Agnieszka Pyrzyńska Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego

Rejent. rok 8 . nr 10(90)
październik 1998 r.
Agnieszka Pyrzyńska
Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
Celem artykułu jest omówienie zmian, jakie ustawa z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami1 wprowadziła w zakresie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. W szczególności zostanie podjęta
próba określenia trybu rozwiązania umowy oraz dokonania wykładni art.
33 ust. 3 i 65 u.g.n.
Tryb rozwiązania umowy użytkowania wieczystego w u.g.g. i u.g.n.
Omówienie nowej regulacji wymaga chociażby krótkiego przedstawienia rozwiązań przyjętych w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości2. Według art. 26 ust. 1 tej ustawy, użytkowanie wieczyste gasło z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie
umowy przed upływem tego okresu. Drugą z wymienionych sytuacji regulował ust. 2 powołanego przepisu, zgodnie z którym rejonowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub zarząd gminy w odniesieniu do gruntów
stanowiących własność gminy mógł wydać decyzję o rozwiązaniu umowy
i zarządzić odebranie gruntów stosownie do art. 240 k.c. W literaturze
dominował pogląd, iż sformułowanie przepisu wskazywało na konieczność
stosowania przy rozwiązaniu umowy trybu administracyjnego3. Stwierdzo1
Dz. U. Nr 115, poz. 741 (zm.: Dz.U. z 1998 r. Nr 106, poz. 668), oznaczana dalej: u.g.n.
Ustawa z dnia 29.04.1985 r. (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), oznaczana dalej: u.g.g.
Ustawa ta utraciła moc na podstawie art. 241 pkt 1 u.g.n.
3
Na gruncie ustawy z dnia 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U.
z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.) za administracyjnym charakterem rozwiązania umowy o oddanie
2
52
Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
no nawet wyraźnie, że na podstawie art. 26 ust. 2 u.g.g. zakończenie stosunku użytkowania wieczystego następuje nie w wyniku złożenia oświadczenia woli przez właściciela gruntu, ale wydania decyzji administracyjnej
przez odpowiedni organ4. Sformułowanie art. 26 ust. 2 u.g.g. dawało więc
podstawę do rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste po spełnieniu przesłanek określonych w art. 240 k.c., ale tryb rozwiązania umowy miał charakter administracyjnoprawny - ze wszystkimi tego
konsekwencjami, w szczególności w zakresie postępowania odwoławczego. Zaznaczyć jednak należy, że wskazane w art. 26 sposoby wygaśnięcia
użytkowania wieczystego nie były traktowane jako jedyne. Pomijając szersze omówienie tego zagadnienia, należy wspomnieć tylko o przyjmowanej
w doktrynie możliwości rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w drodze umowy stron, tj. właściciela gruntu i użytkownika wieczystego5.
gruntu w użytkowanie wieczyste opowiedział się J. W i n i a r z w glosie do postanowienia SW w
Bydgoszczy z dnia 24.05.1967 r„ OSPiKA 1968, z. 3, poz. 61. Natomiast T. S my c z y ńs ki,
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego, Palestra 1971, nr 7-8, s. 7 i nast. oraz Z. M ł y ń c z y k ,
Glosa do postanowienia SW w Bydgoszczy z 24.05.1967 r.,?\V 1969, z. 1, s. 215 i nast. traktowali
decyzją właściwego organu przede wszystkim jako oświadczenie woli strony stosunku umownego,
wydane w formie aktu administracyjnego. Po wejściu w życie u.g.g., za administracyjnym charakterem rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste opowiedzieli się przykładowo: E. G n i e w e k, Obrót nieruchomościami państwowymi i komunalnymi, Kraków 1994, s. 51,
154-155; E. Dr o z d , [w:] E. D r o z d , Z. T r u s z k i e w i c z , Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995, s. 145; S. R u d n i c k i, Komentarz do kodeksu
cywilnego, Księga druga, Warszawa 1996, s. 314. Podobne stanowisko zajęli G. B i c n i e k,
Z. M a r m a j, Ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Komentarz, Zielona Góra 1995, s. 111, choć w innym miejscu tej publikacji (s. 116) zawarte jest następujące
stwierdzenie: „W określonych przypadkach ustawa przewiduje (...) możliwość rozwiązania umowy
jednostronnym oświadczeniem woli (np. art. 240 k.c.)". Ze względu na brak szerszych rozważań
na ten temat nie wiadomo jednak, czy zdaniem autorów art. 240 k.c. mógł stanowić samodzielną
przesłankę rozwiązania umowy w drodze jednostronnej czynności prawnej, czy też rozwiązanie
mogło nastąpić wyłącznie w następstwie wydania decyzji administracyjnej.
4
K. P i e t r z y k o w s k i , [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. K. Pietrzykowskiego, t.
I, Warszawa 1997, s. 444. Zaznaczyć przy tym należy, iż rozwiązanie przyjęte przez ustawodawcę
było krytycznie oceniane w literaturze; por. E. G n i e w e k, op. cit., s. 155 oraz J. I g n a t o w i c z,
Użytkowanie wieczyste de lege ferenda. Z zagadnień współczesnego prawa cywilnego. Księga
pamiątkowa ku czci Profesora Tomasza Dybowskiego, Warszawa 1994, s. 124; autor proponował
wprowadzenie wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.
5
Tak G. B i e n i e k , Z. M ar m a j , op. cit., s. 110; S. R u d n i ck i, op. cit., s. 314; K. Pi et r z y k o w s k i, op. cit., s. 445.
53
Agnieszka Pyrzyńska
Podobnie jak u.g.g., również u.g.n. w art. 33 ust. 1 przewiduje wygaśnięcie użytkowania wieczystego z upływem okresu ustalonego w umowie
albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu; ust. 3 zdanie
pierwsze powołanego przepisu stanowi: „Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu
stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty
korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie,
a w szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie". Brzmienie art. 33 wymaga przede wszystkim wyjaśnienia, w jakim trybie następuje
rozwiązanie umowy przed upływem okresu w niej ustalonego. Inaczej niż
w u.g.g., ustawodawca nie wskazuje na możliwość wydania w tej sprawie
decyzji administracyjnej. Skoro więc kompetencja taka nie została nadana
żadnemu organowi, to należy uznać, że od dnia wejścia w życie u.g.n. brak
podstaw do rozwiązywania umów o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w omawianym trybie. Za twierdzeniem tym przemawiają oczywiste
względy. Użytkowanie wieczyste jest stosunkiem cywilnoprawnym6, w
związku z tym decyzja administracyjna tylko na podstawie wyraźnego
przepisu prawnego mogłaby tu mieć charakter zdarzenia prawnego, eliminującego konieczność złożenia jakiegokolwiek oświadczenia woli7. Skoro
przepisu nadającego taką kompetencję ustawodawca nie wprowadził, to
brak jakiejkolwiek podstawy do władczej ingerencji w ten stosunek. W
konsekwencji należy przyjąć, że od dnia 1.01.1998 r. rozwiązanie umowy
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić wyłącznie w
trybie cywilnoprawnym8.
