Oznaczenie nieruchomości: Nieruchomość posiada założoną

Oznaczenie nieruchomości:
Nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w
Żywcu o numerze KW BB1Z/00091735/3. Położona jest w Międzybrodziu Żywieckim i stanowi prawo
użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości złożonej z działek 1337/1 i 1342/7 położonej przy ulicy
Isepnickiej 1 w Miedzybrodziu Żywieckim
Oznaczenie własności:
Własność gruntów Skarb Państwa.
Własność zabudowań stanowi własność użytkownika wieczystego Huta Jedność S.A. w likwidacji , ul.
Sienkiewicza 12, 41100 Siemianowice Śląskie. Użytkowanie wieczyste ustanowione do dnia 5.12.2089 r.
Opis nieruchomości:
Na podstawie danych z księgi wieczystej KW BB1Z/00091735/3, nieruchomość gruntowa złożona jest z
działek 1337/1 i 1342/7, położonych w Międzybrodziu Żywieckim, powiat żywiecki, województwo śląskie.
Grunt nieruchomości oddany jest w użytkowanie wieczyste na 99 lat do dnia 5.12.2089 r. Łączna
powierzchnia gruntu nieruchomości wynosi 8223 m2. Na terenie działek nieruchomości znajduje się siedem
domków kempingowych typu A o powierzchni zabudowy 38,60 m2 i kubaturze 156,12 m3 każdy, siedem
domków campingowych typu B „Bliźniak” o powierzchni zabudowy 50,59 m2 i kubaturze 216,00 m3 każdy,
budynek socjalny o powierzchni zabudowy 258,07 m2 i kubaturze 2186,80 m3 oraz biologiczna
oczyszczalnia ścieków typu „DOK”.
Opis części składowych nieruchomości
Na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków, zgodnych z danymi zawartymi w księdze
wieczystej wyceniana nieruchomość składa się z działek nr 1337/1 i 1342/7 o łącznej powierzchni gruntu
8223 m2. Na terenie nieruchomości wzniesiono budynek administracyjno socjalny o powierzchni użytkowej,
określonej wg udostępnionych przez właściciela nieruchomości kart inwentarzowych środków trwałych –
593,05 m2, 7 domków letniskowych (kempingowych) typy A o powierzchni użytkowej 54,84 m2 każdy, 7
domków letniskowych typu B „bliźniak” o powierzchni użytkowej 69,59 m2 każdy. Obiekty te stanowią
kompleks ośrodka wypoczynkowego „ONDRASZEK” w Międzybrodziu Żywieckim. Pozostałe
zagospodarowanie nieruchomości wycenianej stanowią ogrodzenia, utwardzenia, mury oporowe, podjazdy,
schody betonowe, budynek dawnej oczyszczalni ścieków, przyłącza sieci infrastruktury technicznej, lampy
oświetleniowe, mała architektura oraz zieleń ozdobna. Wszystko na to wskazuje, iż dłużnik (Huta „Jedność”
SA w Siemianowicach Śląskich) jest pierwotnym właścicielem istniejących obiektów zabudowy
nieruchomości, i że nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem obrotu rynkowego.
Obecnie wyceniana nieruchomość zabudowana obiektami ośrodka wypoczynkowego jest przedmiotem
dzierżawy. Ze względu na tocząca się egzekucję z nieruchomości, właściciel praw do nieruchomości uzyskał
na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Żywcu z dnia 23.03.2011 r. zezwolenie na zawarcie umowy
dzierżawy. Umowa dzierżawy została zawarta dnia 24.03.2011 r. pomiędzy Hutą „Jedność” SA w likwidacji
(wydzierżawiający) a Zakładem Administracji Budynków i Obiektów Budowlanych „TRROL” Sp. z o.o. z
Siemianowic Śląskich (dzierżawca). Na mocy tej umowy wydzierżawiający oddał w dzierżawę dzierżawcy
całą nieruchomość zabudowaną opisanymi wcześniej budynkami, złożoną z działek 1337/1 i 1342/7, na czas
określony od dnia 24.03.2011 r. do dnia 23.03. 2013 r. Strony ustaliły miesięczny czynsz dzierżawny w
wysokości 500,00 zł netto. Oprócz tego dzierżawca zobowiązał się do płacenia podatków od nieruchomości,
ponoszenia opłat za użytkowanie wieczyste gruntu oraz płacenia należności z tytułu zawartych przez niego
indywidualnych umów z dostawcami mediów i odbiorcami nieczystości. Ponadto dzierżawca jest obowiązany
utrzymywać nieruchomość w należytym stanie technicznym i estetycznym. Szczegółowa treść ww.
postanowienia sądowego oraz opisywanej umowy najmu znajduje się w załącznikach do nin. opracowania.
