Konrad Turkowski Uniwersytet Warmińsko

Konrad Turkowski
Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie
WARTOŚĆ UŻYTKOWA OBIEKTÓW STAWOWYCH
Wartość użytkową ogólnie definiuje się jako zdolność danego dobra do zaspakajania potrzeb
człowieka. O obiektywnym charakterze wartości użytkowej decydują jej następujące cechy1:
 uwzględnia ona potrzeby akceptowane przez całą zbiorowość, a nie tylko indywidualne,
 zdolność do zaspakajania potrzeb jest postrzegana jako zdolność przeciętna (po wykluczeniu
przypadków ekstremalnych),
 dobro (w tym również dobro stanowiące nieruchomość) posiada wartość użytkową bez względu na to,
czy poszczególni członkowie danego społeczeństwa uświadamiają sobie jej występowanie, czy nie.
Ocenie wartości użytkowej obiektów stawowych służy ekspercka metoda punktowa Wojdy2. W
metodzie tej przyjęto cztery podstawowe cechy określające wartość użytkową obiektów stawowych, którym
przypisano odpowiednią liczbę punktów. Suma punktów wynosi 100 (tab. 6) i jednocześnie odpowiada ona
maksymalnej wartości użytkowej obiektu stawowego. Liczba uzyskanych punktów w ocenie końcowej
kwalifikuje obiekt stawowy do określonej grupy obiektów3:
 bardzo dobrych – suma punktów w przedziale od 90 do 100,
 dobrych - suma punktów w przedziale od 75 do 90,
 średnich – suma punktów w przedziale od 54 do 75,
 słabych – suma punktów w przedziale od 29 do 54,
 złych - suma punktów poniżej 29.
Tabela 6. Cechy podstawowe obiektów stawowych3
Cecha podstawowa
Waga (%)
Warunki wodne i parametry hydrotechniczne stawów
30
Zdolność produkcyjna
30
Stan techniczny obiektu
25
Organizacja przestrzenna
15
Razem
100
W ramach cech podstawowych wyodrębniono cechy szczegółowe, każdej przypisując określony
zakres punktów w ramach łącznej maksymalnej wielkości dla danej cechy podstawowej: warunków
wodnych i parametrów hydrotechnicznych stawów (tab. 7), zdolności produkcyjnej (tab. 8), stanu
technicznego obiektu (tab. 9) oraz jego organizacji przestrzennej (tab. 10).
Tabela 7. Warunki wodne i parametry hydrotechniczne stawów (max. 30 punktów)3
Cechy szczegółowe i ich parametry
Pozwolenie wodnoprawne
jest aktualne
jest nie aktualne
brak
Woda dyspozycyjna dla stawów
1
2
E. Kucharska-Stasiak. Nieruchomość a rynek. Wyd. PWN, Warszawa, 1999.
R. Wojda. Punktowa metoda oceny wartości użytkowej nieruchomości stawowej.
punkty
3
2
0
-2-
pełne pokrycie potrzeb
bilans ujemny jedynie w okresie zalewu, dodatni w ciągu całego roku
bilans ujemny w ciągu roku
Jakość wody – charakter zlewni
żyzna z pól pszenno-buraczanych, słodkie łąki
gleby uprawne żytnio-ziemniaczane, łąki podmokłe
lasy liściaste, łąki podmokłe, ubogie w wapń
lasy szpilkowe i torfowiska, łąki kwaśne
Sposób rozprowadzanie wody do stawów
niezależny – stawy zamknięte
mieszany
paciorkowy – stawy przepływowe
Warunki hydrotechniczne stawów
spuszczalne i osuszalne
spuszczalne i nieosuszalne
częściowo spuszczalne, można odłowić ryby
stawy całkowicie niespuszczalne
Tabela 8. Zdolność produkcyjna stawów (max. 30 punktów)3
Cechy szczegółowe i ich parametry
Intensywność użytkowania rybackiego - % udział powierzchni użytkowej do ewidencyjnej
bardzo wysoka – powyżej 88%
wysoka – 80 do 88%
niska – 50 do 80%
bardzo niska 30 do 50%
zła – poniżej 30%
Wydajność naturalna stawów (w kg/ha)
bardzo wysoka – powyżej 400
wysoka – 250 do 400
zadawalająca – 150 do 250
niska – 50 do 150
bardzo niska – poniżej 50
Tabela 9. Stan techniczny obiektu (max. 25 punktów) 3
Cechy szczegółowe i ich parametry
Podział na kategorie stawowe
możliwość produkcji ryb w cyklu produkcyjnym pełnym
możliwość produkcji ryb w cyklu produkcyjnym niepełnym
Głębokość stawów
głębokie – powyżej 1 m
średniej głębokości – od 0,6 do 1m
płytkie – poniżej 0,6m
Stan łowiska i rowów – głównego i osuszających
dobry – łowisko i rowy nie zamulone, rowy głębokie dobrze spoziomowane
średni – rów główny i łowisko zmeliorowane, rowy osuszające zamulone
nie zadawalający – brak rowów (całkowite zamulenie), łowisko i rów główny zamulone lub częściowo
zamulone
10
8
5
5
4
3
1
8
6
4
4
3
1
0
punkty
20
18
14
10
5
10
9
7
5
3
punkty
3
1
3
2
1
4
3
1
Jakość grobli stawowych
dobra – nachylenie skarp w stosunku 1:3, nie podmyte, bez śladów erozji, nie zniszczone korony,
utwardzone na groblach transportowych, szerokość koron grobli 3 m, transportowych 4 m, wysokość
grobli 50 – 70 cm ponad maksymalnym piętrzeniem lustra wody.
