Pobierz raport

Rynek powierzchni
magazynowych w Polsce
I kw. 2016 r.
`
Popyt w regionach (m2)
Popyt
200 000
160 000
W I kw. 2016 r. popyt brutto na powierzchnie magazynowe i
przemysłowe w Polsce wyniósł 680 000 m², co było najlepszym
wynikiem zanotowanym w pierwszym kwartale roku w ostatnim
dziesięcioleciu stanowiąc jednocześnie doskonały prognostyk na
dalszą część roku. Udział popytu netto wyniósł jednakże blisko 55%,
klasyfikując się w dolnym przedziale porównywalnych okresów z
ostatnich dwóch lat, kiedy to zawierał się między 50% a 70%.
Popyt brutto (m2)
120 000
80 000
40 000
0
Popyt netto
Odnowienia
Źródło: JLL, magazyny.pl, I kw.2016 r.
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
I kw.
II kw.
III kw.
IV kw.
Źródło: JLL, magazyny.pl, I kw.2016 r.
Największą aktywność w I kw. 2016 r. najemcy wykazali w
Okolicach Warszawy, wynajmując łącznie 184 000 m2. powierzchni.
Na kolejnych miejscach znalazły się: Górny Śląsk i Poznań, gdzie
podpisano umowy na odpowiednio 142 000 m2 i 123 500 m2.
Co ciekawe, w Polsce Centralnej wynajęto tylko 51 000 m², z czego
prawie połowę przypadało na obiekty zlokalizowane mieście Łódź
(22 300 m²), podczas gdy w rejonie Piotrkowa Trybunalskiego nie
zarejestrowano nowych transakcji. W południowo-wschodniej części
kraju, od Krakowa, poprzez Podkarpacie do Lublina podpisano
umowy najmu na jedynie 17 600 m². Aktywność na północy Polski
także nie była znacząca, przy łącznym popycie w I kw. wynoszącym
tylko 37 300 m², co stanowiło spadek o 51% wobec analogicznego
okresu w 2015 r.
Trzy z czterech największych transakcji najmu zawartych w I kw.
2016 r. stanowiły nowe umowy, z których kluczową była ta
podpisana przez firmę Kaufland, która wynajęła 45 000 m2 w nowym
projekcie Panattoni Park Bydgoszcz. Duże wolumenowo transakcje
były podpisywane w obiektach zlokalizowanych w głównych
regionach. 9 na 10 największych umów dotyczyło regionów
Poznania, Górnego Śląska i Okolic Warszawy. Ich podział pomiędzy
umowy nowe/rozszerzenia a odnowienia w dotychczasowych
lokalizacjach był zbliżony.
Największe transakcje najmu w I kw. 2016 r.
Najemca
Kaufland
CLIP Logistic
Avon
Saint Gobain
Park
Panattoni Park Bydgoszcz
CLIP Poznań
Panattoni Park Garwolin
Panattoni Park Sosnowiec II
Źródło: JLL, magazyny.pl, I kw.2016 r.
Rodzaj
Powierzchnia
umowy
(m2)
Nowa umowa
Nowa umowa
Odnowienie
Rozszerzenie
45 000
25 000
25 000
22 400
Struktura własnościowa podaży
Podaż
W I kw. 2016 r. zasoby powierzchni magazynowych i produkcyjnych w
Polsce przekroczyły 10 milionów m² (dokładnie 10,37 miliona m²), co
umocniło ją na dziewiątym pod względem podaży miejscu w Europie1.
W pierwszym kwartale nowa podaż (418 000 m2), przewyższała ponad
trzykrotnie wyniki z IV kw. 2015 r. Większość nowych projektów
ukończono w głównych regionach, tj. Okolice Warszawy (137 000 m2),
Górnego Śląska (87 000 m2) i Polski Centralnej (85 000 m2) a na nowe
regionalne rynki przypadło tylko 68,000 m².
Znacząca aktywność deweloperów, którzy realizują obecnie projekty o
łącznej powierzchni 640 000 m2, plasuje sektor magazynowy za
sektorem biurowym, ale przed handlowym. Blisko 58% realizowanej
powierzchni w tym sektorze w I kw. 2016 r. była skoncentrowana na
trzech głównych regionach, tj. Poznaniu (160 000 m²), Okolicach
Warszawy (108 000 m²) i Polsce Centralnej (106 000 m²).
Na przeciwległym biegunie znalazły się Lublin i Rzeszów, gdzie nie
odnotowano znaczącej aktywności budowlanej.
