Poland Commercial Property Markets 2007 / Rynek nieruchomości
Transkrypt
Poland Commercial Property Markets 2007 / Rynek nieruchomości
Poland Commercial Property Market Spring 2007 Dear Clients and Friends, Another year has passed and King Sturge is pleased to announce that it has been the most successful so far. The stable economic and political environment has helped to secure a wealth of foreign direct investment and deliver an upsurge in the Polish economy. In the last year we have experienced record take up by office and industrial occupiers and the highest recorded volume of investment transactions. Furthermore, we have seen continued yield compression and a rise in bank lending. We anticipate the year ahead to be equally if not more successful. The dynamics of the office market may change as vacancy rates drop to their lowest level since the beginning of the 1990’s and tenants compete for space; creating rental growth and greater prospects for pre-leasing. We also expect take up in Logistic premises to be robust but competitive, as new developers seek to enhance their market profile. Shopping Centre developers will look towards medium sized cities and retail investors will seek more JV and Forward Funding opportunities. More residential projects will come to the market in 2007 and we wait with interest to see how this will affect property values. Finally, we hope that you find the enclosed useful and interesting and we look forward to working with you in 2007. Yours faithfully Jason Sharman MRICS Managing Director Economic Outlook Przegląd ekonomiczny • • • Polish economic indicators appear positive. GDP has improved year on year since 2001 with further growth of 4.7% and 4.8% estimated by Eurostat for 2007 and 2008 respectively. In terms of GDP the Polish economy ranks as the eighth largest in the European Union. Poland's potential for growth can be seen comparing its GDP per capita of € 12,500 with the EU25 weighted average of € 24,500. Despite a slow start the country has become better at securing EU funding for the development and modernization of infrastructure and is expected to continue to benefit over the coming years. Since peaking in 2004 at almost 19% unemployment has fallen to 14.6% (December 2006). This mostly results from the creation of new jobs in the expanding economy and partly a migration to the UK, Ireland and other EU counties following Poland’s accession. Salaries have grown consistently in recent years to € 7,616 (PLN 29,724) per annum – an increase of 30% since 2000. This has been accompanied by growth in disposable income and spending. • • • Gross Domestic Product (%) Produkt Krajowy Brutto (%) 6.0 5.8 5.0 2.8 2.0 Source: Eurostat Żródło: Eurostat • % PLN/m2 • 16 14 1,900 • 12 10 1,500 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Average Salary in National Economy Średnie wynagrodzenie w gospodarce narodowej Unemployment in December Bezrobocie w grudniu • Source: Central Statistical Office 2007 Żródło: GUS 2007 • 2006 (*) EU (25 countries) UE (25 państw) 2,300 1,700 2.4 2.2 2.1 2.4 2.3 2.2 2007 (*) 2008 (*) 1.5 1.4 2005 18 2,100 1.7 2.6 2.6 0 20 2,500 3.5 3.0 1.0 4.8 4.7 4.0 Average Salary & Unemployment Średnie wynagrodzenie oraz zatrudnienie 2,700 Wskaźniki ekonomiczne Polski są pozytywne. Despite the strong economy and wage increases inflation remains low at 1.4% (December 2006). • 1 EU (15 countries) UE (15 państw) Euro area Strefa Euro Poland Polska (*) forecast (*) przewidywania PKB rośnie z roku na rok począwszy od 2001; Eurostat przewiduje dalszy wzrost PKB o 4,7% w roku 2007 i o 4,8% w roku 2008. Biorąc pod uwagę wartość PKB polska gospodarka jest ósmą największą gospodarką Unii Europejskiej i wykazuje dalszy potencjał, jako że PKB na osobę w Polsce wynosi EUR 12 500 w porównaniu z EUR 24 500 w Unii Europejskiej. Pomimo powolnego startu Polska coraz lepiej wykorzystuje fundusze Unii Europejskiej przeznaczone na rozwój i modernizację infrastruktury; w następnych latach należy spodziewać się dalszych korzyści z nich wynikających. Stopa bezrobocia sięgająca w roku 2004 19% spadła do 14,6% w grudniu 2006. Jest to głównie wynikiem tworzenia nowych miejsc pracy w rosnącej gospodarce, ale również migracji Polaków do Wielkiej Brytanii, Irlandii i innych krajów Unii Europejskiej, która nastąpiła po wstąpieniu w jej struktury. Średnie wynagrodzenie w Polsce systematycznie rośnie i osiągnęło EUR 7 616 (PLN 29 724) rocznie - wzrost o 30% od roku 2000. Wzrostowi wynagrodzeń towarzyszył wzrost dochodu rozporządzalnego oraz wzrost wydatków. Mimo silnej gospodarki i rosnących wynagrodzeń inflacja pozostaje na niskim poziomie 1,4% (grudzień 2006). Poland Commercial Property Market 2007 Investment Market Rynek inwestycyjny • • 2006 was a record breaking year in terms of investment into leased and income producing assets. The volume of transactions exceeded that of 2005 by over 50% to hit € 4.9 billion. A greater number of transactions were concluded in regional cities, however, the largest deals, involving single assets, were still in Warsaw. These included Rondo 1, The Metropolitan office buildings and Promenada shopping centre. Trends included a growing number of forward purchase or forward funded acquisitions and resales as investors such as Apollo/Rida, GE and Heitman sold on their acquisitions of earlier years. • • • • Investment Volume (mln €) Wartość transakcji inwestycyjnych (mln €) 6,000 • 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 • 0 1997 office biurowe 1998 1999 2000 industrial magazynowe 2001 2002 2003 retail handlowe 2004 2005 2006 other pozostałe Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz • • • • • Rok 2006 był rekordowy pod względem wartości inwestycji biorąc pod uwagę nieruchomości istniejące i generujące przychód. Łączna wartość transakcji była o ponad 50% wyższa niż rok wcześniej i wyniosła 4,9 mln euro. Wzrosła liczba transakcji kupna nieruchomości położonych w miastach regionalnych, jednak to w Warszawie zostały zawarte największe transakcje dotyczące pojedynczych aktywów, wśród których znalazły się m.in.: Rondo 1, Metropolitan i Centrum Handlowe Promenada. Rośnie liczba transakcji kupna zawartych przed zakończeniem budowy oraz transakcji współinwestowania deweloperów z inwestorami finansowymi. Popularne stały się „odsprzedaże” przez inwestorów, którzy nabyli aktywa w poprzednich latach (m.in.: ApolloRida, GE i Heitman). Transakcje obiektami handlowymi stanowiły 50% całkowitego obrotu nieruchomościami komercyjnymi w poprzednim roku i wyniosły 2,5 miliarda EUR. Inwestorzy zwiększyli aktywność w mniejszych miastach, ze względu na ograniczoną podaż produktów inwestycyjnych w największych miastach i wynikającą z tego zwiększoną konkurencję wśród inwestorów chętnych do zakupu. Stopy kapitalizacji spadły z 6.0% na koniec 2005 r. do 5.5% dla ostatnich transakcji w sektorze biurowym i handlowym. Aktualnie najlepsze nieruchomości na rynku mogłyby uzyskać stopę kapitalizacji sięgającą nawet 5.0%. Theoretical Prime Net Investment Yields Teoretyczne stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości The retail sector was the most active with an investment volume of €2.5 billion which represents 50% of the total investment volume. Investors became more active in secondary cities as competition in Warsaw and larger regional cities was high due to the limited availability of product. Yields have fallen from 6.0% in 2005 to 5.5% according to the most recent office and retail transactions. The very best product to be offered on the market could dip as low as 5.0%. Poland is increasingly seen as a stable environment in which to invest as evidenced by the ca 20 bp margin between Polish and, for example, French and German short-term bonds. Prime property yields differ by ca 10 to 20 bp from the European average but by ca 100 to 150 bp in comparison to London or Paris. Whilst there remains some further opportunity for further yield compression this will not be the dramatic freefall of recent years and may be hindered by further rises in interest rates and bond yields. Retail / Handel Office / Biura Industrial / Magazyny May 2003 Feb 2005 Feb 2006 Feb 2007 10.00 % 8.25 - 8.75 % 6.25 % 5.50 % 9.50 % 7.75 - 8.25 % 5.75 - 6.00 % 5.50 % 11.00 % 8.50 - 9.00 % 7.50 - 7.75 % 7.00 % Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz • • • 2 Polska jest coraz częściej postrzegana jako stabilny kraj do inwestowania. Znajduje to odzwierciedlenie w niewielkiej różnicy 20 punktów bazowych przy porównaniu stóp zwrotu krótkoterminowych obligacji pomiędzy Polską a np. Francją lub Niemcami. Dla najlepszych nieruchomości stopy kapitalizacji różnią się od przeciętnych wartości europejskich o 10 do 20 punktów bazowych, ale już o 100-150 punktów w porównaniu do Londynu lub Paryża. Istnieje potencjał do dalszej kompresji stóp kapitalizacji, jednak nie będzie ona przypominała gwałtownego spadku z ubiegłych lat; dodatkowo może zostać spowolniona perspektywami wzrostu stóp procentowych i oprocentowaniem obligacji. Capital Growth Prospects over next two years for Prime Properties Perspektywy wzrostu wartości najlepszych nieruchomości w ciagu najbliższych lat • 25% 20% 15% • 10% 5% 0% -5% office due to yield shift związane ze zmianą stopy kapitalizacji retail due to rental gain