Wskazanie tego trybu nie usuwa jednak wszystkich wątpliwości, ponieważ prawu cywilnemu znane są różne sposoby zakończenia stosunku prawnego. Rozwiązanie umowy jest jednym z nich, przy czym pojęcie to nie jest
6
Por. np. uzasadnienie uchwały SN z dnia 25.06.1997 r. III CZP 23/97, OSNC 1997, z. 12,
poz. 188.
7
Por. Z. R a d w a ń s k i , Prawo cywilne - część ogólna, Warszawa 1997, s. 252.
8
Wobec powyższego, za przeoczenie ustawodawcy należy uznać utrzymanie dotychczasowego
brzmienia art. 1008 k.p.c., w którym wyraźnie wskazuje się na rozwiązanie umowy wieczystego
użytkowania w drodze decyzji. Zaznaczyć jednak należy, że już po nowelizacji przepisu dokonanej
ustawąz dnia 17.05.1990 r. o podziale zadań i kompetencji określonych w ustawach szczególnych
pomiędzy organy gminy a organy administracji rządowej oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U.
Nr 34, poz. 198), jego brzmienie mogło budzić wątpliwości.
54
Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
jednoznaczne9, obejmuje się nim bowiem: 1) rozwiązanie umowy w drodze
orzeczenia sądowego; 2) zakończenie umowy w drodze jednostronnej czynności prawnej oraz 3) rozwiązanie umowy przez strony w drodze umowy
rozwiązującej. Z art. 33 ust. 3 u.g.n., posługującego się określeniem „żądanie rozwiązania umowy", nie wynika jednoznacznie, w następstwie którego z wyżej wymienionych zdarzeń mogłoby dojść do rozwiązania umowy
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Zacznijmy od orzeczenia rozwiązującego. Sytuacje, w których nadaje
się sądowi kompetencję do rozwiązania umownego stosunku prawnego nie
są w polskim prawie cywilnym zbyt liczne. Z kodesu cywilnego należy
wymienić art. 3571 § 1, 632 § 2, 874, 901 § 1 oraz 913 § 2. Na ogół w
przepisach tych wyraźnie wskazuje się, że to właśnie sądowi przysługuje
uprawnienie w omawianym zakresie. Takie samo znaczenie ma skonstruowanie powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego 10. Skoro przepis art.
33 ust. 3 u.g.n. nie zawiera sformułowania „sąd rozwiązuje" ani określenia
równoznacznego, prowadzi to do wniosku, że rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego następuje w inny sposób niż w drodze orzeczenia rozwiązującego. Wobec niejasnego sformułowania art. 33 ust. 3 u.g.n. nie jest
to jednak argument wystarczający. W art. 901 § 1 k.c. ustawodawca również nie wskazał na kompetencje sądu do rozwiązania umowy darowizny.
Mimo to przyjmuje się, że w przypadku wydania przez sąd wyroku uwzględniającego powództwo, orzeczenie będzie miało charakter rozwiązujący11.
W związku z tym należy poszukiwać dalszych argumentów, pozwalających
9
Por. K. K r u c z a ł a k , Rozwiązanie umownego stosunku zobowiązaniowego na mocy wzajemnego porozumienia stron w prawie cywilnym, Palestra 1975, nr 9, s. 69 i nast. oraz W. C z a c h ó r s k i, Zobowiązania - zarys wykładu, Warszawa 1994, s. 262. Za twierdzeniem tym przemawia również brzmienie przepisów: np. w art. 77 k.c. mowa jest o rozwiązaniu umowy za zgodą
obu stron, w art. 357' i art. 632 § 1 k.c. o rozwiązaniu umowy w drodze orzeczenia sądowego, a
w art. 730 k.c. rozwiązanie umowy traktowane jest jako skutek wypowiedzenia. Na marginesie
wspomnieć też trzeba o nielicznych w kodeksie cywilnym przypadkach rozwiązania umowy z mocy
prawa (art. 645 § 1, 668 § 2, 814 § 2, 823 § 2 k.c.).
10
Por. art. 33 ust. 2 ustawy z dnia 2.07.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.).
fj a n, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. K. Pietrzykowskiego, t. II, Warszawa 1998, s.
571. Zaznaczyć przy tym jednak trzeba, że uprawnienie do żądania rozwiązania umowy darowizny
przez przedstawiciela ustawowego ma charakter szczególny, przysługuje ono bowiem osobie nie
uczestniczącej w zawieraniu rozwiązywanej umowy.
55
Agnieszka Pyrzyńska
na ustalenie, w jaki sposób następuje rozwiązanie umowy użytkowania
wieczystego.
Możliwy do obrony wydaje się pogląd, że podstawowym zdarzeniem
wywołującym w prawie cywilnym skutki prawne jest czynność prawna, a
sąd ma kompetencje do wydawania orzeczeń konstytutywnych, na podstawie których stosunek prawny powstaje, gaśnie lub zmienia swoją dotychczasową treść, tylko w sytuacjach wyjątkowych, wyraźnie przewidzianych
przez ustawę12. Jeżeli więc kompetencja taka nie została w art. 33 ust. 3
u.g.n. w podobny sposób nadana sądowi, to nie można jej domniemywać.
Uprawnienie do żądania rozwiązania umowy, o którym mowa w cytowanym przepisie, nie może być więc rozumiane jako uprawnienie do wytoczenia powództwa o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. Tym
samym stosunek użytkowania wieczystego nie może być rozwiązany w
drodze orzeczenia rozwiązującego. Zaproponowana wykładnia art. 33 ust.
3 może być uważana za dyskusyjną ale jest ona bliższa podstawowym
zasadom prawa cywilnego, niż wykładnia przyznająca sądowi, mimo niejasnego brzmienia przepisu, kompetencję do wkraczania w stosunek cywilnoprawny13.
Odrzucenie poglądu o rozwiązaniu umowy w rozumieniu art. 33 ust. 3
u.g.n. w drodze orzeczenia rozwiązującego oznacza, że rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu w niej ustalonego może
nastąpić tylko w drodze czynności prawnej. W związku z tym pojawia się
pytanie, czy do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego niezbędne
jest zawarcie przez strony umowy rozwiązującej, czy też wystarczy
jednostronna czynność prawna podmiotu uprawnionego. Wydaje się, że
rozstrzygnięcie tego zagadnienia nie powinno stanowić większego problemu. Skoro art. 33 ust. 3 u.g.n. nie nadaje żadnej ze stron stosunku użytkowania wieczystego kompetencji do jednostronnego rozwiązania umowy,
to tym samym kompetencja taka nie przysługuje żadnej z nich. Jednostronne
czynności prawne są bowiem dopuszczalne tylko w ramach ustawowo
określonych ich typów14. W konsekwencji „żądanie rozwiązania umowy
12
Por. Z. R a d w a ń s k i, op. cii., s. 252.