Wyceniana nieruchomość może być nadal używana w długim okresie czasu do celów rekreacyjnych i
letniskowych pod warunkiem prowadzenia prawidłowej gospodarki remontowej w odniesieniu do zabudowy i
zagospodarowania nieruchomości. Dalsze korzystanie z nieruchomości wg jej społeczno – gospodarczego
przeznaczenia umożliwia zgodność sposobu zagospodarowania nieruchomości z ustaleniami miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego gminy Czernichów.
Działki wycenianej nieruchomości oznaczone są nr 1337/1 i 1342/7, a położona są przy ulicy Isepnickiej 1
w miejscowości Międzybrodzie Żywieckie, gmina Czernichów, powiat żywiecki – w niewielkiej odległości od
centrum miejscowości i od Jeziora Międzybrodzkiego.
Kształt działek nieruchomości jest nieregularny. Powierzchnia gruntu wycenianej nieruchomości, wg
danych z ewidencji gruntów wynosi 8223 m2. Ukształtowanie powierzchni gruntu nieruchomości częściowo
jest płaskie jednak z licznymi, dość stromymi skarpami.
Jak wynika z przeprowadzonych w dniu 13.04.2011 roku oględzin przedmiotowej nieruchomości, teren
tejże nieruchomości zabudowany jest obiektami i budowlami stanowiącymi ośrodek wypoczynkowy
„Ondraszek”. Główną zabudową kompleksu wypoczynkowego stanowią:
wolnostojący budynek administracyjno – socjalny (aktualnie pełniący funkcję obiektu
gastronomicznego, mieszkalnego, biurowego, pensjonatowego)
oraz 14 wolnostojących domków kempingowych (letniskowych). Ponadto na gruncie nieruchomości
istnieją: utwardzenia terenu, schody gruntowe betonowe, mury oporowe, podjazdy, niewielki budynek dawnej
oczyszczalni ścieków, lampy oświetleniowe, mała architektura (ławki, plac zabaw), przyłącza infrastruktury
technicznej.
Kompleks ośrodka wypoczynkowego „Ondraszek” wraz z zagospodarowaniem terenu został wzniesiony w
latach 90tych ubiegłego wieku.
Jak wynika z przedstawionych przez zarządcę nieruchomości książek obiektów: budynku socjalnego i
domków kempingowych typu A i B – protokoły odbioru tychże budynków są z dnia 10.06.1994 r.
Budynek administracyjno socjalny
Rodzaj zabudowy: wolnostojący.
Ilość kondygnacji: czterokondygnacyjny (piętrowy z poddaszem).
Podpiwniczenie: częściowe.
Wejście do budynku administracyjno – socjalnego możliwe jest od strony frontowej na poziom parteru
poprzez taras i ganek, od strony bocznej poprzez niewielką estakadę wiodącą na poziom piętra (wejście
bezpośrednio do świetlicy) lub od strony tylnej budynku do pomieszczeń administracyjnych.
Konstrukcja: obiekt murowany z żelbetowymi ławami fundamentowymi, ściany murowane z cegieł i
pustaków, stropy nad poszczególnymi kondygnacjami masywne, dach drewniany, dwuspadowy kryty blachą
ocynkowaną, łączoną na rąbek i malowaną olejno. Schody wewnętrzne i zewnętrzne są konstrukcji
żelbetowej ze stopniami pokrytymi lastrykiem bądź są stalowo – drewniane.
Program użytkowy i sposób użytkowania: w częściowym podpiwniczeniu budynku znajduje się kotłownia,
skład opału, pomieszczenia gospodarcze i techniczne, na parterze znajduje się kuchnia z dużą jadalnią,
pomieszczenia administracyjne (biuro), na piętrze istnieje świetlica, pomieszczenia socjalne dla pracowników
i mieszkalne dla kierownika ośrodka, na poddaszu są pomieszczenia socjalne.
Sposób użytkowania: budynek wykorzystywany jest okresowo (najczęściej latem) jak obiekt
administracyjno – socjalny, udostępniając gościom ośrodka pomieszczenia jadalni, świetlicy oraz sanitariaty.
W budynku mieści się też siedziba kierownika bądź zarządcy ośrodka (biuro).
Powierzchnia użytkowa: wg dokumentacji technicznej – 593,05 m2.
Kubatura: wg tejże dokumentacji – 2186,80 m3.
