WYROK SĄDU APELACYJNEGO W BIAŁYMSTOKU z dnia 31

WYROK SĄDU APELACYJNEGO W BIAŁYMSTOKU
z dnia 31 marca 2008 r. Sygn. akt I A Ca 22/08
Uchwała spółdzielni mieszkaniowej w przedmiocie określenia odrębnej własności lokali powinna
respektować stan rzeczy istniejący w chwili jej podejmowania, a nie taki, jaki ewentualnie można uzyskać
w przyszłości, po dokonaniu odpowiedniej przebudowy i poniesieniu nakładów finansowych.
Przewodniczący
Sędziowie
:
:
SSA Elżbieta Kuczyńska (spr.)
SA Irena Ejsmont - Wiszowata
SA Małgorzata Dołęgowska
Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2008 r. w Białymstoku na
rozprawie sprawy z powództwa Jana K. przeciwko Olsztyńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w O. o uchylenie
uchwały na skutek apelacji obu stron od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 20 listopada 2007 r. sygn.
akt I C 400/07
I.
II.
Zmienia zaskarżony wyrok w pkt I w ten sposób, że uchyla uchwałę Zarządu Olsztyńskiej Spółdzielni
Mieszkaniowej w O. nr 123/01/07 z dnia 30 sierpnia 2007 r. jedynie w części tj. uchyla załącznik określony w § 2
uchwały, jako załącznik nr 1, w zakresie wskazującym na stan zadłużenia w złotych na dzień 20.08.2007 r. z
tytułu uzupełnienia wkładu mieszkaniowego lub budowlanego w przypadku modernizacji budynku, a w
pozostałym zakresie żądanie uchylenia uchwały oddala;
Oddala apelację powoda w całości i apelację pozwanej w pozostałej części. (...)
UZASADNIENIE
Powód Jan K. wnosił o uchylenie uchwały Zarządu Olsztyńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w O. z dnia
30 sierpnia 2007 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości położonej w
Olsztynie przy ul. B. 14, 16, 18 jako niezgodnej z art. 42 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz o zastąpienie tej uchwały prawomocnym orzeczeniem sądu „ustanawiającym odrębną
własność lokali w nieruchomości jednobudynkowej wraz z uwolnieniem jej z obciążeń hipotecznych nie mających
związku z tą nieruchomością”. (...)
Pozwana Olsztyńska Spółdzielnia Mieszkaniowa w O. wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie
kosztów procesu. (...)
Sąd Okręgowy w O. wyrokiem z dnia 20 listopada 2007 r. uchylił uchwałę Zarządu Olsztyńskiej
Spółdzielni Mieszkaniowej w O. nr 123/01/07 z dnia 30 sierpnia 2007 r., oddalił powództwo w pozostałym
zakresie i zniósł wzajemnie między stronami koszty procesu.
Sąd ten ustalił, że uchwalenie zaskarżonej uchwały poprzedzone było przygotowaniem i wyłożeniem do
wglądu jej projektu i powiadomieniem członków spółdzielni o przysługującym prawie zapoznania się z projektem i
o możliwości zgłoszenia w terminie 14 dni pisemnych wniosków dotyczących zmian tego projektu. Członkowie
Spółdzielni wykorzystali tę możliwość, zaś Zarząd rozpatrzył ich wnioski i odmówił ich uwzględnienia ze względu
na trudności. Wskazał na brak możliwości podziału nieruchomości na 3 nieruchomości jednobudynkowe z uwagi
na uwarunkowania konstrukcyjne budynku i groźbę pozbawienia części mieszkańców dostępu do drogi publicznej
i wewnętrznej.
Sąd ustalił, że nieruchomość wielobudynkowa, której dotyczy zaskarżona uchwała, położona jest na
działce nr 17/2 obręb 67 w O., która posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej od strony ulicy
Barczewskiego. Budynki nr 14, 16 i 18 oddzielają od wymienionej drogi publicznej wybudowane mury oporowe i
pas zieleni oraz parking. Z technicznego punktu widzenia jest możliwy do przeprowadzenia „podział na trzy
budynki”, do czego konieczne będzie utworzenie odrębnych zaworów dla sieci wodociągowej i grzewczej.
W ocenie Sądu Okręgowego z przedłożonych w sprawie dokumentów m.in. wyrysu mapy ewidencyjnej
nieruchomości oraz z okoliczności przyznanych ostatecznie przez pełnomocnika pozwanej jednoznacznie wynika,
że nie zostały spełnione przesłanki utworzenia nieruchomości wielobudynkowej oraz nie istnieją przeszkody
faktyczne uniemożliwiające rozdzielenie nieruchomości, na której znajdują się bloki nr 14, 16, 18 przy ul. B.