związane ze wzrostem czynszów Chociaż szanse dalszego wzrostu wartości nieruchomości wywołanego spadkiem stóp kapitalizacji znacznie zmalały, istnieją przesłanki, by przewidywać wzrost czynszów i może to spowodować wzrost wartości nieruchomości o 14% dla najlepszych biurowców i 20% dla najlepszych centrów handlowych. Inwestorzy prawdopodobnie skierują swoją uwagę ku mniejszym miastom, gdzie istnieje duży potencjał do budowy nowych obiektów. Nieruchomości w najlepszych lokalizacjach pozostaną bardzo popularne – w szczególności te z możliwością rozbudowy. Oczekujemy wzrostu inwestycji w sektorze hotelowym i powierzchniach rozrywkowych. warehouse combined łącznie Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz • • Whilst the prospects for yield driven value growth have lessened, indicators from the occupational markets suggest rising rents will push values higher in 2007 and beyond and, according to King Sturge Research, could result in value growth of ca 14% for prime offices and 20% for retail. Investors are more likely to focus on provincial markets where more development opportunities can be created. Properties in prime locations will remain very attractive – in particular those with a development angle. The hotel and leisure sectors are also expected to gain importance during the coming year. Centrum Handlowe Promenada, Warszawa Selected Investment Transactions in 2006 Wybrane transakcje inwestycyjne w 2006 r. Location Lokalizacja Katowice Warsaw/Warszawa Warsaw/Warszawa Warsaw/Warszawa various/różne Warsaw/Warszawa Łódź Warsaw/Warszawa Sector Sektor Office/Biura Office/Biura Office/Biura Office/Biura Retail/Handel Retail/Handel Industrial/Magazyny Industrial/Magazyny Property Nieruchomość Millenium Plaza Jerozolimskie Company House I (Philips) Warsaw Trade Tower Mokotów Business Park Casino Portfolio Promenada Shopping and Business Center Diamond Business Park, Łódź Diamond Business Park, Janki Size (m²) Estimated Price Purchaser Wielkość (m²) Przybliżona cena Nabywca 10,900 € 20,000,000 Aviva Central European Property Fund 6,000 € 16,900,000 Guardian Asset Managers 44,000 € 145,000,000 Akron Management 107,000 $ 287,000,000 Heitman European Property Partners III n/a € 555,000,000 GE Real Estate 50,000 € 127,000,000 Dawnay Day Carpathian 60,000 € 36,000,000 AIB Polonia 32,000 € 28,000,000 iOG Teesland Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz 3 Poland Commercial Property Market 2007 Industrial Market Rynek powierzchni przemysłowych Gdańsk Warsaw - zone 1 / Warszawa - strefa 1 Warsaw - zone 2 / Warszawa - strefa 2 Warsaw - zone 3 / Warszawa - strefa 3 Central Poland / Centralna Polska Wielkopolska Upper Silesia / Górny Śląsk Lower Silesia / Dolny Śląsk Szczecin Poznań Warszawa Łódź Piotrków Trybunalski 2,515,000 m² Stock (end-2006) / Zasoby 606,000 m² New supply (2006) / Nowa podaż 9.6 % Vacancy (end-2006) / Pustostany 917,000 m² Take-up (2006) / Transakcje +648,000 m² Net absorption (2006) / Absorpcja netto € 2.90 - € 5.25 m² pm Typical rents / Typowy czynsz Wrocław Katowice Kraków • • • • • • • • • Increased construction activity resulted in record new supply in 2006. A number of pending developments were finally realized in 2006 and with the acquisition of many new plots we expect this trend to continue in 2007. Existing developer ProLogis recently acquired Parkridge consolidating two of the biggest industrial developers into one significant provider of logistic space. We anticipate greater speculative development, particularly in Upper Silesia, due to an increase in new developers looking to build a track record. Finding well located and cost effective sites remains a challenge for all developers. A new warehousing market is emerging in Pommerania (Tricity, Pruszcz Gdański) with other smaller regional cities such as Bydgoszcz also seeing some potential development. Third Party Logistic Providers (3PL’s), Fast Moving Consumer Goods (FMCG) distributors and producers/service suppliers (automotive, electronics, white goods) have been main contributors to the record high take-up. New players interested in entering the Polish market, such as Spanish developers and southeast Asia producers and service providers. The availability of expansion space is an important consideration for larger tenants. • • • • • • • 4 Wzmożona aktywność deweloperów zaowocowała rekordową wielkością powierzchni magazynów oddanych do użytku w 2006 r. Wystartowano z budową kilku od dawna zapowiadanych projektów. Oczekiwana podaż w 2007 r. jest również wysoka, gdyż deweloperzy zakupili wiele działek pod przyszłe projekty. ProLogis zakupił ostatnio Parkridge, tym samym łącząc potencjał dwóch największych deweloperów. Można spodziewać się wielu magazynów budowanych spekulacyjnie, zwłaszcza na Górnym Śląsku. Aktywny w tym udział wezmą nowi deweloperzy pragnący szybko móc się wykazać listą refencyjnych projektów. Zaostrzona konkurencja deweloperów o najlepsze dostępne działki oferowane po rozsądnej cenie na rynkach regionalnych. Powstają nowe rynki powierzchni magazynowych; najszybciej rozwijającym się jest Pomorze (Trójmiasto, Pruszcz Gdański); widoczne jest też zainteresowanie innymi wybranymi miastami, np. Bydgoszczą. W 2006 r. rekordowy popyt stworzyli przede wszystkim: operatorzy logistyczni, dystrybutorzy (FMCG) oraz producenci i usługodawcy z branży motoryzacyjnej, elektroniki, AGD. Rośnie zainteresowanie Polską nowych graczy; m.in. hiszpańskich deweloperów, producentów i dostawców usług z Azji Południowo-Wschodniej. Możliwość rozszerzenia powierzchni najmu w obrębie tego samego parku logistycznego staje się istotnym kryterium dla największych najemców. Markets overview Przegląd rynku Total Headline rents (€/m²) Vacancy rate (%) Share of stock Share of new supply (2006) Share of take-up (2006) Share of vacant space 9.6% 2,515,000 606,000 917,000 241,000 Razem Warsaw Total 2.90 - 5.25 8.3% 60.1% 27.6% 32.5% 51.9% Warszawa łącznie Warsaw - zone 1 4.00 - 5.25 2.8% 19.3% 4.0% 5.7% 5.7% Warszawa - strefa 1 Warsaw - zone 2 3.30 - 4.00 6.5% 16.5% 7.3% 12.1% 11.3% Warszawa - strefa 2 Warsaw - zone 3 3.00 - 3.50 13.8% 24.3% 16.3% 14.8% 34.9% Warszawa - strefa 3 Central Poland 2.90 - 3.30 4.5% 7.9% 10.6% 16.7% 3.7% Centralna Polska Upper Lower Wielkopolska Silesia Silesia 2.90 - 3.60 3.00 - 3.50 3.00 - 3.60 Nominalny czynsz (EUR/m²) 7.8% 10.9% 23.0% Wskaźnik pustostanów (%) 13.4% 8.0% 8.9% Udział w zasobach 27.7% 11.2% 19.5% Udział w nowej podaży (2006) 15.5% 17.3% 14.9% Udział w popycie (2006) 11.0% 9.1% 21.4% Udział w dostępnej powierzchni Górny Dolny Śląsk Wielkopolska Śląsk Rents are headline for medium-sized unit and exclude occupational costs such as service charge. Podany czynsz jest czynszem nominalnym dla średniej wielkości modułu z wyłączeniem kosztów użytkowania, takich jak opłaty eksplatacyjne. Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz Warsaw – zone 1 Warszawa – strefa 1 In-town locations, properties within 10 km radius from the centre of Warsaw Magazyny w promieniu 10 km od ścisłego centrum Warszawy Stock (end-2006) / Zasoby New supply (2006) / Nowa podaż Vacancy (end-2006) / Pustostany Take-up (2006) / Transakcje Net absorption (2006) / Absorpcja netto Typical rents / Typowy czynsz 486,000 m² 24,000 m² 2.8 % 52,000 m² +72,000 m² € 4.00 - € 5.25 m2 pm Largest deal in 2006 / Największy najemca roku: confidencial / nie ujawniono – ProLogis Park Warsaw III – 24,400 m² Largest development in 2006 / Największa budowa roku: Norblin Industrial Park Warszawa (refurbishment / modernizacja) – 24,000 m² • • • • • • • Strong demand for high office content warehouses typically requiring space from 1,000 to 3,000 m². Tenants are experiencing limited choice through low availability of space. Increased competition for plots causing land prices to rise. Recent site acquisitions acquired suggests that a number of new projects will come to the market this year. Large trucks are temporarily banned from the city centre, which is stalling decisions by larger occupiers. Existing developers have typically chosen sites near Okęcie and in the Żerań area. Tenants in Zone 1 tend to be small companies distributing to the city. Żerań Park 1 • • • • • • • 5 Popyt głównie na magazyny od 1 000 do 3 000 m² z dużą częścią biurową. Najemcy mają ograniczony wybór dostępnych powierzchni. Duża konkurencja o działki przyspiesza wzrost ich cen. Wzrost podaży ograniczony jest małą dostępnością i wysokimi cenami działek inwestycyjnych. W 2007 r. powstanie jednak wiecej budynków niż w ubiegłym roku. Tymczasowy zakaz ruchu ciężarowego powstrzymuje decyzje niektórych większych najemców. Magazyny strefy 1. skupione są w okolicy portu lotniczego na Okęciu oraz na Żeraniu. Przykładowymi najemcami są firmy dystrybucyjne. Poland Commercial Property Market 2007 Warsaw – zone 2 Warszawa – strefa 2 Out-of-town locations, properties within 10 – 30 km radius from centre of Warsaw Magazyny w odległości między 10 a 30 km od ścisłego centrum Warszawy Stock (end-2006) / Zasoby New supply (2006) / Nowa podaż Vacancy (end-2006) / Pustostany Take-up (2006) / Transakcje Net absorption (2006) / Absorpcja netto Typical rents / Typowy czynsz 415,000 m² 44,000 m² 6.6 % 111,000 m² +75,000 m² € 3.30 - € 4.00 m² pm Largest deal in 2006 / Największy najemca roku: Hellmann