Wydaje się, że odmienne stanowisko w tym zakresie zajmuje G. B i c n i e k, [w:] Komentarz
do ustawy o gospodarce nieruchomościami, pod red. G. Bieńka, t. I, Warszawa-Zielona Góra
1998, s. 137, opowiadając się za orzeczeniem rozwiązującym.
14
Por. w tym zakresie Z. R a d w a ń s k i, op. cit., s. 234-235.
13
56
Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
użytkowania wieczystego", o którym mowa w art. 33 ust. 3 u.g.n., oznacza
tylko przyznanie stronie uprawnienia do żądania rozwiązania umowy, i to
w drodze umowy stron.
Umowa rozwiązująca umowę o oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste
Jak wyżej zaznaczono, umowa o rozwiązanie użytkowania wieczystego
nie jest instytucją nową w polskim prawie cywilnym. Dopuszczalność
wygaśnięcia użytkowania wieczystego w taki sposób była przyjmowana na
gruncie u.g.g. Jednakże poza dostrzeżeniem możliwości, doktryna nie
zajmowała siębliżej tym zagadnieniem. Pojawia się w związku z tym pytanie
o formę, w jakiej umowa ta powinna być zawarta, niezbędną treść umowy
rozwiązującej oraz skutek, jaki ona wywołuje.
Żaden z przepisów kodeksu cywilnego oraz u.g.n. nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, jaka forma ma być zachowana przy zawieraniu
umowy rozwiązującej umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Przepis art. 27 u.g.n. dotyczy bowiem jedynie formy umowy o oddanie
nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste15, art. 236 § 3 k.c. umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego, zaś art. 237 k.c. formy umowy
przenoszącej to prawo. Pomimo to wydaje się, że na użytek praktyki problem formy umowy rozwiązującej został rozstrzygnięty na rzecz aktu notarialnego. W uchwale z dnia 24.06.1994 r. Sąd Najwyższy wskazał bowiem na złożenie zgodnych oświadczeń woli stron w formie aktu notarialnego
jako na jeden ze sposobów rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste16. Podobny zresztąpogląd Sąd Najwyższy reprezentuje
co do formy oświadczenia o odstąpieniu od umowy17.
W wypowiedziach formułowanych na gruncie u.g.g. również doktryna
opowiedziała się za zachowaniem formy aktu notarialnego przy zawieraniu
15
Tylko na marginesie można zadać pytanie o celowość uregulowania w art. 27 u.g.n. zagadnienia formy czynności prawnej, skoro kwestią tą reguluje już art. 234 k.c. poprzez odesłanie do art.
158 k.c.
został też zaznaczony w uzasadnieniu uchwały z dnia 17.11.1993 r. III CZP 156/93, OSNCP 1994,
z. 6, poz. 128.
17
Por. wyrok z dnia 15.03.1996 r. I CRN 26/96, OSNC 1996, z. 7-8, poz. 108: „Odstąpienie
od umowy wymagającej formy aktu notarialnego może być skutecznie dokonane jedynie z zachowaniem tej samej formy".
57
Agnieszka Pyrzyńska
umowy rozwiązującej umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste18.
Niestety, żaden z autorów nie uzasadnił bliżej zajętego stanowiska. Zaznaczyć przy tym trzeba, że już przed wejściem w życie u.g.g. zagadnienie
formy umowy rozwiązującej, w przypadku gdy dla rozwiązywanej umowy
zastrzeżona była forma szczególna, nie było oczywiste. Zgodnie bowiem
z art. 77 k.c.: „Jeżeli umowa została zawarta na piśmie, jej uzupełnienie,
zmiana albo rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od
niej powinno być stwierdzone pismem". Od dawna zwraca się uwagę na
niejednoznaczność brzmienia przepisu; w szczególności pojawia się pytanie, czy pojęcie „forma pisemna" w rozumieniu art. 77 k.c. obejmuje
wszystkie jej rodzaje, w tym formę pisemną szczególną. Wątpliwość dotyczy m.in. rozwiązania umowy zawartej w formie aktu notarialnego - czy
wystarczy zwykła forma pisemna, czy też niezbędne jest zachowanie formy, w jakiej umowa została zawarta. Według interpretacji przedstawionej
przez E. Drozda19, art. 77 k.c. nie obejmuje formy pisemnej (w tym także
pisemnej szczególnej) zastrzeżonej przez ustawę pod rygorem nieważności; uzupełnienie i zmiana umowy zawartej w jednej z tych form wymagają
zachowania takiej samej formy i pod tym samym rygorem, jaki był zastrzeżony dla umowy. Podobne stanowisko, choć już w sposób mniej zdecydowany, E. Drozd zajmuje co do rozwiązania i odstąpienia od umowy - według
niego rozwiązanie umowy zawartej w formie pisemnej, w tym także pisemnej szczególnej zastrzeżonej przez ustawę pod rygorem nieważności, powinno nastąpić w tej samej formie i pod tym samym rygorem. „Uzyskujemy
w ten sposób jednolite traktowanie wszystkich czynności prawnych następczych, a różnica między nimi polega nie na charakterze, lecz na rodzaju
formy umowy głównej, do której one się odnoszą"20. Odmienny pogląd
przedstawił w tej kwestii Z. Radwański. Zdaniem autora, zmianę i uzupeł-
18
E. D r o z d, [w:] E. D r o z d, Z. Tr u s z k i e w i c z, op. cit., s. 140; G. B i e n i c k, Z. M a r m a j , o p . cit., s. 113. Tak samo G. B i c n i c k, [w:] Prawo obrotu nieruchomościami, pod red.
S. Rudnickiego, Warszawa 1995, s. 50.
19
E. D r o z d, Problematyka formy czynności prawnych na tle art. 77 k.c., Studia Prawnicze
1973, z. 38, s. 201 i nast.
20
E. D r o z d , Problematyka..., s. 220-222 i 232. W późniejszej publikacji autor zajmuje
bardziej zdecydowane stanowisko: „Dla rozwiązania umowy zobowiązująco-rozporządzająccj należy (...) wymagać zachowania formy aktu notarialnego". Por. E. D r o z d, Rozwiązanie umowy
przenoszącej własność nieruchomości, [w:] Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej,
Kraków 1997, s. 18.
58
Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
nienie pierwotnej czynności prawnej należy traktować jak dokonanie nowej
czynności prawnej, ponieważ wiąże się z tym takie samo ryzyko dla obu
stron. Niebezpieczeństw takich nie ma natomiast w odniesieniu do czynności prawnych następczych, polegających na rozwiązaniu lub odstąpieniu,
a zapewne także i wypowiedzeniu umowy. W takiej bowiem sytuacj i „można
przyjąć - zgodnie z językową wykładnią art. 77 k.c. - zasadę, że wystarczy
zwykła forma pisemna, mimo że czynność została zawarta w kwalifikowanej formie pisemnej w myśl postanowień ustawy"21. Wydaje się więc, że
wbrew stanowisku orzecznictwa zagadnienie formy umowy rozwiązującej
nie przedstawia się jednoznacznie.