3
Wg R. Wojdy ..., op. cit.
5
-3-
zadawalająca – tak jak stan dobry, ale: początkowa erozja od strony odwodnej, nieznacznie
rozjeżdżone korony, brak utwardzenia grobli transportowych
zła – zniszczone, podmyte, częściowo uszkodzone, zbyt niskie, nie pozwalające na maksymalne
piętrzenie wody, przesiąkliwe (widoczne przecieki wody), korony nieregularne, rozjeżdżone, brak
widocznej konserwacji, porośnięcia krzewami lub drzewami
4
2
Warunki odłowu ryb
dobre - możliwość dobrego spuszczania wody ze stawu, odłów ryb pod prąd wody lub za mnichem
spustowym, funkcjonalna odłówka stała z dopływem czystej wody, odpowiednio duże łowisko oraz rów
główny ze spadkiem dna 3 - 5%, zapewniającym grawitacyjne spłynięcie z wodą wszystkich ryb do
odłówki.
zadawalające – możliwość całkowitego spuszczenia wody ze stawów, brak odłówek, ale istnieje
możliwość założenia odłówek z płótna sieciowego za mnichem spustowym na okres odłowu ryb ze stawu,
łowisko i rów główny jest odpowiednio duży, ale o mniejszych spadkach dna od 1,5 do 3%, wymagający
spychania ryb ze stawu do mnicha spustowego.
złe - przegłębione łowisko i rów główny, utrudniające odłów ryb, słaby dopływ świeżej wody do stawu
podczas odłowu; brak możliwości odpicia ryb.
2
1
0
Stan budowli hydrotechnicznych (jazów, mnichów, zastawek typowych, przepustów, płuczek, odłówek,
akweduktów itd.)
dobry - wszystkie budowle czynne, nie wymagające remontów; stojaki mnichów o dwóch parach
wodzideł, oddalonych od siebie o 15 cm, mnichy prawidłowo osadzone, w podeszwie grobli.
zadawalający - wszystkie budowle czynne, ale ok. 30% wymaga bieżących remontów.
zły - część budowli nieczynnych, a pozostałe wymagają w 30% remontów kapitalnych, a w 40 %
bieżących.
Stan doprowadzalników i odprowadzalników
dobry - wszystkie doprowadzalniki i odprowadzalniki utrzymane w stałej konserwacji, nie zamulone,
wykoszone, o prawidłowych przekrojach zapewniających dopływ i odpływ wody.
zadawalający - wymagają częściowej konserwacji - wykoszenia roślinności oraz pogłębienia.
zły - są zbyt płytkie, zarośnięte roślinnością twardą krzewiastą, a nawet drzewiastą, posiadają małe
przekroje, często nieczynne, wymagające kapitalnego remontu
6
5
3
2
1
0
Tabela 10. Organizacja przestrzenna (max. 15 punktów)4
Cechy szczegółowe i ich parametry
Lokalizacja - warunki dojazdu
bardzo dobre - bezpośredni dojazd do szosy wojewódzkiej czynnej przez cały rok (o pierwszej
kolejności odśnieżania) o tonażu do 30 t .
dobre - bezpośredni dojazd do szosy o ruchu powiatowym.
przeciętne - dojazd drogą utwardzoną przynajmniej do szosy o ruchu lokalnym w nie większej
odległości jak do l - 3 km.
złe - brak możliwości dojazdu drogą utwardzoną do szosy o ruchu lokalnym.
punkty
3
2
1
0
Możliwości przetrzymywania ryb w stawach - magazynach
bardzo dobre i dobre - kompleks magazynów - stawów w dobrym stanie technicznym, mogących
pomieścić całą produkcję ryby towarowej, zlokalizowany na terenie obiektu stawowego, w całości
ogrodzony i oświetlony, wyposażony w płuczkę i urządzenia mechaniczne do odłowu ryb w okresie zimy
umieszczone w budynku, z dobrym dojazdem; warunki dobre – tak jak powyżej, lecz niedostateczna
mechanizacja odłowu ryb.
słabe – brak części przedstawionych powyżej uwarunkowań lub brak pełnej sprawności urządzeń
złe - brak odpowiedniej powierzchni stawów - magazynów (małe ilości wody), brak mechanizacji,
ogrodzenia, oświetlenia, zły dojazd.
