Regulamin rozliczania kosztów GZM

REGULAMIN
rozliczania kosztów Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi
i ustalania opłat za używanie lokali .
Postanowienia ogólne.
1.
Zasady rozliczeń finansowych Spółdzielni z użytkownikami lokali zostały
ustalone na podstawie przepisów Ustaw :
- z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( t .j. Dz. U. z 2003 r.
Nr 119 poz. 1116 z późn. zm.).
- z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie
gminy i zmianie kodeksu cywilnego ( t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z
późn.zm.) oraz Statutu KSM .
2.
Użyte w Regulaminie pojęcie ,,użytkownik lokalu ” oznacza : członka
Spółdzielni, osobę nie będącą członkiem Spółdzielni, której przysługuje
spółdzielcze –własnościowe prawo do lokalu , właściciela lokalu nie będącego
członkiem Spółdzielni, najemcę lokalu oraz osobę zajmującą lokal bez tytułu
prawnego.
Dział I
ROZLICZANIE KOSZTÓW EKSPLOATACJI I UTRZYMANIE NIERUCHOMOŚCI
( GZM ) .
1. 1. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmują :
1) obsługę eksploatacyjną nieruchomości,
2) odpis na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych,
3) dostawę wody i odprowadzanie ścieków,
4) wywóz nieczystości stałych,
5) eksploatację dźwigów,
6) utrzymanie zbiorczych instalacji radiowo-telewizyjnych,
7) utrzymanie domofonów,
8) dostawę gazu, jeżeli w budynku zainstalowano wspólny gazomierz
9) opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów,
10) podatek od nieruchomości,
11) utrzymanie nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania przez
osoby zamieszkujące w określonych nieruchomościach,
- 2 1.2 . Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości są ewidencjonowane odrębnie
dla poszczególnych nieruchomości.
1.3. Podstawą do dokonywania z użytkownikami lokali rozliczeń z tytułu kosztów
eksploatacji i utrzymania nieruchomości są ustalenia rocznych planów
gospodarczo-finansowych Spółdzielni uchwalonych przez Radę Nadzorczą
oraz postanowienia niniejszego regulaminu.
Jeżeli po uchwaleniu planu gospodarczo-finansowego następują zmiany w
warunkach gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to dopuszczalna jest korekta
ustaleń planu oraz opłat za używanie lokali .
1.4. Okresem rozliczeniowym eksploatacji i utrzymania nieruchomości jest rok
kalendarzowy z wyjątkiem dostawy wody i odprowadzania ścieków, która jest
dokonywana w okresach ustalonych przez Zarząd KSM
1.5. Różnica między faktycznymi kosztami a przychodami eksploatacji i utrzymania
nieruchomości w danym roku zwiększa odpowiednio koszty lub przychody
gospodarki zasobami mieszkaniowymi w roku następnym.
W stosunku do lokali stanowiących wyodrębnioną własność, wynik finansowy
jest rozliczany przez spółdzielnię indywidualnie z poszczególnymi
właścicielami lokali .
1.6. Jeżeli dla rozliczania niektórych składników kosztów eksploatacji i utrzymania
nieruchomości jednostką fizyczną jest m2 powierzchni użytkowej lokali , to:
- powierzchnię tę określa się na podstawie Uchwały Zarządu KSM w sprawie
określenia przedmiotu odrębnej własności w nieruchomości .
1.7. Jeżeli dla rozliczania niektórych składników kosztów eksploatacji i utrzymania
nieruchomości jednostką naliczeń jest liczba osób, to uwzględnia się osoby
zameldowane w poszczególnych lokalach na pobyt stały i czasowy dłuższy niż
2 miesiące, a także osoby faktycznie zamieszkujące przez okres dłuższy niż 2
miesiące - jeżeli nie dopełniły one obowiązku meldunkowego,
W przypadku stwierdzenia przebywania w lokalu osób nie zgłoszonychSpółdzielnia naliczy opłaty od w/w ilości osób za okres ich stałego
zamieszkania lub faktycznego korzystania z lokalu . W przypadku , gdy w
lokalu mieszkalnym nie jest zameldowana lub nie zamieszkuje żadna osoba,
jako podstawę do rozliczeń przyjmuje się jedną osobę, lub więcej na podstawie
aktu notarialnego z zakupu mieszkania .
