Rynkowe cechy nieruchomości

Rynkowe cechy nieruchomości
Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które
w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową
nieruchomości (uściślając: są to są to takie atrybuty nieruchomości co do których
można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na
określonym rynku). Cechy te stanowią kryteria jakimi kierują się rzeczoznawcy
majątkowi porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi
(będącymi przedmiotem obrotu rynkowego). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą"
wartość, co powodują zróżnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku
przyjętego do analiz.
Cechy rynkowe nieruchomości to w szczególności ich właściwości
lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić
ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości.
Cechy rynkowe mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą
wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag
określonych na podstawie analizy rynku lokalnego.
W szeregu czynników jakie szczególnie należy uwzględnić w procesie wyceny
znajdują się cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie,
lokalizacja, stopień uzbrojenia, parametry fizyczne (powierzchnia, kubatura, liczba
kondygnacji).
Wpływ na wartość nieruchomości stanowi istotę pojęcia "cechy rynkowej
nieruchomości", a jego określenie stanowi niezwykle ważny element w procesie
wyceny. Ustalając wpływ poszczególnych cech rynkowych na poziom cen na
badanym rynku, rzeczoznawca musi mieć na uwadze, iż:
 Wpływ cechy rynkowych na cenę rynkową i wartość rynkową
nieruchomości nie jest jednakowy
 Wybór odpowiednich cech rynkowych nieruchomości powinien zostać
dokonany na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości i na
podstawie wiarygodnych danych dotyczących sprzedanych nieruchomości
podobnych a zwłaszcza ich cen.
 Wagi cech rynkowych nieruchomości określa się przyjmując założenie, że
jednostkowa wartość wycenianej nieruchomości znajduje się między ceną
minimalną a ceną maksymalną nieruchomości podobnych sprzedanych na
danym rynku, stanowiących zebraną przez rzeczoznawcę bazę danych do
wyceny. Określana wartość konfrontowana jest zatem z zakresem cen na
rynku, co zabezpiecza rzeczoznawców przed popełnieniem zasadniczych
błędów.
Odstępstwo od omawianego założenia może nastąpić w wyjątkowych
przypadkach, gdy z uwagi na stan jednej lub kilku cech rynkowych szacowana
nieruchomość wykracza swoją wartością poza warunki brzegowe przedziału [Cmin,
Cmax].
Gdy nie występują żadne wyjątkowe okoliczności, wagę cechy stanowi jej
procentowy udział we wspomnianym przedziale (oznaczanym jako ∆C = Cmax –
Cmin). Bezwzględna wartość |∆C| jest zakresem kwotowym wszelkich
dokonywanych "poprawek" cenowych w toku porównywania nieruchomości
wycenianej z nieruchomościami podobnymi. Można stwierdzić, że wagi nie mówią o
Rynkowe cechy nieruchomości
wpływie danej cechy na cenę, a jedynie określają wpływ rozpiętości danej cechy na
rozpiętość cen.
Wykorzystanie cech rynkowych w procesie wyceny uwarunkowane jest
określeniem poszczególnych ich stanów. Pojęcie stanu dotyczy rozkładu cechy
rynkowej w obrębie jej zakresu kwotowego. Oznacza to wartość danego rynkowego
atrybutu nieruchomości.
Stany cech rynkowych można określić w sposób binarny (zero-jedynkowy),
przymiotnikowy bądź liniowy. Sposób binarny dotyczy np. istnienia (1) lub nie
istnienia (0) instalacji telefonicznej albo telewizji kablowej w budynku. Sposób
przymiotnikowy polega na użyciu określeń wartościujących nieruchomości, np. w
przypadku cechy "lokalizacja": peryferyjna, śródmiejska i centralna, a w przypadku
"stanu technicznego": bardzo dobry, dobry, średni, zadawalający, zły, awaryjny.