Standard wykończenia pomieszczeń: podłoża posadzek są betonowe bądź z desek na legarach. W
podpiwniczeniu obiektu posadzki są wyłożone lastrykiem, a ściany i sufity otynkowane i pomalowane
emulsyjnie. Na parterze w jadalni, kuchni z zapleczem i sanitariatach na posadzkach są płytki ceramiczne, a
na ścianach częściowo płytki ceramiczne (kuchnia, sanitariaty), a częściowo tynki cemwap malowane
(jadalnia). W części biurowej parteru na posadzkach pomieszczeń istnieją wykładziny rulonowe pcv, a ściany
są otynkowane
i pomalowane emulsyjnie. Na piętrze w świetlicy, pomieszczeniach mieszkalnych dla
kierownika i pomieszczeniach socjalnych posadzki są z desek na legarach malowanych bezbarwnie lub
wyłożone są parkietami drewnianymi. Ściany i sufit świetlicy wyłożono boazerią drewnianą, a ściany ww.
innych pomieszczeń otynkowano. W sanitariatach na opisywanej kondygnacji na posadzkach i ścianach
znajdują się płytki ceramiczne. Na poddaszu w pomieszczeniach mieszkalnych i socjalnych posadzki są z
desek na legarach, ściany są otynkowane a na sufitach (skosach) istnieje boazeria drewniana. Sanitariaty
posiadają podobny do niżej położonych standard wykończenia.
Wyposażenie pomieszczeń: W kuchni na parterze znajduje się wyposażenie techniczne typowe dla kuchni
żywienia zbiorowego, tj. piece, zlewozmywaki, kotły warzelne patelnie uchylne, chłodnie oraz inne
urządzenia technologiczne. W sanitariatach istnieją typowe elementy wyposażenia, takie jak muszle z
dolnopłukami, umywalki, natryski, brodziki obudowane.
Stolarka budowlana: okna w budynku są drewniane z okresu budowy lub plastykowe typu ERG, drzwi
wewnętrzne są drewniane płytowe typowe lub płycinowe. Drzwi wejściowe są aluminiowe lub płycinowe.
Instalacje: obiekt wyposażono w instalację: wodno – kanalizacyjną, elektryczną siły i światła i gazową,
aktualnie nieczynną ze zdemontowanym licznikiem. Instalacje te podłączone są do sieci komunalnych. W
kotłowni znajdują się przestarzałe, nieekonomiczne piece gazowe typu „Bartnik” zasilające instalację co.
W przeszłości, przed wybudowaniem gminnej sieci kanalizacyjnej, na terenie ośrodka istniała czynna
oczyszczalnia ścieków. Budynek oczyszczalni wykorzystywany jest obecnie jako obiekt gospodarczy.
W ostatnich latach obiekt nie jest w pełni wykorzystywany zgodnie ze swym pierwotnym przeznaczeniem.
W szczególności nieczynna jest kuchnia i jadalnia. Świetlica jest wykorzystywana w okresie letnim. Wg
wiedzy i doświadczenia autora wyceny, istnieje znikome prawdopodobieństwo aby były ekonomiczne
podstawy dla przyszłego wykorzystywania budynku jako stołówki (restauracji) na potrzeby osób
korzystających z zakwaterowania w domkach kempingowych. W każdym razie możliwość ta jest znikoma
poza sezonem letnim. Mimo niezłego stanu technicznego budynku, jego wyposażenie i wystrój jest
przestarzały, niemodny a przede wszystkim nastąpiła utrata zapotrzebowania na funkcję tego budynku. W
przyszłości, aby racjonalnie wykorzystać ten budynek trzeba liczyć się ze zmianą sposobu wykorzystywania
tego budynku, a to z kolei wiązać się będzie z dużymi kosztami adaptacji i modernizacji.
Domki kempingowe
Na terenie ośrodka wypoczynkowego „Ondraszek” znajduje się 14 parterowych, wolnostojących budynków
letniskowych (domków kempingowych). 7 z nich to obiekty pojedyncze typu A, a 7 z nich to domki typu B
„bliźniak”. Domki te częściowo rozmieszczone są wokół opisanego wcześniej budynku administracyjno –
socjalnego a część z nich leży powyżej poziomu tegoż budynku, na wyższym poziomie oddzielonym
skarpą.
Konstrukcja domków letniskowych typu A i B jest podobna. Są one obiektami murowanymi, parterowymi z
poddaszem sypialnym. Stropy nad parterem są drewniane. Dachy budynków są konstrukcji drewnianej kryte
blachą ocynkowaną łączoną na rąbek. Elewacje zewnętrze domków są nieocieplone i pokryte tynkiem
żwirkowym.
