docSawa 24 - Hrabia - Bańka
download 
Reklamacja Transkrypt
Sawa 24 - Hrabia - Bańka
32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 305/2014 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, objętej KW nr KR2Y/00028133/1, Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych w Dobczycach, położonej w miejscowości Sawa, gmina Raciechowice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działki ewidencyjnej nr 173/2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 859/12, KM 13/13, KM 201/13, KM 335/13, KM 458/13, KM 72/14, KM 109/14, KM 547/14, KM 548/14 autor opracowania: Myślenice, grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 2/22 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 305/2014 Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 173/2, obręb Sawa, gmina Raciechowice, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR2Y/00028133/1 Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach. Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 173/2 o powierzchni 0,3829 ha, kształt nieregularny, zbliżony do litery ‘L’, teren nachylony w kierunku północno wschodnim; stan zagospodarowania - słaby, uzbrojenie: sieć energetyczna, wodociąg; brak planu, w studium: obszary mieszkaniowo – usługowe, z przewagą zabudowy zagrodowej, proponowane do zagospodarowania, obszary leśno – łąkowe. Dojazd drogą asfaltową. Częścią składową nieruchomości jest budynek mieszkalny jednorodzinny z lat 80-tych, oznaczony numerem porządkowym Sawa 24. Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel nieruchomości: Agnieszka Hrabia – Bańka Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 12 grudnia 2014 r. Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): 238 000 zł słownie złotych: dwieście trzydzieści osiem tysięcy w tym: działka nr 173/2 (grunt) - 84 000 zł budynek mieszkalny - 154 000 zł Opracował: Data sporządzenia operatu: 12 grudnia 2014 r. Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 3/22 Spis treści I. Część ogólna ......................................................................................... 4 1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4 2. Stan prawny ..................................................................................... 4 3. Zleceniodawca ................................................................................ 6 4. Cel wyceny ...................................................................................... 6 5. Daty wyceny .................................................................................... 6 6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 6 7. Źródła informacji .............................................................................. 7 8. Metodyka wyceny ............................................................................ 7 II. Opis nieruchomości ............................................................................ 8 1. Lokalizacja ...................................................................................... 8 2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 9 3. Działka gruntu .................................................................................. 10 4. Budynek mieszkalny ....................................................................... 10 III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 12 1. Analiza rynku ................................................................................... 12 2. Arkusze wyceny nieruchomości …………………………................... 19 IV. Wynik końcowy .................................................................................. 21 V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 22 VI. Załączniki ............................................................................................. 22 Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 4/22 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Sawa, gmina Raciechowice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą nr KR2Y/00028133/1 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych w Dobczycach, składająca się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 173/2 o powierzchni 0,3829 ha. Częścią składową działki nr 173/2 jest budynek mieszkalny jednorodzinny z lat 80-tych, oznaczony numerem porządkowym Sawa 24. