docProf. zw. dr hab. Ewa Kucharska- Stasiak Uniwersytet Łódzki
download 
Reklamacja Transkrypt
Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska- Stasiak Uniwersytet Łódzki
Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska- Stasiak Uniwersytet Łódzki Wydział Ekonomiczno- Socjologiczny Katedra Inwestycji i Nieruchomości Problemy definicyjne i interpretacyjne wartości nieruchomości jako podstawy wyceny Wprowadzenie Wartość pozostaje jedną z najtrudniejszych kategorii na gruncie ekonomii; jest pojęciem abstrakcyjnym, nie jest rzeczą materialną i konkretną. Nie tkwi w istocie towaru, dobra lub usługi, jest tworzona w umysłach osób, uczestników rynku. Złożona natura wartości spowodowała, że ekonomiści XX wieku zaniechali rozważań o wartości, kierując swoją uwagę na aplikacyjną funkcję ekonomii. Wielu ekonomistów twierdzi, że definicja wartości rynkowej ma charakter umowny Niektórzy uważają, że jest mitem, fikcją. Wprowadzenie Kategoria ta stanowi również źródło problemów na etapie jej definiowania i interpretowania na obszarze wyceny nieruchomości zarówno wśród teoretyków jak i praktyków. Pozostawienie w ciągłym sporze definicji i interpretacji wartości nie wzmacnia jej siły na obszarze operatywnym. Operatywność tej kategorii w procesie wyceny wymaga przedstawienia wykładni źródeł definicji a także nałożenia kryteriów interpretacyjnych na przebieg procesu wyceny oraz interpretację jej wyniku. Wycena bez zrozumienia koncepcji wartości jest pozbawiona wartości. Posługiwanie się definicją bez zrozumienia tej kategorii niesie negatywne skutki dla wiarygodności wyceny Cel i motywacja podjęcia rozważań Cel Celem niniejszego wystąpienia jest wyjaśnienie, dlaczego ta kategoria została tak zdefiniowana i zinterpretowana. Stawiane jest pytanie: nie jak, ale dlaczego? Podstawą uzasadnienia jest dorobek teorii ekonomii. Teoria wyceny jest bowiem teorią ekonomiczną, zastosowaną do nieruchomości. Odpowiedź na pytanie metodyki wyceny „dlaczego „rzuca światło na elementy Uwaga skierowana będzie na dwie podstawy wyceny: wartość rynkową i wartość bankowo- hipoteczną. Motywacja podjęcia rozważań Zarówno na gruncie teorii jak i praktyki wyceny kategoria wartości nie jest doceniana. Autorzy wielu pozycji literaturowych niesłusznie przyjmują, że koncepcja wartości jest intuicyjnie oczywista. Praktycy przytaczają ją w operatach szacunkowych często bez prawidłowego zrozumienia. Również na wielu dojrzałych rynkach nieruchomości podkreśla się brak w literaturze przedmiotu rozważań poświęconych teorii wartości i historii wartości w wycenie nieruchomości. [J. Cannone J., R.J. Macdonald., Ozdiilek 2005]. Praktyka wyceny dowodzi, że częstą przyczyną błędów w wycenie jest brak zrozumienia wartości. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Elementy definicyjne wartości rynkowej to: szacunkowa kwota, w dniu wyceny, można uzyskać za składnik aktywów, strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Szacunkowa kwota, rozumiana jako najbardziej prawdopodobna cena odwzorowuje ekonomiczny kod wartości. Ujawnia, że dochodzenie do wartości rynkowej jest próbą obiektywizacji rynku. Tak, jak ekonomia odkrywa prawa, czyli najczęściej powtarzające się zależności, tak dochodzenie do wartości rynkowej stanowi odkrywanie praw rządzących danym segmentem przestrzennym i rodzajowym rynku, to odkrywanie wartości a nie jej określanie. Termin „określać” sugeruje precyzję wyniku. Sięgając po dorobek ekonomii należy przytoczyć wkład szkoły austriackiej, która odróżniła subiektywne aspekty wartości od obiektywnych. Jej przedstawiciel Menger zaprezentował subiektywną teorię wartości stwierdzając, że o wartości dobra decyduje subiektywny punkt widzenia jednostki. Wartość przestaje być jednak wartością subiektywną, jeżeli zaczyna odwzorowywać zbiorowe postrzeganie uczestników rynku. Obiektywny charakter wartości oznacza, że jest ona powszechnie uznawana, a nie jest zależna od kapryśnego sądu tej czy innej jednostki. