Informacja - Urząd Miasta Golub

1
URZĄD MIASTA
GOLUBIA-DOBRZYNIA
Informacja
o skutkach finansowych zmiany funkcji
dla działek nr 99, 100, 105/15, 105/17 i 106
położonych przy ulicy Kościuszki i Mieszka I w Golubiu-Dobrzyniu
oraz
wnioski i propozycje naprawy błędów planistycznych.
Autor opracowania;
mgr Cezar Maćkiewicz
Stanowisko służbowe:
Doradca
Informacja przeznaczona jest do użytku wewnętrznego dla Urzędu Miasta Golubia-Dobrzynia oraz
dla Rady Miasta Golubia-Dobrzynia.
Dysponent informacji : Burmistrz Miasta Golubia-Dobrzynia
Golub-Dobrzyń, dnia 24 czerwca 2015 roku
2
SPIS TREŚCI
I. Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Golub-Dobrzyń.
II. Miejscowy plan ogólny oraz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego jako dokumenty planistyczne polityki przestrzennej gminy.
III. Procedury planistyczne zmieniające przeznaczenie terenu oznaczonego dawniej jako D61
MW.
IV. Pierwsze postępowanie sądowe z powództwa Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich
przeciwko Gminie Miasto Golub-Dobrzyń o zapłatę łączną w kwocie 4.396.840 zł. wraz z
odsetkami, Sygn. Akt I C 1077/11.
V. Obrona Gminy Miasto Golub-Dobrzyń prowadzona przez radcę prawnego Andrzeja
Rakowicza oraz przez kancelarię prawną z Warszawy Kijewski Graś Sp. z o.o., Sygn. Akt I C
1077/11 .
VI. Apelacja pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 19-04-2013 r., Sygn.
Akt V ACa 831/13.
VII. Wnioski po przegranym pierwszym procesie o zapłatę, Sygn. Akt I C 1077/11.
VIII. Drugie postępowanie sądowe z powództwa Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich
przeciwko Gminie Miasto Golub-Dobrzyń o zapłatę łączną w kwocie 208.380 zł. wraz z
odsetkami, Sygn. Akt I C 828/14.
IX. Trzecie postępowanie sądowe z powództwa Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich
przeciwko Gminie Miasto Golub-Dobrzyń o zapłatę łączną w kwocie 2.910.000 zł. wraz z
odsetkami, Sygn. Akt I C 589/14.
X. Wnioski końcowe.
XI. Błędy w obronie procesowej pozwanej Gminy Miasto Golub-Dobrzyń oraz błędy w
procedurze planistycznej.
XII. Propozycje naprawy skutków finansowych związanych z błędami planistycznymi oraz
roszczeniami powodów z tytułu odszkodowań.
3
I.
Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Golub-Dobrzyń.
Dla omawianego terenu, w dniu 8 lutego 1991 roku Rada Miasta Golubia-Dobrzynia podjęła
uchwałę Nr I/12/91 o uchwaleniu Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania
Przestrzennego Miasta Golub-Dobrzyń.
Przedmiotowe działki znalazły się w jednostce planistycznej oznaczonej symbolem D61 MW o
powierzchni 12,60 ha i opisanej jako cyt.„ Projektowana zabudowa wielorodzinna. Należy
opracować plan szczegółowy. Dopuszcza się na terenach o dużych spadkach zabudowę
jednorodzinną. Istniejącą zieleń bezwzględnie zachować. Orientacyjna ilość mieszkańców –
1600/m”.
Zamysłem ówczesnej Rady Miasta przy uchwalaniu planu ogólnego dla tego terenu, było
wskazanie nowego terenu dla przyszłej rozbudowy budownictwa wielorodzinnego Spółdzielni
Mieszkaniowej. Planista założył wzrost liczby mieszkańców Miasta Golub-Dobrzyń do roku 2010
do 14000 osób, a chłonność tego terenu miała wynieść 127 osób na 1 ha. Zakładana chłonność
terenu D61 MW była porównywalna z chłonnością terenu np. Osiedla Leśnego w zabudowie
jednorodzinnej.
