Jean Carassus in Polish

Budownictwo zrównoważone
zmiana wartości budynku w czasie i
opłacalnośd
Jean Carassus
Professor Ecole Nationale des Ponts et Chaussées
Paris Institute of Technology
1/ Globalny kontekst
2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze
dowody opłacalnośd zielonej wartości
3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych
budynków
4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd
5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej
6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd
rynkową – 3 sposoby poprawy stanu istniejącego
2
1/ Globalny kontekst
2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze
dowody opłacalnośd zielonej wartości
3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych
budynków
4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd
5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej
6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd
rynkową – 3 sposoby poprawy stanu istniejącego
3
Budynki i nieruchomości odpowiadają za:
– 36 % emisji gazów cieplarnianych i 40 %
energii w UE
– 40 % emisji gazów cieplarnianych i 40 %
energii w USA
Budynki są pierwszymi obszarami w których podejmuje
się 2 globalne wyzwania:
– Zmiana klimatu
– Bezpieczeostwo energetyczne
[email protected] Page
5/30
Budynki pochłaniają więcej energii niż transport i
przemysł
Francja (2011)*:
– Budynki: 44%
– Transport: 32%
– Przemysł: 21%
– Rolnictwo: 3%
*Ministerstwo Ekologii i Zrównoważonego Rozwoju 2012
[email protected] Page
6/30
1/ Globalny kontekst
2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze
dowody opłacalności zielonej wartości
3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych
budynków
4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd
5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej
6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd
rynkową – 3 sposoby poprawy stanu istniejącego
[email protected] Page
7/30
„Zmiany klimatu są największym i najszerzej
oddziaływującym zagrożeniem rynkowym w
historii”.
Sir Nicholas Stern, były Główny Ekonomista Banku Swiatowego,
– Rynek nieruchomości jest ślepy gdyż jest za
mało wyróżników cenowych
– W Europie system handlu emisjami dotyczy
tylko przemysłu i energetyki, a nie dotyczy
budownictwa i nieruchomości
– Podatek od emisji CO2 jest tylko w Szwecji
Według “The Economics of Climate Change” Review, London, 2006
8
• Zielona wartośd: „wyróżnik cenowy”
związany z jakością ekologiczną budynek
• Definicja:
– Dodatnia różnica w wartości pomiędzy
budynkiem z certyfikatem ekologicznym a
budynkiem niecertyfikowanym (podobna
lokalizacja, wielkośd, warunki…)
– lub ujemna różnica w wartości pomiędzy
budynkiem niecertyfikowanym, a
budynkiem certyfikowanym (zielonym)
• Pierwsze wyróżniki cenowe (systemy
certyfikacji) w USA, W.Brytanii i Holandii
9
• Budynki certyfikowane wg Energy Star i LEED
uzyskują średnio 3% wyższe stawki najmu, 6%
wyższe wpływy z najmu (stawki przemnożone
przez wskaźnik obłożenia) i o 16% wyższe ceny
odsprzedaży
wg Eichholtz Piet, Kok Nils, Quigley John M., Doing Well by
Doing Good? An Analysis of the Financial Performance of the
Green Office Buildings in the USA. March 2009 (Maastricht
and California Universities)
10
• Podczas kryzysu na rynku nieruchomości 2007-2009
stawki najmu spadły o 5.4%.
• W budynkach certyfikowanych wg Energy Star i LEED
stawki najmu były nadal wyższe o 1.2%, a wpływy z
najmu o 2.4% od niecertyfikowanych
• Ceny odsprzedaży były wyższe o 13% dla
certyfikowanych budynków
wg Eichholtz Piet, Kok Nils, Quigley John M., “The Economics
of Green Building”. September 2010
11
• Na początku 2009 stawki najmu w budynkach
certyfikowanych były wyższe o 6%
• Średnie ceny odsprzedaży były o 31% wyższe
dla budynków certyfikowanych wg Energy Star
buildings i ponad 35% wg LEED
wg Fuerst Franz, McAllister Patrick, New Evidence on the
Green Building Rent and Price Premium. April 2009 Henley
Business School (Reading University).
12
• Wpływy netto na m2 średnio o 5.9% wyższe dla budynków z
Energy Star.
• Różnica efektem 4.8% wyższych stawek, 0.9% wyższego
obłożenia i 9.8% koszty energii i mediów.