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Wymóg obiektywizacji, tak silnie akcentowany na gruncie teorii ekonomii wymaga, by wartość odzwierciedlała najczęściej występujące, czyli typowe ceny. Nie każda dana rynkowa może stanowić podstawę dochodzenia do wartości rynkowej. Dane te muszą być oczyszczone z informacji, dotyczących transakcji, nie spełniających warunków rynkowych, a więc takich, w których strony nie miały stanowczego zamiaru zawarcia transakcji, były zależne, nie działały z rozeznaniem i nie postępowały rozważnie, znajdowały się w sytuacji przymusowej, nie było odpowiedniego okresu ekspozycji i negocjacji Miarą statystyczną wartości rynkowej jest zatem dominanta, inaczej moda, czyli najmodniejsza wartość. Wartość rynkowa nie może być wyznaczana jako średnia arytmetyczna z wszystkich danych rynkowych Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Rzeczoznawca nie zna warunków zawarcia wszystkich transakcji. Wnioskuje on o nich pośrednio, analizując rozkład cen i odrzucając ceny jednostkowe relatywnie niskie i relatywnie wysokie. Z dużym prawdopodobieństwem można wnosić, że w tych transakcjach nie zostały spełnione wymogi definicyjne wartości rynkowej. Obiektywizacja na gruncie ekonomii ma ograniczony charakter. Wycena jest jedynie opinią o wartości, opinią, która nigdy nie jest pozbawiona elementów subiektywnych. Proces wyceny powoduje, że jego wynik zawsze obarczony jest subiektywizmem, stanowi źródło niepewności wyceny, rozumianej jako niepewność pojedynczej wyceny i jako różnica wycena a wycena. Uznano, że niepewność w wycenach jest zjawiskiem realnym i uniwersalnym [m.in. N. French, L.Gabrielli, 2003]. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Doza subiektywizmu w procesie dochodzenia do wartości nieruchomości jest wyższa niż dochodzenia do wartości innych dóbr. Subiektywizm w wycenie widoczny jest na wielu jej obszarach: ocenie lokalizacji, wyborze nieruchomości do porównań, wyborze danych rynkowych czy ocenie ryzyka inwestowania w nieruchomość. Sformułowanie w dniu wyceny oznacza, że dochodząc do wartości rzeczoznawca osadzony jest w teraźniejszości, posługuje się ujęciem statycznym. Badając teraźniejszość musi mieć świadomość, że teraźniejszość jest zawsze momentem lub przedziałem czasowym, zależy ona od tego, co było w przeszłości i rzutuje na to, co będzie w przyszłości. Istnieje bowiem silny związek pomiędzy teraźniejszością, przeszłością a przyszłością. „Dzień wyceny” jest syntezą czasu, punkt ten jest elementem pewnej całości. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Stosowanie ujęcia statycznego jest konieczne, bowiem wartość rynkową tworzą stale zmieniające się wartości subiektywne. Wartość ma zatem charakter temporalny, podlega ciągłym zmianom [wkład J. S. Milla]. Źródłem zmian wartości staje się nie tylko samo dobro, które ulega zużyciu, ale także szeroko rozumiane otoczenie. W efekcie zmieniają się oczekiwania i gusty uczestników rynku, powodując zmienność ocen subiektywnych. Ponieważ subiektywne oceny zmieniają się, zmienia się również wartość dobra. Oznacza to, ze wartość rozpatrywana jako kategoria ekonomiczna musi być określona na dany dzień, dzień wyceny. W tym dniu inwestor nabywa nieruchomość dla przyszłych korzyści, nie kupuje korzyści przeszłych ani teraźniejszych. Oznacza to, jak słusznie podkreślili Jevons i Menger, , że wartość bierze swój początek w przyszłości a nie w przeszłości, zależy od zapotrzebowania na to dobro, czyli od jego użyteczności. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Dochodzenie do wartości na dany dzień, dzień wyceny oznacza, ze poziom wartości zależy przede wszystkim od strony popytowej. Zwrócił na to uwagę A. Marshall, stwierdzając, że poziom wartości zależy od oddziaływania strony popytowej i podażowej, ale im krótszy okres, tym większa jest rola popytu, im dłuższy okres, wzrasta rola podaży. Uznaje się, że w krótkim okresie czasu podaż jest stała, bądź, jak to wywodzi Evans, prawie stała. Świadomość dominacji strony popytowej w procesie dochodzenia do wartości rynkowej niesie kolosalne skutki: ujawnia, że model wyceny jest modelem inwestorskim. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Znajduje to odwzorowanie w kilku zasadach wyceny: tzw. zasadzie antycypacji, która nakazuje konieczność odwzorowania obecnych w dniu wyceny oczekiwań inwestorów, kupujących przyszłe korzyści, jakie przyniesie posiadanie nieruchomości. Rozsądnie działający inwestor ocenia przyszłe korzyści na podstawie aktualnego stanu rynku i ryzyka jego utrzymania w przyszłości. zasadzie zmiany i zasadzie konkurencji, mających postrzegane w dniu wyceny ryzyko inwestowania. wpływ na Temporalny charakter wartości powoduje przyjęcie założenia, że okres ekspozycji i negocjacji już minął, co oznacza, że dzień wyceny jest dniem, w którym realizowany jest cel wyceny. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Najważniejszym i jednocześnie najbardziej kontrowersyjnym elementem interpretacyjnym wartości rynkowej jest koncepcja H&BU. Znajduje ona silne uzasadnienie na gruncie ekonomii. Ekonomia, jako nauka społeczna, zajmuje się procesami gospodarowania zasobami rzadkimi. Poprzez poszukiwanie odpowiedzi co produkować, jak i dla kogo poszukuje najkorzystniejszego sposobu wykorzystania zasobów rzadkich. Wyraźnie widać wpływ C.D. Mengera. Wykazał on, że ziemia i inne dobra kapitałowe mogą być wykorzystywane w różnych gałęziach przemysłu. Cena czy też wartość danego dobra zależy od jego kolejnego najlepszego zastosowana. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej W procesie wyceny koncepcja H&BU nie jest jednoznacznie interpretowana. W dalszym ciągu stanowi ona przedmiot dyskusji. Przez większość autorów postrzegana jest jako element procesu decyzyjnego, jednak niektórzy dążą do stworzenia sformalizowanego modelu. Koncepcja ta ma swoje korzenie w analizie ekonomicznej Von Thunen’a i Ricardo, prowadząc do dwóch odmiennych interpretacji. Wychodząc z koncepcji D. Ricardo analiza przebiega na poziomie mikro: centralnym punktem rozważań jest sama nieruchomość, jej cechy fizyczne takie, jak: wielkość, jakość i styl zabudowy, zieleń, parking, cechy prawne, takie jak: wymogi zagospodarowania przestrzennego, kodeksy budowlane i inne regulacje lokalne. O wykorzystaniu nieruchomości decyduje interes indywidualny. Proces ustalenia H&BU oparty jest na rozpoznaniu optymalnej kombinacji fizycznych i prawnych ulepszeń, która zapewni maksymalną zdolność do generowania dochodu operacyjnego netto. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Przełamywanie kolejnych ograniczeń prawnych wymaga ponoszenia kosztów, które zmniejszą dochód operacyjny netto [DON]. Również dodatkowe nakłady na udoskonalenia zabudowy mogłyby skutkować malejącymi dochodami. W ramach czynników mikro rozważane muszą być czynniki lokalizacyjne, takie, jak: dostępność nieruchomości, poziom dysponowanego dochodu w danym regionie, usytuowanie nieruchomości względem głównych ośrodków zatrudnienia. Wyznaczają one ryzyko zewnętrzne i wpływają na poziom stopy zwrotu. W koncepcji von Thunen’a spojrzenie jest szersze: rozważany jest cały obszar, ogólna struktura miejska, interes społeczności, analiza koncentruje się na wpływie czynników zewnętrznych na wartość, takich jak: dostęp do środków komunikacji, wpływ charakteru społeczności, odległość od terenów zielonych. Uwzględniane są zmiany sposobu użytkowania gruntów w czasie i kierunki rozwoju miasta. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Najbardziej twórcze wydaje się połączeniu obu punktów widzenia, co pozwala dostrzec, że zróżnicowane geograficznie segmenty rynku wyceniają odmiennie różne cechy nieruchomości, prowadząc do różnych zwrotów, które odwzorowują zróżnicowane ryzyko i niepewność, wynikającą także z możliwości powstania konfliktów celów indywidualnych i celów społeczności. H&BU nie może być jednak wynikiem subiektywnych osądów rzeczoznawcy majątkowego. Na obszarze dochodzenia do wartości rynkowej najkorzystniejszy sposób użytkowania musi odwzorowywać doświadczenia rynkowe, dotychczasowe, dominujące zachowania inwestorów i deweloperów. To poszukiwanie najbardziej prawdopodobnego, rynkowo potwierdzonego wykorzystania nieruchomości. Wycena nie może być oparta na założeniu nowatorskiego, nie znanego jeszcze na rynku sposobie wykorzystania. Takie założenie prowadziłoby bowiem do wyznaczenia wartości indywidualnej. Podłoże ekonomiczne definicji i interpretacji wartości rynkowej Poszukiwanie potencjału rynkowego nieruchomości może opierać się także na koncepcji wartości nadziei. Oba założenia mocno osadzone są w realiach rynkowych. Poszukiwanie sposobu użytkowania nieruchomości innego niż aktualny może być przyjęte do wyceny tylko wtedy, gdy istnieje na rynku popyt na nabycie nieruchomości dla tego sposobu jej użytkowania. Pod uwagę należy wziąć także konkurencję ze strony innych nieruchomości tak samo lub podobnie użytkowanych. Wartość bankowo-hipoteczna jako podstawa wyceny Temporalny charakter wartości rynkowej ujawnia naturalną trudność zastosowania tej wartości jako podstawy wyceny dla celów zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, który zainteresowany jest wartością w całym okresie kredytowania. Zapotrzebowanie takie ma spełniać wartość bankowo- hipoteczna. To koncepcja długotrwałej i bezpiecznej wartości, która została stworzona na gruncie niemieckiej metodyki wyceny już w 1900 roku. Reprezentuje ona bieżącą, ostrożną ocenę wartości w okresie „przyszłym”, odpowiadającym okresowi kredytowania. Jej poziom wyznaczany jest w danym dniu ale nie na dany dzień. Nie ma ona, tak jak wartość rynkowa, charakteru chwilowego. Nie jest zatem kategorią ekonomiczną. Wartość bankowo-hipoteczna jako podstawa wyceny Nie oznacza to, że należy ją deprecjonować. Stanowi ona technikę zarządzania ryzykiem kredyto - i pożyczkodawcy, wpływa na stabilność cen i na stabilność rynków nieruchomości. Zasługuje zatem, by uznać ją za podstawę wyceny a nie tylko narzędzie analityczne. Sprawą otwartą jest sposób dochodzenia do tej wartości. Ponieważ ma ona odwzorowywać wartość długookresową, ekonomicznym uzasadnieniem na etapie jej wyznaczania- zgodnie z przytoczoną uwagą A. Marshalla- jest konieczność uwzględnienia nie tylko strony popytowej, ale również strony podażowej. Im dłuższy okres, tym silniejsza zachodzi zależność pomiędzy użytecznością dobra, kosztem a ceną. Nie oznacza to, że w długim okresie czasu wartość zależy tylko od kosztów wytworzenia. Wartość zależałaby tylko od kosztów wytworzenia, gdyby w długim okresie koszty były stałe a podaż doskonale elastyczna. Wartość bankowo-hipoteczna jako podstawa wyceny Wydaje się zatem, że poszukując sposobu dochodzenia do wartości bankowo- hipotecznej powinno czerpać z pewnych elementów koncepcji niemieckiej: wyznaczanie tej wartości powinno być- podobnie jak w metodyce niemieckiej - oparte na zastosowaniu dwóch podejść, w tym podejścia kosztowego. Pozwoli to uwzględnić stronę popytową i podażową ważną w długim okresie czasu. Wymaga to jednak modyfikacji podejścia kosztowego- spojrzenia na fazę tworzenia nie przez pryzmat rynku budowlanego, lecz rynku deweloperskiego, a także odwzorowania zużycia nie metodami czasowymi, co jest typowe dla szkoły niemieckiej, czy metodami wizualnymi, preferowanymi w wielu krajach, lecz metodami wskaźników ekonomicznych. Wnioski Nieruchomość jawi się jako złożony przedmiot wyceny. W procesie wyceny nieruchomość rozpatrywana jest jednocześnie jako obiekt ekonomiczny, prawny i techniczny. Dochodząc do wartości, rzeczoznawca majątkowy