Z kolei omówienia wymagają treść oraz skutki umowy rozwiązującej
umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W umowie rozwiązującej strony powinny wyraźnie określić nie tylko, jakiej nieruchomości umowa
dotyczy, ale również, jaka umowa jest rozwiązywana. Jeżeli zgodnie z art.
33 ust. 4 w zw. z ust. 2 u.g.n. dochodzi do rozwiązania użytkowania
wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy, w umowie
rozwiązującej należałoby wskazać podstawę powstania rozwiązywanego
stosunku prawnego. Natomiast nie jest konieczne określenie w umowie
skutku w postaci wygaśnięcia prawa własności budynków i urządzeń
wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Skoro bowiem przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność budynków i
urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235
§ 2 k.c.), to wygaśnięcie odrębnej własności tych budynków i urządzeń jest
skutkiem zachodzącym ex lege, bez potrzeby składania w tym względzie
jakichkolwiek oświadczeń. Nie ma tu więc miejsca na czynność prawną
przeniesienia własności, a ewentualne oświadczenia stron w zakresie
wystąpienia skutku wygaśnięcia prawa mogą wyłącznie potwierdzać działanie zasady z art. 235 § 2 k.c.22
21
Z. R a d w a ń s k i , [w:] System prawa cywilnego. Część ogólna, pod red. S. Grzybowskiego, Wrocław-Warszawa 1985, s. 640-641.
22
Wydaje się, żc podobny pogląd zawiera uchwała SN z dnia 8.09.1992 r. III CZP 89/92,
OSNCP 1993, z. 4, poz. 53. SN analizuje w niej co prawda sytuację zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego, zawarte tam jednak rozważania można odnieść również do rozwiązania umowy
przez strony: „...odrębna własność budynków i urządzeń przysługująca użytkownikowi wieczystemu ma charakter akccsoryjny. Wynika stąd, że w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego (...)
wygasa z mocy samego prawa odrębna własność budynków i urządzeń".
59
Agnieszka Pyrzyńska
Użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Ze względu
na uregulowanie tej kwestii w art. 33 ust. 2 u.g.n., strony również nie muszą
wskazywać wysokości tego wynagrodzenia. Co prawda, cytowany przepis,
podobnie jak skreślony art. 242 k.c., nie określa podstawy obliczenia wartości
budynków i urządzeń, wydaje się jednak, że w omawianej sytuacji zastosowanie mogą znaleźć przepisy art. 149 i nast. u.g.n.23 Jeżeli jednak istnieje
taka możliwość, celowe jest ustalenie w umowie wysokości wynagrodzenia
za budynki i inne urządzenia oraz terminu jego zapłaty, zmniejsza to bowiem prawdopodobieństwo powstania w przyszłości sporów. Te same
względy przemawiają za określeniem wysokości zwracanych opłat, po
dokonaniu ich waloryzacji24 (art. 33 ust. 3 u.g.n.), wraz z określeniem terminu ich zwrotu. Jeżeli wydanie gruntu jeszcze nie nastąpiło, strony powinny też określić ten termin w umowie.
Podstawowe znaczenie w zakresie skutku ma art. 33 ust. 1 u.g.n., zgodnie
z którym w następstwie rozwiązania umowy przed upływem okresu w niej
ustalonego użytkowanie wieczyste wygasa. Brzmienie ust. 3 pozwala przyjąć, że rozwiązanie umowy następuje wyłącznie ze skutkiem ex nunc. Strony
nie mająkompetencji do innego określenia skutków, w szczególności nadania umowie skutku wstecznego25. Ingerowałyby bowiem w ten sposób w
stosunki prawne o charakterze bezwzględnym, nie mając do tego żadnej
kompetencji26. Pojawia się jednak pytanie, czy strony mogą odsunąć w czasie
skutek rozwiązania umowy, w szczególności zaś czy rozwiązanie umowy
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić pod warunkiem
23
Na gruncie art. 242 k.c. odesłanie do cen wolnorynkowych proponował S. Rudnicki; por.
S. R u d n i cki, Komentarz..., s. 316.
24
Wydaje się, żc waloryzacja winna nastąpić zgodnie z art. 5 u.g.n. Jednakże mogą pojawić
się wątpliwości w związku z podstawą waloryzacji, jeśli będzie ona dotyczyła okresu, za który
wskaźnik zmian cen nieruchomości nic był ogłaszany.
25
Por. np. w tym zakresie rozważania Z. Policzkiewicz-Zawadzkicj dotyczące rozwiązania
umowy o dożywocie: „Niewiele mniejsze znaczenie dla uzasadnienia tezy o rozwiązaniu umowy
o dożywocie ex nunc ma okoliczność, że przedmiotem tej umowy jest nieruchomość. Stosunki
własnościowe dotyczące nieruchomości powinny być uregulowane w taki sposób, aby nie budziły
wątpliwości. Rozwiązanie umowy o dożywocie z mocą wsteczną przeciwstawiałoby się tej zdrowej
tendencji". (Z. P o l i c z k i c w i c z - Z a w a d z k a , Umowa o dożywocie, Warszawa 1971, s. 130131).
26
Por. Z. R a d w a ń s k i , Prawo cywilne..., s. 234.
60
Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
lub z zastrzeżeniem terminu. Odpowiedź na to pytanie wymaga uprzedniego rozważenia charakteru samej umowy rozwiązującej. Wydaje się, że w
świetle art. 33 ust. 3 u.g.n. umowę tę należy uznać za umowę o podwójnym
skutku27. Poprzez rozwiązanie umowy strony zobowiązują się do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego. Ponadto dotychczasowy użytkownik
wieczysty jest zobowiązany do wydania nieruchomości, co do której prawo
użytkowania wieczystego wygasło28, a właściciel gruntu - do zwrotu wynagrodzenia za budynki i urządzenia oraz zwaloryzowanych opłat (art. 33
ust. 2 i 3 u.g.n.). Umowa rozwiązująca jest jednak ponadto, a może przede
wszystkim, czynnością prawną o charakterze rozporządzającym, w następstwie jej zawarcia gaśnie bowiem prawo użytkowania wieczystego oraz
odrębna własność budynków i urządzeń. Czynności polegające na zniesieniu prawa, w szczególności rozmaite postaci zrzeczenia się prawa czy też
akty prowadzące do wygaśnięcia uprawnienia przysługującego rozporządzającemu, są wymieniane jako przykłady takich czynności29.