• Wartośd rynkowa jest wyższa o 13.5%.
• Stopa kapitalizacji jest o 0.5% mniejsza.
• Różnica w wartości pomiędzy budynkiem certyfikowanym
wg Energy Star a niecertyfikowanym z czasem się nie zmienia
• Ogólna efektywnośd (wpływy i cena odsprzedaży) jest
porównywalna dla budynków z Energy Star i
niecertyfikowanych.
Pyvo Gary, Fisher Jeffrey D. “Investment returns from Responsible
Property Investments: Energy Efficient, Transit-oriented and Urban
Regeneration Office Properties in the US from 1998-2008”. March
14
• Dla budynków certyfikowanych w W.Brytanii wg
BREEAM stawki najmu są o 21% wyższe, a ceny
odsprzedaży o 26% wyższe
wg Chegut A, Eichholtz P, Kok N. The Value of Green Buildings New
Evidence from the United Kingdom. Université de Maastricht. July
2011.
15
• 1100 transakcji 2005-2010
• Stawki najmu w Holandii w budynkach z certyfikatem
energetycznym D do G są o 6,5% niższe niższe od
stawek dla podobnych budynków biurowych z
certyfikatem A do C
• 13 % spadek stawek na każdy kilometr położenia
dalej od transportu publicznego
wg Kok N., Maarten J.. The value of Energy Labels in the
European Office Market. Maastricht University, RSM
Erasmus. May 2011.
16
1/ Globalny kontekst
2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze
dowody opłacalności zielonej wartości
3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych
budynków
4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd
5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej
6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd
rynkową – 3 sposoby poprawy stanu istniejącego
17
Głównym czynnikiem stymulującym
budownictwo zrównoważone jest polityka UE
W grudniu 2009 europejski plan działao
zdefiniował 3 ambitne cele na 2020:
- zmniejszenie o 20% emisji gazów
cieplarnianych w stosunku do 1990
- zmniejszenie o 20% zużycia energii 2020 w
stosunku do 2005
- 20% udział energii z odnawialnych źródeł
2020.
18
EPDB 2010
- Budynki zeroenergetyczne i bez emisji CO2 w
2020 roku (2018 obiekty publiczne)
- Wzmocnienie roli certyfikatów
energetycznych, które będą obowiązkowe
przy ogłoszeniu o sprzedaży lub najmie
- Obowiązek prezentacji certyfikatu
energetycznego obiektów użyteczności
publicznej od 500 m2 (250 m² za 5 lat)
20
EPDB 2010 cd.
- Wymagania efektywności energetycznej dla
nowych budynków i modernizowanych ze
zmniejszeniem progu do 1000 m2
- Zmniejszenie progu dla obowiązku Studium
Wykonalności przy nowych budynkach
- Wzmocnienie roli i wymagao dla przeglądów
HVAC
- Używanie wskaźników dla uzyskania
optymalnego poziomu kosztów
21
EPDB w skrócie:
• Akcje uświadamiające wśród właścicieli
nieruchomości na temat:
–certyfikaty energetyczne przy
ogłoszeniach sprzedaży i najmu,
–wymagania efektywności energetycznej
przy renowacjach
–Przeglądy HVAC
• Jedna akcja uczynienia istniejącego rynku
przestarzałym: wszystkie nowe budynki będą
prawie zeroenergetyczne i zeroemisyjne w
2020
22
• Pytanie:
– Jeżeli inwestor kupuje dziś budynek, który chce sprzedad za
8 lat, z jakimi budynkami będzie wówczs konkurował?
• Odpowiedź:
– W 2020 roku będzie konkurował z budynkami prawie
zeroenergetycznymi i zeroemisyjnymi
• Problem do rozwiązania:
– Ile kosztuje zmodernizowanie budynku, który kupuję, żeby
konkurowad z budynkiem zeroenergetycznym i
zeroemisyjnym?