wchodzi na obszar ekonomii. Kategoria wartości na gruncie ekonomii była, jest i pewnie pozostanie kategorią sporną. Dzisiejsza definicja wartości rynkowej ma charakter umowny. Jednakże definicja i interpretacja wartości ma głębokie uzasadnienie w dorobku ekonomii. Dla ekonomicznej koncepcji nieruchomości istotna jest efektywność wykorzystania zasobu, wpływa ona bowiem na wartość kapitału, ulokowanego w nieruchomości. Efektywność ta zależy m.in. od pełnionej przez nią funkcji, sposobu zabudowy czy stosunków własności w ujęciu ekonomicznym. Wnioski Założenie o H&BU stanowi integralną część wartości. Wiele nieruchomości nie ma wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania. Złożoność kategorii wartości nasuwa konieczność poświęcenia jej należytej uwagi w piśmiennictwie z zakresu wyceny a także na etapie kształcenia. Kategorii tej nie można zostawić w formie nie sprecyzowanej czy mało sprecyzowanej, nie można jej zamknąć w wąskiej formule definicyjnej. Jeżeli w świadomości praktyków wyceny kategoria ta jest słabo sprecyzowana, trudno spodziewać się, że poziom wartości będzie właściwie odwzorowywał rynek. Złożoność tej kategorii a także różnorodność interpretacyjna powodują, że na środowiskach zawodowych spoczywa odpowiedzialność tłumaczenia, rozpowszechniania a także egzekwowania prawidłowej interpretacji wartości rynkowej, by nie pozostała ona tylko tworem pojęciowym, a stała się kategorią operatywną. Wnioski Nie docenienie złożoności tej kategorii toruje drogę do poszukiwania prostych procedur, za pomocą których można szybko i z pozoru profesjonalnie dokonać „określenia” wartości a także do poszukiwania bezpieczeństwa w regulacjach prawnych a nie w odwzorowaniu złożonej rzeczywistości. W efekcie prowadzi to do nieprawidłowo oszacowanej wartości nieruchomości, do występowania dużych różnic pomiędzy wyceną a wyceną i niestety, do niskiego prestiżu zawodu rzeczoznawcy majątkowego w oczach odbiorców wycen. Dziękuję za uwagę. Bibliografia Der Beleihungswert- Nachhaltigkeit seit 1900. Zehn Fragen und Antworten, Verband Deutcher Pfandbriefbanken https://www.pfandbrief.de/cms/_internet.nsf/0/39F44E3A6D085C37C1257CC4004A62 5C/$FILE/vdp_Broschuere_BelWert_2011_11_04_DE.pdf, pobrano 26.07.2016 Cannone J., Macdonald R. J., Ozdiilek, Valuation without Value Theory, A North American Appraisal, March 2005 Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z 4.2.2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Evans A.W., Economics, Real Estate and Supply of Land, Blackwell Publishing, 2004, European Valuation Standards, TEGoVA 2016, Eighth Edition Europejskie Standardy Wyceny, TEGoVA PFSRM i kolejne wydania Kucharska- Stasiak E., Wycena bez wartości, Przyczyny i skutki, Studia I Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, Vol. 2, Number 2, Olsztyn 2012 Bibliografia Kucharska- Stasiak E. Reproduction of Real Estate Valuation Methodology in Practice. An Attempt at Identifying Sources of Divergences, Real Estate Management and Valuation, 2014, No 2 K. Kuciński, Metodologia nauk ekonomicznych. Dylematy i wyzwania, Difin SA, Warszawa 2010, Landreth H., D. C. Colander ,Historia myśli ekonomicznej, WN Warszawa 2005 PWN, McKnight D., The Value Theory of the Austrian School, The Appraisal Journal, July 1994 Międzynarodowe Standardy Wyceny, IVSC, PFSRM, 2000 i kolejne wydania S. Mill. , Zasady ekonomii politycznej, WN PWN, Warszawa 1965, Bibliografia D. Ricardo, Zasady ekonomii politycznej i opodatkowania, WN. PWN, 1957 RICS Valuation. Professional Standards, 8 edycja 2014 Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z 26.06.2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych M. Skousen, Narodziny współczesnej ekonomii, Żywoty i idee wielkich myślicieli, Fijoł Publishing, Warszawa 2012 W. Stankiewicz, Historia myśli ekonomicznej, PWE, Warszawa 2000 Wycena nieruchomości. Wydanie polskie 2000
