przemysłach pracujących na rzecz
budownictwa mieszkaniowego. Wydatki na budownictwo mieszkaniowe w tych
krajach, w przeciwieństwie do wydatków na zasiłki socjalne i pomoc społeczną, są
traktowane w kategoriach dobrego biznesu, gdyż służą ożywieniu koniunktury
gospodarczej.
Poważnym problemem jest sposób rozdysponowania niewielkich środków na
budownictwo mieszkaniowe. Są one kierowane głównie - zamiast na wspieranie i
restrukturyzację budownictwa mieszkaniowego - na wywiązywanie się z
dawniejszych zobowiązań (wykup odsetek od kredytów, książeczki mieszkaniowe).
W rzeczywistości na rozwój budownictwa mieszkaniowego w 1997 roku
przeznaczono ok. 16,3% ogółu środków skierowanych na cele mieszkaniowe
(wspomaganie Krajowego Funduszu Hipotecznego, dotacje dla gmin na
przygotowanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe oraz na wypłaty premii
gwarancyjnych). Na cele socjalne (dodatki mieszkaniowe) przeznaczono 11%
wydatków. Resztę, tj. prawie 73% środków, przeznaczono na spłatę zaległych
zobowiązań finansowych lub dofinansowanie utrzymania istniejących zasobów.
Budżet na rok bieżący przewiduje dla sfery mieszkaniowej nakłady o 12% realnie
mniejsze niż w ubiegłym roku. W tych warunkach nie można niestety spodziewać
się z n a c z ą c e j p o p r a w y i p r z y g o t o w a n i a s t a r t u p o d z w i ę k s z o n e
z a d a n i a w przyszłym roku.
Wiele różnych problemów w obszarze budownictwa i gospodarki zasobami
mieszkaniowymi oczekuje na swoje rozwiązanie. Forum Dialogu postanowiło
skupić się na kilku wybranych sprawach i przedstawić rozwiązania, które powinny
dać początek p r z e ł a m a n i a o b e c n e g o i m p a s u w b u d o w n i c t w i e
m i e s z k a n i o w y m o r a z w remontach i modernizacji istniejących zasobów
mieszkaniowych.
Budownictwo mieszkaniowe a gospodarka narodowa
W Polsce utrzymuje się pogląd, iż budżetu nie stać na większe zaangażowanie
środków na rozwój budownictwa mieszkaniowego. Politycy nie dostrzegają faktu,
że rozwój budownictwa mieszkaniowego stabilizuje tendencje wzrostu
gospodarczego, nie mówiąc już o znaczeniu tej sprawy w polityce społecznej i
tworzeniu perspektyw dla młodego pokolenia.
Wielu wybitnych ekonomistów na świecie zdecydowanie podkreśla pozytywną rolę
budownictwa mieszkaniowego w rozwoju gospodarczym. W pełni potwierdziły to
badania Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej. Wyniki badań pozwalają stwierdzić w
sposób udokumentowany, że budownictwo mieszkaniowe może - nawet w
warunkach transformacji gospodarczej - stanowić istotny czynnik rozwoju
gospodarczego.
Rozwój budownictwa mieszkaniowego:
- pobudza rozwój gałęzi gospodarki opartych na krajowej bazie surowcowej ze
względu na bardzo małą „importochłonność”;
- generuje znaczący wzrost zatrudnienia w całej gospodarce, wynoszący prawie
trzech zatrudnionych na jednego zatrudnionego w budownictwie;
- nie „przejada” dochodu narodowego, przeciwnie - może on przyspieszyć rozwój
gospodarczy i wzrost PKB;
- wykazano też, że przeznaczenie tylko części wpływów podatkowych ze
sfery oddziaływania budownictwa mieszkaniowego na tę gałąź gospodarki
wystarcza na pobudzenie jej rozwoju;
- wymaga bardzo małych nakładów inwestycyjnych na tworzenie nowych
stanowisk pracy (2-3 razy mniej niż w innych gałęziach gospodarki narodowej);
- cechy budownictwa mieszkaniowego potęgowane są przez niektóre parametry
ekonomiczne, w tym wysoki udział robocizny w wartości produkcji, a także
wolniejszy wzrost cen w budownictwie od wskaźnika cen konsumpcyjnych.