Stany niektórych cech, jak np. wspomnianego "stanu technicznego" określać można
w sposób liniowy - ustalając procentowy stopień zużycia analizowanych obiektów.
Wielkość skali dotyczącej stanów konkretnej cechy (określanych w sposób
przymiotnikowy) zależy od charakteru danego atrybutu oraz uwarunkowań rynku, a
jej trafność zależy od doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego, który decyduje czy
przyjąć bardzo ogólny system wartościowania cechy, np.:
korzystna – niekorzystna
czy systemy dokładniejsze:
bardzo korzystna - korzystna - niekorzystna
bardzo korzystna - korzystna - średnio korzystna - mało korzystna niekorzystna
Zarówno ustalenie cech rynkowych jak i nadanie im odpowiednich wag
stanowi element analizy lokalnego rynku nieruchomości.
Analiza przeprowadzona pod kątem wyboru rynkowych atrybutów
nieruchomości powinna zostać poprzedzona dokonaniem wymienionych poniżej
czynności:
1. Identyfikacja właściwego rynku nieruchomości - sprowadzającą się do:
1) określenia rodzaju rynku - ze względu na:
- rodzaj nieruchomości
- wielkości powierzchniowe
- stan prawny
- zakres cenowy
2) wyodrębnienia określonego obszaru
2. Wyznaczenie okresu badania
3. Określenie współczynnika zmian cen
Rynkowe cechy nieruchomości
Ustalenie liczby cech rynkowych oraz nadanie im nazw
Problem ustalania cech rynkowych można ogólnie sprowadzić do odpowiedzi
na pytanie: "za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej a jakie cechy są
mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej?", a także: "jakie cechy
nieruchomości są do pominięcia przy transakcjach kupna-sprzedaży?
Przepisy
dotyczące
wyceny
nieruchomości
pozostawiają
swobodę
rzeczoznawcom majątkowym w doborze cech rynkowych. Zarówno ich liczba jak i
nadane nazwy są sprawą dyskusyjną, a niekiedy kontrowersyjną Rzeczoznawcy
majątkowi powinni mieć jednak na uwadze fakt , iż badania marketingowe na rynku
nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych, którymi potencjalni nabywcy
kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu.
Potwierdzają to badania G.A. Millera z Uniwersytetu Harvarda, według których
przeciętny człowiek nie jest w stanie podjąć decyzji na podstawie więcej niż siedmiu
kryteriów.
Cechy nieruchomości zależą od rodzaju rynku. Dla nieruchomości rolnych
cechami tymi, oprócz lokalizacji są np. klasa bonitacyjna gleby, stan kultury rolnej czy
dostępność do punktu skupu. Cechy rynkowe nieruchomości leśnych to na ogół:
klasa bonitacji, gatunek i wiek drzewostanu, typ siedliskowy lasu, czy stopień
degradacji siedliska leśnego (np. przez występowanie szkodników). Liczba cech
rynkowych uzależniona jest od obszaru rynku i zróżnicowania nieruchomości w jego
obrębie.
Nazwy cech rynkowych można ustalić analizując oferty kupna i sprzedaży w
lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. W ofertach tych podawane są przede
wszystkim te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku postrzegane i
akceptowane
Określenie cech rynkowych nieruchomości może nastąpić przy pomocy analizy
merytorycznej oraz analizy statystycznej. Analiza merytoryczna powinna uwzględniać
racjonalne przesłanki określające kryteria oceny użyteczności danej nieruchomości
przez typowego nabywcę na rynku. W pierwszym kroku należy przyjąć możliwie
liczny zbiór potencjalnych cech, aby następnie dokonać jego redukcji na podstawie
znajomości rynku. Analiza statystyczna może być przeprowadzona m.in. przy pomocy
analizy korelacji, wskazującej na siłę związków występujących między atrybutami i
cenami, a także analizy wariancji, wskazującej na istotność zróżnicowania cen
transakcyjnych, wywołanego zróżnicowaniem wartości atrybutów.