Wydaje się, że strony mogą rozbić oba wymienione skutki - zobowiązujący i rozporządzający - na dwie odrębne czynności prawne, zawierając
najpierw umowę zobowiązującą do rozwiązania umowy o oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste, a dopiero później umowę wywołującą skutek
rozporządzający w postaci wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego
(oraz odrębnej własności budynków i urządzeń). Ze względu jednak na
treść art. 33 ust. 1 u.g.n., zakładającego podwójny skutek umowy rozwiązującej [„użytkowanie wieczyste wygasa (...) przez rozwiązanie umowy"],
wyłączenie skutku rozporządzającego winno wyraźnie wynikać z postanowień umowy. Wobec brzmienia art. 89 i 116 k.c., strony mogą również
11
Podobny charakter ma umowa rozwiązująca umową zobowiązująco-rozporządzającą, na
podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości. Por. E. D r o z d, Rozwiązanie
umowy..., s. 15 i nast. oraz uzasadnienie uchwały 7 sądziów SN z dnia 30.11.1994 r. 111 CZP 130/
94, OSNC 1995, z. 3, poz. 42, w której jednak reprezentowany jest nieco odmienny pogląd. Szersze
omówienie tej problematyki przekracza ramy niniejszego artykułu.
28
Zdaniem A. Kleina, obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu stosunku prawnego nie stanowi obowiązku spełnienia świadczenia; obowiązek ten związany jest tylko z zakończeniem bytu
danego stosunku prawnego. Por. A . K l e i n , Ustawowe prawo odstąpienia od umowy wzajemnej,
Wrocław 1964, s. 175; t e n ż e, Elementy zobowiązaniowego stosunku prawnego, Wrocław 1980,
s. 56.
29
S. S o 11 y s i ń s k i, Czynności rozporządzające. Przyczynek do analizy podstawowych
pojąć cywilistycznych, [w:] Rozprawy z prawa cywilnego. Księga pamiątkowa ku czci W. Czachórskiego, Warszawa 1985, s. 304, 312-314.
61
Agnieszka Pyrzyńska
umowę zobowiązującą do rozwiązania zawrzeć pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Pojawia się jednak pytanie, czy jeżeli warunek lub
termin dotyczą wygaśnięcia prawa, to umowa taka może wywrzeć skutek
rozporządzający, czy też wywołuje ona wyłącznie skutek zobowiązujący,
a do wygaśnięcia użytkowania wieczystego niezbędne jest zawarcie przez
strony dodatkowej umowy rozporządzającej. Wydaje się, że można znaleźć
argumenty przemawiające zarówno za odrzuceniem, jak i za przyjęciem
każdego z tych stanowisk. Za pierwszym przemawia wykładnia językowa
przepisu - skoro ustawodawca, inaczej niż w przypadku oddania gruntu w
użytkowanie wieczyste oraz przeniesienia tego prawa (art. 234 i 237 w zw.
z art. 157 § 1 k.c.), nie formułuje wyraźnie zakazu rozwiązywania umowy
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, to zakaz taki nie obowiązuje. Oddanie bowiem gruntu w
użytkowanie wieczyste czy też przeniesienie tego prawa to zupełnie inna
czynność prawna, niż umowa rozwiązująca umowę o oddanie, a argumenty
przemawiające za szczególnym określeniem treści pierwszej z umów wcale
nie muszą być brane pod uwagę przy rozwiązaniu umowy. Natomiast za
przyjęciem stanowiska o niedopuszczalności zamieszczania warunku dotyczącego wygaśnięcia prawa w umowie rozwiązującej wywołującej skutek rzeczowy przemawia niewątpliwie bezpieczeństwo obrotu. Istotnego
argumentu dostarcza również art. 89 k.c. Zastrzeżeniu warunku może sprzeciwiać się bowiem nie tylko wyraźne brzmienie ustawy, ale też właściwość
czynności prawnej. Zdaniem Z. Radwańskiego, w tej drugiej sytuacji „chodzi (...) niewątpliwie o takie czynności, które mają od razu kształtować
stabilne stosunki prawne"30. Wydaje się, że do takich przypadków można
zaliczyć rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
W konsekwencji należy opowiedzieć się za stanowiskiem, że w umowie
rozwiązującej wywołującej skutek rzeczowy nie może być zawarty warunek dotyczący wygaśnięcia prawa. Ponieważ art. 89 k.c. jest stosowany
odpowiednio do terminów31, pogląd ten odnosi się również do zastrzeżenia
terminu.
30
Z. R a d w a ń s k i, [w:] System.... s. 544.
Tak M. P a z d a n , [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. K. Pietrzykowskiego, t. I,
Warszawa 1997, s. 270.
31
62
Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
Kolejna wątpliwość wiąże się z zagadnieniem, czy akt notarialny, w
którym strony rozwiązująumowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, powinien zawierać zgodnie z art. 39 ustawy o księgach wieczystych
i hipotece wniosek o dokonanie wykreślenia prawa użytkowania wieczystego z księgi wieczystej. W przepisie art. 39 mowa jest tylko o ustanowieniu, zmianie lub zrzeczeniu się prawa ujawnionego w księdze wieczystej, a wygaśnięcie prawa w wyniku zawarcia umowy rozwiązującej nie
należy do żadnej z tych kategorii. Podobnie jak na gruncie poprzednio
obowiązujących przepisów32, u.g.n. również nie uzależnia wygaśnięcia użytkowania wieczystego od wykreślenia prawa z księgi wieczystej. Jest oczywiste, że niedokonanie wpisu, pomimo rozwiązania umowy o oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste, spowoduje niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem
prawnym. Ujawnienie to jest więc jak najbardziej celowe. Czy można jednak
mówić o powinności zawarcia w akcie notarialnym wniosku, o którym
mowa w art. 39 ustawy? Wydaje się, że ze względu na istotę ksiąg wieczystych, wykładnia powinna zmierzać właśnie w tym kierunku. Sytuację
wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wskutek rozwiązania umowy
można uznać za zbliżoną do wygaśnięcia prawa w następstwie zrzeczenia.
Czynność prawna powodująca wygaśnięcie jest co prawda inna, skutek
jednak jest taki sam. W konsekwencji należy więc uznać, że obowiązek
zawarcia w akcie notarialnym, obejmującym rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, wniosku o wykreślenie prawa z księgi
wieczystej wynika z analogicznego zastosowania art. 39 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece, w szczególności zaś użytego tam pojęcia „zrzeczenie się prawa".
Przesłanki rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste
Akceptując przyjętą przez ustawodawcę zmianę trybu rozwiązania
umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, należy jednak stwierdzić, że wykładnia art. 33 ust. 3 u.g.n. rodzi pewne trudności. Przeanali-
32
Por. J. W i n i ar z, Prawo użytkowania wieczystego, Warszawa 1970, s. 115; E. Dr o zd,
[w:] E. D r o z d, Z. T r u s z k i e w i c z, op. cit., s. 145.