Worldwide Logistics – Parkridge Distribution Center Warsaw – 12,400 m² Largest development in 2006 / Największa budowa roku: Parkridge Distribution Center Warsaw West – 26,000 m² • • • • • Strong demand from warehouse occupiers typically requiring 3,000 to 5,000 m². Developers have secured number of plots for future projects. Good access to existing or planned highway and express roads drives demand. Most developments are in larger sub-metropolitan towns (Pruszków, Piaseczno, Janki, Nadarzyn) and along major roads (E30, E67, E77, 79) south and west from Warsaw. Many tenants in Zone 2 are manufacturing companies. Alliance Logistic Park • • • • Warsaw – zone 3 • Logistics locations, properties within 30 – 50 km radius from the centre of Warsaw Silny popyt na magazyny między 3 000 a 5 000 m². Deweloperzy zabezpieczyli sporo terenów pod budowę nowych hal i parków magazynowych. Popyt uzależniony jest od dostępu do istniejących i planowanych autostrad i dróg ekspresowych. Magazyny skupione są w podwarszawskich miejscowościach (Pruszków, Piaseczno, Janki, Nadarzyn) oraz wzdłuż głównych dróg (E30, E67, E77, 79) na zachodzie i południu Warszawy. Wśród najemców liczną grupą sa firmy produkcyjne. Warszawa – strefa 3 • • • • Good demand from logistic occupiers typically requiring 5,000 to 10,000 m². Zone 3 had a relatively high vacancy rate in comparison to the rest of Warsaw, although this suited 3PLs who often tender where instant availability is the key to winning. Warehouses are located by major roads (E30, E67) south and south-west from Warsaw, especially nearby junctions. Typical tenants for this zone are 3PLs and major FMCG manufacturers/distributors. Magazyny w odległości między 30 a 50 km od ścisłego centrum Warszawy Stock (end-2006) / Zasoby New supply (2006) / Nowa podaż Vacancy (end-2006) / Pustostany Take-up (2006) / Transakcje Net absorption (2006) / Absorpcja netto Typical rents / Typowy czynsz 610,000 m² 99,000 m² 13.8 % 135,000 m² +101,000 m² € 2.90 - € 3.30 m² pm Largest deal in 2006 / Największy najemca roku: Procter & Gamble – Parkridge Distribution Center Warsaw West – 26,000 m² Largest development in 2006 / Największa budowa roku: ProLogis Park Błonie– 36,500 m² Central Poland • Łódź voivodeship • Stock (end-2006) / Zasoby New supply (2006) / Nowa podaż Vacancy (end-2006) / Pustostany Take-up (2006) / Transakcje Net absorption (2006) / Absorpcja netto Typical rents / Typowy czynsz 198,000 m² 65,000 m² 4.5 % 153,000 m² +67,000 m² € 2.90 - € 3.30 m² pm • Largest deal in 2006 / Największy najemca roku: Corning Cable Systems – Tulipan Park Stryków – 45,000 m² Largest development in 2006 / Największa budowa roku: Tulipan Park Stryków – 45,000 m² • 6 Popyt głównie na magazyny pomiędzy 5 000 a 10 000 m². Strefa 3. ma stosunkowo wiele dostępnej powierzchni, co jest korzystną sytuacją dla operatorów biorących udział w przetargach na obsługę logistyczną. Natychmiastowa dostępność powierzchni bywa dla nich kluczowa. Magazyny znajdują się przy głównych drogach (E30, E67) na zachód i południowy zachód od Warszawy, szczególnie przy węzłach drogowych. Typowymi najemcami są operatorzy logistyczni, duzi dystrybutorzy i producenci z sektora szybkorotujących towarów konsumpcyjnych. Centralna Polska Obszar województwa łódzkiego • • • Tulipan Park Stryków • • • • • • • • • Good demand from logistic occupiers typically requiring 10,000 to 20,000 m². Large international companies (such as Dell) are helping to generate requirements in central Poland. The planned A2 and A1 junction in central Poland and the recent opening of the Poznań - Stryków A2 highway are increasing the areas attractiveness to occupiers. Developers are finding it increasingly harder to secure attractive plots for new developments. The region has experienced a number of prelettings, resulting in some new supply already being accounted for. Developers are also planning some speculative schemes to fill the possible supply shortage. Market focused in proximity of Piotrków Trybunalski, Stryków and Łódź, along existing and planned highways (A1 and A2) and express routes. Typical use is central distribution warehouse servicing Poland and other countries in the region. Retail operators, 3PLs and producers are most common tenants. • • Wielkopolska Obszar województwa wielkopolskiego Stock (end-2006) / Zasoby New supply (2006) / Nowa podaż Vacancy (end-2006) / Pustostany Take-up (2006) / Transakcje Net absorption (2006) / Absorpcja netto Typical rents / Typowy czynsz Wielkopolska • • • • 225,000 m² 118,000 m² 23.0 % 136,000 m² +76,000 m² € 3.00 - € 3.60 m² pm Largest deal in 2006 / Największy najemca roku: H&M – PanattoniPark Poznań – 55,000 m² Largest development in 2006 / Największa budowa roku: ProLogis Park Poznań II – 35,400 m² Greater Poland voivodeship • Popyt ze strony branży logistycznej na powierzchnie od 10 000 do 20 000 m². W 2006 r. wraz z pojawieniem sie dużych inwestycji w regionie łódzkim (np. Dell) oraz z otwarciem odcinka Stryków-Poznań autostrady A2 nastąpił gwałtowny wzrost zainteresowania najemców. Deweloperom coraz trudniej nabyć atrakcyjne grunty. Zawarto wiele umów przednajmu powierzchni magazynowej. Wiele z magazynów, które zostaną oddane do użytku w początku 2007 roku ma już najemców, jednak są też i nowe budynki budowane spekulacyjnie. Rynek skupiony jest obecnie w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego, Strykowa i Łodzi, przy istniejących i planowanych autostradach (A1, A2) i drogach ekspresowych. Typowym wykorzystaniem przez najemców jest utworzenie w tym regionie magazynu centralnego obsługującego Polskę i inne kraje regionu, zaś wśród najemców najliczniejsi są producenci, operatorzy sieci handlowych oraz operatorzy logistyczni. Good demand from logistic occupiers typically requiring 3,000 to 9,000 m². Upsurge in development activity has recently created high vacancy rate. New industrial markets are often exposed to an initial oversupply but, as experienced in other areas of Poland, vacant space is expected to lease up in a relatively short period of time. Warehouse developments in Wielkopolska are spread along A2/E30 highway, routes 2 and 11 (Komorniki, Gądki, Tarnowo Podgórne, Września, Swarzędz) Major tenants are 3PLs, retail operators and service providers. • • • • • 7 Popyt ze strony branży logistycznej na powierzchnie od 3 000 do 9 000 m². Intensywna działalność deweloperów podniosła odsetek powierzchni niewynajętej. Taka nadpodaż często występuje na młodych rynkach i, jak wskazuja doświadczenia z innych regionów w Polsce, wolne powierzchnie powinny zostać dość szybko wynajętę. Magazyny są skupione wzdłuż autostrady A2/E30 oraz dróg nr 2 i 11 (Komorniki, Gądki, Tarnowo Podgórne, Września, Swarzędz) Głównymi najemcami w ubiegłym roku byli operatorzy logistyczni, operatorzy sieci handlowych i dostawcy usług. Poland Commercial Property Market 2007 Upper Silesia Silesian voivodeship Stock (end-2006) / Zasoby New supply (2006) / Nowa podaż Vacancy (end-2006) / Pustostany Take-up (2006) / Transakcje Net absorption (2006) / Absorpcja netto Typical rents / Typowy czynsz Górny Śląsk Obszar województwa śląskiego • 338,000 m² 168,000 m² 7.9 % 142,000 m² +144,000 m² € 2.90 - € 3.60 m² pm • • Largest deal in 2006 / Największy najemca roku: Raben Group - ProLogis Park Chorzów - 28,700 m² Largest development in 2006 / Największa budowa roku: ProLogis Park Chorzów - 85,900 m² • • • • • • Good demand from logistic occupiers typically requiring 3,000 to 15,000 m². Upper Silesia has grown to become the second most important market in Poland. Convenient location for central warehouse to access other Central and Eastern European countries. Warehouses located mainly in central region of voivodeship – in Silesian conurbation; many of them in vicinity of A4 highway, road 1 and near planned A1 highway. Largest schemes have emerged in Chorzów, Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec and Gliwice. Typical tenants are from automotive industry and 3PLs. • Dolny Śląsk Obszar województwa dolnośląskiego Stock (end-2006) / Zasoby New supply (2006) / Nowa podaż Vacancy (end-2006) / Pustostany Take-up (2006) / Transakcje Net absorption (2006) / Absorpcja netto Typical rents / Typowy czynsz • • • Prologis Park Wrocław • • • • 134,000 m² 68,000 m² 10.9 % 159,000 m² +98,000 m² € 3.00 - € 3.50 m² pm Largest deal in 2006 / Największy najemca roku: Whirlpool - Panattoni Park Wrocław - 30,000 m² Largest development in 2006 / Największa budowa roku: ProLogis Park Wrocław I - 55,200 m² Lower Silesia Lower Silesian Poland voivodeship • Popyt ze strony branży logistycznej na powierzchnie od 3 000 do 15 000 m². Górny Śląsk stał się drugim najważniejszym rynkiem magazynowym w Polsce. Korzystna lokalizacja dla magazynu centralnego do obsługi Europy Środkowo-Wschodniej. Główna lokalizacja magazynów to obszar konurbacji w okręgu katowickim. Nowe projekty powstały przede wszystkim w pobliżu autostrady A4, drogi nr 1 oraz planowanej autostrady A1. Największe parki magazynowe powstały w Chorzowie, Dąbrowie Górniczej, Sosnowcu i Gliwicach. Wśród najemców przeważają firmy z branży motoryzacyjnej oraz operatorzy logistyczni. Good demand from logistic occupiers typically requiring 3,000 to 20,000 m². Lower Silesia has attracted good levels of foreign direct