Plik do pobrania Typ pliku: Prezentacja PDF

magaz
rynek nieruchomości komercyjnych / magazyny
/Michał Śniadała,
starszy konsultant w Dziale Powierzchni
Magazynowo-Przemysłowych, JLL /
Poznań, z ponad 1,2 mln mkw. powierzchni, jest czwartym co do wielkości rynkiem magazynowym w Polsce. Najważniejszym czynnikiem umożliwiającym
rozwój miasta jako lokalizacji pod projekty magazynowe i logistyczne jest dobra infrastruktura transportowa oraz położenie na jednym z głównych korytarzy tranzytowych łączących Europę Zachodnią i Wschodnią – obok autostrady
A2. To także jeden z najsilniejszych ośrodków gospodarczych w kraju, a dzięki
bliskości granicy z Niemcami, relatywnie dużej i zamożnej aglomeracji oraz
obecności fabryki Volkswagena, region ten stanowi interesującą lokalizację
dla najemców z sektorów motoryzacyjnego, logistycznego i handlowego, a co
za tym idzie – dla projektów z segmentu nieruchomości magazynowo-przemysłowych. Warto zauważyć, że rangę Poznania znacząco podniósł Amazon, który
w 2014 r. uruchomił w Sadach swoje nowe centrum logistyczne. Co ciekawe,
Poznań daje również możliwość osiągnięcia bardzo atrakcyjnych stawek najmu
za powierzchnie w nowych halach.
Największym konkurentem regionu w procesie pozyskiwania nowych projektów jest Wrocław. Z naszego doświadczenia wynika, że firmy zainteresowane
nowymi powierzchniami zwykle analizują te dwie lokalizacje, których oferta
jest w kilku obszarach dość podobna.
2014 był rokiem narastającej konkurencji pomiędzy deweloperami o nowych
najemców. Swoje projekty w regionie Poznania realizują najwięksi: Panattoni,
Goodman czy MLP. Jeśli chodzi o popyt, to mniej intensywną końcówkę roku
poprzedziły bardzo dobre kwartały. Z naszych analiz wynika również, że dwa
następne lata będą czasem intensywnego rozwoju poznańskiego rynku.
Warto jednak pamiętać o wyzwaniach. Największym z nich są ograniczenia
związane z rynkiem pracy. Poznań to region o niskiej stopie bezrobocia, a to
oznacza większą konkurencję o pracownika. Dziś pracodawcy szukają pracowników magazynowych na coraz szerszym obszarze. W rezultacie niektóre firmy
– np. produkcyjne – już teraz analizują oddalone od aglomeracji lokalizacje, np.
okolice Gorzowa czy Piły.
KLUCZOWE TRANSAKCJE NAJMU
Najemca
Park
Typ umowy
Powierzchnia (m2)
Finalizacja
Amazon
Amazon BTS – Poznań
Nowa umowa
100 500
2013, IV kw.
ITM
Poznań Logistics Centre II
Nowa umowa
82 400
2013, IV kw.
Polomarket
Goodman BTS Polomarket
Nowa umowa
39 600
2014, I kw.
Volkswagen
Segro Logistics Park Poznań
Nowa umowa
32 000
2013, IV kw.
Amica
Goodman Poznań Logistics Centre
Nowa umowa
30 400
2011, II kw.
POPYT NA POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE W POZNANIU
Rok
Popyt brutto (m2)
Popyt netto (m2)
2010
145 200
88 000
2011
202 000
111 000
2012
118 000
42 000
2013
423 000
301 000
2014*
217 000
147 000
*stan na III kwartał 2014
źródło: JLL
VIII
azyny
POPYT NA POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE WG SEKTORÓW W LATACH 2010-2014*
Poznań,
z ponad
mln m2
powierzchni
magazynowej,
jest czwartym
co do wielkości
rynkiem w Polsce
1,2
Operator logistyczny
Inne
magazyny
Poznań 2014
355 800 m2
Papier, książki
mag
314 800 m2
128 100 m2
Art. elektroniczne
70 900 m2
34 600 m2
201 200 m2
Art. motoryzacyjne
Sieci sklepów
*Stan na III kwartał 2014
POWIERZCHNIA ODDANA DO UŻYTKU I POZIOM PUSTOSTANÓW
Rok
Nowa powierzchnia
Pustostany (proc.)
2010
32 300
2011
45 100
5,7
9
2012
75 700
5,2
2013
6 000
4,4
2014*
206 400
3,7
*stan na III kwartał 2014
źródło: JLL
NAJWIĘKSZE ISTNIEJĄCE OBIEKTY
Nazwa
Powierzchnia (m2)
CLIP Poznań VW
166 000
SEGRO Logistics Park Poznań
135 000
ProLogis Park Poznań II
121 000
CLIP Poznań
107 000
PointPark Poznań
102 000
BTS Amazon Poznań
101 000
Panattoni Park Poznań II
92 000
Panattoni Park Poznań I
89 000
SEGRO Logistics Park Poznań, Gądki
77 000
Goodman Poznań Logistics Centre
45 000
źródło: JLL
CZYNSZE (EURO/ m2/ MIESIĄC)
Okres
Czynsz bazowy
Czynsz efektywny
2011
3,0-3,8
2,5-2,9
2012
3,0-3,8
2,3-2,8
2013
3,3-3,8
2,5-3,15
III kw. 2014*
3,0-3,6
2,25-3
*stan na III kwartał 2014
źródło: JLL
IX
h
magazyny
rynek nieruchomości
komercyjnych / magazyny
/ Piotr Bzowski, Leasing & Development Director, P3
Logistic Parks /
Do podstawowych atutów regionu poznańskiego należy zaliczyć infrastrukturę
drogową z bezpośrednim połączeniem z Berlinem, dzięki której możliwa jest
obsługa północnych Niemiec, oraz rozbudowaną sieć połączeń kolejowych
i lotniczych – umożliwiającą prowadzenie dystrybucji na terenie całej Europy Zachodniej. Właśnie dzięki wykorzystaniu połączeń intermodalnych, jeden
z naszych klientów – PF Logo – przeniósł swoje centrum dystrybucyjne z Rotterdamu do Robakowa k. Poznania. Kolejnymi mocnymi stronami rynku jest
dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej oraz sprzyjające inwestycjom władze
lokalne. O atrakcyjności regionu poznańskiego świadczy fakt, że jest to rynek
o jednym z najniższych wskaźników pustostanów.
Biorąc pod uwagę ubiegły rok, w którym powstało wiele nowych inwestycji, pojawiają się pytania, jaki będzie następny. Patrząc na zapytania ofertowe, które
otrzymujemy, możemy przypuszczać, że następne 12 miesięcy będzie jeszcze
lepsze. Dlatego jesteśmy na to przygotowani i w naszym parku mamy już przygotowaną platformę na kolejne budynki. Łącznie możemy dostarczyć 88 tys.
mkw. nowej powierzchni magazynowej, a średni czas budowy zajmuje nam ok.
6 miesięcy.
POWIERZCHNIA W BUDOWIE W Q3 2014
X
Obiekt
Powierzchnia (m2)
SEGRO Logistics Park Poznań
32 000
Goodman Poznań Logistics Centre II
82 400
Goodman BTS Polomarket
39 600
Panattoni Park Poznań IV
35 000
źródło: JLL