Ustalenie wag cech rynkowych
Określenie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania
zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny.
Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku:
a) na podstawie analizy bazy danych o cenach nieruchomości będących wcześniej
przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen
b) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych
c) na podstawie badań-obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości.
Stosowana zasada "ceteris paribus" (łac. pozostałe równe) jest wygodnym i
najczęściej spotykanym sposobem pomiaru wagi cechy. Umożliwia ona określenie o
Rynkowe cechy nieruchomości
ile zmieni się cena nieruchomości jeżeli zmieni się o pewną wielkość jej cecha. Aby
określić, np. wpływ cechy "lokalizacja" na wartość rynkową na konkretnym rynku
lokalnym, poszukuje się nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu
rynkowego, położonych w najlepszej strefie rynku i w strefie najgorszej. Analizę
wpływu cechy "lokalizacja" na ceny (a więc i na wartość rynkową) prowadzi się w
parach, na podstawie których określa się, o ile cena nieruchomości położonej
„najlepiej” różni się od ceny takiej samej nieruchomości położonej „najgorzej” na
rynku lokalnym. Różnice cen tych dwóch nieruchomości należy podzielić przez ∆C i
pomnożyć przez 100%. W ten sposób ustala się udział procentowy cechy
„lokalizacja” w przedziale cenowym ∆C. Suma wszystkich wag wynosi 100%.
Analogicznie postępuje się analizując nieruchomości różniące się tylko np. stanem
technicznym. Stosując opisaną metodę należy mieć na względzie, iż szukając dwóch
nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, szukamy w istocie nieruchomości,
których inne cechy (oprócz analizowanej) nie są identyczne, lecz jedynie
wystarczająco podobne (co wynika zarówno z różnorodności obiektów znajdujących
się na rynku, jaki i z reguły ograniczonej ilości danych).
Przedstawiony powyżej analityczny sposób określania wag cech rynkowych
uzależniony jest od dysponowania bazą danych liczącą kilkadziesiąt wiarygodnych
transakcji rynkowych. W przypadku braku dostatecznej liczby danych, należy,
posłużyć się analizami rynków rodzajowo podobnych, a także analizą preferencji
nabywców nieruchomości (faktycznych jak i potencjalnych).
Sposób określania wag cech rynkowych wg zasady "ceteris paribus"
L.p.
1
Rodzaj cechy
Cecha (atrybut) I
Ceny nieruchomości różniących się
jedną cechą
Cw
Cm
Cw
Cm
Cw
Cm
obliczenie średniej
2
Cecha (atrybut) II
Cw
Cm
Cw
Cm
Cw
Cm
obliczenie średniej
...
................................
Cw
Cm
Cw
Cm
Cw
Cm
obliczenie średniej
[(Cw-Cm) / ∆C]×100%
Rynkowe cechy nieruchomości
Możliwość ustalania wag cech rynkowych na podstawie badań-obserwacji
potencjalnych nabywców nieruchomości, polega na wykorzystywaniu w tym celu
metod opracowanych na gruncie marketingu. Wpływ poszczególnych cech na
wartość nieruchomości określany może być przy pomocy ankietowego badania
preferencji nabywców (stosowanego zarówno do ustalania wag jak i nazw cech
rynkowych nieruchomości).
Wiarygodność wyników wzrasta wraz ze wzrostem liczebności próby. To z kolei
wiąże się ze wzrostem kosztów przeprowadzenia badań, stanowiąc zasadnicze
ograniczenie możliwości ich wykorzystania przy wycenie pojedynczych nieruchomości.
Zasadniczym problemem przy tworzeniu ankiet jest charakter zamieszczonych
pytań (mogą to być pytania: otwarte, pół otwarte lub zamknięte), oraz sposób ich
ustalania (autorytatywny, na podstawie opinii ekspertów lub np. przy pomocy
wstępnej ankiety sondażowej).
