Ceny mieszkań na stabilnym poziomie

CENY TRANSAKCYJNE W CZERWCU – raport Open Finance i Home Broker, lipiec 2008 r.
Ceny mieszkań na stabilnym poziomie
Open
Finance
i
Home
Broker
prezentują
zestawienie
cen
transakcyjnych
nieruchomości w największych polskich miastach. Informacje zostały przygotowane
na podstawie wniosków kredytowych, składanych przez nabywców nieruchomości
w oddziałach Open Finance.
Ceny transakcyjne eksperci Open Finance obserwują już od początku 2007 r. na podstawie
arytmetycznych wartości, ujętych we wnioskach kredytowych. Przedstawione dane są szacunkowe
i nie obejmują podziału na rynek wtórny i pierwotny. W czasie analizy eliminowane są także transakcje
o bardzo niskiej lub bardzo wysokiej wartości – tak, aby nie zaburzać średniej.
Raport cen transakcyjnych Open Finance, wzbogacony o informacje dotyczące preferencji klientów
nabywających nieruchomości na kredyt, oraz komentarz do sytuacji na rynku nieruchomości
ekspertów Home Broker, będzie publikowany co miesiąc.
BERNARD WASZCZYK, ANALITYK OPEN FINANCE
Wzrost cen we wszystkich analizowanych miastach
W czerwcu 2008 r. ceny nieruchomości nieznacznie spadły w przypadku Poznania, Katowic
i Olsztyna. Największą zwyżkę – zgodnie z danymi transakcyjnymi – zanotowaliśmy w Gdyni
(+0,95 proc.), zaś największy spadek we wspomnianym Olsztynie (-0,83 proc.). Zwraca uwagę fakt,
że po raz pierwszy od dłuższego czasu obserwujemy jednocyfrową roczną dynamikę wzrostu
cen we wszystkich dziewięciu miastach. Taka sytuacja potwierdza nasze wcześniejsze prognozy,
mówiące o stabilizacji cen mieszkań w okresie do końca bieżącego roku, nie wykluczając jednak
w tym
czasie
niewielkiej
5-, 10-proc.
korekty.
To oczywiście
efekt
relatywnie
wysokich
cen nieruchomości oraz postępującego od końca 2007 r. spadku zainteresowania zaciąganiem
drożejących kredytów hipotecznych. Rata 30-letniego kredytu złotowego wzrosła już bowiem
przeciętnie o ponad jedną czwartą w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Dla wielu osób oznacza to utratę
zdolności kredytowej, ewentualnie konieczność zweryfikowania planów i zdecydowanie się jednak
na nieco mniejsze mieszkanie, czego potwierdzenie można znaleźć w danych prezentowanych
w dalszej części niniejszego raportu, opracowanej przez Home Broker.
Należy pamiętać, że na popyt na mieszkania w dalszym ciągu stymulująco wpływać będzie wzrost
wynagrodzeń, które według ostatnich danych Głównego Urzędu Statystycznego rok do roku wzrosły
o 12 proc. Rosną już zatem w tempie szybszym od cen mieszkań. Ponadto cena kredytów osiągnęła
już prawdopodobnie maksymalny pułap i w perspektywie 12 miesięcy (na pewno jednak nie wcześniej
niż w drugim kwartale przyszłego roku) Rada Polityki Pieniężnej może nieco poluzować politykę
monetarną, obniżając stopy procentowe, co w konsekwencji doprowadzi do obniżki oprocentowania
kredytów, zwiększając ich dostępność, a to z kolei – uwzględniając wciąż niezaspokojone potrzeby
mieszkaniowe sporej części Polaków – powinno zapewnić utrzymanie popytu na mieszkania
w średnim i długim terminie na stabilnym poziomie.
GRZEGORZ BACIŃSKI, ANALITYK NIERUCHOMOŚCI HOME BROKER
Mieszkania 50-metrowe najpopularniejsze
Z punktu widzenia popytu na rynku nieruchomości, mieszkania o powierzchni 50 mkw. tradycyjnie
cieszą się największym zainteresowaniem klientów – bez względu na region. Są to lokale najczęściej
dwupokojowe – dla osób usamodzielniających się M3 jest wielkością optymalną.