Warunkiem prorozwojowego wykorzystania przedstawionych cech budownictwa
mieszkaniowego jest świadomość, że nie sprawi tego samoistnie „niewidzialna
ręka rynku”, lecz potrzebna jest akceptacja społeczna oraz wola polityczna
przeznaczenia środków niezbędnych do uruchomienia koniecznych procesów i
pragmatycznych działań realizacyjnych.
Ważnym potwierdzeniem tej tezy jest praktyka krajów zachodnich (i to nie tylko
najbogatszych). Polega ona na:
- znaczącej roli państwa w kreowaniu popytu na budownictwo mieszkaniowe przez
system ulg podatkowych, kredytów preferencyjnych oraz inne sposoby
subwencjonowania, zróżnicowane w zależności od statusu ekonomicznego i
rodzinnego (kraje te przeznaczają 4-6% PKB na budownictwo mieszkaniowe, a my
zaledwie 0,9%),
- w okresach trudnych ekonomicznie (np. w Niemczech, Austrii i Francji w latach
powojennych, a w Szwecji przed drugą wojną światową) rola państwa we
wspomaganiu budownictwa mieszkaniowego była szczególnie duża.Czołowi
ekonomiści zachodni stwierdzają jednoznacznie, że wspomaganie to stymuluje
rozwój gospodarczy.
Środki publiczne w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego
W całym okresie powojennym, we wszystkich krajach europejskich o gospodarce
rynkowej, środki publiczne kierowane na cele mieszkaniowe stały się trwałym
elementem polityki mieszkaniowej państw w zakresie wspierania rozwoju
budownictwa mieszkaniowego dla rodzin o niskich i średnich dochodach. W
większości krajów o gospodarce rynkowej stosowanych jest równolegle co najmniej
osiem różnych form pomocy państwa. Są to:
1) subsydia budowlane, występujące w postaci dopłat ze środków budżetu państwa
do każdego mieszkania, z reguły przeznaczonego do wynajmu, a budowanego przez
organizacje mieszkaniowe typu non profit, rzadziej przez gminy czy przez
prywatnych inwestorów,
2) subsydia procentowe (ang. Interst subsidy) polegające na pokrywaniu ze
środków budżetu państwa części rynkowego oprocentowania mieszkaniowych
kredytów hipotecznych bądź określonej części tych kredytów,
3) premie z tytułu wieloletniego oszczędzania na mieszkanie w systemie kas
oszczędnościowo-pożyczkowych,
4) ulgi podatkowe z tytułu poniesionych wydatków na budowę, względnie kupno,
remont lub modernizację mieszkania,
5) dodatki mieszkaniowe pokrywające część płaconego czynszu, bądź inne
opłaty z tytułu użytkowania mieszkania,
6) subsydia na poprawę standardu (modernizacja) oraz adaptację domów i
mieszkań do potrzeb użytkowników,
7) subsydia ryczałtowe wypłacane okresowo w celu zachęty do zmiany
czynszowego mieszkania komunalnego na mieszkanie relatywnie droższe,
8) dopłaty energetyczne pokrywające częściowe koszty przedsięwzięć
prowadzących np. do zaoszczędzenia energii cieplnej w mieszkaniu.
W latach 60-tych i 70-tych subsydia stanowiły ok. 40% nakładów ponoszonych na
budownictwo mieszkaniowe w Austrii i Hiszpanii, 50-60% w Finlandii i Wielkiej
Brytanii oraz 70-90% w Danii, Francji, Holandii, Norwegii i Szwecji. W latach 80tych i w połowie lat 90-tych udział subsydiowanych mieszkań uległ w wielu
krajach wyraźnemu obniżeniu z uwagi na umocowanie się zrównoważonego
rynku mieszkaniowego i utrwalającą się tendencję wzrostu udziału budownictwa
prywatnego. Na początku lat 90-tych w takich krajach jak Austria, Holandia,
Wielka Brytania, Francja i kraje nordyckie, budownictwo subsydiowane
stanowiło 50-75% liczby mieszkań ogółem oddanych do użytku.