Wiara deweloperów w siłę rynku jest potwierdzona niemal rekordowym
udziałem (54%) realizowanej powierzchni na zasadach spekulacyjnych
w I kw. 2016 r. W ciągu ostatnich dwóch lat, wskaźnik ten wzrastał z
5,5% do 35% na koniec 2015 r. W niektórych rozwijających się
regionach projekty są realizowane niemal w pełni spekulacyjnie.
Po dwie takie inwestycje w Krakowie (95% powierzchni spekulacyjnej) i
Trójmieście (93%) realizują Goodman i Panattoni.
22%
Prologis & JV Partners
32%
SEGRO & JV Partners
Panattoni & JV Partners
Logicor
10%
Goodman
P3
3%
3%
9%
5%
7%
9%
CLIP
Hillwood
Pozostali właściciele
Źródło: JLL, magazyny.pl, I kw.2016 r.
Na koniec I kw. wskaźnik pustostanów wynosił 6,7%, nieznacznie
wzrastając wobec rekordowo niskiego stanu z końca 2015 r., kiedy to
osiągnął 6,2%. Dostępność powierzchni wzrosła w trzech z pięciu
głównych regionów: w Okolicach Warszawy (11,8% na koniec I kw.
2016 r. wobec 8,7% na koniec IV kw. 2015 r.), Wrocławiu (6,3% vs
5,8%) i Poznaniu (2,7% vs 1,9%). W regionach Warszawa Miasto i
Polska Centralna udział powierzchni niewynajętych pozostawał
relatywnie stabilny, wynosząc odpowiednio 10,7% i 5,0%. Dalszy
spadek wskaźnika pustostanów na Górnym Śląsku (z 7,4% do 5,4%) był
możliwy dzięki silnemu popytowi i ograniczonej nowej podaży. Poza tym
w pozostałych regionach sytuacja była stabilna, z małym wyjątkiem
Podkarpacia i Krakowa, w których to odnotowano zmiany, odpowiednio
z 0% do 9,5% i z 0,8% do 1,3%. Z racji małej ogólnej podaży w tych
regionach dotyczy to relatywnie niewielkich powierzchni.
Powierzchnia istniejąca i w budowie (m2) vs pustostany (%)
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
Powierzchnia istniejąca
15,0%
Czynsze
10,0%
5,0%
0,0%
Powierzchnia w budowie
Pustostany
Źródło: JLL, magazyny.pl, I kw.2016 r.
Pomimo ciągłych zmian na rynku inwestycyjnym, struktura właścicielska
pozostaje relatywnie niezmienna. Pięciu głównych inwestorów i
deweloperów wraz z partnerami JV tj. Prologis, SEGRO, Logicor,
Goodman i Panattoni, posiadają większość zasobów (57%).
W I kw. czynsze bazowe pozostały na niezmienionym poziomie i nadal
są najwyższe w Warszawie Mieście oraz Krakowie, kształtując się
odpowiednio od 4,1 do 5,3 €/ m2 / miesiąc oraz od 3,8 do 4,5 €/ m2 /
miesiąc. Najniższe stawki za obiekty typu Big Box są w Polsce
Centralnej, wynosząc od 2,6 do 3,2 €/ m2 / miesiąc, a następnie w
dwóch dużych, ale nadal dynamicznie się rozwijających regionach, tj.
Górnym Śląsku i Poznaniu (od 2,8 do 3,5 €/ m2 / miesiąc w obu
przypadkach). Powyższe czynsze nie uwzględniają oferowanych
kontrybucji i stanowią stawkę wyjściową do dalszych negocjacji.
Czynsze bazowe w regionach (€ / m2 / miesiąc)
€6,0
€4,0
€2,0
€0,0
1
Od I kw. 2016 r. na skutek przeprowadzonej weryfikacji zasobów magazynowych zmianie uległa wielkość podaży
na niektórych rynkach regionalnych.
Big Box
JLL
JLL
Tomasz Olszewski
Head of Industrial CEE
ul. Królewska 16
00-103 Warszawa
Tel. +48 22 318 0000
Fax +48 22 318 0000
[email protected]
Przemysław Ciupek
Senior Research Analyst
Research & Consultancy
ul. Królewska 16
00-103 Warszawa
Tel. +48 22 318 0068
Fax +48 22 318 0099
[email protected]
magazyny.pl
www.jll.pl
www.jll.pl
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP,
INC. 2016. All rights reserved. No part of this
publication may be reproduced or transmitted
in any form or by any means without prior
written consent of Jones Lang LaSalle. It is
based on material that we believe to be
reliable. Whilst every effort has been made to
ensure its accuracy, we cannot offer any
warranty that it contains no factual errors.
We would like to be told of any such errors in
order to correct them.
SBU