Powyższy zapis w planie był i nadal jest różnie interpretowany zarówno przez strony kolejnych
sporów sądowych o odszkodowanie, przez biegłych sporządzających kolejne wyceny wartości
przedmiotowych działek jak i przez same sądy.
Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 12 lipca 1984 roku o planowaniu przestrzennym,w art. 25
zapisano cyt. „1. Plany miejscowe sporządza się jako plany ogólne i szczegółowe. 2. Miejscowy
plan ogólny określa przyrodnicze, ekonomiczne, kulturowe i krajobrazowe warunki przestrzennego
zagospodarowania miasta … „ a w art. 26 zapisano cyt. „1. Miejscowy plan szczegółowy określa
przeznaczenie gruntu, wyznacza linie rozgraniczające te grunty, ustala zasady uzbrojenia terenu
oraz zasady kształtowania zabudowy, a w miarę potrzeby również inne warunki i wytyczne. ...”.
Miejscowy plan ogólny w rozumieniu przepisów ustawy z 12 lipca 1984 roku nie przesądzał o
przeznaczeniu terenu a jedynie określał ogólne warunki przestrzennego zagospodarowania tego
terenu czyli politykę przestrzenną miasta.
W toczących się postępowaniach sądowych o zapłatę kolejnych odszkodowań z powództwa
Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich, zarówno biegli rzeczoznawcy jak i sądy, całkowicie ignorują
ustawowe zasady prawne kształtowania polityki przestrzennej gmin do 2003 roku, gdy z mocy
ustawy wygasły wszystkie plany przestrzenne, sporządzone w trybie przepisów ustawy z 12 lipca
1984 roku.
Zapisy w planie ogólnym cyt. „Projektowana zabudowa wielorodzinna. Należy opracować plan
szczegółowy. Dopuszcza się na terenach o dużych spadkach zabudowę jednorodzinną. ...
Orientacyjna ilość mieszkańców – 1600/m”, nie decydowały jeszcze o tym, że teren przeznaczony
jest wyłącznie pod zabudowę wielorodzinną.
Dla tego terenu nigdy nie opracowano planu szczegółowego w trybie w/w ustawy. Prognozy
demograficzne zapisane w planie ogólnym nie sprawdziły się a przedmiotowy teren pozostawał
przez dziesiątki lat poza zainteresowaniem zarówno potencjalnych nabywców gruntów jak i
potencjalnych inwestorów.
4
Do końca 2002 roku wydano tylko jedną Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem. Sami właściciele działek z
omawianego terenu, zaczęli składać wnioski o zmianę przeznaczenia ich gruntów w zakresie
zainwestowania pod budownictwo jednorodzinne, bo zainteresowanie potencjalnych developerów
czy Spółdzielni Mieszkaniowej, inwestowaniem w budownictwo wielorodzinne było żadne.
W dniu 10 marca 2000 roku Rada Miasta podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzania
nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Golubia-Dobrzynia w trybie
nowych przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o planowaniu przestrzennym.
Poprzedni właściciele działek 99 i 100, w dniu 28-07-2000 roku, w trybie art. 18.1.1 w/w ustawy ,
złożyli wniosek o przeznaczenie ich działek pod budownictwo jednorodzinne, ponieważ
zainteresowanie tymi działkami pod zabudowę wielorodzinną było żadne, a potencjalni nabywcy
oczekiwali przeznaczenia pod zainwestowanie jednorodzinne.
Ich wniosek został uwzględniony i działki 99 oraz 100 o łącznej powierzchni 2,8902 ha, zostały
przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, w tym część leśna o powierzchni 0,9746 ha pozostała
bez zmian.
Projekt nowego planu z zmianą przeznaczenia terenu D61 MW ( oznaczenie w starym planie
ogólnym ) pod budownictwo jednorodzinne, zgodnie z oczekiwaniami właścicieli działek, został
przygotowany do zatwierdzenia i przyjęcia uchwałą Rady Miasta.
