Kupno nieruchomości w Danii - Advokat Thomas Refning Poulsen

Kupno nieruchomości w Danii
Kupno wymarzonego domu lub mieszkania to poważna, życiowa decyzja. W większości przypadków kupno
nieruchomości wiąże się z zaciągnięciem kredytu.
Dlatego aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, warto skonsultować się z fachowcem przed podpisaniem umowy.
Bez względu na to, gdzie znajduje się Twój wymarzony dom, możemy pośredniczyć w transakcji, ponieważ
wszystko odbywa się online. Dzięki nam dowiesz się o najważniejszych etapach zakupu i sprawach, na które
należy zwrócić szczególną uwagę.
Jeśli chcesz skorzystać z naszego pośrednictwa, wystarczy skontaktować się z nami i przekazać nasze dane
agentowi nieruchomości lub sprzedawcy. Po uiszczeniu opłaty, przeprowadzimy Cię przez ten dość skomplikowany i szczególny proces.
Klauzula advokatforbehold
Jeśli znalazłeś już wymarzony dom lub mieszkanie i chcesz aby szybko stał się Twój, możesz podpisać umowę ze sprzedawcą, pod warunkiem zamieszczenia w niej specjalnej klauzuli, mówiącej o tym, że umowa będzie ważna pod warunkiem zaakceptowania jej przez adwokata. Klauzula ta powinna brzmieć następująco:
"Købers underskrift er på denne købsaftale betinget af, at købers advokat godkende købsaftalen i sin helhed".
Jeśli zakup nieruchomości jest kredytowany przez bank, należy umieścić w klauzuli także bank. Wówczas
będzie ona brzmiała podobnie, tj. "Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat
og bank kan godkende købsaftalen i sin helhed".
Oczywiście jeśli nie chcesz jeszcze podpisywać umowy, nie musisz tego robić. Jeśli jednak umowa została
podpisana bez tej klauzuli a zechcesz zrezygnować z transakcji możesz to uczynić w ciągu 6 dni roboczych,
pod warunkiem zapłaty 1% umówionej wartości nieruchomości w ciągu tego samego terminu.
Ubezpieczenie
Wyróżniamy dwa rodzaje ubezpieczenia nieruchomości: ubezpieczenie od zdarzeń losowych ejendomsforsikring i ubezpieczenie od wad nieruchomości - ejerskifteforsikring.
Ubezpieczenie od zdarzeń losowych jest wymagane zwłaszcza w przypadku kredytowania nieruchomości.
Oferuje zwykle standardową ochronę w przypadku zdarzeń losowych, tj. pożar, zalanie mieszkania, szkody
wyrządzone siłami przyrody.
Ejerskifteforsikring jest to ubezpieczenie od wad nieruchomości, pokrywane po połowie przez sprzedawcę i
kupującego. Sprzedawca przedstawia kupującemu kilka opcji ubezpieczenia od wad ukrytych, które mogą
pojawić się w ciągu maksymalnie 10 lat od przejęcia nieruchomości, a które nie zostały ujawnione
w tilstandsrapport. Kupujący może ale nie musi korzystać z tego ubezpieczenia. Jeśli nie skorzysta, nie przysługuje mu żadna ochrona w przypadku ujawnienia się wad.
Dodatkowe dokumenty
Oświadczenie, które należy złożyć w trakcie procedury zakupu to oświadczenie o posiadaniu obywatelstwa
państwa członkowskiego Unii Europejskiej, rejestracji pobytu w Statsforvaltningen, zatrudnieniu w Danii i o
tym, że nieruchomość jest nabywana z zamiarem stałego pobytu. W przypadku kupna domku letniskowego
wymagane jest pozwolenie od Ministra Sprawiedliwości oraz przebywanie na terenie Danii minimum 5 lat.
Opłaty administracyjne
Opłata za akt notarialny - 0,6 % ceny nieruchomości, zawartej w umowie + 1.660 DKK.
Opłata za rejestrację hipoteki – 1,5 % wartości udzielonego kredytu + 1.660 DKK.
Dlaczego warto zatrudnić prawnika
W procesie kupna-sprzedaży nieruchomości po stronie sprzedawcy stoi agent nieruchomości, który dba o
jego interesy, dlatego warto mieć po swoje stronie kogoś zaufanego, kto zatroszczy się o Twoje sprawy.
Zadaniem prawnika, w procesie kupna nieruchomości jest sprawdzenie umowy, jej niejasnych i nieprecyzyjnych zapisów, kontrola prawidłowości rejestracji aktu notarialnego, sprawdzenie sytuacji prawnej, obciążeń
na nieruchomości, także tych, mogących wystąpić w przyszłości a także tych, które powinny być wykreślone, wskazanie ewentualnych zaległych opłat i podatków, jakie ciążą na nieruchomości, służebności, praw i
obowiązków w przypadku spółdzielni.
Sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości, nie należy do zadań prawnika, ponieważ kolokwialnie mówiąc, nie jest on inżynierem budownictwa. Dane techniczne zawarte są w dwóch istotnych dokumentach tilstandsrapport i elinstallationsrapport, z których czerpiemy wiedzę na temat stanu technicznego budynku.
Naszym zadaniem jest wskazanie zapisów, na które kupujący powinien zwrócić szczególną uwagę, podejmując decyzję o zakupie.
Ewentualne wady budynku, jeśli widnieją w raportach, nie mogą być przedmiotem reklamacji, ponieważ są
ujawniane w momencie zakupu. Mogą być natomiast podstawą negocjacji ceny w procesie zakupu.
Uwagi końcowe
Po sprawdzeniu i zaakceptowaniu przez nas dokumentów, agent nieruchomości dokonuje przygotowania
rejestracji nowych właścicieli oraz hipoteki. Następuje także przekazanie przez bank depozytu, na zamknięty rachunek sprzedawcy. Następnie odbywa się oficjalne przekazanie nieruchomości, ostateczna rejestracja
nowego i wykreślenie poprzedniego właściciela oraz sfinalizowanie pieniężne transakcji.
Powyżej przedstawiona została najprostsza, standardowa sytuacja zakupu mieszkania lub domu, najczęściej
z udziałem agenta nieruchomości. Koszty i wymogi mogą różnić się w zależności od rodzaju nieruchomości,
jej formy prawnej i wielu innych czynników.
Wycena konkretnej sprawy następuje po zapoznaniu się przez nas z dokumentacją nieruchomości i umową
kupna sprzedaży, przesłanymi przez agenta nieruchomości lub sprzedawcę.
Luty 2015 (ostatnia aktualizacja czerwiec 2016)
Advokat Thomas Refning Poulsen
v/ Paulina Kamińska
Juridisk konsulent
Søndergade 18A
7400 Herning
Tlf. +45 28 97 25 08
[email protected]
www.refning.dk