W zależności od grup inwestorów i statusu użytkowania mieszkań oddanych do
użytku, udział budownictwa korzystającego z bezpośredniego lub pośredniego
wsparcia finansowego państwa jest różny. Stosunkowo najwyższy odsetek
subsydiowanego budownictwa mają te kraje, w których budownictwo prywatne,
z reguły w formie domów jednorodzinnych, jest dominujące (Holandia - 29%,
Irlandia - 25%) i stanowi podstawową formę uzyskania mieszkania. W krajach o
dużym udziale czynszowego budownictwa mieszkaniowego, odsetek mieszkań
prywatnych objętych subsydiowaniem jest umiarkowany (Niemcy - 10%, Francja 11%).
Jeśli chodzi o mieszkania czynszowe, to w takich krajach jak Włochy są one
w 100% budowane z pomocą państwa, w Irlandii - w 90-100%, w Belgii od 60-100%
w zależności od sytuacji finansowej przyszłych użytkowników, w Wielkiej
Brytanii w 75%, we Francji i Portugalii w 66%, w Danii, Holandii i Hiszpanii w
ok. 50%. W Polsce subsydiuje się obecnie ze środków budżetu budowę ok.
20% mieszkań i udział ten, zgodnie z założeniami do 2000 r. będzie mieć
tendencję malejącą. Aby osiągnąć poziom subsydiowania budownictwa
mieszkaniowego stosowanego w Danii, Holandii, Francji czy w krajach
nordyckich, należy znacząco zwiększyć udział środków budżetu państwa w
finansowaniu budownictwa mieszkaniowego.
„Specjalne” programy mieszkaniowe
W wielu krajach Europy Zachodniej, takich jak np. Holandia, Francja, Belgia,
Wielka Brytania, Hiszpania czy Portugalia, społeczne budownictwo mieszkaniowe
realizowane jest w ramach specjalnych programów mieszkaniowych wspieranych
przez władze centralne i samorządy lokalne. W programach tych, obok ilościowych
aspektów rozwoju budownictwa, bardzo silnie eksponowane są zagadnienia jakości
mieszkań oraz otoczenia i środowiska mieszkaniowego. Na przykład w Wielkiej
Brytanii 3-letnie programy społecznego budownictwa mieszkaniowego, a ściślej
- stowarzyszeń mieszkaniowych - są formułowane pośrednio poprzez zatwierdzane
przez rząd Programy Korporacji Mieszkaniowej (Housing Corporation). Kolejny
program na lata 1993-1995 opracowany został na początku 1993 r. Zawierał on
między innymi niezbędne i możliwe do uruchomienia środki finansowe na rozwój
budownictwa stowarzyszeń mieszkaniowych. W ramach tego programu produkcja
mieszkań miała wzrosnąć bardzo szybko i osiągnąć w 1995 roku 50 tys.
Dla krajów o średnim poziomie rozwoju gospodarczego przykładem tworzenia
specjalnych programów mieszkaniowych może być Hiszpania. Czteroletni program
mieszkaniowy opracowany został na lata 1992-1995. Głównym celem tego
średniookresowego programu było pokrywanie potrzeb mieszkaniowych tych
gospodarstw domowych, które nie były w stanie nabyć mieszkań na prywatnym
rynku.
W Polsce, w okresie do uruchomienia pierwszych masowych, nisko
oprocentowanych kredytów z kas mieszkaniowych i budowlanych, rząd powinien
uruchomić specjalny program taniego budownictwa „Pierwsze mieszkanie”,
stanowiący element polityki mieszkaniowej państwa.
Ogólnie rzecz biorąc, na realizację takich programów rządy na Zachodzie
zapewniały bardzo korzystne, nisko oprocentowane kredyty (na obecne polskie
warunki oprocentowanie kształtowałoby się na poziomie 5-7%), pod warunkiem:
- krótkiego, ściśle określonego cyklu budowy (wynoszącego 3-6 miesięcy),
- stosowania nowoczesnych energooszczędnych technologii,
- wykorzystania przy budowie lokalnych materiałów (sprzyjałoby rozwojowi
przedsiębiorstw wytwarzających materiały bududowlane),
- niskiej (o połowę w stosunku do średniej ceny mieszkania) ceny 1 m 2 mieszkania,
- utrzymania społecznie akceptowanego standardu powierzchni i wyposażenia.