63
Agnieszka Pyrzyńska
żujmy brzmienie cytowanego przepisu. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy stosownie do art. 240 k.c., jeżeli użytkownik wieczysty
korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie,
a w szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. Natomiast według art. 240 k.c., do którego odsyła art. 33 ust. 3, rozwiązanie
umowy może nastąpić, jeśli „wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w
sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków i urządzeń". Tym samym na gruncie art. 33 ust. 3
u.g.n. za podstawową przesłankę rozwiązania umowy należy uznać korzystanie z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, w
świetle zaś art. 240 k.c. korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Pierwsza uwaga, jaka
nasuwa się w związku z porównaniem brzmienia tych dwóch przepisów,
to stwierdzenie, że u.g.n. nie przewiduje obowiązku ustalania przeznaczenia gruntu w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, a przecież
tylko korzystanie w sposób sprzeczny z tym przeznaczeniem, i to określonym w umowie, może zgodnie z art. 240 k.c. stanowić przesłankę rozwiązania. Przepis art. 29 ust. 1 u.g.n. nakazuje jedynie określanie w umowie
sposobu korzystania z nieruchomości stosownie do art. 239 k.c., zaś art.
62 ust. 1 i 2 tej ustawy ustalanie w umowie sposobu i terminu zagospodarowania nieruchomości, w tym terminu zabudowy, zgodnie z celem, na
który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
Pojęcie „przeznaczenie nieruchomości" pojawia się w art. 35 ust. 2 pkt 4
u.g.n.; przepis ten nakłada jednak na właściwy organ jedynie obowiązek
określenia w wykazie nieruchomości przewidywanych m.in. do oddania w
użytkowanie wieczyste, przeznaczenia w planie miejscowym oraz sposobu
ich zagospodarowania33. W świetle powyższego, za „przeznaczenie gruntu", o którym mowa w art. 240 k.c., należałoby uznać przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydaje
się przy tym, że określenie w umowie o oddanie sposobu korzystania z
nieruchomości, zgodnie z obowiązkiem nałożonym w art. 29 ust. 1 u.g.n.,
nie może być sprzeczne z przeznaczeniem nieruchomości w planie miej-
13
Podobne sformułowanie zawarte jest również w art. 45 ust. 2 pkt 4 u.g.n. dotyczącym treści
decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu.
64
Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
scowym. Tym samym, dążąc do osiągnięcia spójności między kodeksem
cywilnym a u.g.n., należałoby uznać, że „przeznaczenie gruntu", o którym
mowa w art. 240 k.c., jest pojęciem obejmującym zarówno sposób korzystania z nieruchomości (art. 29 ust. 1 u.g.n.), jak i sposób oraz termin jej
zagospodarowania (w tym termin zabudowy) oraz cel, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste (art. 62 ust. 1 i 2
u.g.n.). W konsekwencji np. korzystanie z nieruchomości w sposób sprzeczny
z określonym w umowie (art. 29 ust. 1 u.g.n.) stanowiłoby korzystanie w
sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem.
Stwierdzenie to nie rozwiązuje jednak wszystkich wątpliwości związanych z wykładnią art. 33 ust. 3 u.g.n. oraz art. 240 k.c. Jak już bowiem
wcześniej wspomniano, pierwszy z przepisów mówi tylko o korzystaniu
„sprzecznym" z ustalonym w umowie, drugi natomiast o korzystaniu w
sposób „oczywiście sprzeczny". Nie do końca jest również jasne, czego to
niewłaściwe korzystanie ma dotyczyć: czy wyłącznie nieruchomości gruntowej, czy też może do powstania uprawnienia do żądania rozwiązania
umowy wystarczy sama sprzeczność w korzystaniu z nieruchomości budynkowej. Brzmienie art. 240 k.c. nie budzi wątpliwości, ponieważ wyraźnie jest w nim mowa o nieruchomości gruntowej. Przepis art. 33 ust. 3 nie
jest jednak już tak jednoznaczny, gdyż mówi o korzystaniu z „tej nieruchomości", co może oznaczać zarówno nieruchomość gruntową, jak i budynkową. Podobne wątpliwości nie pojawiały się na gruncie u.g.g., z tego
prostego względu, że jej art. 26 nie określał przesłanek uprawniających
właściwy organ do rozwiązania umowy. Zgodnie z poglądami doktryny34,
przesłanki te określał wyłącznie art. 240 k.c., do niego też odwoływał się
art. 2635. W u.g.n. ustawodawca przyjął jednak inne rozwiązanie. Z jednej
bowiem strony odsyła w art. 33 ust. 3 do art. 240 k.c. („przed upływem
ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego"), z drugiej
zaś w tym samym przepisie określa przesłanki, spełnienie których uprawnia
właściwy organ do żądania rozwiązania umowy (Jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w
umowie, a w szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie"). Wątpliwości co do wzajemnego stosunku pomiędzy tymi dwoma
34
E. D r o z d , [w:] E. D r o z d , Z . T r u s z k i e w i c z , c p . c ; ' f . , s . 145; G. B i e n i e k , Z. M a r m a j , op. cit., s. 11; S. R u d n i c ki,Komentarz..., s. 312.
35
Pomijam problematykę art. 26 ust. 3 u.g.g.
65
Agnieszka Pyrzyńska
przepisami nie miałyby istotnego znaczenia, gdyby art. 240 k.c. oraz art.
33 ust. 3 u.g.n. w jednolity sposób określały przesłanki rozwiązania umowy
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Jak jednak wyżej wskazano,
tak nie jest.
Rozstrzygnięcie powyższych wątpliwości wcale nie okazuje się sprawą
łatwą. Zasada lex specialis derogat legi generali nie może być tutaj pomocna, ponieważ sam art. 33 ust. 3 u.g.n. odsyła do art. 240 k.c. Nakazywałoby to wręcz przyjąć, że w razie rozbieżności w określeniu przesłanek rozwiązania umowy należy stosować art. 240. Rozważenia wymaga
jednak możliwość zastosowania zasady lex posterior derogat priori. Skoro
ustawa późniejsza ma w zasadzie nieograniczoną możliwość ingerowania
w treść ustaw wcześniejszych, to ingerencja taka mogłaby mieć miejsce
również w omawianym przypadku. W konsekwencji pojawiające się między cytowanymi przepisami rozbieżności, m.in. w określeniu przesłanek
rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, należałoby tłumaczyć na rzecz zastosowania przepisu późniejszego, tj. art. 33
ust. 3 u.g.n.. Pojawia się jednak pytanie, czy omawiana zasada znajduje
zastosowanie również w przypadku rozstrzygania wzajemnego stosunku
pomiędzy kodeksem a późniejszą ustawą zwykłą. Częstokroć bowiem
kodeksom nadaje się szczególne miejsce w systemie prawa ustawowego.
