Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych - komentarz

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych - komentarz
21.08.2008.
W 2001 r. jesteśmy świadkami wielu przekształceń prawa spółdzielczego, a szczególnie tej jego części,
która odnosi się do spółdzielni mieszkaniowych. Zmiany prawa spółdzielczego, które weszły w życie z
dniem 24 kwietnia 2001 r. są wynikiem uchwalenia nowego aktu prawnego, tj. ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r., Nr 4, poz. 27). Nowa ustawa przewidziała radykalne zmiany w zakresie regulacji praw spółdzielców do zajmowanych
mieszkań (zobacz: spółdzielcze prawa do lokali). Oznaczają one, że przeszło 3 miliony Polaków, którym
przysługują lokatorskie lub własnościowe prawa do lokali, ma możliwość przekształcenia tych praw w
pełną własność. Uwłaszczenie dotyczy przede wszystkim osób zajmujących spółdzielcze lokale mieszkalne
na zasadach lokatorskich lub własnościowych. Jednak obok nich z uwłaszczenia mogą skorzystać również
najemcy innych lokali spółdzielczych, tj. garaży czy lokali użytkowych oraz pracowni artystycznych. Konieczne jest jednak wykazanie, iż ponieśli oni pełne koszty budowy swoich lokali. Właścicielami swoich
mieszkań mogą stać się spółdzielcy: mający mieszkanie własnościowe, z lokatorskim prawem do lokalu, z
wyjątkiem tych, których mieszkania wybudowała spółdzielnia przy udziale środków z Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego, z prawem do domu jednorodzinnego lub lokalu użytkowego. Spółdzielcy oraz najemcy,
którzy zechcą skorzystać z uwłaszczenia, muszą spełnić określone warunki; ci którzy nie chcą skorzystać
z uwłaszczenia mogą pozostać w swych lokalach na dotychczasowych zasadach. Do warunków, których spełnienie jest konieczne dla uwłaszczenia, należą: - Złożenie stosownego wniosku do spółdzielni.
- Spłata zadłużenia ciążącego na lokalu.
Spółdzielcy z lokatorskim prawem muszą ponadto uzupełnić różnicę między wkładem mieszkaniowym a
budowlanym. Zgodnie z pierwotnym brzmieniem art. 46 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,
spółdzielca posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu ustanowione przed dniem 24 kwietnia
2000 r. może ubiegać się o przeniesienie go na odrębną własność, jeżeli wpłaci m.in. sumę
odpowiadającą różnicy między wkładem mieszkaniowym a budowlanym, nie więcej jednak niż 3 proc.
wartości rynkowej lokalu. Oznaczało to, że kwota spłaty nie mogła przekroczyć 3 proc. wartości rynkowej
mieszkania.
To samo dotyczyło twórców, którzy nie ponieśli nakładów na budowę pracowni, oraz najemców
dawnych mieszkań zakładowych znajdujących się w budynkach odpłatnie przejętych przez spółdzielnię
mieszkaniową. Musieli oni uzupełnić wkład mieszkaniowy w kwocie proporcjonalnej do powierzchni
użytkowej zajmowanego lokalu i ceny, za jaką spółdzielnia nabyła dany budynek, nie więcej jednak niż 3
proc. wartości rynkowej mieszkania. Przedstawiona regulacja dotycząca spłaty tylko 3 proc. wartości
mieszkania, została zakwestionowana - zarówno parlamentarzyści, jak i spółdzielcy twierdzili, że przepis
http://www.smprabuty.pl
Kreator PDF
Utworzono 3 March, 2017, 18:01
ten jest niekonstytucyjny, gdyż jeżeli wpłacona przez spółdzielcę kwota nie pokryje różnicy miedzy
wkładem mieszkaniowym a budowlanym, to resztę jej spłaci spółdzielnia, a więc faktycznie - inni
spółdzielcy.
Również dotychczasowe przepisy wymagały spłaty całej różnicy między wkładem mieszkaniowym a
budowlanym, a nie ograniczały jej do granicy 3 proc. wartości rynkowej mieszkania. Rozstrzygnięciem tej
kwestii zajął się Trybunał Konstytucyjny. W swoim wyroku z dnia 29 maja 2001 r., Trybunał orzekł, iż
art. 46 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 47 tej ustawy w zakresie, w jakim odsyła
do art. 46 ust. 1 jest niezgodny z Konstytucją. Oznacza to, że przepisy te przestały obowiązywać z chwilą
opublikowania wyroku w Dzienniku Ustaw, czyli z dniem 9 czerwca 2001 r. Po wyroku Trybunału prawo
do przekształcenia praw spółdzielczych w pełną własność pozostało, ale nie wiadomo, według jakich
zasad to przekształcenie miałoby być dokonane.
Zarysowały się tu dwa stanowiska. Według pierwszego poglądu należy tu stosować art. 12 ust. 1 pkt 3
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, iż umowa przeniesienia własności lokalu może
być zawarta przez spółdzielnię z członkiem pod warunkiem spłacenia przez niego wszelkich zobowiązań
dotyczących lokalu oraz wpłaty pełnej różnicy między wartością rynkową mieszkania a wartością
zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego. Z kolei według innych znawców problematyki art. 12 ust. 1
pkt 3 nie ma tu w ogóle zastosowania - dotyczy on bowiem tylko tych przydziałów, które nastąpią po 24
kwietnia 2001 r. Sprzeczności te w chwili obecnej nie zostały wyjaśnione w przepisach.
- Opłacenie: oszacowania wartości lokalu przez biegłego rzeczoznawcę, sporządzenia aktu notarialnego,
założenia i wpisu do księgi wieczystej (chyba, że spółdzielca ma już założoną księgę wieczystą) oraz
podatku od czynności cywilnoprawnych.
- Jedną z najważniejszych czynności jest jednak podjęcie przez zarząd spółdzielni uchwały, w której
określone zostaną lokale przeznaczone do przekształceń. Spółdzielnia ma na to rok, licząc od dnia 24
kwietnia 2001 r.
- Konieczne jest także uregulowanie własności gruntów należących do spółdzielni. Spółdzielnie muszą
być albo właścicielami ziemi, albo jej użytkownikami wieczystymi. Nieruchomości przeznaczone do
wyodrębnienia muszą spełniać wymogi przewidziane dla działek budowlanych, a więc powinny mieć np.
dostęp do drogi publicznej. Spółdzielnie muszą też uzyskać wyodrębnienie poszczególnych lokali, a także
dokonać podziału i obliczenia udziałów w nieruchomościach.
- Właścicielem zostaje się po zawarciu aktu notarialnego oraz założeniu księgi wieczystej. Powstaje
wówczas odrębna (pełna) własność. Obejmuje ona lokal, udział w nieruchomości wspólnej, tj. w gruncie
oraz w częściach wspólnych budynku lub budynków, oraz ewentualnie pomieszczenia przynależne do
lokalu, np. piwnicę, strych. Mieszkanie z pełną własnością może należeć do wielu osób (nie tylko do
jednej lub małżonków, jak jest przy prawach spółdzielczych). Można nim dowolnie dysponować, a więc
m.in. sprzedać czy dziedziczyć, nie ma tu żadnych ograniczeń, czy sztywnych terminów. Właściciel może,
ale nie musi pozostać członkiem spółdzielni. http://www.smprabuty.pl
Kreator PDF
Utworzono 3 March, 2017, 18:01
źródło: interia.pl http://www.smprabuty.pl
Kreator PDF
Utworzono 3 March, 2017, 18:01