Rynek powierzchni biurowych w Krakowie w I

Rynek biurowy w Krakowie
I kwartał 2010 - podsumowanie
WSTĘP
Kraków jest drugim pod względem wielkości, po Warszawie, rynkiem
powierzchni biurowych w Polsce. Trudna sytuacja na rynkach finansowych w
zeszłym roku i związany z tym spadek popytu zweryfikowały plany
deweloperów odnośnie nowych projektów. Do końca tego roku planowane
jest oddanie prawie o połowę mniej powierzchni niż zakładano jeszcze na
początku 2009 roku. Mniejsze zainteresowanie ze strony najemców i wzrost
poziomu pustostanów wpłynęły na spadek stawek czynszu.
PODAŻ
Na koniec pierwszego kwartału 2010 zasób nowoczesnych powierzchni
biurowych osiągnął 366 500 mkw. Ponad 30% zasobów krakowskiego rynku
biurowego skoncentrowane jest w trzech kompleksach biurowych: GTC
Korona, Buma Square oraz Kraków Business Park w Zabierzowie.
Od stycznie do marca oddano do użytku trzy obiekty biurowe o łącznej
powierzchni prawie 33 000 mkw: Vinci Office Center (18 720 mkw), Avatar
(12 500 mkw) oraz Frax Office (1470 mkw).
Do końca roku planowane jest jeszcze oddanie około 24 000 mkw. Dla
porównania, na początku 2009 roku deweloperzy przewidywali na rok 2010
oddanie ponad 128 000 mkw. Mimo iż nowa podaż jest znacznie mniejsza
niż
planowano,
to
jest
ona
największa
spośród
wszystkich
miast
regionalnych. Ukończenie 57 000 mkw nowych biur w 2010 roku wpłynie na
umocnienie
przewagi
Krakowa
pod
względem
wielkości
podaży
nad
pozostałymi rynkami.
Powierzchnie w nowoczesnych biurowcach można w Krakowie już nie tylko
wynająć, ale również zakupić. Dotychczas niewielu deweloperów oferowało
biura na sprzedaż. Jednym z budynków, w którym powierzchnie zostały
sprzedane, jest np. Colosseum na Ruczaju. Teraz biura na własność oferują
również firma GTC w budynku Pascal oraz Wawel Serwis w kompleksie
Wielicka Business Center.
Wykres
Podaż powierzchni biurowej
Źródło: Colliers International
OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ W KRAKOWIE
W centrum Krakowa znajduje się niewiele nowoczesnych powierzchni
biurowych, głównie ze względu na zabytkową zabudowę tej części miasta.
Nadrzędne znaczenie w tym obszarze mają kamienice zaadaptowane na cele
biznesowe. Jednak budynki tego typu często nie spełniają wymagań
najemców korporacyjnych ze względów technicznych bądź powierzchniowych
– oferowane moduły są za małe lub „porozrzucane” po piętrach.
Budynki biurowe zlokalizowane są w kilku strefach. Pierwszym takim
obszarem jest centralna część miasta i jej obrzeża – okolice Ronda
Grzegórzeckiego i Mogilskiego. Zlokalizowane są tu m.in. Centrum Biurowe
Lubicz I i II oraz M65 Meduza.
Drugim obszarem jest północno-zachodnia część miasta– fragment ul. Armii
Krajowej oraz tereny otaczające Rondo Ofiar Katynia. Znajduje się tu m.in.
kompleks biurowy GTC Korona, Brama Bronowicka i Centrum Zasada oraz
planowane są kolejne projekty.
Trzecią strefą o dużej koncentracji powierzchni biurowej jest południowy
obszar miasta obejmujący tereny położone na zachód od ul. Zakopiańskiej
(np. kompleks Buma Square), ulica Wadowicka, obszar wzdłuż osi ul.
Wielickiej i Kamieńskiego (Biurowiec Arge, Bonarka 4 Business, Budomat), a
także rozwijające się Pychowice (Green Office) oraz Zabłocie (Diamante
Plaza).
Wraz z pojawieniem się kolejnych projektów, na północy miasta powstaje
kolejna strefa. Od skrzyżowania ulicy Opolskiej z 29 Listopada (planowany
projekt Echo Investment), wzdłuż ulicy Lublańskiej (Centrum Biurowe Vinci)
przez Rondo Polsadu (Rondo Business Park, Quattro Business Park) do ulicy
Pilotów (Etiuda).