W rozliczeniach finansowych za świadczenia rozliczane na osoby nie bierze się
pod uwagę osób zameldowanych na pobyt stały, ale przebywających czasowo
poza lokalem ,dłuższy niż dwa miesiące np. odbywających służbę wojskową ,
pobierających naukę , przebywających za granicą itp.
- 3 Użytkownicy lokali zobowiązani są do składania corocznych pisemnych
oświadczeń wg stanu na dzień 31 grudnia każdego roku, co do stanu osób
zamieszkałych w lokalu.
W przypadku zmiany ilości osób zamieszkałych ,użytkownik lokalu jest
zobowiązany niezwłocznie lecz nie później niż w ciągu 7 dni pisemnie
powiadomić o tym administrację Spółdzielni .
Zmniejszenie stanu osób zamieszkałych spowoduje zmianę wysokości opłat od
najbliższego pełnego miesiąca po pisemnym zgłoszeniu.
W przypadku braku oświadczenia pisemnego o liczbie osób zamieszkałych w
lokalu, jako podstawę do rozliczeń przyjmuje się ustalenia administracji
Spółdzielni .
Dział II
ZASADY ROZLICZANIA KOSZTÓW EKSPLOATACJI I UTRZYMANIA
NIERUCHOMOŚCI
2.1.
Rozliczanie kosztów eksploatacji nieruchomości, w których są
ustanowione tytuły prawne do lokali.
2.1.1 Koszty eksploatacji nieruchomości obejmują :
1) utrzymanie czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku oraz
otoczeniu budynków,
2) energię elektryczną zużywaną do oświetlenia nieruchomości oraz napędu
urządzeń technicznych,
3) wodę zużywaną do podlewania terenów zielonych oraz na inne cele
gospodarcze,
4) ubezpieczenia majątkowe zasobów mieszkaniowych oraz od
odpowiedzialności cywilnej z tytułu zarządzania nieruchomościami,
5) wynagrodzenia pracowników związanych z obsługą eksploatacyjną
nieruchomości,
6) zabiegi konserwacyjne i naprawy bieżące,
7) narzut kosztów ogólnych Spółdzielni ,
8) inne koszty, które nie mogą być zaliczane do pozycji 2.1.1. pkt 1 do 7 i ust
1.1.
2.1.2 Ponoszone przez Spółdzielnię koszty eksploatacji są ewidencjonowane
odrębnie dla poszczególnych nieruchomości.
- 4 W przypadku gdy nie jest możliwe ustalenie kosztów eksploatacji
poszczególnych nieruchomości, poniesione przez Spółdzielnię koszty
eksploatacji są rozliczane na poszczególne nieruchomości proporcjonalnie do
ich powierzchni użytkowej.
2.1.3 Lokale obciążane są taką częścią kosztów eksploatacji danej nieruchomości,
jaki jest ich udział w nieruchomości wspólnej.
W stosunku do lokali użytkowych obciążenie kosztami eksploatacji danej
nieruchomości może być wyższe niż wynikające z ich udziału w
nieruchomości wspólnej, jeśli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo
zwiększa koszty eksploatacji. Wielkość tego zwiększenia ustala każdorazowo
Zarząd Spółdzielni.
Zwiększenie kosztów może wynikać z tytułu :
- większej intensywności użytkowania np. wind, gazu zbiorczego
- wyższych stawek za usługi komunalne,
- innych dodatkowych kosztów ponoszonych przez spółdzielnię na te lokale.
2.1.4 W przypadku, gdy użytkownik lokalu wykorzystuje część lokalu
mieszkalnego na wykonywanie zawodu ( świadczenie usług), powierzchnię
wykorzystywaną na te cele obciąża się kosztami eksploatacji wg zasad
obowiązujących dla lokali użytkowych.
2.1.5 Całkowitą kwotę kosztów eksploatacji dla lokali mieszkalnych ustala się
poprzez odjęcie od globalnej, planowanej kwoty kosztów planowanych do
poniesienia przez Spółdzielnię kwoty przypadającej na lokale użytkowe.
2.2 Odpis na fundusz remontowy .
2.2.1 Obciążenia poszczególnych lokali odpisami na fundusz remontowy są
ustalane według stawek
zł/m2
określonych przez Radę Nadzorczą
Spółdzielni. Określone przez Radę Nadzorczą stawki odpisów mogą być
zróżnicowane dla poszczególnych nieruchomości, w zależności od ich stanu
technicznego oraz wyposażenia ( np. dźwigi ) .