Wprawdzie wiązać się to będzie z potrzebą wykonania pewnych prac i pewnymi kosztami, jednak w ocenie Sądu
nie limituje to tworzenia wspólnot jednobudynkowych.
Wskazał Sąd, że działka, na której posadowione są poszczególne budynki w całości posiada dostęp do
drogi publicznej, jak również bezpośredni dostęp do drogi publicznej posiada każdy z budynków „po dokonaniu
przekształceń połączeń z drogą publiczną”, bez konieczności ustanawiania na rzecz którejkolwiek z
nieruchomości służebności drogi koniecznej.
Nadto pełnomocnik pozwanej w toku postępowania przyznał wyraźnie, że z technicznego punktu
widzenia podział nieruchomości wielobudynkowej na jednobudynkowe jest możliwy, co wynika także z
przedłożonych map i planów dotyczących przedmiotu sporu.
W konsekwencji – w ocenie Sądu – uzasadniało to przyjęcie, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z
prawem – art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy i żądanie jej uchylenia jest uzasadnione. Powód wykazał też naruszenie jego
interesu prawnego, bowiem w jego interesie leży wydzielenie nieruchomości jednobudynkowej, która jest
łatwiejsza w zarządzaniu i organizowaniu jej przedsięwzięć.
W ocenie Sądu w pełni zasadne są też zarzuty dotyczące braków formalnych uchwały, bowiem nie
spełnia wszystkich wymogów formalnych wskazanych w art. 42 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Wskazano, że załączniki do uchwał i projektu uchwały będące ich częścią integralną, powinny być udostępniane
zainteresowanym bez konieczności ubiegania się o to. (...)
Apelację od powyższego wyroku wniosły obie strony. (...)
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Na częściowe uwzględnienie zasługuje apelacja pozwanej, natomiast apelacja powoda nie jest
zasadna.
1)
2)
3)
4)
Art. 42 ustęp 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że określenie przedmiotu odrębnej
własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w
formie pisemnej pod rygorem nieważności. Uchwała, o której mowa w ust. 2, powinna zawierać m.in. oznaczenie
nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym do tego budynku, jako podstawową
nieruchomość ewidencyjną, w którym ustanawia się odrębną własność lokali. Ustawodawca w ostatniej
nowelizacji dał priorytet tworzeniu nieruchomości wspólnych jednobudynkowych zaznaczając, że nieruchomość
wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich
rozdzielenie, lub działka, na której posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub
wewnętrznej.
W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd Okręgowy, w ocenie Sądu Apelacyjnego, niezasadnie jednak
uznał, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z prawem oraz narusza interes prawny powoda, przez to, że nie
rozdziela nieruchomości na jednobudynkowe. Jego ocena w decydującej mierze wynika z przypisania zbyt dużej
roli, co do możliwości podziału nieruchomości, wypowiedzi pełnomocnika pozwanej, pomija natomiast niektóre
aspekty podnoszone w stanowisku Spółdzielni, które wyraźnie sprzeciwiają się takiemu wydzieleniu. Spółdzielnia
wskazywała zaś na istnienie istotnych przeszkód faktycznych do dokonania takiego podziału nieruchomości (np.
pismo z 21.08.2007 r. k. 12) w postaci:
wspólnych fundamentów budynków,
usytuowania piwnic przynależnych do dwóch lokali budynku nr 16 (nr 5 i 6) pod budynkiem nr 18,
usytuowania części budynku nr 16 nad budynkiem nr 14,
zasilanie
w
ciepło
budynków
16
i
18
poprzez
piwnice
i
pomieszczenia
budynku
nr 14.
Wskazano też na brak całkowicie samodzielnych sieci wodociągowych i grzewczych (konieczność
utworzenia odrębnych zaworów dla tych sieci). Podnoszono kwestie związane z brakiem odpowiedniego dostępu
do wydzielonej nieruchomości, śmietnika i placu zabaw mieszkańców budynku nr 16.