Wewnątrz domków kempingowych na parterze znajduje się pokój dzienny, kuchnia i sanitariat (łazienka z
WC), natomiast na poddaszu istnieje część sypialna. Posadzki w pokoju dziennym i na poddaszu są z desek
na legarach, a w kuchni i łazience z płytek ceramicznych. Ściany pokoju na parterze, częściowo kuchni i
łazienki otynkowano
i pomalowano. Do połowy wysokości ścian w kuchni i łazience są płytki ceramiczne.
Na poddaszu na ścianach i suficie znajduje się boazeria drewniana. Okna w domkach są z okresu budowy,
drewniane. Drzwi są drewniane, płytowe, typowe. W kuchni istnieją zlewozmywaki i boilery elektryczne,
natomiast w łazience brodziki obudowane z prysznicem, umywalki i muszle z dolnopłukami. Prawie
wszystkie domki posiadają niewielkie tarasy drewniane z balustradą drewnianą (oprócz jednego obiektu
„bliźniaka” i dwóch domków pojedynczych). Wnętrza niektórych domków (dwóch dużych i ośmiu małych)
ogrzewane są za pomocą elektrycznych grzejników c.o. Pozostałe domki nie posiadają ogrzewania. W
obiektach ogrzewanych zamontowano grzejniki aluminiowe, starego typu.
Powierzchnia użytkowa domków małych (typu A), określona na podstawie udostępnionych przez
właściciela nieruchomości kart inwentarzowych środków trwałych wynosi: 54,84 m2 każdy, kubatura –
156,12 m3.
Powierzchnia użytkowa domków małych (typu A), określona także na podstawie ww. danych: 69,59 m2
każdy, kubatura – 216,00 m3.
Opisywane obiekty są skromne co do wystroju i wyposażenia. Jest ono typowe dla końca lat 80tych i
początku lat 90tych ubiegłego wieku. Największymi wadami domków jest: usytuowanie sypialni na poddaszu
z oknami dachowymi wysoko położonymi, otwieranymi ręcznie przy użyciu drabiny (brak widoku na
otoczenie); zagęszczenie zabudowy, co wiążę się z uciążliwościami w użytkowaniu tych obiektów; brak
ogrzewania; dość niski, jak na obecne wymagania standard wykończenia, wyposażenia i standard
funkcjonalny. Na owe wady nakładają się wady ogólne położenia nieruchomości, o których będzie mowa w
dalszej części opisu nieruchomości.
W pobliżu obiektu administracyjno – socjalnego znajduje się niewielki, parterowy, murowany budynek
gospodarczy, w przeszłości stanowiący obiekt dawnej oczyszczalni ścieków typu „DOK”.
Na terenie ośrodka wypoczynkowego „Ondraszek” znajduje się dość spora ilość betonowych utwardzeń.
Wokół zabudowy nieruchomości istnieją ponadto betonowe chodniki, znacznie spękane i zniszczone.
Wejście na wyżej położone tereny nieruchomości możliwe są za pomocą schodów betonowych. Wzdłuż
chodników i przy domkach kempingowych znajdują się ławki. Wokół chodników i zabudowy nieruchomości
rośnie trawnik, krzewy i drzewa ozdobne. Na jednym z trawników urządzono plac zabaw dla dzieci. Teren
oświetlony jest za pomocą lamp osadzonych na słupach stalowych.
Wyceniana nieruchomość jest ogrodzona. Ogrodzenie to wykonano z siatki na słupkach stalowych bądź z
przęseł stalowych w ramach. Brama wjazdowa na teren nieruchomości jest stalowa.
Wadą układu zagospodarowania nieruchomości jest stanowczo za mała ilość miejsc do parkowania
samochodów osobowych, co przy ilości kwater w domkach kempingowych, rozmiarze budynku
administracyjno – socjalnego jest w dzisiejszych realiach stwarza poważne ograniczenia w korzystaniu z
nieruchomości zgodnie z jej funkcją i przeznaczeniem.
Lokalizacja i czynniki środowiskowe
Wyceniana nieruchomość położona jest w niewielkiej odległości od centrum miejscowości Międzybrodzie
Żywieckie, gmina Czernichów, powiat żywiecki, przy ulicy Isepnickiej 1. Odległość od Czernichowa wynosi
około 2 km, od Żywca około 10 km. Ulica, przy której położona jest nieruchomość prowadzi przez
Międzybrodzie Żywieckie do gminy Czernichów. Dojazd do nieruchomości możliwy jest od Żywca poprzez
Tresną i Czernichów. Nieruchomość jest położona w spokojnym, rekreacyjno – wypoczynkowym rejonie,
kiedyś bardzo modnym a dziś bardziej zapomnianym i podupadłym, tuż przy Jeziorze Miedzyrzeckim, u
podnóża niskich pasm górskich. Wadą położenia nieruchomości jest jej usytuowanie w niewielkiej kotlinie,
zbyt blisko zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej i słaba dostępność do sieci infrastruktury turystycznej.