2.2.2 Działania techniczne polegające na ulepszeniu budynków ( np. modernizacja,
wymiana dźwigu) nie są zaliczane do kosztów eksploatacji i utrzymania
nieruchomości, dlatego są uwzględniane w wysokości odpisów na fundusz
remontowy .
- 5 -
2.2.3 W ramach ustalonych stawek odpisów na fundusz remontowy mogą być
wyodrębnione środki na zadania specjalne (wymiana stolarki okiennej,
wymiana instalacji, remont dźwigów itp. ).
2.2.4 W rozliczeniu wyniku finansowego eksploatacji i utrzymania nieruchomości,
za dany rok sporządza się dla każdej nieruchomości rozliczenie obejmujące:
1) kwotę naliczonych odpisów na fundusz
remontowy zasobów
mieszkaniowych,
2) kwotę poniesionych przez spółdzielnię nakładów na remonty danej
nieruchomości,
3) sposób rozliczenia różnicy poz. 1 i poz. 2
2.3.
Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków oraz rozliczeń ciepła.
2.3.1.Szczegółowe zasady rozliczeń kosztów dostawy wody i odprowadzenia
ścieków określa „Regulamin rozliczeń za ciepłą, zimną wodę i ścieki oraz tryb
postępowania przy odczytach wodomierzy w Kołobrzeskiej Spółdzielni
Mieszkaniowej” .
2.3.2. Szczegółowe zasady rozliczeń kosztów energii cieplnej określa „Regulamin
dotyczący zasad rozliczania kosztów energii cieplnej do celów c.o w
zasobach Kołobrzeskiej Spółdzielni Mieszkaniowej”.
2.4
Koszty wywozu nieczystości stałych.
2.4.1 Koszty wywozu nieczystości stałych obejmują koszty Spółdzielni związane z:
1) opłatami za dzierżawę pojemników do składowania nieczystości oraz za
wywóz tych nieczystości, uiszczanych przez Spółdzielnię na rzecz
usługodawców zewnętrznych,
2) opłatami za korzystanie z wysypisk i spalarni śmieci .
2.4.2 Koszty wywozu nieczystości stałych rozliczane są zgodnie z aktualną
uchwałą Rady Gminy w sprawie wyboru metody ustalania spłaty za
gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz ustalania stawki tej opłaty.
2.5.
Koszty eksploatacji dźwigów osobowych.
2.5.1 Koszty eksploatacji dźwigów obejmują wydatki Spółdzielni za bieżącą
obsługę eksploatacyjną tych urządzeń i nadzór techniczny nad nimi.
- 6-
2.5.2 Koszty eksploatacji dźwigów są ewidencjonowane odrębnie dla każdego
budynku lub grupy budynków.
2.5.3 Koszty opłat ponoszone za nadzór techniczny nad dźwigami ustala się jako
opłatę stałą dla lokalu w danej nieruchomości.
2.5.4 Pozostałe koszty eksploatacji dźwigów osobowych przypadają na lokale
znajdujące się w nieruchomości. Rozlicza się koszt poniesiony w
poszczególnej nieruchomości w stosunku do ilości osób zamieszkałych w tej
nieruchomości .
2.5.5 Kosztami utrzymania dźwigów na lokalach zajmowanych na warunkach
spółdzielczych praw do lokalu, odrębnej własności lub najmu, obciąża się
lokale położone w budynkach wyposażonych w dźwigi położone powyżej
najniższej kondygnacji, na której znajdują się drzwi wejściowe do dźwigu z
tym jednak, że położone na pierwszym piętrze ( II kondygnacji ) obciąża się
w 50% ., proporcjonalnie do liczby osób zamieszkałych.
2.5.6 W stosunku do lokali użytkowych fizyczną jednostką rozliczeniową jest m2
pow. użytkowej Obciążanie kosztami eksploatacji dźwigów może być wyższe
jeżeli sposób korzystania z tych dźwigów dodatkowo zwiększa koszty
eksploatacji. Wielkość tego zwiększenia określa Zarząd Spółdzielni .
2.6.
Koszty utrzymania zbiorczych instalacji radiowo-telewizyjnych.
2.6.1 Koszty utrzymania zbiorczych
instalacji radiowo-telewizyjnych
ewidencjonowane i rozliczane odrębnie dla każdej nieruchomości.
są
2.6.2 Koszty utrzymania zbiorczych
instalacji radiowo-telewizyjnych danej
nieruchomości są rozliczane na poszczególne lokale proporcjonalnie do liczby
gniazdek odbiorczych anteny, znajdujących się w poszczególnym lokalu.