W dniu 14-06-2002 r. Elżbieta i Wojciech Świątkowscy, jako osoby fizyczne w ramach wspólności
ustawowej małżeńskiej, nabyli w formie aktu notarialnego działki nr 99 i 100 od poprzednich
właścicieli.
W tym samym dniu, tj. 14-06-2002 r. Urząd Miasta Golub-Dobrzyń wydał informację ( znak:
GKMI-7324-21/20002 ) o przeznaczeniu działek nr 99 i 100 w miejscowym planie cyt. „ … że
zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Golubia-Dobrzynia
ustalonym uchwałą Nr I/12/91 Rady Miasta Golubia-Dobrzynia z dnia 08-02-1991 r. ogłoszonym
w … działki oznaczone nr geodezyjnymi 99 i 100 przy ulicy Kościuszki położone są na terenie: D61
MW – Projektowana zabudowa wielorodzinna. Należy opracować plan szczegółowy. Dopuszcza
się na terenach o dużych spadkach zabudowę jednorodzinną. Istniejącą zieleń leśną bezwzględnie
zachować. Orientacyjna ilość mieszkań – 1600/m”.
W/w informacja została przedłożona notariuszowi i załączona do aktu notarialnego.
Podpisana przez kierownika referatu GKMI informacja zawierała w sobie następujące
nieprawidłowości.
Nie wpisano prawidłowej nazwy planu, pomijając słowo kluczowe – miejscowy plan „Ogólny”.
Zamieniono słowo - orientacyjna ilość „mieszkańców” 1600/m na orientacyjna ilość „mieszkań”
1600/m.
Informację wystawiono na „P.U.H.P. Murabet, ul. Sokołowska 38, 87-400 Golub-Dobrzyń” a
powinna być wystawiona dla kupujących - osoby fizyczne Elżbieta i Wojciech Świątkowscy z
adresem ich zamieszkania.
Informacja nie zawierała żadnej wzmianki o przygotowanym do uchwalenia nowym miejscowym
planie, w którym na wniosek dotychczasowych właścicieli obszar oznaczony D61 MW zmieniono
na zabudowę jednorodzinną.
Osoba podpisująca w/w informację posiadała szczegółową wiedzę na temat przygotowanych zmian
na tym terenie oraz kompletności tegoż planu bezpośrednio przed jego uchwaleniem.
5
Dodatkowym dowodem potwierdzającym, że Elżbieta i Wojciech Świątkowscy posiadali już w
2001 roku wiedzę o przeznaczeniu obszaru oznaczonego dawniej jako D61 MW pod planowaną
zabudowę jednorodzinną w nowym planie, stanowi pismo z dnia 03-10-2001 r. znak P.R.020115/01 Zarządu Miasta Golubia-Dobrzynia, które w/wymienieni otrzymali.
W tymże piśmie zarząd miasta poinformował Elżbietę i Wojciecha Świątkowskich, że po wyłożeniu
nowego projektu planu do publicznego wglądu, nastąpiła korekta układu dróg zarówno dla
planowanego obszaru MNU jak i dla obszaru MNe. Na działce 105/1 będącej własnością
w/wymienionych, zmieniono układ komunikacyjny dróg dla obsługi obszaru MNU iMNe. Po
uchwaleniu planu po 2006 roku, z działki 105/1 wydzielono pod drogi działki nr 105/14 i 105/16 a
z pozostałego obszaru działki 105/1 wyznaczono nowe działki nr 105/15 i 105/17 pod zabudowę
MNe , będące obecnie przedmiotem trzeciego roszczenia o odszkodowanie. Wydzielone działki nr
105/14 i 105/16 pod drogi zostały już wykupione od Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich przez
Gminę Miasto Golub-Dobrzyń za kwotę umówioną.