Wyniki uzyskane z badania ankietowego opisują jedynie oczekiwania rynku a
nie faktyczne zachowania (zdeterminowane faktycznymi okolicznościami).
Respondenci wypowiadają się bowiem o swoich preferencjach bez konieczności
podjęcia odpowiednich działań. Rodzi to postulat, aby rzeczoznawcy majątkowi
traktowali badania ankietowe z ostrożnością, najlepiej traktując otrzymane wyniki
jako uzupełnienie badań przeprowadzonych przy użyciu innych metod (np. ceteris
paribus)
Obok przedstawionych metod ustalania liczby, nazw oraz wag cech rynkowych
nieruchomości, istotnym jest korzystanie przez rzeczoznawców majątkowych z
wsparcia odpowiednich, wyspecjalizowanych ośrodków badawczych, analizujących
zachowania klientów na rynku.
Rozpatrując zagadnienie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości
trzeba zwrócić uwagę na istnienie korelacji zachodzącej pomiędzy określonymi
atrybutami. Korelacja taka, dotyczyć może np. zależności wagi cechy "funkcjonalność
mieszkania" od stanu cechy "powierzchnia" - waga może tracić znaczenie w
przypadku lokali dużych. Ustalenie tego typu współzależności stanowi pewną
trudność i wymaga badań statystycznych i socjologicznych. Ich uwzględnienie w
wycenie nieruchomości oznacza również skomplikowanie procesu ustalania wartości,
dodatkowo utrudnionego brakiem uregulowania kwestii korelacji cech rynkowych w
standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
Mimo istniejącej procedury określania nazw i wag rynkowych atrybutów
nieruchomości w wielu operatach daje się zauważyć dość mechaniczne kopiowanie
wzorców podawanych w literaturze przedmiotu, czy też bezmyślne korzystanie z
programów komputerowych. W skrajnych przypadkach bezkrytycznie przenoszone są
cechy rynkowe oraz ich wagi m.in. z przykładów podawanych fachowych
publikacjach (także pomimo zamieszczonych zastrzeżeń, że dany przykład dotyczy
konkretnego rynku i może nie odpowiadać warunkom innych rynków).
Zwraca również uwagę pewna tendencyjność, przejawiającą się w zależności
pomiędzy opisami wycenianej nieruchomości w operatach szacunkowych, a tzw.
pierwszym wykształceniem rzeczoznawców. I tak np., inżynierowi budowlani
szczegółowo opisują konstrukcję budynku, geodeci ich położenie na działce,
ekonomiści kładą nacisk na stronę dochodową. Istnieje zatem prawdopodobieństwo,
Rynkowe cechy nieruchomości
że także uwzględnianie cech rynkowych nieruchomości nie jest pozbawione rzeczonej
zależności.
Przykładowe cechy rynkowe nieruchomości
Najczęściej przytaczanymi w literaturze przedmiotu cechami rynkowymi są:
- dla nieruchomości gruntowych:
- lokalizacja (ogólna, szczegółowa),
- powierzchnia (wymiary),
- uzbrojenie,
- kształt działki,
- topografia (ukształtowanie terenu),
- klasa gleby (dla nieruchomości rolnych),
- dostępność komunikacyjna (kolejowa, drogowa)
- prestiż
- w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej, dodatkowo:
- wymiary budynku,
- powierzchnia użytkowa,
- liczba i położenie kondygnacji,
- ilość pomieszczeń,
- funkcjonalność lokalu
- wyposażenie w instalacje,
- sąsiedztwo mieszkaniowe,
- rok budowy,
- stan techniczny,
- styl architektoniczny,
- technologia (np. wielka płyta, cegła, "rama H")
- możliwość parkowania itp.