investment over the last few years. For example, LG and Phillips located their major LCD manufacturing plant in Kobierzyce near Wrocław. This has already lured not only their subcontractors but also competitors to locate in the region. This demonstrates that companies looking for locations for operations in the centre of Europe may consider Lower Silesia as an alternative to south-east Germany or the Czech Republic. Core warehousing and industrial locations are close to Wrocław and A4 / A8 highways. Major tenants have been white goods producers, electronics manufacturers and 3PLs. • • 8 Popyt ze strony branży logistycznej na powierzchnie od 3 000 do 20 000 m². Dolny Śląsk od kilku lat z powodzeniem przyciąga inwestycje zagraniczne, np. wytwórnię ekranów ciekłokrystalicznych koncernów LG oraz Philips w Kobierzycach k. Wrocławia. Ta inwestycja przyciągnęła na Dolny Śląsk nie tylko poddostawców powyższych koncernów, ale także ich konkurentów. Pokazuje to, że Wrocław z powodzeniem może konkurować z południowo-wschodnimi Niemcami oraz Republiką Czeską o lokalizację inwestycji w centrum Europy. Najważniejszymi lokalizacjami magazynowymi są przedmieścia Wrocławia, szczególnie w okolicach autostrady A4 / A18. Główne grupy najemców to: wytwórcy sprzętu AGD i elektroniki oraz operatorzy logistyczni. Office Market Warsaw - 2006 Rynek powierzchni biurowych • Warszawa - 2006 The moderate new supply and escalating take-up over the last two years had significantly reduced vacancy rates by the end of 2006. The central cluster witnessed the greatest transformation where quoting rents have increased. Many new and start up companies entering market who face a lack of choice when searching for new premises. The average vacancy rate in 2006 dropped from 10% to 5%, incorporating the central cluster where vacancy has fallen from 13% to 5%. • • • • • • • Vacancy in major clusters Pustostany w głównych sektorach 20 • Vacancy rate (%) Odsetek pustostanów (%) 18 16 14 12 10 • 8 6 4 2 0 2004 Q4 2005 Q1 2005 Q2 2005 Q3 2005 Q4 2006 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 Umiarkowana podaż i rosnący popyt w ostatnich dwóch latach znacznie obniżyły współczynnik powierzchni niewynajętej. Najgwałtowniejsze zmiany miały miejsce w sektorze Centrum, gdzie wzrost czynszów stał się faktem. Nowe firmy, wchodzące na polski rynek i szukające miejsca na siedzibę w Warszawie mogą mieć bardzo ograniczony wybór powierzchni. W ciągu 2006 r. wskaźnik pustostanów dla całej Warszawy spadł z 10% do 5%. W samym sektorze Centrum nastąpił spadek z 13% do 5%. Perspektywy wzrostu poziomu czynszów zachęciły inwestorów do zakupu kilku wysłużonych budynków. Wyszukują oni okazji z potencjałem podniesienia wartości aktywów poprzez odpowiednie zarządzanie. W 2006 r. najemców znalazły także biura o niższym standardzie, które były puste przez kilka lat z powodu swoich wad (jak np. słaby dostęp światła naturalnego czy niekorzystny kształt biura), co ilustruje zawężajacy się wybór powierzchni dostępnej dla najemców. Warsaw Total / Warszawa, ogółem Central / Centrum Jerozolimskie / Al. Jerozolimskie i okolice Okęcie Mokotów & old Ochota / Mokotów i stara Ochota Wola Source: 2007 King Sturge Research Żródło: 2007 King Sturge Dział Analiz • • • • Good rental growth prospects have fueled the acquisition of more tired office buildings with developers seeking opportunities for asset management. Successful leasing of some offices in 2006 that have been vacant for few years due to serious drawbacks of the building (eg poor natural light, inefficient floorplate) serves as an illustration of the narrowed choice at year end. Two major buildings were delivered to market in the central cluster during 2006; Rondo 1 where 25% of space was pre-leased with the remaining space being leased or under negotiation and Prosta Office Center where there is strong interest for the remaining 20%. Despite new supply being higher than in 2005 net absorption minus supply remaines positive. Marynarska Point, Warszawa • • 9 W sektorze Centrum oddano w 2006 r. jedynie dwa duże budynki: budynek Rondo 1, w którym 25% powierzchni zostało wynajęte przed oddaniem budynku do użytku, a pozostała część budynku jest aktualnie wynajęta lub zarezerwowana. W drugim z budynków, Prosta Office Center, na koniec roku pozostało jedynie 20% dostępnej powierzchni, cieszącej się dużym zainteresowaniem potencjalnych najemców. Mimo, że nowa podaż była wyższa niż w 2005 r., była ona nadal zbyt niska by zrównoważyć wysoką dodatnią absorpcję netto. Poland Commercial Property Market 2007 Rent Abacus Abakus czynszowy sak dńli Mo 0 10 15 20 25 30 ska dliń Mo ncak rymo Ma S A.l Górczewsk 5 i śc no dar oli Central Centrum Groc hows ka a j ska owe ii Lud Al. Arm Mokotów & old Ochota Mokotów i stara Ochota łM Wa Al . Je roz olmi sk ie zyń Połc zńsy iezdie ski Okęcie ka onc rym Ma Jerozolimskie Al. Jerozolimskie i okolice ci oś arn lid So Al. Wola Groch owska ka Górczews Żoliborz j owe Lud rmii Al. A ska zyń Połc Wilanów & Sadyba Wilanów i Sadyba i ńsk szy zie ied łM Wa Al .J er oz oli ms kie Okęcie Ursynów Okęcie The Right Bank Prawy brzeg The King Sturge Cluster Map distinguishes between the main sub-markets in Warsaw to facilitate more in-depth analysis. These sectors do not relate to administrative districts but centres of development and leasing activity. asking wywoławczy Mapa sektorów (King Sturge Cluster Map) wprowadza podział Warszawy na lokalne rynki dla ułatwienia szczegółowej analizy. Sektory zostały wyznaczone na podstawie skupisk inwestycji i traksakcji najmu i nie pokrywają się z administracyjnym podziałem miasta. Miesięczne czynsze w Warszawie w EUR za m2 w rozbiciu na podrejony. Podane czynsze to czynsze ofertowe, nominalne i efektywne dla powierzchni najmu z przedziału 500 - 1000 m2 i nie obejmują kosztów użytkowania, takich jak opłaty eksploatacyjne, które wynoszą od 2,5 do 5,5 EUR za m2. Powierzchnia najmu to powierzchnia netto powiększona o współczynnik powierzchni wspólnych (zazwyczaj mieszczący się w zakresie od 0% do 15%). 25 20 120,000 15 80,000 Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz 10 5 0 0 Tenants migration Migracje najemców % m2 40,000 net effective efektywny Office rents in Warsaw clusters in € m2 per month. Rents are asking, headline and net effective for 500-1000 m2 units and exclude occupational costs such as service charge, ranging from € 2.5 to € 5.5 m2. The area is assumed to include any add-on factor (usually 0% to 15%). Net Absorption minus New Supply, Rent Dynamics Absorpcja netto minus nowa podaż, dynamika czynszów 160,000 headline nominalny -5 -40,000 To Central -10 -80,000 From Central From other clusters -15 -120,000 Do Centrum -20 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 15% 28% 2006 To other clusters 7% Z Centrum 50% Spoza Centrum Poza Centrum net absorption minus new supply / absorbcja netto minus nowa podaż (m2) Share in total volume of relocations for transactions over 500 m². Udział w powierzchni wynajętej przy przeprowadzkach dla transakcji powyżej 500 m². annual prime rent change / roczna zmiana najwyższych czynszów (%) Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz Warsaw Office Market in 2006 Rynek biurowy w Warszawie w 2006 r. Total Vacancy rate (%) 5.39% Size / Wielkość (m2) Stock 2,839,000 New supply 2005 119,000 New supply 2006 186,400 Take-up 2005 399,900 Take-up 2006 436,500 Vacant space 153,100 Razem Mokotów Jerozolimskie Wola Żoliborz Okęcie The Right Bank Ursynów & Old Ochota 4.76% 4.96% 8.20% 3.54% 3.73% 3.66% 6.29% 10.24% Wskaźnik pustostanów (%) % Total / % całości 40.4% 21.4% 8.0% 8.5% 5.1% 4.4% 4.9% 5.2% Zasoby 27.8% 24.5% 5.9% 18.8% 0.0% 10.3% 8.6% 4.2% Nowa podaż 2005 39.0% 44.0% 1.5% 4.7% 0.0% 1.1% 3.4% 5.8% Nowa podaż 2006 44.2% 23.6% 9.9% 6.5% 3.0% 3.8% 4.8% 3.9% Popyt 2005 44.9% 25.0% 11.4% 3.0% 2.4% 4.5% 3.8% 3.3% Popyt 2006 35.6% 19.7% 12.1% 5.6% 3.6% 3.0% 5.7% 9.9% Dostępna powierzchnia Mokotów Al. Jerozolimskie Centrum Wola Żoliborz Okęcie Prawy brzeg Ursynów i stara Ochota i okolice Central Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz 10 Trends for 2007 and beyond Prognozy – 2007 i później • • • • • • • • • • • • • We expect a shortage of space available for immediate occupation in the Central cluster and in other popular clusters, such as Mokotów & Old Ochota. Time needed to close leasing transactions will decrease due to tenants feeling the pressure from developers and other companies competing for the same leasing space. Many tenants might find adapting to the new market conditions frustrating. Take-up in 2007 is expected to remain high as companies expand their Polish operations (particularly companies operating in IT, banking, insurance and telecommunications). The lack of existing available office space will drive more companies to seek pre-leases than has been the case over the last five years. New entrants to the Polish market (companies originating from ia India, UK and USA) will contribute to this higher take-up. A number of landmark transactions are anticipated in 2007 in both Warsaw and regional cities (mainly IT and BPO’s). Continued rental growth in the central cluster is expected with prime headline rents reaching €26 €28/m² and refurbished / second hand space achieving €14 up to €18/m² by the