Szczególnie ważnymi okolicznościami, a zarazem przeszkodą do wydzielenia nieruchomości
jednobudynkowych są te wymienione w pkt 2) i 3), gdyż stanowią o braku możliwości poprowadzenia linii w
płaszczyźnie pionowej od piwnic po ostatnią kondygnację budynku, dzielącej obiekt składający się z budynków
oznaczonych obecnie nr 14,16 i 18 na samodzielne i niezależne od siebie budynki, jak wymaga tego § 4 ust. 1
rozporządzenia Rady Ministrów z 07.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości
(Dz. U. 2004/268/2663). Dodać przy tym należy, że dokonując ostatniej nowelizacji ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych ustawodawca w art. 42 ust. 3 pkt 2 dążył do umożliwienia osobom uprawnionym uzyskania
pomieszczeń przynależnych do lokali, które faktycznie użytkują (tj. w tym wypadku piwnic), przy czym
pomieszczenia te nie mogą znajdować się poza obszarem nieruchomości wspólnej (art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz. U. 2000/80/903 ze zm.), jak stałoby się w tym wypadku z piwnicami
przynależnymi do lokali nr 5 i 6 w budynku nr 16, ponieważ znajdują się one aktualnie w obrębie budynku
oznaczonego nr 18. Dotychczasowi użytkownicy nie mogliby zatem uzyskać ich i to zarówno jako pomieszczeń
przynależnych do swoich lokali, jak też jako części nieruchomości wspólnej.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, taki stan, jaki istnieje w przedmiotowej sprawie odpowiada przepisowi art.
42 ust. 3 pkt 1) w części stanowiącej o możliwości pozostawienia nieruchomości wielobudynkowej, gdy „budynki
są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie”.
Nie można wprawdzie wykluczyć, że po odpowiednich przebudowach ten stan rzeczy mógłby ulec
zmianie, na co wskazywał Sąd Okręgowy, jednak uchwała powinna uwzględniać i respektować stan rzeczy
istniejący w chwili jej podejmowania, a nie taki, jaki ewentualnie można uzyskać w przyszłości, po dokonaniu
odpowiedniej przebudowy i poniesieniu nakładów finansowych. Należy wskazać, że nie ma ku temu podstaw
prawnych, by kosztami tych przeróbek na obecnym etapie wyodrębniania lokali obciążyć wszystkich
spółdzielców, ani by wyegzekwować je od mieszkańców poszczególnych budynków po określeniu przedmiotu
odrębnej własności lokali i po wydzieleniu nieruchomości.
Wskazać należy, że w przyszłości, jeżeli właściciele lokali będą chcieli istniejący stan rzeczy zmienić, nic
nie będzie stało na przeszkodzie, by dokonali tego w sposób wskazany w art. 5 ustawy o własności lokali, o ile
tylko dojdzie do odpowiedniej przebudowy umożliwiającej wyodrębnienie.
Istotną okolicznością przemawiającą za oceną, iż nie jest możliwy podział nieruchomości z uwagi na
usytuowanie budynków jest także to, że w obecnym kształcie nieruchomość stanowi gospodarczą całość, ze
wspólnymi elementami infrastruktury. Mieszkańcy ewentualnie wydzielonej nieruchomości zabudowanej
budynkiem nr 16 nie mieliby pełnego dostępu do swojej nieruchomości, w tym do placu zabaw i do nieruchomości
od tyłu budynku, nie mieliby też własnego śmietnika, ani odpowiedniego – bez kosztownej przebudowy – dostępu
do drogi publicznej. Naruszałoby zasadę równości wszystkich członków spółdzielni i ich interesy obarczenie
kosztami zorganizowania odpowiedniego dostępu do drogi publicznej i zorganizowania śmietnika tylko
mieszkańców budynku nr 16, zwłaszcza, że stanowiliby oni niewielką wspólnotę (liczącą tylko 10 lokali).
W interesie społecznym nie leży także ustanawianie służebności gruntowych (tj. obciążających
wydzieloną ewentualnie nieruchomość zabudowaną budynkiem nr 18 na rzecz nieruchomości z budynkiem nr
16), bowiem jak wynika z praktyki, są one źródłem konfliktów i sporów sąsiedzkich.
Chociaż wydzielenie nieruchomości jednobudynkowej z punktu widzenia powoda i mieszkańców
budynku oznaczonego nr 18 byłoby niewątpliwie dla nich korzystniejsze, nie może jednak odbywać się z
pokrzywdzeniem mieszkańców budynku nr 16. Nie można jednocześnie uznać, aby w tym zakresie uchwała była
wyrazem arbitralnej i wyraźnie krzywdzącej powoda decyzji spółdzielni.
Podkreślenia wymaga, że w
zasadzie bez znaczenia pozostaje tu powoływane przez powoda stanowisko wojewody Warmińsko - Mazurskiego
wyrażone w piśmie z 15.04.2004r., bo dotyczy ono innej nieruchomości w tym sensie, że obejmującej także
obszar i budynki położone przy ul. K., obecnie wydzielone, nadto jest tylko odzwierciedleniem niewiążącego
poglądu i oceny tego organu, który nie posiada kompetencji w zakresie podziału nieruchomości (por. k. 87).
Nadto, zdaniem Sądu Apelacyjnego, Sąd Okręgowy niezasadnie uznał, że zaskarżona uchwała nie
spełnia wszystkich wymagań formalnych. Stanowisko to nie zostało bliżej wyjaśnione.