Większość z uwzględnionych cech rynkowych ma charakter umowny i można
je "rozbić" na cechy bardziej szczegółowe, np. "usytuowanie mieszkania w budynku"
na: "piętro", "widok z okien" czy "nasłonecznienie". Istnieje zatem również możliwość
łączenia pewnych atrybutów w ramach jednej cechy. W praktyce występują więc
takie cechy jak np.: "funkcjonalność", "funkcjonalność i standard wykończenia",
"standard wykończenia", czy "funkcjonalność i elastyczność".
Umowność i niejednoznaczność wielu cech wynika z ich zbiorowego
charakteru, tj. z faktu, że stanowią one w pewnym sensie grupy cech. I tak na
przykład atrybut "funkcjonalność" może składać się z takich cech, jak : "orientacja"
(jednostronna, dwustronna), "rodzaj kuchni", "rodzaj łazienki" (razem z WC lub
osobno), "balkon lub jego brak", "rozkład pomieszczeń", itp. Może jednak obejmować
jedynie niektóre z nich, lub cechy zupełnie inne. Należy zatem podkreślić, że zbiory
szczegółowych cech tworzących dany atrybut różnią się między sobą w zależności do
Rynkowe cechy nieruchomości
postanowień rzeczoznawcy majątkowego. Rozbieżności co do istoty występują
również pomiędzy cechami rynkowymi o jednakowych nazwach.
Przykładem jest niejednoznaczność cechy "położenie" czy "lokalizacja"
oznaczającej bądź tylko usytuowanie nieruchomości w pewnym rejonie lokalnego
rynku, nie uwzględniając bezpośredniego sąsiedztwa, bądź stanowiącej zarówno
atrybut lokalizacji ogólnej (np. zlokalizowanie w jednej z poszczególnych stref rynku),
jak i najbliższego otoczenia. W wielu przypadkach cecha ta odnosi się również do
takich właściwości, jak np. możliwości komunikacyjne, odległość od centrum oraz
punktów usługowych, parków, szkół itp.
Istotne jest więc, aby zamierzone przez autora znaczenie danej cechy
ujawnione zostało w jej opisie lub wynikało z charakterystyki jej stanów.
Reasumując powyższe rozważania można stwierdzić, iż w toku porównywania
atrybutów rynkowych uwzględnianych w różnych wycenach nieruchomości, mogą
zaistnieć następujące sytuacje (katalog zamknięty):
- jednobrzmiące cechy posiadają w istocie różne znaczenia;
różnice te mogą być znaczące, jak choćby w przypadku omówionych wcześniej
możliwych rozbieżności co do znaczenia cechy "położenie", jednak w zdecydowanej
większości nie mają zbyt istotnego charakteru i wynikają przede wszystkim z nie
uwzględnienia pewnych szczegółowych atrybutów w ramach danej cechy (np. cecha
X mająca zbiorowy charakter może składać się z atrybutów: A, B, C, D, a cecha o tej
samej nazwie, pochodząca z innej wyceny, może stanowić zbiór atrybutów A, B, C,
D, oraz dodatkowo E, lub np. jedynie A, B i C).
- cechy o różnych nazwach dotyczą jednej i tej samej właściwości;
taka sytuacja dotyczy przede wszystkim synonimów, jak np. położenie lokalizacja (pod warunkiem zbieżności co do faktycznego znaczenia), ale może
również dotyczyć takich cech jak: "funkcjonalność" i "standard", czy
"funkcjonalność" i "rozkład mieszkania". Nie można wykluczyć również
występowania przypadków, gdy nazwa atrybutu nie jest adekwatna do znaczenia
jakie wynika bądź z opisu samej cechy, bądź charakterystyki jej stanów.