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 173/2, ze wszystkimi częściami składowymi. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, prowadzi dla przedmiotowej nieruchomości księgę wieczystą KR2Y/00028133/1. Własność nieruchomości położonej w miejscowości Sawa, gmina Raciechowice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, którą stanowi wyłącznie działka nr 173/2 o powierzchni 0,3829 ha wpisana jest w księdze wieczystej KR2Y/00028133/1 na rzecz Agnieszki Hrabia – Bańka, na podstawie umowy darowizny z 29 sierpnia 2013 r., Rep. A 5538/2013. Dział I Sp. – ‘wolny od wpisów’ W Dziale III wpisano: • ostrzeżenie o toczącym się przed Sądem Rejonowym dla Krakowa - Podgórza w Krakowie postępowania o uznanie umowy darowizny z dnia 7 września 2012 r. sporządzonej przed notariuszem Małgorzatą Hędrzak Słotą nr Rep. 5163/2012 za bezskuteczną w stosunku do strony powodowej Marel sp. z o.o. w Krakowie, • wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika Agnieszki Hrabia-Bańka na rzecz wierzyciela: Marel sp. z o.o. w Krakowie, • przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Agnieszki Hrabia-Bańka nowego wierzyciela: Instalbud Janosz sp. j z siedzibą z Pszczynie, Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 5/22 • przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Agnieszki Hrabia-Bańka nowego wierzyciela: Jerzy Widomski, • przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Agnieszki Hrabia-Bańka nowego wierzyciela: Gamabik Malec Chorobik Gawęda sp. j. z siedzibą w Krakowie, • przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Agnieszki Hrabia-Bańka nowego wierzyciela: Hydrosolar sp. z o.o. Małopolska Spółka Komandytowa z siedzibą w Krakowie, • przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Agnieszki Hrabia-Bańka nowego wierzyciela: "Gredan 2" s. c. Czebotar Grzegorz, Zawisza Adam, • przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Agnieszki Hrabia-Bańka nowego wierzyciela: Vinsar sp. z o. o., • przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Agnieszki Hrabia-Bańka nowego wierzyciela: Lenart& Synowie sp. jawna w Stadnikach, • przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Agnieszki Hrabia-Bańka nowego wierzyciela: Rymax Chorobik, Wojtycza sp. jawna. W Dziale IV wpisano: • hipoteka przymusowa w kwocie 16 728,98 zł: 7 678,65 zł tytułem należności głównej, 1 292,00 zł tytułem kosztów procesu, 2 182,00 tytułem skapitalizowanych odsetek ustawowych od należności głównej, 5 576,33 zł tytułem kwoty obliczonej zgodnie z art. 110(1) ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, na podstawie tytułu wykonawczego nr 2 - nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie Wydziału V Gospodarczego sygn. akt V GNC 7164/12/s z dnia 20 września 2012 roku, na rzecz "Gamabik" Malec, Chorobik, Gawęda spółka jawna w Krakowie, • hipoteka przymusowa w kwocie 17 934,56 zł: kwota główna 12 071,26 zł plus ustawowe odsetki na dzień 7 stycznia 2014 roku w kwocie 3 295,30 zł i dalsze odsetki ustawowe oraz kwotę 2 568,00 zł tytułem kosztów sądowych, na podstawie tytułu wykonawczego nr 2 - nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie Wydziału V Gospodarczego sygn. akt V GNC 8263/12/S z dnia 31 października 2012 roku, na rzecz Lenart & Synowie spółka jawna w Stadnikach. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Sawa [Nr 0013], w jednostce ewidencyjnej Raciechowice [120905_2], numer jednostki rejestrowej G212. Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 6/22 I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ul. Piłsudskiego 9. I.4. Cel wyceny. Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny, podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu oraz poziomu cen na datę sporządzenia wyceny. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 12 grudnia 2014 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 12 grudnia 2014 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 6 października 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 6 października 2014 r. I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia 23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 7/22 I.7. Źródła informacji. 1. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Raciechowice. 