Przed zakupem działek 105/1 i 106, w 2001 roku Urząd Miasta Golub-Dobrzyń wydał informację o
przeznaczeniu tychże działek w miejscowym planie ogólnym wg opisu dla obszaru D61 MW.
W zasobach urzędu miasta nie została odnaleziona cytowana wyżej informacja, a o jej wydaniu
skarżący poinformował w złożonym później zarzucie.
Informacja ta powinna znajdować się w zasobach kancelarii notarialnej, gdyż była wymagana przy
sporządzaniu aktu notarialnego – umowy kupna sprzedaży.
Miejscowy plan zagospodarowania miasta z wprowadzonymi zmianami ( pod budownictwo
jednorodzinne ) został przyjęty dopiero 29 grudnia 2003 roku. Związane to było z zachowaniem
uciążliwej procedury rozpatrywania protestów i zarzutów dotyczących wyznaczeniem na tym
terenie również obszaru dla tzw. średnicówki oraz zmian w układzie komunikacyjnym dawnego
obszaru D61 MW.
II.
Miejscowy plan ogólny oraz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego jako dokumenty planistyczne polityki przestrzennej gminy.
W poprzedniej procedurze planistycznej ( ustawa z dnia 12 lipca 1984 r. ), miejscowy plan ogólny
określał jedynie politykę przestrzenną miasta w zagospodarowaniu terenu. W nowym wydaniu, rolę
planu ogólnego przejęło studium.
Aby na terenie oznaczonym np. D61 MW można było budować budynki wielorodzinne lub
jednorodzinne bez sporządzenia planu szczegółowego, potencjalny inwestor musiałby najpierw
wystąpić do urzędu miasta o wydanie Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
w której określone zostałyby konkretne warunki techniczne dla przyszłej zabudowy. Następnie,
mając Decyzję o warunkach zabudowy, inwestor mógłby wystąpić o wydanie kolejnej Decyzji –
pozwolenie na budowę, by móc przystąpić do realizacji inwestycji.
W okresie od uchwalenia planu ogólnego w dniu 8 lutego 1991 r. do jego wygaśnięcia w 2003
roku, dla terenu oznaczonego symbolem D61 MW wydano tylko jedną Decyzje o warunkach
zabudowy ( znak: GKMI-7331-19/2001 z dnia 23-04-2001 r. ) dla cyt. „Budowie budynku
jednorodzinnego z garażem, niepodpiwniczonego, parterowego „.
Dopiero zmiana przeznaczenia tego terenu po 2003 roku pod budownictwo jednorodzinne,
6
spowodowała wzrost zainteresowania potencjalnych nabywców działek i przyszłych inwestorów
dla budownictwa jednorodzinnego.
Nowa ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o planowaniu przestrzennym, zastąpiła miejscowy plan ogólny
na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako narzędzie dla
określenia polityki zagospodarowania całego obszaru gminy.
Studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie rodzi żadnych konsekwencji prawnych ani
roszczeniowych ze strony właścicieli gruntów czy potencjalnych inwestorów.
Natomiast stary miejscowy plan ogólny, jako wyłącznie forma studium polityki przestrzennej
gminy, uchwalony w trybie przepisów ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. , był aktem prawa
miejscowego i stanowił podstawę zarówno do wydawania decyzji administracyjnych jak również
mógł wywoływać skutki roszczeniowe, co dało możliwość Elżbiecie i Wojciechowi Świątkowskim
zgłoszenia roszczeń odszkodowawczych wobec Gminy Miasto Golub-Dobrzyń w łącznej kwocie
7.515.220 zł.
III.
Procedury planistyczne zmieniające przeznaczenie terenu oznaczonego dawniej jako D61
MW.
W dniu 30 czerwca 2003 roku Rada Miasta przyjęła Studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar dawnej jednostki planistycznej D61 MW
wskazano pod zabudowę jednorodzinną z usługami MNU i MNe ( Uchwała Nr VII/57/2003 ).