• Prawdziwa wartośd kupionego budynku:
– Cena zakupu minus koszty dostosowania go do wymagao
zeroenergetycznych i zeroemisyjnych
23
1/ Globalny kontekst
2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze
dowody opłacalności zielonej wartości
3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się
obecnych budynków
4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd
5/ Wskaźniki komfortu i efektywności
energetycznej
6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd
rynkową – 3 sposoby poprawy stanu istniejącego
24
Ryzyko wartości rynkowej budynków
niezielonych:
– Stawki najmu: brak wyróżnika-większe obniżki stawekmniejsza wydajnośd pracowników, więcej absencji
chorobowych
– Większe koszty operacyjne dla utrzymania budynku w
odpowiednim stanie
– Dłuższe okresy bez najemców, mniejsza zbywalnośd, gorsze
przepływy finansowe
– Mniejsze zyski właściciela, mniejsza konkurencyjnośd,
wyższe koszty energii
– Wyższa amortyzacja, nie nadążanie za zaostrzającymi się
wymaganiami dla urządzeo, krótszy czas użytkowania
26
1/ Globalny kontekst
2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze
dowody opłacalności zielonej wartości
3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się
obecnych budynków
4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd
5/ Wskaźniki komfortu i efektywności
energetycznej
6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd
rynkową – 3 sposoby poprawy stanu istniejącego
28
Rzeczywista efektywność zielonych b
Budynek Zrównoważony – 6 głównych
wskaźników
Emisje z
budynku
Użycie surowców
Jakość środowiska
wewnętrznego
Energia pierwotna
Energia szara
8 octobre 2012
Emisja CO2
Komfort
cieplny
Jakość
powietrza
Odpady
29
Użytkownik jest najważniejszy
8 octobre 2012
[Parys et al., 2011]
30
Jakość powietrza wewnętrznego
powiwewnętrznego
Oświetlenie Odbicie światła
Tło akustyczne
Rozmowa z innymi osobami
Prędkość powietrza
Temperatura powietrza i
powierzchni przegród
Emisja od środków
transportu
8 octobre 2012
Punkty oświetleniowe
Włókna
Drobne cząstki, kurz
Zarodniki grzybów i pleśni
Wilgotność
Emisja z materiałów wewnętrznych
31
Rzeczywista efektywność zielonych
Szeroki wpływ instalacji HVAClacji
HVAC
Długość życia
Zdrowie Komfort
Wydajność
Ochrona ppoż
Jakość środowiska wewnętrznego
Ryzyka środowiskowe
Trwałość,
Serwis
Substancje niebezpieczne
Zużycie energii
Emsija CO2
HVAC
Koszty życia produktu
Koszt życia obiektu
Obłsuga
Plan napraw
Koszty rezygnacji
Elastyczność,
Przerwy w działaniu
Przystosowalność
Przyszłe wykorzystanie
8 octobre 2012
32
1/ Globalny
kontekst
2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze
dowody opłacalności zielonej wartości
3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych
budynków
4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd
5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej
6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd
rynkową – 3 sposoby poprawy stanu istniejącego
33
Pierwszy sposób to polepszenie zarządzania obiektem
– Redukcja energii i emisji CO2 od 10 do 15 %
– Koszty: stosunkowo niskie (liczniki, serwis)
– Czas wdrożenia: krótki (1 rok)
– Narzędzia: system monitorowania i przeglądy
serwisowe
34
Drugi sposób: zmiana zachowao użytkowników
– Redukcja energii i emisji CO2 : od 10 do 15 %
(czasem więcej)
– Koszty: niskie
– Czas wdrożenia: długi (kilka lat)
– Narzędzia: zielony najem
35
Jak wdrożyd 2 sposób?
36
3 sposób: modernizacja
– Redukcja energii i emisji CO2 : ≥ 20 %
– Koszty: wysokie
– Czas wdrożenia: 2 – 3 lat
– Narzędzia: diagnoza stanu obecnego, projekt i
realizacja
37
Jeżeli się planuje poprawę efektywności środowiskowej
i energetycznej budynku o 40% (cel we Francji dla
całego rynku 2009 -2020):
– osiągnięcie tylko przez modernizację jest drogie z
długim okresem zwrotu
– Mniej kosztowne i bezpieczniejsze (ale nie
najprostsze) jest zrównoważone połączenie:
• Zarządzania obiektem
• Zmiany zachowao użytkowników
• Modernizacje
38
Efektywnośd i wartośd obiektu w czasie
39
Dziękuję za uwagę!
Wszystkie cytowane artykuły dostępne po angielsku i
francusku na Sustainable Real Estate Blog:
www.immobilierdurable.eu
Pytania?
[email protected]
40