Prawa i obciążenia wpisane do księgi wieczystej KW BB1Z/00091735/3:
W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotu wyceny wpisano:
Ostrzeżenie: wszczęcie egzekucji komorniczej z wniosku wierzyciela: Rydzek Andrzej, na podstawie tytułu
wykonawczego Sądu Rejonowego w Katowicach z dnia 21.10.2004 r.; Przyłączenia do egzekucji z
nieruchomości kolejnych wierzycieli: Stanisława Żak, Józefa Penkała, Pawła Połednioka, Piotra Brola,
Stanisława Romana Żak, Wiesława Kulaka, Krzysztofa Suchojada, Jolantę Skorupa.
Dział IV KW:
- hipoteka przymusowa zwykła 1.654.467,58 zł obowiązkowe składki na ubezpieczenie społeczne w tym:
odsetki w wysokości 548.074 zł ZUS w Chorzowie
- hipoteka przymusowa zwykła 139.358,54 zł zaległości w podatku od nieruchomości za 1998-2002 r. wraz z
odsetkami Gmina Czernichów
- hipoteka przymusowa zwykła 2.089.204,46 zł w tym odsetki za zwłokę od nieopłaconych w terminie
składek należnych na zasadach i wysokości określonych w ustawie z dnia 29.08.1997 r. -ordynacja
podatkowa, naliczane do dnia 13.06.2003 r. w kwocie 1.016.566,70 zł oraz dalsze odsetki do dnia zapłaty
zgodnie z obowiązującymi stopami procentowymi. ZUS w Chorzowie
wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość
- hipoteka przymusowa zwykła 71.082,00 zł Urząd Gminy Czernichów
- hipoteka przymusowa zwykła 6.741,00 zł Skarb Państwa - Starosta żywiecki
- hipoteka przymusowa zwykła 4.044,60 zł Skarb Państwa - Starosta żywiecki
- hipoteka przymusowa zwykła 114.880,94 zł Urząd Gminy Czernichów
- hipoteka przymusowa zwykła 7.522.664,92 zł fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych w
warszawie
- hipoteka przymusowa zwykła 78.836.990,19 zł w tym należność główna 31.519.813,09zł. koszty
upominienia 68,00zł. koszty egzekucyjne 94.449,10zł. odsetki 47.222.660,00 zł naliczone na dzień 20
listopada 2009r. - z tytułu niezapłaconych składek na fundusz ubezpieczeń społecznych za okres od
03/1999r do 04/2000r, od 06/2000r od 10/2003r ZUS w Chorzowie
- hipoteka przymusowa zwykła 10255182,47 zł w tym należność główna 4.452.761,17zł. koszty upominienia
50,40zł. koszty egzekucyjne 17.072,90zł. odsetki 5.785.298,00zł naliczone na dzień 20 listopada 2009r. z tytułu niezapłaconych składek na fundusz ubezpieczenia zdrowotnego za okres od 02/2000r do
09/2003r, ZUS w Chorzowie
- hipoteka przymusowa zwykła 6848106,52 zł w tym należność główna 2.672.539,32zł. koszty upominienia
50,40zł. koszty egzekucyjne 6.981,80zł. odsetki 4.168.535,00zł naliczone na dzień 20 listopada 2009r. - z
tytułu niezapłaconych składek na fundusz pracy i fgśp za okres od 03/1999r do 09/2003r, ZUS w
Chorzowie
Aktualna wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości złożonej z
działek nr 1337/1 oraz 1342/7, opisanej w księdze wieczystej BB1Z/00091735/3, położonej przy
ulicy Isepnickiej 1 w Międzybrodziu Żywieckim, wraz z prawem własności zabudowy tejże
nieruchomości w postaci kompleksu budynków ośrodka wypoczynkowego „ONDRASZEK”,
określona dla potrzeb postępowania komorniczego w sprawie o sygnaturze akt KM 2925/10,
wynosi: 2 204 000 zł
w tym aktualna wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego do dnia 5.12.2089 r. gruntu
nieruchomości, w stanie, gdyby grunt ten nie posiadał zabudowy: 357 000 zł oraz w tym aktualna
wartość zabudowy nieruchomości, określona wg zasad rynkowych: 1 847 000 zł