end of 2007. The top floors in the best buildings could reasonably be expected to be worth in excess of € 30/m². Landlords will continue to deliver space fitted out to a basic standard although other incentives such as rent free periods and capital contributions will diminish. Some tenants whose leases expire in 2007 and are willing to acquire new premises might be forced to stay in their current premises due to low availability. Alternatively the buoyant leasing market may allow some companies in the Central cluster to sub lease their space. Availability of good office space also remains low in the Mokotów & Old Ochota cluster. This year’s new supply may reach 55,000 m², roughly half of which was already pre-leased by the end of 2006. In 2008 a new wave of completions will emerge – the new supply is likely to reach between 180,000 and 190,000 m². Unfortunately this could coincide with local commuting problems related to road construction in the area, as well as higher traffic congestion due to office and residential developments. A large office development, known as North Gate is to be completed in the Żoliborz cluster in 2008. In 2009 the first modern office development in a few years may be developed in Wilanow; within the Miasteczko Wilanów residential project. • • • • • • • • 11 Oczekujemy braku powierzchni do wynajęcia dostępnej od zaraz; problem ten szczególnie dotyczy ścisłego centrum oraz najpopularniejszych sektorów, takich jak Mokotów i stara Ochota. W wyniku rosnącej presji ze strony właścicieli biurowców i najemców konkurujących ze sobą o tę samą powierzchnię, skróceniu ulegnie proces zawierania transakcji. Wielu najemców może mieć trudności w dostosowaniu się do nowej sytuacji rynkowej. Oczekujemy, że popyt w 2007 r. utrzyma się na wysokim poziomie, gdyż firmy rozszerzają działalność w Polsce. Szczególnie dynamicznie rozwijają się firmy z sektora IT, banki, towarzystwa ubezpieczeniowe i firmy telekomunikacyjne. Do wzrostu popytu przyczynią się również nowe firmy na polskim rynku, pochodzące m.in. z Indii, Wielkiej Brytanii i USA. Spodziewamy się kilku spektakularnych transakcji najmu w Warszawie oraz w miastach regionalnych – zawartych głównie z firmami z branży usług IT i bankami oraz z firmami lokującymi w Polsce wybrane operacje w ramach BPO. Wysoce prawdopodobny jest dalszy wzrost czynszów w centrum Warszawy. Na koniec 2007 r. spodziewamy się czynszów nominalnych na poziomie 26-28 EUR/m² w najlepszych budynkach, a w starszych budynkach – w przedziale 14-18 EUR/m². Atrakcyjne ostatnie piętra w najlepszych budykach moga być oferowane nawet powyżej 30 EUR/m². Wynajmujący nadal będą oferować powierzchnie z podstawowym wykończeniem wnętrz, znacznie zmniejszy się jednak pakiet zachęt, takich jak wakacje czynszowe czy dofinansowanie przeprowadzki. Ze względu na niską dostępność powierzchni, niektórzy z najemców, których umowy wygasają w tym roku, mogą być zmuszeni do wybrania biura nieodpowiadającego ich potrzebom lub pozostania w aktualnej lokalizacji. Z drugiej strony silny popyt pozwoli obecnym najemcom biurowców w Centrum pragnącym zmienić siedzibę na korzystne podnajęcie swojego biura i wcześniejszą przeprowadzkę. Dostępność biur do wynajęcia jest niska również w popularnym sektorze Mokotowa i starej Ochoty. Tegoroczna podaż może wynieść tam 55 000 m²; na koniec 2006 r. w przybliżeniu połowa tej powierzchni była już objęta przedwstępnymi umowami najmu. Natomiast 2008 r. przyniesie nową falę wysokiej podaży, sięgającej potencjalnie nawet 180 000 - 190 000 m². Niestety może się ona zbiec w czasie z utrudnieniami komunikacyjnymi związanymi z budową dróg w tej części stolicy oraz zwiększonym ruchem kołowym generowanym przez nowe projekty biurowe i mieszkaniowe. Poland Commercial Property Market 2007 • Regional cities • • • • Some regional markets saw a demand boost resulting from an inflow of Business Process Offshoring (BPO) companies to Poland. Since Poland’s EU accession some major Polish cities have attracted a number of international or foreign corporations looking to place their Research & Development, accounting, call centre and IT support departments abroad. European companies value the fact that Poland is in the same or similar time zone and has fewer cultural differences from their country of origin. Requirements from BPO’s partly contributed to demand exceeding supply in cities such as Kraków, Wrocław, Poznań and Łódź where only a limited number of projects were realized in 2006. Furthermore, BPO operations have increased the volume of pre-lettings in regional cities during the last year. In Kraków 40,000 m² out of the 56,000 m² new supply pipeline for 2007 was pre-leased by the end of 2006 against a historic annual supply and takeup rate of less than 20,000 m². • Inne miasta • • • • • • Atrium City, Warsaw • • • • • • • W 2008 i 2009 może dojść do ożywienia podaży w mniej rozwiniętych sektorach miasta. Przykładem jest budynek North Gate w sektorze Żoliborz, który ma być oddany do użytku w 1 kw. 2008 r. W 2009 r. może powstać pierwszy od lat budynek biurowy w Wilanowie – w ramach kompleksu Miasteczka Wilanów. In 2007, we anticipate a general increase in new supply in regional office centres. Availability in Kraków, Wrocław, Katowice is very low. Prime headline rents in regional cities are expected to remain at around €15 - €16/m² with slight rental growth anticipated in the best locations. It is anticipated that in 2007 BPO’s may experience greater labour shortages, higher salary costs and a lack of suitable office buildings. New EU member countries, with lower labor costs may also compete for impending BPO requirements. A number of alternative secondary and tertiary cities in Poland will also compete to attract BPO’s in a drive to tackle low economic activity and high unemployment rates. • • • 12 W 2006 r. niektóre z największych polskich miast doświadczyły gwałtownego wzrostu popytu na powierzchnię biurową wynikającego z napływu inwestycji typu BPO, tj. umieszczania wybranych operacji firm poza krajem macierzystym. Od czasu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, największe polskie miasta zachęciły wiele międzynarodowych firm do ulokowania w nich m.in. działów badań i rozwoju, księgowości, call centers czy operacji z sekcji IT. Europejskie firmy doceniają położenie Polski w tej samej lub zbliżonej strefie czasowej i mniejsze różnice kulturowe w porównaniu z macierzystymi krajami. Popyt na biura spowodowany napływem inwestycji BPO przyczynił się do wyraźnej przewagi popytu nad podażą. W takich miastach, jak Kraków, Wrocław, Poznań i Łódź oddano niewiele nowych budynków w 2006 r. Inwestycje typu BPO podniosły też w minionym roku ilość umów najmu typu pre-lease w miastach regionalnych. W Krakowie na ponad 40 000 m² spośród 56 000 m² planowanych do oddania w 2007 r. zostały zawarte umowy najmu do końca ubiegłego roku podczas, gdy wcześniej nowa podaż i popyt nie przekraczały 20 000 m² rocznie. W 2007 r. przewidujemy ogólny wzrost podaży w największych miastach regionalnych. Dostępność powierzchni w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach jest na bardzo niskim poziomie. Czynsze w najlepszych budynkach w miastach regionalnych prawdopodobnie utrzymają się na aktualnym poziomie, tj. około 15 - 16 EUR/m². W przypadku najlepszych budynków możliwy jest niewielki wzrost czynszów. Inwestycje typu BPO mogą w tym roku napotkać na większe niż dotychczas trudności takie, jak brak odpowiednich pracowników, rosnące pensje i koszty pracy oraz brak odpowiednich dostępnych powierzchni biurowych. Najnowsi członkowie Unii Europejskiej mogą wygrywać konkurencję, o nowe inwestycje ze względu na niższe koszty pracy. Największe miasta przyciągające dotychczas znakomitą większość inwestycji BPO muszą się także liczyć z konkurencją mniejszych polskich miast, pragnących szybko doprowadzić do lokalnego ożywienia gospodarczego. Retail Market Shopping Centres Rynek powierzchni handlowych • Centra handlowe • • • The two most significant openings of 2006 were the 110,000 m² Manufaktura developed by Apsys in Łódź and the 57,000 m² Galeria Krakowska developed by ECE in Kraków. Both are centrally located with a good tenant line up and are likely to serve as the premier retail destination in their respective cities and region. Both schemes are planned to extend beyond just retail and leisure. Manufaktura will include an industrial museum, a museum of art, hotel and offices. Future phases of Galeria Krakowska will include offices, hotel and residential buildings. Other smaller developments included the 17,000 m² Galeria Orkana in Lublin, the 13,000 m² Galeria Świętokrzyska in Kielce and the 12,000 m² Galeria Piastów in Legnica. ING Real Estate’s 63,000 m² Złote Tarasy in Warsaw, which was scheduled to open preChristmas 2006, finally opened its doors to shoppers in February 2007. Another project encountering delays was the 45,000 m² Pasaż Grunwaldzki in Wrocław which is now expected to open in Q2 2007. • • • Dwa najważniejsze otwarcia roku 2006 to Manufaktura (110 000 m²) w Łodzi wybudowana przez firmę Apsys oraz Galeria Krakowska (57 000 m²) wybudowana w Krakowie przez ECE. Zlokalizowane w centrum miasta z doskonałym doborem najemców, staną się prawdopodobnie najlepszymi centrami handlowymi w swoich