2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Raciechowice, obręb Sawa. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 6. Obmiar własny budynku na potrzeby wyceny. 7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 8/22 - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: Cmin Cmax , Cśr Cśr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n W X = C ŚR ∗ ∑ ui i =1 gdzie: Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu oraz wartość części składowych gruntu. II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Sawa, gmina Raciechowice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna nieruchomości jest słaba - w odległości około 6 km od centrum gminy – od centrum Raciechowic, około 13 km od centrum Dobczyc, około 27 km od Myślenic i około 40 km od centrum Krakowa. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną, asfaltową. Otoczenie nieruchomości stanowią grunty Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 9/22 użytkowane rolniczo oraz zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Dostęp do infrastruktury społecznej - słaby. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Dla obszaru obejmującego przedmiotową nieruchomość nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Z dniem 1 stycznia 2004 utracił moc Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Raciechowice, zatwierdzony uchwałą nr XXVII/100/93 Rady Gminy Raciechowice z dnia 15 kwietnie 1993 r. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Raciechowice, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Raciechowice z dnia 16 grudnia 1999 r., Nr XII/69/99, nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolami: MZ – obszary mieszkaniowo – usługowe, z przewagą zabudowy zagrodowej, proponowane do zagospodarowania. LŁ - obszary leśno – łąkowe – tereny otwarte - nieleśne, wymagające ochrony (otulina lasów, cieków wodnych i terenów źródliskowych, zieleń niska – łąki, pastwiska, zakrzewienia). Nieruchomość połozona w bezpośrednim sąsiedztwie trasy planowanej linii kolejowej. Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 10/22 II.3. Działka gruntu Powierzchnia działki wynosi 0,3829 ha. Według rejestru gruntów nieruchomość stanowi w przeważającej części grunt orny klasy III b – na powierzchni 0,21 ha oraz grunty rolne zabudowane na powierzchni 0,17 ha. Kształt działki jest nieregularny, zbliżony kształtem do litery ‘L’. Szerokość od drogi wynosi około 42 m, w dalszej części szerokość wynosi około 95 m. Głębokość działki od drogi wynosi około 60 m. Teren jest nachylony w kierunku północno – wschodnim. Stan zagospodarowania działki jest słaby, brak ogrodzenia i elementów małej architektury ogrodowej, podjazd jest częściowo utwardzony. Działka jest obsadzona drzewami i krzewami owocowymi i ozdobnymi. Częścią składową działki jest, szczegółowo opisany w dalszej części operatu, budynek mieszkalny jednorodzinny posadowiony w jej południowo – wschodniej części. Nieruchomość jest wyposażona w sieć energetyczną oraz wodociągową. II.4. Budynek mieszkalny Charakterystyka funkcjonalna budynku Budynek mieszkalny jednorodzinny z lat 80-tych, oznaczony numerem porządkowym Sawa 24. Budynek wolnostojący, parterowy z przyziemiem i nieużytkowym poddaszem. Na parterze, znajduje się wiatrołap, korytarz, trzy pokoje, kuchnia oraz łazienka. W przyziemiu – jeden pokój, garaż, kotłownia, pomieszczenie gospodarcze oraz korytarz. Układ funkcjonalny budynku - przeciętny. Architektura budynku - słaba. Zestawienie powierzchni poszczególnych pomieszczeń przestawiono poniżej. Przyziemie wysokość w świetle 2,27 m Powierzchnia /mkw./ pokój garaż pom. gospodarcze korytarz kotłownia 10,90 22,20 17,10 10,63 10,70 RAZEM: 71,53 Parter wysokość w świetle 2,76 - 2,8 m Powierzchnia /mkw./ kuchnia pokój pokój pokój łazienka korytarz wiatrołap 10,67 17,18 22,74 11,20 4,50 6,09 3,71 RAZEM: 76,09 klatka schodowa Powierzchnia użytkowa przyziemia i parteru, bez klatki schodowej: 5,19 147,6 Opis konstrukcji budynku Fundamenty – betonowe, wylewane z betonu żwirowego, Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 11/22 Ściany nadziemia – pustak i cegła – zewnętrzne grubości około 40 cm, murowane z pustaków żużlobetonowych, częściowo z cegły, z pustką powietrzną Stropy – płyta