Zestawienie wielkości kupowanych mieszkań ze średnią siłą nabywczą kupujących pokazuje, że nie
przekłada się ona jednoznacznie na decyzje o zakupie większego mieszkania – według naszych
szacunków w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach liczba metrów, które można było kupić za średnią
pensję, nie uległa znaczącej zmianie, a średnia wielkość kupowanego mieszkania wzrosła.
W analogicznej sytuacji niewielkich zmian siły nabywczej poznaniacy, gdańszczanie, lublinianie oraz
mieszkańcy Gdyni i Olsztyna decydowali się na zakup mieszkań mniejszych. Tylko w przypadku
krakowian spadek siły nabywczej przełożył się wprost na decyzję o nabyciu mniejszego metrażu.
Biorąc pod uwagę fakt, iż ogólne dane mówią o rosnących wynagrodzeniach Polaków i stabilizacji cen
mieszkań (wahania w granicach +/- 1 proc.), kupujemy więc trochę ostrożniej.
miasto
średnia wielkość
mieszkania w mkw.
(04.2008)
średnia wielkość
mieszkania w mkw.
(05.2008)
średnia wielkość
mieszkania w mkw.
(06.2008)
Warszawa
59
58
6
Kraków
51
52
48
Wrocław
55
54
58
Poznań
60
52
49
Gdańsk
59
53
48
Gdynia
50
54
50
Katowice
57
55
61
Lublin
60
51
50
Olsztyn
48
59
53
ŚREDNIA
55
54
53
Porównanie średniej wielkości mieszkań
Wyliczenia: Home Broker na podstawie Open Finance
miasto
ile mkw. za średnią pensję
(05.2008)
ile mkw. za średnią pensję
(06.2008)
Warszawa
0,90
0,89
Kraków
0,92
0,85
Wrocław
0,87
0,88
Poznań
0,95
1,00
Gdańsk
0,96
0,96
Gdynia
0,88
0,88
Katowice
1,26
1,30
Lublin
1,01
0,96
Olsztyn
0,84
0,85
Ile metrów kwadratowych mieszkania za średnią pensję kupią mieszkańcy poszczególnych miast
Wyliczenia: Home Broker na podstawie Open Finance
Z prezentowanych danych wyłania się obraz preferencji co do wielkości nabywanych mieszkań
w przypadku osób korzystających z usług Open Finance. Czy podobnie wyglądają decyzje zakupowe
na globalnym rynku nieruchomości w Polsce?
Sytuacja zależy w dużym stopniu od fazy rozwoju rodziny, stopnia zamożności i innych czynników.
Z punktu widzenia popytu na rynku nieruchomości mieszkania w przedziale 40-60 mkw. tradycyjnie
cieszą się największym zainteresowaniem klientów bez względu na region. Są to lokale dwupokojowe
– dla osób usamodzielniających się. Decydując się na wieloletni kredyt, kupujący wolą wybrać dwa
pokoje niż kawalerkę, która za parę lat może okazać się niewystarczająca.
Wysokie jest również zainteresowanie mieszkaniami 3-pokojowymi (60-80 mkw). W tym przypadku
klientami są najczęściej rodziny z dzieckiem lub dziećmi, które zazwyczaj dysponują już małym
mieszkaniem. Mniejsze zainteresowanie dotyczy kawalerek (do 40 mkw.), które są albo w polu
zainteresowania
osób młodych,
nieposiadających
jeszcze
rodziny,
albo stanowią
element
ekonomicznej decyzji pewnej grupy seniorów pozbywających się za dużych i zbyt kosztownych
w codziennej eksploatacji mieszkań.
Stosunkowo najmniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 4-pokojowe i większe. Wynika
to z faktu,
iż
ze
względu
na
porównywalne
koszty,
nabywcy
często
wolą
kupić
dom
na przedmieściach.
Preferencje popytowe nabywców znajdują odzwierciedlenie w ofertach deweloperów, którzy starają
się dostosować do nich strukturę sprzedawanych mieszkań.
Mieszkania dwu- i trzypokojowe stanowią zazwyczaj po około 30-45 proc. (z przewagą
dwupokojowych) danej inwestycji, mieszkania jednopokojowe około 5-20 proc., a mieszkania
czteropokojowe i większe od 3 do 15 proc.