Odpowiedzialność za nieodśnieżanie

Prawo – Analizy
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy z 13 września 1996 r.
o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (DzU z 2005 r.
nr 236, poz. 2008 z późn. zm.), jednym z podstawowych
obowiązków właścicieli bądź zarządców nieruchomości jest
uprzątnięcie błota, śniegu, lodu oraz innych zanieczyszczeń
z położonych wzdłuż nieruchomości chodników. Jak w
praktyce wygląda odpowiedzialność za zaniedbanie tego
obowiązku?
Aby możliwe było określenie takiej
odpowiedzialności, należy dokładnie
opisać, co należy do obowiązków
właścicieli bądź zarządców posesji.
Już w samej definicji zarządzania
nieruchomościami, zawartej w art. 185
ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest zapisany obowiązek „zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania
i właściwej eksploatacji nieruchomości”. Ta dość szeroka definicja
mówi, że właściciel lub zarządca jest
zobowiązany do dołożenia należytej staranności przy wykonywaniu
swoich obowiązków, aby zapewnić
użytkownikom bezpieczeństwo na
nieruchomości. Podczas zimy na samej
nieruchomości ten obowiązek polega
na odpowiednim odśnieżaniu ciągów
12
Wspólnota Mieszkaniowa luty 2010
pieszo-jezdnych oraz usuwaniu sopli
z dachów budynków, daszków wejściowych do budynków czy nawet latarni bądź piorunochronów, o których
niektórzy zapominają. Jednak nie należy się ograniczać wyłącznie do tych
charakterystycznych miejsc. Każda
z nieruchomości jest inna i ma swoją
specyfikę, więc każdy właściciel czy
zarządca powinien określić, gdzie istnieje ryzyko powstania sopli bądź też
niebezpiecznego oblodzenia. Z drugiej
strony, właściciel, zarządca musi również dbać o aspekt ekonomiczny nieruchomości, dlatego nie można być zbyt
nadgorliwym. Jednym z przykładów
nieuzasadnionego wydawania pieniędzy jest paniczne w ostatnim czasie
odśnieżanie śniegu z każdego dachu.
Nie wszystkie dachy trzeba odśnieżać.
Wiele z nich, szczególnie w budynkach mieszkalnych, przy grubości
warstwy śniegu w granicach 30 cm jest
w stanie wytrzymać takie obciążenie.
Tak naprawdę w pierwszej kolejności
powinny być odśnieżane dachy o lekkiej konstrukcji, stosowane w halach
magazynowych, targowych o dużej
rozpiętości. W tych przypadkach można znaleźć w dokumentacji technicznej
odpowiednie obliczenia, wskazujące,
przy jakiej grubości śniegu bądź lodu
dach będzie w stanie wytrzymać obciążenie. Dopiero na podstawie tych
informacji należy podejmować decyzję
o odśnieżaniu dachu.
Właściciele bądź zarządcy budynków mieszkalnych, którzy pomimo wszystko mają obawy, powinni
w pierwszej kolejności skontaktować
się ze specjalistą, który dla danego
budynku określi graniczne grubości
warstwy śniegu czy lodu mogące
zalegać na dachu. Inne działania,
oparte wyłącznie na przeczuciu, mogą
narazić właściciela bądź zarządcę na
zarzut niegospodarności.
Podobne podejście powinno być
zastosowane również w przypadku
miejsc przyległych do nieruchomości,
lecz tutaj ustawodawca w ustawie
o utrzymaniu czystości i porządku
w gminach określił w miarę dokładnie miejsca, gdzie istnieje obowiązek uprzątnięcia błota, śniegu, lodu
oraz innych zanieczyszczeń. Są nimi
w głównej mierze chodniki bezpośrednio przylegające do posesji i wjazdy do
nieruchomości. Do niedawna trudne
do określenia było ustalenie, co to znaczy chodnik bezpośrednio przylegający do posesji. Jednak w lipcu 2008 r.
minister infrastruktury doprecyzował,
że jeśli pomiędzy ogrodzeniem nieruchomości a chodnikiem należącym do
innego podmiotu znajduje się pas zieleni, stanowiący własność podmiotu
władającego chodnikiem, obowiązek
odśnieżania chodnika leży po stronie
zarządzającego wskazanym ciągiem
pieszym, bez względu na szerokość
Foto: Karolina Siemion
Odpowiedzialność za nieodśnieżanie
Prawo – Analizy
pasa zieleni. W celu zamknięcia zbioru
odpowiedzialności za odśnieżanie,
dobrze jest wiedzieć, czego nie trzeba
odśnieżać. Są nimi jezdnie przylegające do posesji, przystanki tramwajowe i
autobusowe lub płatne miejsca postojowe, jeżeli są usytuowane na chodniku, które odśnieża właściciel lub
zarządca nieruchomości przyległej.
Wiemy już, kto za jaką część terenu
do odśnieżania odpowiada. Dlatego
zajmijmy się prawnym aspektem
odpowiedzialności.