- cechy o jednakowych nazwach dotyczą dokładnie tej samej właściwości;
dotyczy to przede wszystkim cech nie budzących wątpliwości co do swojego
znaczenia, takich jak: "powierzchnia użytkowa" czy "kondygnacja w budynku", ale
również cech o charakterze złożonym, np. "funkcjonalność", o ile składają się z
takich samych szczegółowych atrybutów. W przypadku cechy "położenie" (a
właściwie cech dotyczących położenia, jakkolwiek nazwanych), brak różnic co do
faktycznego znaczenia wystąpi jedynie dla nieruchomości położonych na tym
samym rynku, co wynika ze szczególnego charakteru tego atrybutu. W przypadku
obiektów znajdujących się na odrębnych rynkach, można przyjąć że mamy do
czynienia z tą samą cechą rynkową jeżeli dany atrybut potraktujemy w kategoriach
ogólnych - bez nawiązania do konkretnego rynku (a więc w kategoriach takich jak
np.: odległość od centrum, terenów zielonych, linii komunikacyjnych, itp.). Jednak
w takim "ogólnym znaczeniu" może występować wiele rozbieżności.
Rynkowe cechy nieruchomości
- cechy o różnych nazwach dotyczą różnych właściwości;
przypadek oczywisty, nie wymagający wyjaśnienia, podany jedynie celem
wyczerpania (zamknięcia) niniejszego katalogu.
Analiza znaczenia poszczególnych cech pozwala na dokonanie, w zależności od
różnych kryteriów następujących podziałów:
- na cechy złożone (grupowe), wymagające uściślenia co do faktycznego ich
znaczenia oraz cechy o jednoznacznych nazwach, jak np. powierzchnia, piętro, czy
powierzchnia użytkowa.
- na cechy dotyczące otoczenia wycenianego obiektu, oraz cechy dotyczące
samej nieruchomości (niejako w sposób bezpośredni)
Do pierwszej grupy zaliczają się powszechnie uwzględniane w procesie
wyceny cechy: "położenie" (lokalizacja) oraz "sąsiedztwo", jak również atrybuty
takie jak: "dostępność komunikacyjna", "bliskość punktów usługowych" (sklepów,
urzędów, szkół, itp.), czy w przypadku nieruchomości rolnych - "odległość od
punktu zbytu płodów rolnych".
Grupa druga obejmuje atrybuty dotyczące stanu prawnego i fizycznych
właściwości nieruchomości, takich jak: funkcjonalność, stan techniczny,
powierzchnia, czy dla nieruchomości gruntowej - kształt działki oraz zadrzewienie.
Można jednak wskazać na istnienie cech, których sklasyfikowanie według
niniejszego podziału nie jest sprawą oczywistą. Dotyczy to np. atrybutu "funkcja w
planie zagospodarowania przestrzennego", odnoszącego się zarówno do samej
nieruchomości (określa możliwości zabudowy działki), jak i jej otoczenia (strefy
dopuszczające określony typ zabudowy nie ograniczają się przecież do granic
nieruchomości).
Inny podział cech oparty jest o ich „możliwości”, gdzie wyróżnia się:
- cechy łatwe oraz cechy trudne do zmierzenia (a ściślej: posiadające stany
dające się wyodrębnić w sposób nie budzący kontrowersji - jako przykład można
podać atrybut nieruchomości rolnych "rodzaj gleby", którego stany tożsame są z
klasą gleby (np. II, III, IV), oraz takie, których określanie stanów zawsze naznaczone
jest pewnym subiektywizmem i wymaga dużego doświadczenia a także intuicji)
- cechy których stany określane są w sposób: przymiotnikowy, liniowy oraz
zerojedynkowy. Podział ten odpowiada w pewnej mierze podziałowi z punktu
poprzedniego.
- cechy których nazwy sugerują pozytywny wpływ na wartość (np. prestiż),
cechy sugerujące wpływ na wartość negatywny (np. hałas) oraz cechy o nazwach
pozbawionych takich sugestii (np. powierzchnia)
Należy jednak pamiętać, że dodatni bądź ujemny wpływ danego
atrybutu wynika wyłącznie z przyjętego dla niego stanu i może być określany tylko
w odniesieniu do konkretnego rynku.