żelbetowa monolityczna Schody – żelbetowe płytowe, wylewane na mokro Dach – konstrukcja drewniana, pokrycie dachu – eternit falisty, rynny i rury spustowe – stalowe. Elementy wykończenia budynku Tynki – cementowo - wapienne, w garażu brak tynków wewnętrznych Posadzki i podłogi – w kuchni, w korytarzach, częściowo na schodach oraz w łazience terakota, jednym pokoju panele podłogowe, w dwóch pokojach na parterze - brak wylewki – wykładzina dywanowa na płycie stropowej, w pokoju w przyziemiu – wykładzina dywanowa, w wiatrołapie – lastryko, w garażu oraz w pomieszczeniu gospodarczym brak posadzki, w kotłowni – posadzka betonowa Stolarka okienna i drzwiowa – drzwi zewnętrzne metalowe, drzwi wewnętrzne płycinowe typowe, okna oraz drzwi balkonowe z profili PCV z zestawami szybowymi termoizolacyjnymi oraz okna drewniane skrzynkowe, drzwi garażowe drewniane Okładziny i malowanie – w kuchni częściowo nad blatem roboczym płytki ceramiczne, częściowo gładzie gipsowe, malowanie emulsyjne, w kuchni do wysokości 1,44 m drewniana boazeria, w korytarzu oraz na klatce schodowej – panele ścienne na ścianach i suficie Instalacje wewnętrzne – elektryczna (nowa w całym budynku – remont w 2011 r.), wodociągowa - woda ze studni znajdującej się na działce sąsiedniej, obsługującej dwa domy, kanalizacyjna z odprowadzeniem ścieków do lokalnego zbiornika na działce z kręgów betonowych Ogrzewanie – centralne, kocioł na paliwo stałe SAS NWT 23 kW, instalacja miedziana, grzejniki stalowe płytowe oraz żeliwne. Stan techniczny budynku Budynek zrealizowany w latach 80-tych. Jakość wykonawstwa przeciętna, standard użytych materiałów – przeciętny i słaby (eternit na dachu). Elementy konstrukcyjne budynku – fundamenty, ściany – w stanie dobrym. Budynek o przeciętnej gospodarce remontowej – pomieszczenia na poziomie parteru oraz pokój w przyziemiu po częściowym remoncie, w przeciętnym standardzie wykończenia. Standard wykończenia przyziemia – słaby – brak tynków w garażu, zawilgocenia stropu w wiatrołapie, brak posadzek w części pomieszczeń. Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 12/22 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Miejscowość Sawa jest jednym z 15 sołectw Gminy Raciechowice. Gminę zamieszkuje ponad 6 tys. osób. Powierzchnia gminy wynosi 61 km2, z czego 64 % stanowią użytki rolne, 28 % - lasy i zadrzewienia, tylko 5 % grunty zabudowane i zurbanizowane, 2,4% nieużytki i 0,6 % wody. Podstawowe dziedziny gospodarki to rolnictwo (szczególnie sadownictwo) oraz turystyka. Odległość od Krakowa 35 km, od Myślenic 20 km. Gmina Raciechowice wchodzi w skład powiatu Myślenickiego. Ziemia Myślenicka położona jest w pobliżu dużej aglomeracji krakowskiej, co ma wpływ na rozwój regionu. Myślenice i okolice cieszą się zainteresowaniem inwestorów, poszukiwane są głównie nieruchomości gruntowe niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Gmina Raciechowice z uwagi na swoje położenie i walory naturalne cieszy się również zainteresowaniem nabywców poszukujących działek i obiektów rekreacyjnych, na terenie gminy znajduje się wiele osiedli i pojedynczych domków letniskowych (głównie w Raciechowicach, Czasławiu, Poznachowicach Górnych). Analiza rynku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi Zakres analizy obejmuje rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych podobnymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wybudowanymi od lat 50-tych do lat 90-tych, zlokalizowanymi na terenie powiatu myślenickiego, z wyłączeniem miasta Myślenice, o powierzchni od 70 m² do 200 m². Analizą objęto okres od grudnia 2012 r. do grudnia 2014 r. W analizowanym okresie nie stwierdzono istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszanymi. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (teren powiatu myślenickiego z wyłączeniem miasta Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi) oraz inne cechy wpływające na jej Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 13/22 wartość. Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcjonalność), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli. Gmina Obręb Data transakcji Nr repertorium Pow. działki PU. Cena Cena jedn. Opis Budynek mieszkalny z początku lat 90-tych, murowany z pustaków żużlobetonowych, dwukondygnacyjny, kryty dachówką cementową 9 lip 14 5224/14 87,8 526 140 000 1 595 Krzczonów 2 cze 14 3026/14 98,9 700 200 000 2 022 Sułkowice Rudnik 8 maj 14 1197/14 132 600 330 000 2 500 Sułkowice Krzywaczka 13 gru 13 2666/13 138 4599 220 000 1 594 Sułkowice Krzywaczka 8 lis 13 23839/13 100 1200 235 000 2 350 Budynek mieszkalny jednorodzinny, kryty blachodachówką Wiśniowa Wiśniowa 2 lis 13 6622/13 170 877 235 000 1 382 Budynek murowany, parterowy z poddaszem, w niewiekiej części podpiwniczony, z lat 80-tych, do remontu Wiśniowa Lipnik 24 paź 13 5208/13 120 3028 155 000 1 292 Budynek mieszkalny z lat 60-tych, podpiwniczony w całości, parterowy z poddaszem do adaptacji + dobudowany budynek gospodarczy + plus drewniana stodoła Myślenice Trzemeśnia 7 paź 13 8956/13 140 500 270 000 1 929 Budynek mieszkalny z lat 80-tych murowany, kryty blachą, częściowo podpiwniczony, 2-3-kondygnacyjnym (półpiętra) Sułkowice Sułkowice 26 sie 13 5203/13 120 853 300 000 2 500 Dom murowano - drewniany z lat 50-tych, po remoncie w 2008 r. w budynku funkcjonalnie wydzielono dwa mieszkania Pcim Pcim 6 cze 13 1964/13 154 500 250 000 1 623 Budynek mieszkalny, murowany, z lat 80-tych, do remontu Lubień Lubień Tokarnia Budynek mieszklany z lat 80-tych, murowany z pustaków żużlowych, kryty eternitem, niepodpiwniczony, piętrowy z użytkowym poddaszem Budynek jednorodzinny, dwukondygnacyjny, murowany, kryty blachą Budynek mieszkalny jednorodzinny wybudowany w latach 1976 1979 r., murowany, trzykondygnacyjny Sułkowice Biertowice 5 cze 13 1761/13 87 1000 240 000 2 759 Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, parterowy z użytkowym poddaszem, podpiwniczony + budynek gospodarczy Siepraw Zakliczyn 18 kwi 13 27013/13 148 6100 190 000 1 284 Budynek mieszkalny jednorodzinny z lat 80-tych + budynek gospodarczy Sułkowice Rudnik 6 mar 13 184/13 146 900 223 500 1 531 Budynek mieszkalny, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, z poddaszem niemieszkalnym, z lat 70-tych Sułkowice Sułkowice 12 gru 12 6745/12 120 605 270 000 2 250 Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, parterowy z użytkowym poddaszem, z lat 60-tych pow. śr.: 125,8 87,0 170,0 1 571 500 6 100 cena śr.: cena min.: 1 901 1 284 2 759 pow. min.: pow. max.: cena max.: Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 14/22 Nieruchomość o cenie minimalnej Lokalizacja: Zakliczyn, gmina Siepraw Data transakcji: kwiecień 2013 r. Repertorium A nr 27013/2013 2 Powierzchnia budynku: 148 m 2 Powierzchnia działki: 6100 m Cena transakcyjna: 190 000 zł Przeznaczenie w planie miejscowym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zieleń. Otoczenie – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa, grunty użytkowane rolniczo, zieleń wzdłuż cieku wodnego. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z lat 80-tych, murowanym z pustaka, krytym blachą, do remontu. Działka ma kształt nieregularny, teren o znacznym nachyleniu na północ. Od strony północnej działka dochodzi do cieku wodnego. Dojazd do nieruchomości służebnością drogi - Dział I Sp. - służebność drogi koniecznej 2,5 m po dz. 923/2 wzdłuż zachodniej granicy do drogi publicznej dz. 806. Na działce także budynek gospodarczy. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokalizacja: Biertowice, gmina Sułkowice Data transakcji: czerwiec 2013 r. Repertorium A: 1761/2013 Powierzchnia gruntu: 1000 m² Powierzchnia użytkowa budynku: 87 m² Cena transakcyjna: 240 000 zł Przeznaczenie w planie: zabudowa mieszkaniowo – usługowa, komunikacja. Nieruchomość położona jest w centrum miejscowości, w bliskim sąsiedztwie usług publicznych – szkoła, przedszkole, kościół. Otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa, usługi publiczne oraz komercyjne. Dojazd bezpośrednio z drogi wojewódzkiej. Na działce posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, parterowy z użytkowym poddaszem, kryty dachówką, podpiwniczony, do remontu oraz budynek gospodarczy. Działka jest ogrodzona siatką na słupkach metalowych, obsadzona drzewami i krzewami owocowymi i ozdobnymi. Działka ma kształt zbliżony do prostokąta o szerokości około 18 m, długości niespełna 60 m. Teren jest płaski. Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 15/22 Cechy rynkowe Waga cechy Wartość cechy 3 - bardzo dobra (bardzo dobra dostępność do infrastruktury Lokalizacja – położenie, otoczenie, dojazd 25 % społecznej lub/i wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową) 2 – dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej, w sąsiedztwie brak uciążliwych obiektów budowlanych, dojazd drogą urządzoną) 1 – przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo lub/i dojazd drogą wewnętrzną lub służebnością częściowo urządzoną) 0 – słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo lub/i dostępność komunikacyjna utrudniona) 3 – dobry (budynek z lat 80-tych lub 90-tych, po remoncie – dobry stan techniczny i standard) Stan techniczny, standard wykończenia 2 – przeciętny (budynek z lat 80-tych lub 90-tych, po remoncie – 20 % przeciętny stan techniczny i standard) 1 – słaby (budynek w przeciętnym/dostatecznym stanie technicznym, kwalifikujący się częściowego remontu) 0 – zły (budynek do generalnego remontu) 3 – dobre (dobra architektura, poprawny układ pomieszczeń, niewielki Architektura, funkcjonalność 15 % udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności, np. pom. gospodarczych) 2 – przeciętne (przeciętna architektura, średni rozkład funkcjonalny pomieszczeń, niewielki udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności) 1 – słabe (słaba architektura, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności) 0 – niekorzystne (słaba architektura, niekorzystny rozkład funkcjonalny pomieszczeń, duży udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności) 2 – dobre (działka duża – powyżej 40 arów, o dobrej konfiguracji, Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki 20 % Powierzchnia budynku 10 % Inne 10 % SUMA zagospodarowana, lub mniejsza ale bardzo dobrze zagospodarowana) 1 – przeciętne (działka 20 - 40 a o przeciętnej konfiguracji, słabo zagospodarowana lub działka mniejsza, ale o lepszej konfiguracji i zagospodarowaniu) 0 – słabe (działka do 20 a, słabo zagospodarowana,) 0 – duża (powyżej 150 m²) 1– przeciętna (100 - 150 m²) 2 – niewielka (80 - 100 m²) 2 – korzystne (brak ograniczeń prawnych, techniczno – budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń środowiskowych, dodatkowo pomieszczenia niewliczone do pu, np. piwnice, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 1 – przeciętne (brak lub nieznaczne ograniczenia prawne, techniczno – budowlane i planistyczne, niewielkie zagrożenia środowiskowe, przeciętna ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 0 – niekorzystne (istotne ograniczenia prawne, techniczno – budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, w pu część pomieszczeń o obniżonej funkcjonalności, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 100% Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 16/22 Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę Przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, obejmujący obszar gminy Raciechowice oraz gminy sąsiedniej o podobnym charakterze – gminy Wiśniowa, których przeznaczenie, a w przypadku braku planu - sąsiedztwo oraz inne cechy (wielkość, konfiguracja, dostęp do drogi publicznej, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej) spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego, tj. predestynują je do zabudowy na cele mieszkaniowe. Analizą objęto okres od grudnia 2012 do grudnia 2014 r. W badanym okresie zaobserwowano względną stabilizację cen gruntów niezabudowanych. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar Gmin Raciechowice oraz Wiśniowa), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele zabudowy, lub w przypadku braku planu z potencjalną możliwością uzyskania decyzji wz dla zabudowy mieszkaniowej – w sąsiedztwie terenów zabudowanych), sposób korzystania (nieruchomości niezabudowane, z możliwością zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli. Gmina Obręb Data transakcji Nr Pow. działki repertorium Wiśniowa Wierzbanowa 8 wrz 14 4710/14 Raciechowice Mierzeń 6 maj 14 2230/14 Raciechowice Raciechowice 13 mar 14 1764/14 Raciechowice Gruszów 15 lut 14 698/14 Wiśniowa Wierzbanowa 19 lis 13 5003/13 Raciechowice Żerosławice 22 sie 13 3466/13 Raciechowice Raciechowice 18 kwi 13 1539/13 Raciechowice Krzyworzeka 29 mar 13 1238/13 Raciechowice Raciechowice 26 mar 13 1198/13 Wiśniowa Wiśniowa 25 mar 13 1134/13 Raciechowice Kawec 7 mar 13 1977/13 Wiśniowa Lipnik 1 mar 13 883/13 Raciechowice Zegartowice 17 sty 13 182/13 Raciechowice Komorniki 19 gru 12 5521/12 pow. min.: pow. max.: 2573 2134 3362 3003 3300 5100 4207 3082 2058 2400 3028 3600 8940 2336 2058 8940 Przeznaczenie bud.mieszk.