Zagadnienie to było przedmiotem rozważań Trybunału Konstytucyjnego w
orzeczeniu z dnia 18.10.1994 r.36 Za szczególnie interesujące można uznać
następujące stwierdzenia Trybunału, aktualne również na gruncie Konstytucji z 1997 r.: „w braku wyraźnie odmiennych stwierdzeń konstytucyjnych
nie ma podstaw, by uznać, że zasada lex posterior derogat priori nie może
odnosić się do relacji pomiędzy (wcześniejszym) kodeksem a (późniejszą)
ustawą. Trybunał Konstytucyjny jest zdania, iż przy interpretacji nowych
ustaw można posługiwać się domniemaniem, że nie było celem ustawodawcy dokonywanie zmian w kodeksach całościowo regulujących poszczególne dziedziny prawa. Domniemanie takie musi jednak ustąpić, gdy tekst
nowej ustawy jest na tyle wyraźny, iż nie pozostawia wyboru między kilku
możliwymi sposobami ustalania jego znaczenia i nie pozwala na przyjęcie
wykładni szanującej treści zawarte w kodeksach. W takiej sytuacji norma
wcześniejsza musi ustąpić miejsca normie późniejszej". Wydaje się, że
przedstawiony pogląd Trybunału Konstytucyjnego pozwala na przyjęcie
56
66
K.2/94, OTK 1994, cz. II, poz. 36.
Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
następującej wykładni art. 33 ust. 3 u.g.n.: Z zasady niezabudowanie nieruchomości w terminie ustalonym w umowie albo zabudowanie w sposób
niezgodny z umową, uzasadnia żądanie przez właściwy organ rozwiązania
umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste37. W przypadku zaś, gdy
zachowanie się użytkownika wieczystego mogłoby zostać ocenione jako
korzystanie z gruntu czy też z wzniesionej na nim nieruchomości jako
sprzeczne ze sposobem ustalonym w umowie, zasadność żądania należałoby oceniać zarówno w oparciu o przesłanki określone w art. 240 k.c., jak
i art. 33 ust. 3 u.g.n. Jeżeli ocena taka nie doprowadzi do jednoznacznego
wyniku, tzn. jeżeli zachowanie użytkownika wieczystego na gruncie jednego z tych przepisów będzie uzasadniało żądanie rozwiązania umowy, na
gruncie drugiego zaś nie, należy zastosować przesłanki określone w art.
240 k.c. Kodeks cywilny jest bowiem aktem prawnym o charakterze podstawowym dla regulacji stosunków cywilnoprawnych, a tekst nowej ustawy
jest na tyle niewyraźny, że nie pozwala na uchylenie art. 240 k.c. w części
określającej przesłanki rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Niebagatelne znaczenie ma również fakt, że sam art. 33
ust. 3 odwołuje się do art. 240 k.c. W konsekwencji, jeżeli korzystanie z
wzniesionego na gruncie budynku w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem nie powoduje równocześnie sprzeczności w sposobie korzystania z
gruntu, należy uznać, że nie zostały spełnione przesłanki do żądania rozwiązania umowy. Podobnie jeśli chodzi o określenie natężenia w sprzeczności korzystania z nieruchomości, należy przyjąć, że decyduje kryterium
„oczywistej" sprzeczności, określone w art. 240 k.c.
Odmowa rozwiązania umowy
Ziszczenie się przesłanek uprawniających właściciela gruntu do żądania rozwiązania umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste i skierowanie
takiego żądania do wieczystego użytkownika może nie doprowadzić do
zawarcia umowy rozwiązującej38. Najprawdopodobniej w większości przy37
Możliwe są jednak sytuacje szczególne, kiedy żądanie takie nic będzie uzasadnione; por. np.
wyrok NSA z dnia 3.05.1984 r., OSNPG 1984, nr 11, poz. 21, który zachował aktualność na
gruncie u.g.n.
38
Pomijam możliwość stosowania przez właściciela łagodniejszych środków, niż żądanie rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (por. art. 63 u.g.n.). Wybór w tym
zakresie należy do właściciela gruntu.
67
Agnieszka Pyrzyńska
padków właściciel spotka się z odmową zawarcia umowy i jedynym wyjściem w tej sytuacji będzie wystąpienie przez uprawnionego z powództwem. Konsekwencją przyjętego wcześniej poglądu o możliwości rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste tylko w drodze
umowy rozwiązującej musi być stwierdzenie, że właścicielowi gruntu będzie
przysługiwało powództwo o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli podmiotu zobowiązanego (art. 64 k.c.). Warunkiem przyjęcia takiej
konstrukcji jest jednak wykazanie, że z mocy prawa lub czynności prawnej
na stronie odmawiającej złożenia oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy
taki obowiązek ciąży39. W tym wypadku obowiązek ten dotyczyłby oświadczenia o rozwiązaniu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Wydaje się, że użyte w art. 33 ust. 3 u.g.n. sformułowanie „może żądać
rozwiązania umowy" należy traktować jako nadanie właścicielowi gruntu
uprawnienia do żądania od użytkownika wieczystego złożenia oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste,
oczywiście przy założeniu, że zostały spełnione przesłanki. Konsekwencją
natomiast przyznania roszczenia jest istnienie po stronie podmiotu, wobec
którego może ono być kierowane, obowiązku wykonania świadczenia na
rzecz uprawnionego40. W omawianej sytuacji spełnienie świadczenia polega na złożeniu oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy o oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste. W sprawie o stwierdzenie tego obowiązku zbadaniu podlegałyby wspomniane przesłanki (art. 33 ust. 3 u.g.n. w zw. z art.
240 k.c.).
Przedstawiona propozycja wykładni prowadzi do wniosku, że wyrok
wydany na podstawie art. 64 k.c. w zw. z art. 33 ust. 3 u.g.n. zastępuje
oświadczenie woli użytkownika wieczystego, który pomimo spełnienia się
przesłanek uprawniających właściciela gruntu do żądania rozwiązania
umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste, odmawia złożenia oświadczenia woli w tym zakresie. Zaproponowana wykładnia zmienia trochę dotychczasowe spojrzenie na art. 64 k.c., łączony z nawiązaniem stosunku prawnego lub wypełnieniem obowiązków z niego wynikających, w szczególności
postępowaniu cywilnym, Warszawa 1977,s. 14-15,89 i nast.; Z . R a d w a ń s k i , Prawo cywilne....
s. 250; M. S a f j a n, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. K. Pietrzykowskiego, 1.1, Warszawa 1997, s. 176-178.
40
Por. Z. R a d w a ń s k i , Prawo cywilne..., s. 89.
68
Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności. Omawiany przepis
nie wyklucza jednak możliwości stosowania go do oświadczenia woli o
rozwiązaniu umowy. Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, wyrok
uwzględniający powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy
zgodnie z żądaniem pozwu zastępuje tę umowę41.
Roszczenie użytkownika wieczystego
Z kolei rozważenia wymaga zagadnienie, czy roszczenie o rozwiązanie .
umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przysługuje również
użytkownikowi wieczystemu. Zasadnicze znaczenie ma w tym zakresie art.