Zaskarżona uchwała zawiera wszystkie niezbędne elementy, tj. określa (w załączniku): rodzaj, położenie
i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości
wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu, oznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami
ustawy przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali, przypadający na każdy
lokal stan zadłużenia z tytułu: kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami oraz dokonanego na podstawie
odrębnych przepisów przejściowego wykupienia ze środków budżetu państwa odsetek wraz z oprocentowaniem
tych odsetek.
Przyjęta przez Zarząd metoda określenia powierzchni lokali oraz pomieszczeń przynależnych ma
zastosowanie do wszystkich lokali znajdujących się w nieruchomości.
Jedynie w kwestii jednej pozycji uchwały (...) a mianowicie: „zadłużenia wkładu mieszkaniowego lub
budowlanego z tytułu modernizacji budynku” należy uznać, że w obecnym stanie prawnym zbędne było
zamieszczenie tej pozycji w uchwale. Z dniem 31.07.2007 r. zostały uchylone z przepisu art. 42 ust. 3 pkt c i d,
czyli wymóg zamieszczania danych dotyczących spłaty „przypadającego na każdy lokal uzupełnienia wkładu
budowlanego z tytułu modernizacji budynku”, jak też danych dotyczących kredytów i pożyczek zaciągniętych na
sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal. Pozostaje to w związku z
uchyleniem art. 61 ust. 5 i zmianą art. 1714 ust.1 pkt 2 ustawy. Według ostatnio wymienionego przepisu obecnie
na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia
własności lokalu po dokonaniu spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z
budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz
spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 i 11. Aktualnie zatem spółdzielnia mieszkaniowa
nie może uzależniać wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu od uiszczenia przez osobę uprawnioną
przypadających na nią należności z tytułu spłaty kredytu zaciągniętego na modernizację budynku. Nie ma
natomiast przeszkód, aby osoba uprawniona uznała swój dług i wówczas zobowiązanie do zapłaty może być
zamieszczone w akcie notarialnym (por. G. Bieniek: Odrębna własność lokali w budynkach spółdzielni
mieszkaniowych po 31 lipca 2007 r. w: Rejent: 2007/12/9).
W takim stanie rzeczy należało uznać, że pozostawienie tej pozycji w uchwale w obecnym stanie
prawnym naruszałoby interes prawny zainteresowanych powodując stan niepewności.
W konsekwencji, należało uznać, że tak skonstruowana uchwała, po wyłączeniu z niej elementu
dotyczącego określenia „przypadającego na każdy lokal uzupełnienia wkładu budowlanego z tytułu modernizacji
budynku”, może stanowić podstawę oznaczania lokali i przypadających na każdy lokal udziałów w nieruchomości
wspólnej przy zawieraniu umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali oraz o przeniesieniu własności tych
lokali przez spółdzielnię na rzecz członków spółdzielni lub innych osób.
Dodać należy, że niezbędne elementy uchwały – na co słusznie zwrócił uwagę Sąd Okręgowy w O. w
sprawie I C 66/06 – mogły być zawarte w załączniku, do którego uchwała odsyłała w swej treści. Sąd Okręgowy
rozpatrując tę sprawę zasadnie z kolei uznał, że załączniki do uchwały powinny być udostępnione
zainteresowanym na takich samych zasadach, jak uchwała (co wydaje się oczywiste, w sytuacji, kiedy stanowią
one integralną część uchwały), ale uchybienie polegające na ich niedoręczeniu nie miało w tej sprawie istotnego
znaczenia, w szczególności nie mogło spowodować uchylenia zaskarżonej uchwały. Tylko takie uchybienie
formalne mogłoby odnieść ten skutek, które miałoby lub mogłoby mieć wpływ na treść zaskarżonej uchwały.
Niedopełnienie obowiązku doręczenia wraz z uchwałą jej załączników nie mogło zaś mieć wpływu ani na
ważność ani na skuteczność uchwały. Ewentualnie mogłoby mieć wpływ na ocenę zachowania przez powoda
terminu do uzupełnienia zaskarżenia uchwały (w części odnoszącej się do regulacji zawartej w załączniku).
Niedoręczenie załącznika do uchwały, jest zatem – wbrew przekonaniu pozwanej – uchybieniem spółdzielni, ale –
wbrew przekonaniu powoda – nie stanowi jeszcze o wadliwości uchwały i nie uzasadnia samo w sobie uchylenia
uchwały.
Powód nie wskazał innych okoliczności dowodzących nieważności uchwały, tj. niezgodności jej z
przepisami prawa lub świadczących o naruszeniu jego interesu prawnego lub uprawnień. (...)