Kredyty na tego typu mieszkania, przeznaczone dla rodzin, które chcą mieć
pierwsze w życiu mieszkanie, byłyby dotowane, do czasu spadku inflacji
poniżej ustalonej stopy procentowej kredytu lub lepiej, na ściśle określony czas.
Wstępne wyliczenia i symulacje wykazują, że podatki płacone przez
przedsiębiorstwa budowlane i produkujące materiały budowlane oraz podatki
płacone przez osoby zatrudnione przy realizacji tych programów z powodzeniem
zrekompensują w kilka lat wydatki z budżetu państwa.
Rozwój organizacji mieszkaniowych nie nastawionych na zysk
Poważna część pomocy państwa w krajach Zachodu kierowana była na tworzenie
organizacji budowlanych nie nastawionych na zysk(z ang. Non-Profit Hausing
Organizations). Są to podmioty prawne prowadzące swą statutową działalność w
zakresie budowy i sprzedaży, wynajmu i eksploatacji mieszkań oferowanych w
zasadzie po kosztach wytwarzania. Nie osiągają one zysku w potocznym,
rynkowym znaczeniu. Określony statutem organizacji lub innymi przepisami
zysk w granicach 4-6% przeznaczony jest na różne cele, ściśle określone w
statucie, względnie w odpowiednich przepisach prawnych.
Generalne warunki, na których funkcjonują organizacje mieszkaniowe nie
nastawione na zysk to:
- budowa mieszkań o umiarkowanych standardach i kosztach;
- oferowanie mieszkań (na zasadzie wynajmu lub na własność ) rodzinom o
średnich i niskich dochodach, po cenach zbliżonych do ponoszonych kosztów;
- nieosiąganie zysku w potocznym, rynkowym znaczeniu;
- ścisła współpraca z władzami centralnymi, regionalnymi i lokalnymi samorządowymi;
- włączenie lokatorów mieszkań do współrządzenia zasobami mieszkaniowymi i
tym samym w proces demokratyzacji stosunków mieszkaniowych.
Do organizacji mieszkaniowych nie nastawionych na zysk zalicza się najczęściej:
•
towarzystwa budowlane,
•
stowarzyszenia mieszkaniowe nie mające charakteru spółdzielni,
•
stowarzyszenia budujące własnymi siłami,
•
spółdzielnie mieszkaniowe,
•
fundacje mieszkaniowe,
•
organizacje mieszkaniowe związków zawodowych, organizacji społecznych i
wyznaniowo-charytatywnych.
W Polsce do tego typu organizacji zaliczyć należy Towarzystwa Budownictwa
Społecznego (TBS) budujące mieszkania na wynajem o umiarkowanych czynszach
oraz wiele form spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego typu lokatorskiego.
Oprócz popierania rozwoju różnych organizacji budowlanych nie nastawionych na
zysk, należy stworzyć warunki zachęcające do wiązania powstających TBSów ze spółdzielniami mieszkaniowymi. Spółdzielnie mieszkaniowe winny być
zainteresowane budową lokali odpowiednich dla osób z kolejki oczekujących na
otrzymanie lokatorskiego mieszkania spółdzielczego. Spółdzielnie winny zatem
dążyć do zakładania wraz z gminą TBS-ów w formie spółki osób prawnych, co
dawałoby im wpływ na ich funkcjonowanie oraz możliwość wykorzystania pomocy
gminy.
Kasy budowlane
Kasy mieszkaniowe i budowlane stanowią zasadniczy element strategii rozwoju
budownictwa mieszkaniowego w masowej skali. W Niemczech udział kas
budowlanych w podaży kapitału na cele mieszkaniowe charakteryzuje się
dynamicznym wzrostem. O ile w 1950 r. wynosił on 8%, to w 1960 r. stanowił
już 19%, w 1970 - 34%, 1990 - 40%. Trzydzieści pięć Kas Budowlanych
działających w Niemczech współfinansowało w okresie od roku 1948 budowę 12,5
mln. mieszkań, zasilając budownictwo mieszkaniowe oszczędnościami na łączną
sumę 1,2 bln DM. Kasy Budowlane w Niemczech współfinansują 66% nowo
budowanych, prywatnych mieszkań i domków jednorodzinnych. Prywatne kasy
budowlane są prawnie niezależnymi spółkami, funkcjonującymi na terenie całego
kraju i posiadającymi przeszło 2/3 udziałów na rynku kapitałowym. Mają obecnie
ponad 15 mln. klientów i 22 mln. umów oszczędnościowo-kredytowych.