2
1
0
Wielkość obiektu i rozmieszczenie poszczególnych stawów
dobra - obiekty o powierzchni od 100 do 350 ha, występujące w jednym zwartym kompleksie, o
prawidłowym podziale powierzchni na stawy pełniące odrębną funkcję hodowlaną, jak: przesadki I i II,
zimochowy, magazyny, stawy kroczkowe i towarowe.
zadawalająca - obiekty o powierzchni poniżej 100 lub powyżej 350 ha, występujące w jednym, ale
4
Wg R. Wojdy ..., op. cit. - zmodyfikowano
5
3
-4-
dość rozczłonkowanym kompleksie, o względnie prawidłowym podziale powierzchni stawowej na stawy
pełniące odrębną funkcję hodowlaną.
nieodpowiednia - obiekty o powierzchni znacznie poniżej 100 lub powyżej 500 ha, występujące w
kilku lub więcej rozrzuconych w terenie kompleksach stawowych o przypadkowym, dyktowanym przez
warunki terenowe podziale powierzchni stawowej.
1
Stan zaplecza rybackiego, jego funkcjonalność
dobry – obiekt wyposażony w podstawowe zaplecze składające się z rybaczówki oraz budynków
gospodarczych, takich jak magazyny na pasze, narzędzia i sprzęt oraz zabudowane płuczki do wydawania
ryb; zabudowania występują w jednym kompleksie zabudowy, w bezpośrednim sąsiedztwie stawów i w
pełni spełniają wymagania pod względem wielkości, zmechanizowania i funkcjonalności w stosunku do
produkcji rybackiej.
zadawalająca – obiekt wyposażony w podstawowe zaplecze; zabudowania występują w jednym
kompleksie zabudowy, w bezpośrednim sąsiedztwie stawów, są w pełni funkcjonalne w stosunku do
produkcji rybackiej, ale wykazują znaczne zużycie techniczne i w najbliższej przyszłości będą wymagać
remontów.
nieodpowiednia – brak lub niepełne zaplecze gospodarcze: bez rybaczówki, budynki gospodarcze nie
pokrywają w pełni wymagań w stosunku do produkcji rybackiej lub są niesprawne i wymagają
modernizacji.
2
1
0
Występowanie innych działów produkcji
dobre - możliwość prowadzenia w obiektach stawowych innej, poza podstawową, działalności
zwiększającej ich rentowność – np. organizacja łowiska specjalnego i świadczenie usług rekreacyjnych –
dobra lokalizacja obiektu, walory krajobrazowe, produkcja ryb ozdobnych itd.
zadawalające – ograniczona możliwość prowadzenia w oparciu o obiekt stawowy innej, poza
podstawową, działalności komercyjnej, zwiększającej jego rentowność.
słabe – brak możliwość prowadzenia w obiektach stawowych innej, poza podstawową, działalności
komercyjnej.
3
2
1
Istnieje istotna różnica między wartością użytkową, a wartością rynkową danego dobra.
Nieruchomość, posiadająca znaczną wartość użytkową może mieć - przy aktualnym popycie i podaży –
nieznaczną wartość rynkową5. Stąd wartość użytkowa z reguły mierzona jest w jednostkach naturalnych lub
niemianowanych.
Wartość użytkowa i zastosowana do niej metoda punktowa jest jednak niezmiernie pomocna w
określaniu wartości rynkowej stawów jako nieruchomości. Metoda prezentuje i hierarchizuje najważniejsze
cechy obiektów stawowych, decydujące o ich potencjale produkcyjnym. A więc wskazuje na podstawowe
atrybuty, co do których z założenie istnieje wysokie prawdopodobieństwo ich decydującej roli w
kształtowaniu się cen i czynszów z obiektów stawowych na danym rynku. Regulacje wewnętrzne Agencji
Nieruchomości Rolnych6 dopuszczają przyjęcie wymienionych cech podstawowych (tab. 6) jako atrybutów
obiektów stawowych wycenianych w podejściu porównawczym wraz z maksymalną wielkością punktową,
odpowiednio w wysokości 30%, 30%, 25% i 15% (tab. 6), jeśli określenie wag rynkowych nie jest możliwe.
(przygotowano na podstawie podręcznika - Turkowski K.
„Wycena wód i gruntów pod wodami”. Wyd. Educaterra, Olsztyn
2003)
5
6
E. Kucharska-Stasiak Inwestowanie w nieruchomości. Wyd. Instytut nieruchomości Valor, 1999.
Pismo Zespołu Gospodarowania Zasobem Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa nr ZGZ-sn-4200/3/1896/2001/TC z dnia 21
lipca 2001 r..