miastach i regionach. Funkcje obydwu wykraczają poza handel i rozrywkę. Częścią składową Manufaktury jest muzeum przemysłu, muzeum sztuki współczesnej oraz hotel i biura. W kolejnych etapach do Galerii Krakowskiej dodane zostaną biura, hotel i budynki mieszkalne. Inne mniejsze centra handlowe ukończone w 2006 to Galeria Orkana (17 000 m²) w Lublinie, Galeria Świętokrzyska (13 000 m²) w Kielcach czy Galeria Piastów (12 000 m²) w Legnicy. Selected planned Shopping Centres Wybrane planowane centra handlowe Project Projekt City Miasto Address Adres Developer/ investor Deweloper/ inwestor Galeria Biała Białystok ul. Augustowska, ul. A. Mickiewicza TK Development Meinl European Land Group 2007 37 000 90 Focus Park Bydgoszcz ul. Jagiellońska, ul. M. Ogińskiego Parkridge CE Retail 2007 38 300 150 Construction date Data ukończenia No of GLA stores Powierzchnia Liczba wynajmowalna sklepów Parking spaces Parking Tenants Najemcy 2007 39 000 200 2008 90 000 230 Real, Kinoplex, Media Markt, Carry, CCC, H&M, 1 000 Esprit, Mango, 5-10-15, Mexx, Deichmann, Bata, Empik, Sephora, Smyk Alma, Cinema City, Euro Apteka, CCC, 1 200 Artmania, Promod, Diverse, Triumph, Heavy Duty, Reserved, Cropp Town, H&M Saturn, Albert, Peek & Cloppenburg, Douglas , 1 100 Boss, Mango, Zara, Reserved, H&M, Intersport 3 500 Auchan, Electro World, Cinema City 2008 100 000 215 3 000 Real, Praktiker Plaza Centers 2007 24 000 150 Stokrotka, Cinema City, Esprit, H&M, Benetton, 700 Mexx, Monnari, River Island, Vero Moda, CCC, Sephora, Rossmann, Vision Express Agromex, Meinl European Land Group 2008 18 000 100 750 n/a Neinver 2007 55 000 200 2 000 n/a ul. Hetmańska, ul. J. Krauthofera Echo Investment 2008 40 000 220 2 000 Wrocław ul. Powstańców Śląskich, ul. Nasypowa LC Corp S.A. 2007 32 000 130 Alma, CCC, Cropp Town, Euro RTV AGD, 1 050 Fitness Club, H&M, Jackpot, Multikino, Reserved, Rossman, Vision Express Galeria Legnicka Wrocław ul. Legnicka 58 Grupa Redis 2008 74 000 200 Aldo, Almi Decor, CCC, Cubus, Deichmann, 2 800 Empik, Intersport, KappAhl, Vision Express, Peek&Cloppenburg, Sephora Pasaż Grunwaldzki Wrocław Pl. Grunwaldzki 22 Echo Investment 2007 45 000 190 1 400 ul. T. Kościuszki, ul. Grunwaldzka ul. Puszkarska Galeria Bałtycka Bonarka Kraków Felicity Lublin ul. W. Witosa, ul. Pancerniaków Lublin Plaza Lublin ul. Lipowa, ul. Obrońców Pokoju Galeria Magnolia Płock Galeria Malta Poznań Metropolis Poznań Arkady Gdańsk ul. Przemysłowa, ul. Tysiąclecia ul. Jana Pawła II, ul. Katowicka ECE Projektmanagment Tri Granit Gray International, Meinl European Land Group Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz 13 H&M, C&A, Esprit, Rossman, Reserved, Empik, Smyk, Galeria Centrum, kapp Ahl, Cubus, Zara H&M, Smyk, C&A, Multikino, Empik, New Yorker, Piotr i Paweł, Intersport, Reserved, Zara, Saturn Poland Commercial Property Market 2007 • During the remainder of 2007 and 2008 major new centres will include Tri Granit’s 90,000 m² Bonarka in Kraków; ECE’s Galeria Bałtycka in Gdańsk; LC Corp’s Arkady Wrocławskie in Wrocław and Borgestad’s 46,000 m² Forum Gliwice. The largest additions to retail stock1 will be seen in Wrocław, Poznań and Białystok. In Wrocław the supply of retail space per 1,000 inhabitants is expected to increase from 460 m² to 885 m² by the end of 2008 and Poznań will see an increase per person from 753 m² to 1,080 m². The largest jump will occur in Białystok where the retail stock will grow from 176 m² per 1,000 inhabitants to 700 m². As a result, disposable income will be diluted over a greater retail area but is expected to remain at a relatively high level as the affluence of Polish society improves. • • • Złote Tarasy (63 000 m²) w Warszawie wybudowane przez ING Real Estate miały być otwarte w grudniu 2006 roku, jednak pierwsi klienci zakupy zrobili w lutym 2007. Inne centrum handlowe, którego data otwarcia została przesunięta to Pasaż Grunwaldzki (45 000 m²) we Wrocławiu zaplanowany obecnie na drugi kwartał 2007. W 2007 i 2008 roku najważniejsze centra handlowe otwarte będą w Krakowie – Bonarka (90 000 m²) budowana przez Tri Granit; w Gdańsku – Galeria Bałtycka budowana przez ECE; we Wrocławiu – Arkady Wrocławskie budowane przez LC Crop i w Gliwicach – Forum Gliwice budowane przez Borgestad. Najwięcej powierzchni handlowej przybędzie we Wrocławiu, Poznaniu i Białymstoku. Ilość powierzchni handlowej na 1 000 mieszkańców wzrośnie z końcem roku 2008 we Wrocławiu z obecnych 460 m² do 885 m², a w Poznaniu z 753 m² do 1 080 m². Największy skok nastąpi w Białymstoku, gdzie liczba powierzchni handlowej na 1 000 mieszkańców wzrośnie z 176 m² do 700 m². W wyniku rosnącej liczby obiektów handlowych, dochód rozporządzalny ludności rozłoży się na większą ilość powierzchni handlowej, pozostanie jednak na wysokim poziomie w zwiazku z rosnącą zasobnością Polaków. • • Modern Retail Stock in Largest Cities per 1,000 Inhabitants Nowoczesna powierzchnia handlowa w najwiekszych miastach na 1 000 mieszkańców 1,200 existing schemes istniejące obiekty planned 2008 planowane na 2008 • 1,000 m² 800 600 Disposable Income per m2 of Modern Retail Space Dochód rozporządzalny na m2 nowoczesnej powierzchni handlowej 400 200 4,000 Kr ak W ów ro cł a Po w zn a G ń da ń Sz sk c By zec dg in os zc z Lu b Ka lin to w Bi ice ał ys to k C Gd zę yn st i a oc ho w R a ad So om sn ow ie c 3,500 dź 2007 • In view of the planned centres in the major cities and continuing the trend of 2006 developers are carefully seeking opportunities in smaller cities. In 2007 cities with populations of between 200,000 and 400,000 will see the largest relative growth (380%) in retail stock. Examples of openings in this group include the 12,900 m² Sosnowiec Plaza, the 38,500 m² Focus Park Bydgoszcz and the 37,000 m² Galeria Biała in Białystok. Those cities with less than 200,000 inhabitants will also see tremendous growth (205%). Examples include the 18,000 m² Magnolia in Płock, the 27,000 m² Gemini Park in Bielsko Biała, the 18,500 m² Rybnik Plaza and the 17,500 m² Focus Park in Rybnik, the 18,000 m² Galeria Askana in Gorzów Wielkopolski. 1 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 sz W ar • PLN/m2 Source: 2007 King Sturge Research and Central Statistical Office Żródło: 2007 King Sturge Dział Analiz i GUS • 2008 3,000 aw a Łó d Kr ź ak W ów ro cł a Po w zn a G ń da ń Sz sk c By zec dg in os zc z Lu Ka blin to w Bi ice ał ys to k C Gd zę y st nia oc ho w R a ad So o sn m ow ie c aw sz W ar Łó a 0 Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz • • W rezultacie dużej ilości projektów handlowych w głównych miastach Polski deweloperzy kontynuują trend z roku 2006 i uważnie szukają możliwości inwestycyjnych w mniejszych miastach. W roku 2007 największy relatywny wzrost powierzchni handlowej (o 380%) nastąpi w miastach z ludnością pomiędzy 200 000 a 400 000. Przykładowe otwarcia centrów handlowych w tej grupie to Sosnowiec Plaza (12 900 m²), Focus Park Bydgoszcz (38 500 m²) i Galeria Biała (37 000 m²) w Białystoku. 1 Modern stock including hypermarkets, shopping centre galleries, outlets and retail warehouses. 14 Nowoczesna powierzchnia handlowa składająca się hipermarketów, centrów handlowych, outletów i handlowych obiektów wolnostojących. Rents • • Miasta z ludnością poniżej 200 000 również będą miały duży wzrost (o 205%). Przykładowe planowane centra handlowe to Galeria Magnolia (18 000 m²) w Płocku, Gemini Park (27 000 m²) w Bielsku-Białej, Rybnik Plaza (18 500 m²) i Focus Park (17 500) w Rybniku oraz Galeria Askana (18 000 m²) w Gorzowie Wielkopolskim. Rents in newly opened centres show a marked increase in comparison to existing slightly older centres suggesting strong rental growth. Rents vary however and depend on city, project and the Modern Retail Supply (m2 of new retail space) Nowoczesna powierzchnia handlowa (m2 nowej powierzchni handlowej) Czynsze 500,000 • 450,000 2006 400,000 Czynsze w nowootwartych centrach handlowych wskazują na znaczny wzrost w porównaniu z istniejącymi starszymi centrami handlowymi. Czynsze różnią się jednak zależnie od miasta, projektu i lokalizacji wewnątrz centrum handlowego. Najdroższą lokalizacją w Polsce pozostają Złote Tarasy, gdzie czynsze za mały sklep siegają 130 EUR/m². 2007 +110% +205% 350,000 300,000 250,000 +380% 200,000 150,000 100,000 50,000 0 < 200,000 200,000 - 400,000 city population liczba ludności miasta 400,000 < Rents in Selected Cities (EUR/m2) Czynsze w wybranych miastach (EUR/m2) Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz 160 140 location inside the shopping centre. The most expensive retail location in Poland remains Złote Tarasy in Warsaw which achieved a high of €130/m². shops małe sklepy 120 medium units średnie sklepy 100 80 60 Expansion of international brands 40 • A significant number of new international brands have now entered the Polish market. Following on the heals of H&M, C&A, Zara, Peek&Cloppenburg are Bershka, Pull&Bear, Oysho, Massimo Dutti, Next, Body Shop and Naf Naf. 20 0 Warszawa Kraków Śląsk Trójmiasto Bydgoszcz Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz International brands entering Poland Międzynarodowe marki wchodzące na polski rynek Brand Marka Apriori Retail Category Kategoria fashion / moda Country of origin Kraj pochodzenia Germany/ Niemcy Number of stores Example of