2.7.
Koszty utrzymania domofonów .
2.7.1 Koszty utrzymania instalacji domofonowej są ewidencjonowane i rozliczane
odrębnie dla poszczególnych nieruchomości.
2.7.2 Rozliczenia kosztów utrzymania domofonów na poszczególne lokale
podłączone do tej instalacji dokonuje się jednolicie, niezależnie od charakteru
lokali, jego powierzchni czy liczby osób.
- 7 2.8.
Koszty dostawy gazu zbiorczego.
2.8.1
Koszty dostawy gazu sieciowego obejmują wydatki Spółdzielni wynikające z
faktur od dostawcy gazu dla danej nieruchomości, w których lokale nie
posiadają indywidualnych liczników ( gazomierzy).
2.8.2 Koszt opłat taryfowych za gaz stanowi koszt stały rozliczany w stosunku do
ilości odbiorców ( użytkowników) w danej nieruchomości.
2.8.3
Koszty opłat zmiennych zużycia gazu rozlicza się zbiorczo dla wszystkich
nieruchomości spółdzielni proporcjonalnie do liczby osób zamieszkałych w
danej nieruchomości .
2.8.4 W stosunku do lokali użytkowych fizyczną jednostką rozliczeniową , jest m2
p.u. lokali. Obciążenie lokalu kosztami eksploatacji gazu może być wyższe ,
jeżeli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo
zwiększa koszty
eksploatacji gazu.
Wielkość tego zwiększenia określa Zarząd Spółdzielni.
2.9.
Opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów .
2.9.1 Ponoszone przez Spółdzielnię opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu są
ewidencjonowane i rozliczane odrębnie dla poszczególnych nieruchomości.
2.9.2 Obciążenia poszczególnych lokali opłatami za wieczyste użytkowanie gruntu
dokonuje się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali.
2.10 Podatek od nieruchomości .
2.10.1 Podatek od nieruchomości opłacany przez Spółdzielnię jest ewidencjonowany
i rozliczany odrębnie dla każdej nieruchomości w rozbiciu na :
a) podatek od gruntu wchodzącego w skład nieruchomości,
b) podatek od lokali mieszkalnych,
c) podatek od lokali użytkowych .
2.10.2 Obciążenia poszczególnych lokali mieszkalnych podatkiem wymienionym w
ust. 2.10. 1 poz. a, b , dokonuje się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej
lokali.
Jeżeli w lokalu mieszkalnym prowadzona jest działalność powodująca wzrost
opłat podatku od nieruchomości, to skutki tego wzrostu obciążają tylko ten
lokal.
2.10.3 Obciążenia poszczególnych lokali użytkowych podatkiem wymienionym w
ust. 2.10.1 poz. a , dokonuje się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej
lokali, a poz. c rozlicza się indywidualnie dla danego lokalu.
- 8 2.10.4 Właściciel lokalu stanowiącego wyodrębnioną własność rozlicza się z tytułu
podatku od nieruchomości indywidualnie z gminą .
3.
Ustalanie opłat za używanie lokali .
3.1Na
pokrycie
kosztów
eksploatacji
i
utrzymania
nieruchomości
przypadających na poszczególne lokale, ich użytkownicy wnoszą co
miesięczne opłaty.
3.1.1 Posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu wnosi opłatę będącą sumą pozycji
kalkulacyjnych określonych w pkt 1.1.1 do 1.1.11.
3.1.2 Właściciel lokalu mieszkalnego wnosi opłatę będącą sumą pozycji
kalkulacyjnych określonych w pkt 1.1.1 do 1.1.9 oraz 1.1.11.
3.1.3 Najemca lokalu mieszkalnego lub użytkowego wnosi opłaty zgodnie z zawartą
umową z Zarządem KSM.
3.1.4 Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego wnosi odszkodowanie w
wysokości czynszu jaki Spółdzielnia mogłaby otrzymać z tytułu najmu tego
lokalu, nie niższego jednak od kosztów ponoszonych przez Spółdzielnię
przypadających na dany lokal; osoba zajmująca lokal mieszkalny bez tytułu
prawnego ale uprawniona do lokalu zamiennego albo socjalnego, wnosi
odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat, jakie byłaby
obowiązana wnosić, gdyby stosunek prawny nie wygasł.