-usługowe, bud. zagrodowe, komunikacja brak obowiązującego planu brak planu, dec. WZ dla zab. jednorodzinnej brak obowiązującego planu bud.mieszk.-usługowe, bud. zagrodowe, zieleń brak obowiązującego planu brak obowiązującego planu brak planu, dec. WZ dla zab. jednorodzinnej brak obowiązującego planu bud.mieszk.-usługowe, bud. zagrodowe, komunikacja brak obowiązującego planu bud.mieszk.-usługowe, bud. zagrodowe, rolne, komunikacja brak obowiązującego planu brak obowiązującego planu Cena 100 000 21 300 88 000 30 000 50 000 50 000 74 000 114 000 90 000 96 000 70 000 50 000 100 000 23 360 cena śr.: cena min.: cena max.: Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Cena jedn. 38,87 9,98 26,17 9,99 15,15 9,80 17,59 36,99 43,73 40,00 23,12 13,89 11,19 10,00 21,89 9,80 43,73 Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 17/22 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. Nieruchomość o cenie minimalnej Lokalizacja: Żerosławice, gmina Raciechowice Data transakcji: sierpień 2013 r. Repertorium A nr: 3466/2013 2 Powierzchnia działki: 5100 m Cena transakcyjna: 50 000 zł Brak planu miejscowego. Działka ma kształt zbliżony do trapezu o szerokości około 25 m – 100 m, długości około 85 m. Teren lekko nachylony na wschód. Otoczenie - zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa, grunty użytkowane rolniczo. Dojazd wykonywany urządzoną, niewydzieloną drogą gruntową, po nieruchomościach sąsiednich, około 100 m od drogi utwardzonej. Formalnie dojazd służebnością drogi, nieurządzoną: służebność polegająca na prawie przechodu, przejazdu i utwardzenia od drogi - działka numer 41 po położonej w Żerosławicach, gmina Raciechowice nieruchomości oznaczonej jako działka numer 67 szlakiem szerokości 4 metrów, w sposób oznaczony linią przerywaną koloru czerwonego na mapie z dnia 3 grudnia 2013r. nr 3805/2/2013 na rzecz wymienionych właścicieli tam położonej nieruchomości oznaczonej jako działka nr 74. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokalizacja: Raciechowice, gmina Raciechowice Data transakcji: marzec 2013 r. Repertorium A nr: 1198/2013 2 Powierzchnia działki: 2058 m Cena transakcyjna: 90 000 zł Brak planu miejscowego. W niewielkiej odległości od centrum miejscowości. Działka ma kształt zbliżony do prostokąta o szerokości około 30 m, długości około 70 m. Teren nachylony na południe. Otoczenie - zabudowa produkcyjno magazynowa, grunty niezabudowane, kilkadziesiąt metrów od nieruchomości: urząd gminy, ośrodek zdrowia, nieco dalej zabudowa komercyjna w centrum miejscowości, szkoła. Dojazd służebnością drogi po drogach wewnętrznych, nieurządzonych. Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 18/22 Cechy rynkowe Waga cechy Wartość cechy 3 - bardzo dobra (bardzo dobra dostępność do infrastruktury Lokalizacja – położenie, otoczenie Możliwości zabudowy – funkcja w planie miejscowym, możliwość uzyskania decyzji wz w przypadku braku planu 25 % społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo) 2 – dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej, w sąsiedztwie brak uciążliwych obiektów budowlanych) 1 – przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo) 0 – słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane) 2 – dobre (przeznaczenie w planie lub w decyzji wz w całości pod zabudowę) 15 % 1 – przeciętne (przeznaczenie w części pod zabudowę) 0 – słabe (brak planu, potencjalna możliwość uzyskania decyzji wz dla zabudowy mieszkaniowej) 2 – korzystna (kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach) Konfiguracja – kształt działki i topografia terenu 1 – przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony o 15 % większych deniwelacjach) 0 – niekorzystna (kształt niekorzystny, działka wąska lub Uzbrojenie – dostęp do mediów 15 % Powierzchnia 15 % nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach) 2 – dobre (wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia) 1 – słabe (brak części mediów lub utrudnione możliwości przyłączenia) 