existing and planned locations in Poland Liczba sklepów Przykładowe lokalizacje istniejących i planowanych sklepów w Polsce 1,300 Manufaktura, Łódź Forum Gliwice; Silesia City, Katowice; Świdnica Multi Park; Pasaż Grunwaldzki, 433 Wrocław 50 Wola Park, Warszawa Bershka fashion / moda Spain/ Hiszpania Bertoni Denmark/ Dania UK/ Wielka Brytania Charles Vögele fashion / moda health and beauty drogerie i apteki fashion / moda Electro World electronics / elektronika UK/ Wielka Brytania Exi Sport Hard Rock Cafe sportswear/ moda sportowa restaurant/ restauracje children and maternity odzież dziecięca i ciążowa fashion/ moda fashion/ moda fashion/ moda fashion/ moda fashion/ moda fashion/ moda fashion/ moda homewear/ wyposażenie domu Slovakia/ Słowacja UK/ Wielka Brytania 791 Matarnia Retail Park, Gdańsk; M1 Zabrze Targówek Retail Park, Warszawa, Janki Retail Park, Warszawa, Matarnia Retail Park,Gdańsk; Wrocław; Łódź 40 13-14 stores planned/ 13-14 planowanych sklepów 124 Złote Tarasy, Warszawa Spain/ Hiszpania 185 planned/ planowane Spain/ Hiszpania France/ Francja UK/ Wielka Brytania Spain/ Hiszpania Spain/ Hiszpania Spain/ Hiszpania Germany/Niemcy Spain/ Hiszpania 397 planned/ planowane Złote Tarasy, Warszawa 400 Złote Tarasy, Warszawa 200 Forum Gliwice; Pasaż Grunwaldzki, Wrocław 454 Forum Gliwice; Pasaż Grunwaldzki, Wrocław 302 Forum Gliwice; Pasaż Grunwaldzki, Wrocław Galeria Dominikańska, Wrocław; Manufaktura, Łódź, Złote Tarasy, Warszawa 152 planned/ planowane Body Shop Kiddy’s Class Massimo Dutti Naf Naf Next Oysho Pull&Bear Stradivarius Van Graaf Zara Home 1,900 Złote Tarasy, Warszawa Switzerland/ Szwajcaria 1,500 Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz 15 Poland Commercial Property Market 2007 • Ekspansja marek międzynarodowych Polish brands such as Reserved, House, Tatuum, Empik and Smyk have also continued to expand at home but have also embarked on an international expansion programme, mostly in to other Central Eastern and European countries. • Hypermarkets • • • • 2006 saw the beginnings of consolidation in the hypermarket industry with Casino Group and Ahold taking the decision to withdraw from Poland. Casino sold its nineteen existing and seven pipeline Geant hypermarkets to Metro AG and 220 Leader Price supermarkets to Tesco. At the same time Ahold agreed to sell 179 Albert supermarkets and 15 Hypernova hypermarkets to Carrefour. Currently there remain six hypermarket operators present in Poland and it is likely further consolidation will take place. Hipermarkety • • Market Share by Number of Stores 2005 Udział hipermarketów w rynku wg ilości sklepów 2005 E. Leclerc 7% Piotr i Paweł 3% Znaczna liczba marek międzynarodowych wchodzi na polski rynek. Po sukcesie H&M, Zary czy Peek&Cloppenburg do Polski wchodzą Bershka, Pull&Bear, Oysho, Massimo Dutti, Next, Body Shop czy Naf Naf. Rodzime marki takie jak Reserved, House, Tatuum, Empik czy Smyk kontunuując ekspansję w kraju wchodzą równocześnie na rynki zagraniczne, głównie w Europie Centralnej i Wschodniej. Real 15% • Carrefour 16% W roku 2006 wycofały się z polskiego rynku Grupa Casino i firma Ahold, co dało początek konsolidacji na rynku hipermarketów. Casino sprzedało 19 istniejących oraz siedem planowanych hipermarketów Geant firmie Metro AG oraz 220 supermarketów Leader Price firmie Tesco. W tym samym czasie Carrefour kupił od Aholda 179 Supermarketów Albert wraz z 15 hipermarketami Hypernova. Aktualnie na rynku polskim obecnych jest sześciu operatorów hipermarketów. Jest bardzo prawdopodobne, że nastąpi dalsza konsolidacja rynku. Market Share by Number of Stores 2006 Udział hipermarketów w rynku wg ilości sklepów 2006 E. Leclerc 7% Tesco 34% Piotr i Paweł 3% Real 24% Geant 9% Tesco 33% Auchan 9% Hypernova 7% Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz Carrefour 22% Factory Outlets • • In 2006 Spanish developer Neinver opened their second factory outlet in Poland, a 10,000 m² centre in Wrocław. The other main outlet developer is The Outlet Company which owns three Fashion Houses (in Sosnowiec, Gdańsk and Warsaw). Further expansion is planned with Neinver to open in Poznań and Kraków and The Outlet Company in Poznań, Wrocław and Szczecin. Three more outlets will be added by Premium Red Real Estate De-velopment which plans Outlet Villages in Warsaw, Wrocław and Poznań, each of ca 20,000 m². Source: 2007 King Sturge Research Źródło: 2007 King Sturge Dział Analiz Auchan 11% Outlety • 16 W 2006 hiszpański deweloper Neinver otworzył we Wrocławiu swój drugi sklep typu outlet o powierzchni 10 000 m². Innym większym deweloperem outletów jest The Outlet Company, który jest właścicielem trzech centrów w Sosnowcu, Gdańsku i Warszawie. • Rynek outletów będzie się dalej rozwijał: Neinver planuje otwarcie obiektów w Luboniu koło Poznania i Krakowie, a The Outlet Company w Poznaniu, Wrocławiu i Szczecinie. Kolejne trzy outlety, każdy o powierz-chni ok. 20 000 m², zbudowane będą przez Pre-miumred Real Estate Development w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Galeria Centrum, Warszawa Retail Parks • • • Whilst the market is currently concentrated in the main cities like Warsaw, Wrocław, Gdańsk and Poznań over the next few years new projects will be realised in smaller cities such as Gliwice, Świdnica and Bydgoszcz. The largest retail park developer (and operator) in Poland is Inter Ikea which has six schemes. New market players include Auchan who plan to redevelop their existing shopping centre/hypermarkets into retail parks, TK Development who will construct Zielony Park Handlowy in Warsaw, Jermon Group who plan a park in Bydgoszcz opposite Galeria Pomorska, Parkridge CE Retail who plan a park in Świdnica and Helical Poland who will realise a scheme in Gliwice. Encouraged by the booming residential market a number of home improvement centres are planned. The first of these was the 25,000 m² Domoteka developed by Ikea Inter in Warsaw in 2006 and which will be followed by Gala "home and decoration" in Lublin in 2007, SGI Komfort Household Shopping Centres in Łódź and Szczecin in 2007 and Metropol Home Improvement Centre in Warsaw in 2008. Also E&L Real Estates plans projects in Swadzim near Poznań and Lubin. Stary Browar, Poznań Parki handlowe • • • 17 Obecnie parki handlowe skoncentrowane są w największych miastach Polski – w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu; w najbliższych latach jednak nowe projekty będą realizowane w mniejszych miastach takich jak Gliwice, Świdnica czy Bydgoszcz. Największym deweloperem i operatorem parków handlowych w Polsce jest Inter Ikea posiadająca obecnie sześć obiektów. Do nowych graczy na rynku należy zaliczyć Auchan, który planuje zmienić swoje istniejące centra handlowe/hipermarkety w parki handlowe, TK Development, budujący obecnie Zielony Park Handlowy w Warszawie, Jermon Group, planujący park handlowy w Bydgoszczy na przeciwko istniejącej Galerii Pomorskiej, Parkridge CE Retail, który planuje park handlowy w Świdnicy oraz Helical Park, który zrealizuje obiekt w Gliwicach. Boom na rynku mieszkaniowym pociągnął z sobą rozwój sklepów z wyposażeniem wnętrz. Pierwszym z nich była licząca 25 000 m² Domoteka w Warszawie zbudowana w 2006 przez Inter Ikea. Na rok 2007 zaplanowano otwarcie Galerii Gala w Lublinie oraz centrum wyposażenia wnętrz firmy SGI Komfort w Łodzi i Szczecinie. W roku 2008 powstanie Metropol Dom i Wnętrze w Warszawie. Również E&L Real Estates planuje otwarcia dwóch obiektów (w Swadzimiu pod Poznaniem i w Lubinie). Poland Commercial Property Market 2007 Residential Market Rynek mieszkaniowy Polish Residential Market Rynek mieszkaniowy w Polsce • • Poland has experienced an unprecedented housing and construction boom since entering the European Union in 2004 with residential prices increasing in some markets by as much as 70% during 2006. Whilst future price increases of the same magnitude are not expected demand will remain strong. Poland’s stock of housing remains low relative to EU norms with 308 dwellings per 1,000 inhabitants compared with a weighted average of 450 for the EU25 1 . For Poland to reach this average would necessitate the construction of an additional 5.4 million homes. In 2006 the rate of new supply was 141,000. • Dwelling Stock per 1,000 inhabitans Zasoby mieszkaniowe na 1 000 mieszkańców Warszawa, Kraków i Wrocław 600 • 500 400 • 300 200 100 an zp is /H ai n ia Sp an ia ia un cj /R um ra n /F om R Fr an ce y an m a cy y m ie /N /W ly Ita er G 25 /U ło E ch 25 ia y yt lk ie EU a Br /C lic ub /W U K ep R • C ze ch an ch ze ęg nd ga un H Ire ry /I /W rla ol /P la nd nd la Po ry ia a 0 sk dwellings / zasoby mieszkaniowe • Source: Central Statistical Office 2007 and Eurostat Źródło: GUS 2007 i Eurostat Warsaw, Kraków and Wrocław • • • Po przystąpieniu do Unii Europejskiej w 2004 roku Polska doświadczyła niespotykanego wzrostu w sektorach mieszkaniowym i budowlanym. Ceny mieszkań w przeciągu 2006 roku wzrosły o ponad 70% w niektórych miastach. Dalszego wzrostu cen mieszkań w tej samej skali nie należy się spodziewać, jednak popyt pozostanie na wysokim poziomie. Polski rynek mieszkaniowy jest mały w porównaniu z normami w Unii Europejskiej; liczba mieszkań na 1 000 mieszkańców wynosi 308 w porównaniu z 450 w Unii Europejskiej1. Polska potrzebuje dodatkowych 5,4 mln mieszkań aby osiągnąć średnią UE. W roku 2006 oddanych zostało 141 000 mieszkań. The most active residential market has been the capital city Warsaw which accounts for 42% of new development. This is followed by the historic tourist destination of Kraków. However, difficulties in sourcing opportunities and planning and conservation issues have lead many investors to target Wrocław which has sound city management and a completed spatial development plan. Warsaw is likely to remain the most attractive market for developers as it has the largest population and a greater proportion of high earners than the rest of the country. With approximately 1.7 million inhabitants Warsaw’s population as a percentage of country population (4.4%) is below the weighted European average of 6%2 and may 1,2 • Warszawa jest najbardziej aktywnym rynkiem mieszkaniowym w Polsce. 