Ważnym
obszarem
jest
również
podkrakowski
Zabierzów,
gdzie
zlokalizowany jest kompleks biurowy Kraków Business Park o powierzchni
58 000 mkw oraz Park Technologiczny w Czyżynach. Tereny te należą do
Krakowskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.
POPYT
Kraków należy do grupy najatrakcyjniejszych lokalizacji na skalę globalną dla
firm z sektora BPO. Wysoka jakość pracy, niższe niż w stolicy koszty
zatrudnienia oraz zaplecze w postaci wykształconej, znającej języki obce
kadry
pracowniczej
sprawiają,
że
Kraków
jest
wyjątkowo
atrakcyjną
lokalizacją biznesową.
Wśród firm z sektora BPO, które wybrały Kraków, są m.in.: Shell, IBM,
Capgemini, State Street, Philips Morris, International Paper, Electrolux, Sabre
Holding, HSBC, KPMG, Ahold, Hewitt Associates, Intelenet Global Services.
Dominujące sektory BPO w Krakowie to: finanse oraz księgowość, wsparcie
techniczne/ IT, zarządzanie relacjami z klientem, HR oraz rekrutacja
pracowników.
Funkcjonują tu także centra badań i rozwoju (R&D – Research and
Development). Na otwarcie tego typu ośrodków zdecydowały się Google, ABB,
Delphi Automotive Systems, Lurgi, Pliva i Motorola.
Pomimo stosunkowo niskiego poziomu popytu, w pierwszym kwartale 2010
odnotowano kilka znaczących transakcji, m.in.:
- 10 000 mkw wynajęte przez firmę Capgemini w pierwszym budynku
kompleksu Quattro Business Park;
- renegocjacja umowy najmu 3000 mkw przez firmę Can Pack w budynku
Eurocentrum;
- 2730 mkw wynajęte przez firmę Hewitt Associates w budynku Diamante
Plaza;
- 2300 mkw wynajęte przez firmę Amway w budynku Kraków Business Park
800 w Zabierzowie.
POZIOM PUSTOSTANÓW
Od 2006 roku w Krakowie utrzymywał się niski poziom pustostanów.
Najniższy wskaźnik powierzchni wolnej obserwowaliśmy na krakowskim
rynku w na początku roku 2008, gdy osiągnął on rekordowy poziom
zaledwie 0,2%.
Sytuacja ta uległa jednak zmianie w roku 2009, kiedy oddanie do użytku
dużej ilości powierzchni (102 000 mkw) zbiegło się w czasie z kryzysem
finansowym i spadkiem popytu. Spowodowało to sukcesywny wzrost
wskaźnika pustostanów, który na koniec 2009 roku wyniósł 10,25%.
W pierwszym kwartale 2010 zanotowaliśmy ponowny wzrost poziomu
pustostanów. Około 54 000 mkw wolnej powierzchni w nowoczesnych
obiektach biurowych oznacza 14,7% pustostanów.
Wykres
Poziom pustostanów od 1 kwartału 2008
Źródło: Colliers International
STAWKI CZYNSZÓW
Z uwagi na bardzo wysoki poziom pustostanów wielu deweloperów jest
skłonnych do negocjacji, a tym samym dla najemców jest to doskonały
moment, by podejmować decyzje o zmianie biura, renegocjacji umowy lub
doborze dodatkowej powierzchni. Na rynku zauważalny jest spadek stawek
czynszów w stosunku do poprzednich miesięcy. Wywoławcze stawki znajdują
się obecnie na poziomie 12-16 €/ mkw.
PROGNOZY
Spadek liczby planowanych inwestycji dowodzi, że wielu deweloperów nie
decyduje się już na budowanie spekulacyjne, co oczywiście podyktowane jest
głównie
wymogami
banków.
Od
kilku
miesięcy
rynek
krakowskich
powierzchni biurowych jest rynkiem najemcy, któremu sytuacja może
sprzyjać do końca 2010 roku. Ciężko jednak przewidzieć, jak długo jeszcze
utrzyma się taka tendencja. Jeśli deweloperzy, którzy zapowiedzieli oddanie
swoich inwestycji na rok 2011, zweryfikują swoje plany, może okazać się, że
w Krakowie ponownie zacznie brakować nowoczesnej powierzchni, a rynek
zmieni się na korzyść wynajmującego.