Zasady tworzenia i funkcjonowania kas budowlanych w Niemczech reguluje ustawa z
lipca 1972 r. (Gesetz uber Bausparkassen z 16.11.1972 roku nowelizowana
15.02.1991 r. oraz 5.10.1994 r.). Stwarza ona jednakowe warunki działania dla
wszystkich kas budowlanych. Ustawa precyzuje m.in. formy prawne kas,
zasady nadzoru i sposób przeprowadzania rewizji kasowych, rodzaje
dozwolonych operacji, ogólne zasady i warunki zawierania umów, sposób
powiązania funduszy oszczędnościowo-budowlanych z konkretnymi celami oraz
sposób zabezpieczenia pożyczek. Całość problematyki związanej z
kredytowaniem reguluje oddzielna ustawa kredytowa obowiązująca także kasy
budowlane. Określa ona, w odniesieniu do klientów kas, zobowiązania wynikające
z tytułu zaciągniętych pożyczek oraz zasady sprawowania nadzoru i kontroli nad
operacjami różnych instytucji finansujących mieszkalnictwo.
Wprowadzenie w Polsce kas budowlanych opartych na standardach europejskich
dla mało i średnio zamożnych rodzin (roczna kwota oszczędności zalecana przez
państwo ok. 3000 zł, jednorazowa dotacja z budżetu ok. 30% tj. 1000 zł. rocznie,
miesięczne wpłaty ok. 250 zł, czas oszczędzania 6-7 lat) pozwoliłoby na
przystąpienie do nich ok. 400-600 tys. osób rocznie. Wywoła to realny popyt, tylko
z tej formy oszczędzania po 6-7 latach, na około 200 tys. mieszkań rocznie.
Obecnie uruchamiane kasy mieszkaniowe (PKO SA) stanowią rozwiązanie
korzystne dla rodzin zamożnych. Istnieje pilna potrzeba równoległego wdrażania kas
budowlanych opartych na sprawdzonych wzorach europejskich i przeznaczonych
dla masowego odbiorcy.
Wnioski
1.
Trwające od 7 lat głębokie przemiany społeczne nie przyniosły przełomu w
zakresie budownictwa mieszkaniowego. Ciągle spada liczba mieszkań
oddawanych do użytku: nie są dotrzymywane, nawet w krótkim okresie,
optymistyczne ustalenia „Strategii dla Polski” czy opracowanej przez rząd „Polityki
mieszkaniowej”, maleją nakłady z budżetu na sferę mieszkaniową. W
odróżnieniu od innych krajów zachodnich kontynuowany jest w Polsce liberalnorynkowy model budownictwa zamiast społeczno-rynkowego.
2.
Z doświadczeń innych krajów europejskich i z bardzo wnikliwych badań
Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej wynika, że budownictwo mieszkaniowe jest
ważnym czynnikiem rozwoju gospodarczego, utrwala tendencje dobrej
koniunktury gospodarczej oraz aktywnie zmniejsza bezrobocie. Warunkiem
osiągnięcia tych celów jest wyraźne zwiększenie środków publicznych na różne
formy budownictwa, lepsza organizacja procesów inwestycyjnych, ustabilizowana
na wiele lat polityka mieszkaniowa. Efektywnie wykorzystane środki publiczne na
aktywne formy budownictwa mieszkaniowego (budownictwo socjalne, czynszowe i
własnościowe) zwracają się z naddatkiem z różnego rodzaju podatków.
3.