0 – brak (brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia) 2 – przeciętna (20 – 30 arów) 1 – duża (30 – 50 arów) 0 – bardzo duża (powyżej 50 arów) 2 – dobry (dojazd drogą publiczną, asfaltową, wysokiej kategorii) Dojazd – stan prawny i jakość drogi dojazdowej 1 – przeciętny (dojazd drogą publiczną lub wewnętrzną, 10 % utwardzoną) 0 – słaby (brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp Inne – w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości 5% SUMA 100% drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną) 2 – korzystne (brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 1 – przeciętne (brak ograniczeń w zabudowie, niewielkie zagrożenia środowiskowe, przeciętna ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 0 – niekorzystne (istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 19/22 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 173/2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę 2 porównawczą przyjęto 1 m powierzchni budynku mieszkalnego. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena minimalna 1 284 cena maksymalna 2 759 u min 0,6754 cena średnia 1 901 u max 1,4514 Atrybuty Wagi Zakres zmienności Zakres zmienności współczynnika korygującego skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja - położenie otoczenie,dojazd 0,25 0,1689 0,3629 0 3 0 0,1689 Stan techniczny, standard wykończenia 0,20 0,1351 0,2903 0 3 1 0,1784 Architektura, funkcjonalność 0,15 0,1013 0,2177 0 3 1 0,1338 Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki 0,20 0,1351 0,2903 0 2 1 0,2000 Powierzchnia budynku 0,10 0,0675 0,1451 0 2 1 0,1000 Inne 0,10 0,0675 0,1451 0 2 0 0,0675 1,00 0,6754 1,4514 0,8486 Szacowana wartość nieruchomości: Vj = 1 901 * 0,8486 = 1 613 V = 147,6 * 1 613 = 238 079 ≈ 238 000 zł Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 20/22 Z uwagi na cel wyceny, z określonej powyżej wartości, wyodrębnia się wartość gruntu. Wartość gruntu o powierzchni 3829 m², w granicach działki nr 173/2 określa się w oparciu o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się 2 w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena minimalna 9,80 cena maksymalna 43,73 u min 0,4479 cena średnia 21,89 u max 1,9977 Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1120 0,4994 0 3 1 0,2040 Możliwości zabudowy 0,15 0,0672 0,2997 0 2 1 0,1500 Konfiguracja 0,15 0,0672 0,2997 0 2 1 0,1500 Uzbrojenie 0,15 0,0672 0,2997 0 2 1 0,1500 Powierzchnia 0,15 0,0672 0,2997 0 2 1 0,1500 Dojazd 0,10 0,0448 0,1998 0 2 1,5 0,1499 Inne 0,05 0,0224 0,0999 0 2 1 0,0500 1,00 0,4479 1,9977 1,0039 Szacowana wartość gruntu: Vj = 21,89 * 1,0039 = 21,98 V= 3829 * 21,98 = 84 161 ≈ 84 000 zł Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości (budynku mieszkalnego) wynosi: 238 000 zł – 84 000 zł = 154 000 zł Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 21/22 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa (WR) prawa własności przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą nr KR2Y/00028133/1 Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, z siedzibą w Dobczycach, składającej się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 173/2 położonej w miejscowości Sawa, gmina Raciechowice, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: 238 000 zł słownie złotych: dwieście trzydzieści osiem tysięcy w tym: działka nr 173/2 (grunt) - 84 000 zł budynek mieszkalny - 154 000 zł Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego Myślenice, 12 grudnia 2014 r. Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r. Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00028133/1, dz. nr 173/2, Sawa, gmina Raciechowice Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 22/22 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Powierzchnię budynku określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o pomiar z natury. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg oświadczenia zleceniodawcy – nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku. 5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Protokół badania księgi wieczystej 2. Informacja z rejestru gruntów 3. Kopia mapy zasadniczej 4. Dokumentacja fotograficzna 5. Postanowienie Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