3.2Określona w pkt 3.1 opłata użytkownika danego lokalu będącego :
1) członkiem Spółdzielni,
jest pomniejszona o przypadający danemu
członkowi udział w pożytkach z działalności Spółdzielni,
2) właścicielem lokalu,
jest pomniejszona o przysługujący danemu
właścicielowi udział w pożytkach z nieruchomości wspólnej.
3.3Jeżeli część pomieszczeń ogólnego użytku w danej nieruchomości jest
udostępniana czasowo do wyłącznego korzystania przez daną osobę ( najem
pomieszczenia ogólnego użytku ) to osoba ta obowiązana jest wnosić z tego
tytułu comiesięczny czynsz w wysokości określonej w umowie
o
udostępnienie pomieszczenia do wyłącznego korzystania.
Opłaty te są :
1) pożytkiem z działalności Spółdzielni, jeśli Spółdzielnia jest wyłącznym
właścicielem danej nieruchomości,
2) pożytkiem z nieruchomości wspólnej, jeśli dana nieruchomość jest
współwłasnością dwu lub więcej osób.
- 9 3.4Podatek od towarów i usług (VAT) należny od opłat określonych w pkt 3.1 i
3.4 regulują odrębne przepisy. Podatek VAT od opłaty za używanie lokalu
podwyższa opłatę określoną wg pkt 3.1 i 3.4.
3.5.
Obowiązek wnoszenia opłat za używanie lokalu powstaje z dniem postawienia
lokalu przez Spółdzielnię do dyspozycji użytkownika, choćby faktyczne
objęcie lokalu nastąpiło po tym dniu.
O dacie postawienia lokalu do dyspozycji użytkownika, Spółdzielnia
zawiadamia go pisemnie przed tą datą.
Obowiązek wnoszenia opłat ustaje z dniem fizycznego opróżnienia lokalu i
zdania kluczy do Spółdzielni.
Obowiązek ten nie dotyczy lokali będących przedmiotem najmu, opłaty
reguluje odrębna umowa .
3.6.
Za opłaty, o których mowa w ust. 3.1. solidarnie z osobami, którym
przysługują spółdzielcze prawa do lokalu, właścicielami oraz najemcami
lokali mieszkalnych odpowiadają stale zamieszkujące z nimi w lokalu osoby
pełnoletnie z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich
utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu .
3.7.
Opłaty za używanie lokalu wnosi się co miesiąc z góry do 15 dnia miesiąca.
Od opłat wnoszonych z opóźnieniem Spółdzielnia nalicza odsetki ustawowe.
3.8.
O zmianie wysokości opłat Spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby,
którym przysługują tytuły prawne do lokali co najmniej na 3 miesiące
naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego .
Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia pisemnego .
3.9. W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od
spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków,
odpadów i nieczystości ciekłych , spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić
osoby posiadające tytuł prawny do lokali co najmniej na 14 dni przed
upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia
miesiąca poprzedzającego ten termin.
3.10. Członkowie Spółdzielni , osoby nie będące członkami spółdzielni , którym
przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele nie
będący
członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany
wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej .
W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w
dotychczasowej wysokości .
3.11. Opłaty za używanie lokali mogą być wnoszone w kasie Spółdzielni lub
przelewami pocztowymi lub bankowymi na rachunek bankowy Spółdzielni.
4.
Bonifikaty w opłatach za używanie lokali .
4.1.
W przypadku trwającej dłużej niż 3 dni przerwy w funkcjonowaniu dźwigu ,
zbiorczej instalacji radiowo-telewizyjnej lub domofonu, użytkownikom lokali
przysługuje obniżka opłat w wysokości 1/30 danego składnika opłaty
miesięcznej za każdy dzień przerwy w funkcjonowaniu tych urządzeń.
Obniżki w opłatach ( bonifikaty ) rozlicza się z użytkownikami lokali w
okresach miesięcznych.
Kwoty udzielonych bonifikat stanowią zmniejszenie przychodów związanych
z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości .
4.2.
Regulamin niniejszy uchwalony został przez Radę Nadzorczą Kołobrzeskiej
Spółdzielni Mieszkaniowej w Kołobrzegu Uchwałą Nr 5/2015
z dnia 10.03.2015 r. z mocą obowiązującą od dnia podjęcia uchwały .