42% budowanych w Polsce mieszkań powstało w stolicy. Ważnym rynkiem jest również Kraków – miasto atrakcyjne historycznie i turystycznie. Jednak trudności w znajdowaniu możliwości inwestycyjnych oraz problemy planistyczne i konserwatorskie skłoniły wielu inwestorów do zainteresowania się Wrocławiem - miastem aktywnie zarządzanym i z ukończonymi planami zagospodarowania przestrzennego. Warszawa pozostanie prawdopodobnie najbardziej atrakcyjnym rynkiem dla deweloperów, jako że posiada największą liczbę populacji oraz wysoki odsetek ludności najwięcej zarabiającej. Warszawa z około 1.7 mln ludności (4.4% populacji kraju) jest poniżej średniej ważonej dla Europy, gdzie odestek ludności kraju mieszkający w stolicy sięga 6%2. Prawdopodobne więc jest, że ludność Warszawy będzie ciągle rosła. W celu zachowania konkurencyjności, Warszawa musi jednak wykazać się incjatywą i planowaniem strategicznym poprzez uchwalanie planów zagospodarowania przestrzennego. Miasta regionalne: kolejne „gorące” rynki • • Deweloperzy coraz częściej interesują się regionalnymi miastami. Spodziewamy się, że ten trend będzie kontynuowany w roku 2007 i 2008. „Gorące” rynki mieszkaniowe w regionalnych miastach oferują korzystne możliwości dla deweloperów i inwestorów, jednak rosnąca konkurencja przy zakupie atrakcyjnych działek prowadzi do obniżenia ich dostępności. 1,2 source: Eurostat 18 źródło: Eurostat • therefore be expected to grow further. For Warsaw to remain attractive, however, the city will have to show strong governance and effective strategic thinking by pushing spatial development plans forward. Regional Cities - Poland’s next “Hot Spots” • • • Developers are increasingly targeting regional cities and we expect this trend to continue throughout 2007 and 2008. These residential development “hot-spots” offer favourable opportunities for developers and investors alike; although increasing competition means prime development locations are become ever scarcer. Cities currently in focus are Łódź, Katowice, Poznań, the Tricity, Rzeszów and Bydgoszcz. Fountain Project, Warszawa Zakup gruntów • Land Acquisition • • • • A major concern among developers and investors has been the difficulty in acquiring good residential development plots. The failure of many cities to replace master plans which were forcibly expired in 2004 has slowed the planning process down although this situation should improve over the medium term. In addition, local bureaucracy has made the permitting process a drawn out affair. • Rynek hipoteczny i kredytowy Mortgage and Bank Lending Market • • • Największym problemem deweloperów i inwestorów jest trudność w zakupie aktrakcyjnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Wiele miast nie zdołało zastąpić wygasłych w roku 2004 planów zagospodarowania przestrzennego, co spowolniło uzyskiwanie niezbędnych pozwoleń budowlanych. Sytuacja ta powinna się jednak poprawić w najbliższym czasie. Biurokracja w administracji samorządowej powoduje wydłużenie procesu uzyskiwania potrzebnej dokumentacji i pozwoleń na budowę. • Polish banks currently offer credit up to 110% of a property’s value with payments spread over up to 50 years although an 80% loan-to-value ratio is more common. As at the end of 2006 total outstanding residential mortgage debt stood at PLN 78 billion or 7.5% of GDP - a figure almost triple the PLN 24 billion of early 2005 but still low in comparison to most European Union countries. According to current forecasts, the Polish mortgage market is expected to continue its spectacular growth at between 30 - 50% year-onyear until 2009. • • 19 Polskie banki obecnie oferują kredyty do 110% wartości nieruchomości lub na okres do 50 lat. Powszechniejsze są jednak kredyty w wysokości 80% wartości nieruchomości. Na koniec 2006 całkowite zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych w Polsce wynosi 78 miliardów złotych, co stanowi około 7,5% PKB. Kwota ta jest trzykrotnie wyższa od kwoty z początku 2005 roku wynoszącej wówczas 24 miliardy złotych, ale udział w PKB jest ciągle niższy niż w większości krajów Europejskich. Według prognoz, polski rynek kredytowy będzie utrzymywał swój spektakularny wzrost pomiędzy 30 a 50% rocznie do 2009 roku. King Sturge is one of the largest European independent property consultants, with over 3,000 staff working in 100 owned and associated offices throughout the world. Our network covers the major principal European cities, UK commercial centres and also the USA and Canada via our business partners at King Sturge CORFAC International. The firm also has associations in Australia, China, Indonesia, Malaysia, Japan and Singapore. King Sturge Warsaw office opened in January 2000 in response to client demand for agency and professional advice in rapidly developing Polish real estate market. With our expertise we provide wide range of services in following areas: Industrial, Office and Retail Agency, Property Management, Project Management, Investment, Valuation and Consultancy Services. Contacts: Jason Sharman MRICS Managing Director [email protected] King Sturge Atrium Tower Al. Jana Pawła II 25 00-854 Warsaw Poland Tel. +48 (22) 653 48 48 Fax. +48 (22) 653 48 49 www.kingsturge.com.pl Investment • Property Sale Advice • Investment Acquisition • Purchase Reports • Property Finance Jarosław Wnuk, Senior Associate Director [email protected] Office Agency Retail Agency • Tenant Representation • Sale and Leasing Advice • Tenant Representation • Sale and Leasing Advice Tomasz Buras, Associate Director [email protected] Agnieszka Michalczewska [email protected] Valuation & Consultancy Property and Asset Management • Valuations and Appraisals • Due Diligence • Development Feasibility Studies • Research Consultancy • Lease Compliance • Planned Maintenance • Credit Control • Service Charge Budgeting and Reconciliation For more information regarding Valuation and Research please contact: Mark Freeman MRICS, Director of Professional Services [email protected] Małgorzata Ledwoch [email protected] Building Consultancy Residential Investment • Project Management • Technical Due Diligence • Bank Monitoring • Fit Out Consultancy • Residential Site Disposal • Residential Site Finding • Investment Advisory Damian Grzywacz, Associate Director [email protected] Industrial Agency • Tenant Representation • Sale and Leasing Advice • Site Acquisition • Site Sale Marzena Pobojewska, Associate Director [email protected] Philip Evison [email protected] Consultancy (Site Finding & Development) • Commercial Site Disposal • Commercial Site Finding • Development Consultancy Katarzyna Kogut [email protected] © 2007 King Sturge Coping in any form (including all hard copy and electronic formats) is strictly forbidden without written permission from the Publishers, King Sturge. Warsaw Commercial Real Estate Market, Spring 2007 The Authors: Dominik Witkiewicz, Dorota Flak, Mark Freeman, Jarosław Wnuk The Editors: Ewa Rasińska, Katarzyna Mirgos, Mark Freeman This document is for general information purposes only. The information is believed to be correct but can not be guaranteed, and the opinions expressed constitute our judgment as of this date but are subject to change. Reliance should not be placed on the information, estimates, forecasts and opinions set out herein for the purpose of any particular transaction, and King Sturge can not accept any liability, whether in negligence or otherwise, arising from such use. LOCATIONS UK England • Scotland • Wales King Sturge LLP Part of the King Sturge International Group: THROUGHOUT EUROPE including: Austria • Belgium • Croatia • Czech Republic • France • Germany Greece • Hungary • Ireland • Italy • Luxembourg • Netherlands • Poland Romania • Russia • Serbia • Slovakia • Spain • Switzerland THE AMERICAS A member of ASIA PACIFIC www.kingsturge.com +48 (22) 653 48 48
Podobne dokumenty
Poland Commercial Property Market 2010 Poland Commercial
with one of the highest levels of new supply in recent years the vacancy rate shot up to 7.3%. Based on our modelling of absorption for 2010 and 2011 vacancy will reduce slightly this year and agai...
Bardziej szczegółowoWarsaw Commercial Property Market 2008
Looking forward, we believe that the economic outlook remains optimistic and in particular with regard to GDP growth. The number of investors interested in Poland is perhaps lower than a year ago b...
Bardziej szczegółowo