65 ust. 2 w zw. z ust. 1 pkt 2 u.g.n. Zgodnie z nim nie pobiera się opłat
dodatkowych za niedotrzymanie ustalonych terminów zagospodarowania
nieruchomości gruntowej, w razie złożenia do właściwego organu wniosku
o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie
wieczyste; w przypadku takim stosuje się przepis art. 33 ust. 3. Wykładnia
tych przepisów rodzi jednak trudności z powodu co najmniej dwóch możliwych sposobów jej przeprowadzenia. Pierwszy z nich polegałby na przyjęciu, że złożenie przez użytkownika wieczystego do właściwego organu
wniosku, o którym mowa w art. 65 ust. 1 pkt 2, skutkuje dopuszczalnością
żądania przez ten organ rozwiązania umowy. Wykładnię takąnależyjednak
odrzucić, ponieważ właściciel gruntu zawsze wtedy, gdy zostaną spełnione
określone przesłanki, jest uprawniony do żądania rozwiązania umowy. Drugą
możliwością byłoby przyjęcie, że odsyłając do stosowania art. 33 ust. 3 w
przypadku złożenia przez wieczystego użytkownika wniosku o rozwiązanie umowy, ustawodawca przyznaje mu roszczenie o rozwiązanie umowy.
Roszczenie takie przysługiwałoby jednak wieczystemu użytkownikowi tylko
wtedy, gdyby spełnione zostały wszystkie wcześniej omówione przesłanki.
Należy opowiedzieć się za drugim z przedstawionych sposobów wykładni,
choć może on budzić pewne wątpliwości. Podstawowym warunkiem powstania roszczenia według art. 33 ust. 3 jest przecież naruszenie postanowień umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, a ta okoliczność
Por. jednak pewne wątpliwości odnotowane w doktrynie: przykładowo M . K ę p i ń s k i w glosie do
omawianej uchwały, NP 1970, nr 1, s. 112 i nast.; por. też A. O l e s z ko, Złożenie zastępczego
oświadczenia woli w praktyce sądowej i notarialnej (art. 64 k.c.). Rejent 1992, nr 1.
69
Agnieszka Pyrzyńska
jest zazwyczaj zawiniona przez wieczystego użytkownika. Z drugiej jednak
strony być może ustawodawca nie widzi żadnego uzasadnienia do kontynuowania stosunku użytkowania wieczystego, jeżeli wieczysty użytkownik
nie wykonuje postanowień umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i - co więcej - wyraża zamiar jej rozwiązania.
Złożenie przez użytkownika wieczystego wniosku o rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinno skutkować zbadaniem przez właściciela gruntu, czy zostały spełnione przesłanki rozwiązania. Ewentualna odmowa uwzględnienia wniosku nie następuje w drodze
decyzji administracyjnej, ponieważ, jak wcześniej zostało przyjęte, rozwiązanie umowy nie należy do postępowania administracyjnego. Istotnym
skutkiem prawnym złożenia powyższego wniosku jest również zakaz nakładania przez właściciela gruntu dodatkowych opłat rocznych42. Poza
wywołaniem wskazanych wyżej skutków, charakter prawny wniosku nie
jest jasny; nie można go chyba jednak traktować jako oferty. Jeżeli bowiem
zaakceptuje się stanowisko Sądu Najwyższego i doktryny, że umowa rozwiązująca umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste winna być
dokonana w formie aktu notarialnego, to oferta zawarcia tej umowy musi
spełniać wymóg co do formy. Ponadto dopiero złożenie przez użytkownika
wieczystego wniosku skutkuje stosowaniem art. 33 ust. 3. Dlatego oferta
nie poprzedzona wnioskiem mogłaby zostać uznana za przedwczesną.
Na zakończenie warto przytoczyć dodatkowy argument przemawiający
za wykładnią, że poprzez odesłanie zawarte w art. 65 ust. 2 u.g.n. ustawodawca nadaje użytkownikowi wieczystemu roszczenie o rozwiązania umowy.
Wydaje się bowiem, że użytkownik wieczysty nie może swobodnie zrzec
się przysługującego mu prawa43. Pogląd taki na gruncie u.g.g. zaprezentował E. Drozd. Zdaniem tego autora, skoro przepisy tylko w przypadkach
szczególnych wyraźnie przewidują możliwość wygaśnięcia użytkowania
42
Zakaz ten przestaje chyba obowiązywać, jeżeli wieczysty użytkownik z przyczyn nieuzasadnionych uchyla się od zawarcia umowy rozwiązującej, mimo iż złożył wniosek, o którym mowa w
art. 65 ust. 2.
43
Należy zaznaczyć, że jest to pogląd odmienny od dominującego w doktrynie; por. np. T. S m y c z y ń s k i, (op. cit., s. 13), którego zdaniem możliwość zrzeczenia wynika z samego brzmienia art.
233 k.c., nadającego użytkownikowi wieczystemu uprawnienie do rozporządzania swym prawem.
Podobnie J. W i n i a r z , Prawo..., s. 170 i nast.; S. R u d n i c k i, Komentarz..., s. 303; K. P i et r z y k o ws k i, op. cit., s. 431 oraz SN w cytowanej już uchwale z dnia 8.09.1992 r.
70
Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
wieczystego przez jego zrzeczenie się, to przypadków tych nie można
traktować rozszerzaj ąco44. Pogląd ten należy zaakceptować również na
gruncie u.g.n. Ustawa wyraźnie wskazuje przypadki, w których zrzeczenie
się użytkowania wieczystego jest możliwe (art. 16 u.g.n.), wobec czego,
zgodnie z regułą exceptiones non sunt extendendae, w innych sytuacjach
uprawnienie do zrzeczenia nie istnieje45.
W konsekwencji należy przyjąć, że zakończenie stosunku prawnego
użytkowania wieczystego na podstawie czynności prawnej może nastąpić
wyłącznie poprzez rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste. Rozróżnić należy tutaj dwie sytuacje. Na zasadzie swobody
umów zawarcie umowy rozwiązującej jest możliwe, gdy strony z jakichkolwiek względów nie zamierzają kontynuować użytkowania wieczystego.
Ponadto do rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
może dojść także w przypadku spełnienia się przesłanek określonych w art.
33 ust. 3 u.g.n. Jeśli w takim przypadku strona, na której ciąży obowiązek
złożenia oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy, odmawia jej zawarcia,
strona uprawniona może w drodze powództwa żądać wydania wyroku
zastępującego oświadczenie woli osoby zobowiązanej.
44
E. Dr o z d , [w:] E. Dr o z d , Z. T r u s z k i c w i cz, op. cit., s. 140.
art. 24 ust. 1 pkt 6 u.g.n. dotyczy tylko sytuacji, gdy jest ono dopuszczalne. Na marginesie można
zwrócić uwagą na problemy związane ze wskazaniem podstawy prawnej, uprawniającej do zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na gruncie stanowiącym własność gminy.
71