Klęska wszystkich dotychczasowych programów ożywienia budownictwa
mieszkaniowego wynika z faktu, że nie towarzyszyło im zapewnienie odpowiednich
środków finansowych w corocznych budżetach, ustabilizowanej, korzystnej dla
przedsiębiorstw budowlanych polityki podatkowej, stałych, wysokich ulg
inwestycyjnych i remontowych oraz odpowiednio wysokich dotacji na uzbrojenie
terenów.
W tej sytuacji rząd powinien pilnie przygotować, na wzór innych krajów
europejskich, 4-5 letni program rozwoju budownictwa mieszkaniowego, stanowiący
formę wieloletniego skoordynowanego oddziaływania na ożywienie ruchu
budowlanego i pożądany gospodarczo oraz społecznie poziom budownictwa.
Program powinien określać cele oraz środki i narzędzia rządowego wspomagania,
a zwłaszcza skalę i formy subsydiów bezpośrednich i pośrednich.
4.
Likwidacja ogromnego deficytu mieszkaniowego w Polsce wymaga
nadzwyczajnych działań. Rząd powinien podjąć na szeroką skalę prace
zmierzające do rozszerzenia realnego popytu na mieszkania przez stworzenie na
wzór europejski odpowiednich systemów oszczędzania na własne mieszkanie
przez mało i średnio zarabiające rodziny. Sprawdzoną formą kreowania
masowych, tanich kredytów na mieszkania i remonty są kasy budowlane. Ocenia
się, że po ich uruchomieniu, za 5-6 lat pojawi się na rynku po 150 - 200 tysięcy
tanich kredytów rocznie. Jeżeli do tego dodać budownictwo czynszowe oraz
finansowane przez kredyty komercyjne i hipoteczne, to perspektywa budowy w
krótkim czasie po 200-300 tys. mieszkań rocznie stanie się całkiem realna.
5.
Około 500 tys. młodych małżeństw nie ma odrębnego mieszkania, a przed
nami wielki wyż dwudziestolatków, który zwielokrotni te potrzeby. Rząd
powinien rozważyć możliwości pilnego uruchomienia odrębnego programu
budownictwa „PIERWSZE MIESZKANIE” dla rodzin, które aktywnie chcą sobie
pomóc w swojej biedzie mieszkaniowej i nigdy nie miały własnego mieszkania.
Tworząc tego typu programy w Europie rządy określały ściśle swoje wymagania
ekonomiczno-techniczne i materiałowe, a w zamian za to dofinansowywały
bardzo tanie kredyty na ten cel. Wszelkie symulacje potwierdzają, że środki
publiczne wydane na dopłaty zwracały się z nawiązką z podatków. Można więc
powiedzieć, że tego typu programy rozwiązywały nabrzmiałe problemy
społeczne i jednocześnie stanowiły dobry interes dla budżetu.
6.
Należy przygotować wieloletnie gminne programy uzbrojenia terenów pod
budownictwo mieszkaniowe i zapewnić na te cele odpowiednie środki finansowe.
Należy przy tym wyłączyć tereny uzbrajane z udziałem dotacji budżetowych z
przetargów i przeznaczyć je w pierwszej kolejności na budownictwo czynszowe,
socjalne i na realizację programu „PIERWSZE MIESZKANIE” dla młodych
małżeństw.
7.
Przyspieszenia wymagają prace nad uchwaleniem ustawy o bankach
hipotecznych i listach zastawnych. Doświadczenia potwierdzają, że banki
hipoteczne wspierane środkami zewnętrznymi emitują kredyty zbyt drogie.
Konieczne jest równoległe podjęcie szybkich prac nad wdrożeniem systemu
rejestru ksiąg wieczystych oraz stworzenie możliwości windykacji hipoteki, co
umożliwi bankom udzielającym długookresowych kredytów mieszkaniowych
refinansowanie na rynku kapitałowym.
8.
Należy kontynuować wysiłki w sprawie rozwoju budownictwa czynszowego i
rozszerzenia działalności organizacji non profit w budownictwie mieszkaniowym.
Przede wszystkim należy doraźnie podjąć decyzję o zwiększeniu udziału kredytów
w finansowaniu budownictwa czynszowego. Brak środków finansowych inwestorów
jest dzisiaj główną barierą w rozwoju tej formy budownictwa mieszkaniowego.