W wielu przypadkach odśnieżaniem zajmują się osoby bezpośrednio zatrudnione przez wspólnotę
mieszkaniową bądź firmy, którym
te usługi zostały zlecone. Zarówno
w pierwszym, jak i w drugim wypadku podmiotem bezpośrednio
odpowiedzialnym za nieszczęśliwy
wypadek jest wspólnota mieszkaniowa. Jednak jeżeli zleciła te usługi
podmiotowi zewnętrznemu, podmiot
ten tak naprawdę odpowiada za ewentualne zaniedbania. Jeśli odśnieżaniem
zajmuje się osoba fizyczna, którą wynajęła wspólnota mieszkaniowa, przeniesienie odpowiedzialności nie jest
możliwe. Właściciel lub zarządca ma
możliwość uzyskania rekompensaty
za konieczność wypłacenia odszkodowania, na zasadach, na których dana
osoba została zatrudniona. Jeśli była to
np. umowa o pracę, to w przypadku
udowodnienia rzeczywistego zaniedbania można obciążyć taką osobę
do wysokości trzykrotności jej wynagrodzenia, a jeżeli zrobiła to celowo,
mamy możliwość obciążenia jej do
wysokości całkowitej szkody. W praktyce jednak trudno jest dowieść tego
typu zaniedbań. W przypadku zatrudnienia zewnętrznej firmy odśnieżającej
należy koniecznie zwrócić uwagę, czy
jest ona ubezpieczona na odpowiednio
wysoką kwotę, a w umowie zawrzeć
obowiązek posiadania aktualnych
badań lekarskich bądź uprawnień do
pracy na wysokościach.
Aby możliwe było przeniesienie
całkowitego ryzyka za nieodśnieżenie nieruchomości na firmę zewnętrzną, powinno się dobrze określić zakres jej obowiązków. Dla przykładu, jeżeli umówimy się z firmą, że
będzie nam odśnieżać nieruchomość
od poniedziałku do soboty, a wypadek zdarzy się w niedzielę, to trudno
będzie przenieść odpowiedzialność
na firmę zewnętrzną. Istnieje też
kolejna sytuacja, która może narazić
właściciela bądź zarządcę nieruchomości na brak możliwości regresu
w stosunku do podmiotu, któremu
zlecił odśnieżanie. Jeżeli umówimy
się z taką firmą, że piasek czy sól
zapewniamy we własnym zakresie,
a kontrahent nie będzie zobowiązany
do informowania nas o kończących
się zapasach i z tego powodu nie
zostanie odśnieżony chodnik, to
niestety może się okazać, że winę
za takie zdarzenie ponosi podmiot,
który zaniedbał swoje obowiązki,
czyli my.
Powyższe przypadki wskazują,
jak bardzo istotne jest określenie warunków współpracy w tym zakresie.
Jednak nie możemy oczekiwać od
osoby bądź firmy zajmującej się odśnieżaniem, że tuż po opadach cała
nieruchomość zostanie odśnieżona.
To absurd! W przypadku nieszczęśliwego zdarzenia, gdyby dana sprawa
trafiła do sądu, te szczegóły mogą
być istotne. Przepisy nie precyzują,
w jakim terminie po opadach śniegu
właściciel nieruchomości musi ją odśnieżyć i usunąć oblodzenie.
Sąd ustali też, czy lód zalegał długo,
czy powstał na skutek ostatnich opadów. Sędzia ma obowiązek zbadać, jak
wyglądała sytuacja i czy rzeczywiście
nie dochowano należytej staranności
w celu zachowania bezpiecznego
użytkowania nieruchomości. Tak samo
będzie podchodził do sprawy ubezpieczyciel. Za nieszczęśliwe wypadki
wynikłe z powodu gołoledzi właściciel
lub zarządca ponosi odpowiedzialność na zasadzie winy i dlatego, aby
poszkodowany mógł uzyskać odszkodowanie, powinien mu ją udowodnić.
W celu ustalenia tej odpowiedzialności
również w interesie właściciela lub zarządcy jest spisanie notatki określającej
okoliczności zdarzenia, wykonanie
dokumentacji zdjęciowej i spisanie
oświadczeń świadków. Jednak wyżej
wymienionych aktów staranności
nie wykonujemy po to, aby uchylić
się od odpowiedzialności. Zarządca
powinien być obiektywny, zwłaszcza
jeżeli szkoda przytrafiła się jednemu ze współwłaścicieli, dla których
pracuje. Między innymi dla takich
przypadków zarządca jest zobowiązany do posiadania obowiązkowego
ubezpieczenia i zaleca się wykupienie
takiej polisy także wspólnocie mieszkaniowej. Każdy z tych podmiotów, jak
również firma zewnętrzna zajmująca
się odśnieżaniem może popełnić błąd
i zaniedbać swoje obowiązki. Dlatego
dla bezpieczeństwa każdego z nas
wszystkie te trzy podmioty powinny
być ubezpieczone.
Za niedochowanie należytej staranności przy odśnieżaniu zarówno
nadzór budowlany, policja, jak i straż
miejska mogą nałożyć mandaty w wysokości od 500 do 1000 złotych. W uzasadnionych przypadkach nadzór
budowlany i policja mogą skierować
wniosek do sądu o ukaranie winnych
zaniedbania, co może skutkować
znacznie poważniejszymi konsekwencjami finansowymi.
RAFAŁ WALIGÓRA
dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami,
Atrium 21 sp. z o.o.
luty 2010 Wspólnota Mieszkaniowa
13