Przyjęte studium, nie rodziło jeszcze żadnych skutków prawnych w zakresie roszczeń właścicieli
gruntów.
W dniu 29 grudnia 2003 roku Rada Miasta uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania dla
lewobrzeżnej części miasta, w którym dla działek nr 99 i 100 przyjęto funkcję MNU – zabudowa
jednorodzinna z usługami, natomiast dla obszaru działek nr 105/15, 105/17 i 106 ( numery po
późniejszym podziale geodezyjnym działki 105/1 ) przyjęto funkcję MNe – zabudowa
jednorodzinna ekstensywna ( Uchwała Nr XIV/104/2003 ).
W wyniku nie rozpatrzenia przez Radę Miasta zbiorowego zarzutu mieszkańców w procedurze
sporządzania planu, dotyczącego stacji paliw przy ul. Piłsudskiego, Wojewódzki Sąd
Administracyjny w Bydgoszczy w dniu 8 lipca 2004 roku, uchylił Uchwałę Nr XIV/104/2003 r. w
sprawie przyjęcia planu.
Dopiero po roku, tj. od dnia 22 lipca 2005 roku, Gmina Miasto Golub-Dobrzyń przystąpiła do
ponownej procedury planistycznej nakazanej w/w wyrokiem sądu administracyjnego. Z powodu
konieczności ponowienia procedur nakazanych przez sąd administracyjny, wyłączono działki nr
194, 195 i 196, stanowiące własność PKN Orlen, do sporządzenia odrębnego planu.
W dniu 18 kwietnia 2006 r. Rada Miasta podjęła nową uchwałę o przyjęciu miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego obejmującego między innymi działki stanowiące własność
Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich ( Uchwała Nr XXXIX/281/2006 ). Przeznaczenie działek nr
99, 100, 105/15, 105/17 i 106, pozostawiono jak w uchylonym planie z 2003 roku. ( MNU i MNe )
Z dokumentów znajdujących się w zasobach Gminy Miasto Golub-Dobrzyń bezspornie wynika, że
7
Elżbieta i Wojciech Świątkowscy brali aktywny udział w procedurach sporządzania nowych
miejscowych planów a tym samym musieli posiadać wystarczającą wiedzę o proponowanych przez
miasto zmianach obejmujących również działki stanowiące ich własność.
Po wyłożeniu do publicznego wglądu projektu miejscowego planu ze zmianami, P.U.H.P.
MURABET , ul. Sokołowska 38, 87-400 Golub-Dobrzyń, wniosło w terminie wymaganym ( 11-092003 r. ) dwa zarzuty w trybie przepisów art. 24 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., podpisane tylko
przez właściciela Wojciecha Świątkowskiego.
Zarzut pierwszy obejmował działki przy ulicy Sokołowskiej 38 i dotyczył, w ocenie skarżącego,
blokowania rozwoju jego firmy P.U.H.P MURABET.
Zarzut drugi obejmował działki nr 99, 100 i dotyczył zmiany w planie dla obszaru oznaczonego
dawniej jako D61 MW oraz działki 294/2 (obecnie wybudowane na niej zostały dwa budynki
wielorodzinne ).
Skarżący w swoim uzasadnieniu dowodził, że jego działki nr 99 i 100, powinny pozostać pod
zainwestowanie budownictwem wielorodzinnym, bo cyt. „Kupując w/w tereny, angażując w to
duże środki finansowe, pragnę stworzyć nowy, konkurencyjny podmiot gospodarczy działający w
dziedzinie mieszkalnictwa , tym samym realizujący hasło wyborcze wielu radnych o ułatwienie
dostępu do mieszkań dla mniej zamożnej części społeczeństwa. … Wobec braku przy projekcie
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prognozy skutków finansowych ( art. 33, 36
punkty 1 i 12 ) mam wątpliwości czy wprowadzone oznaczenia zostały gruntownie
przeanalizowane”.
Współwłaściciel działek nr 99 i 100 Wojciech Świątkowski zasugerował w powyższym
uzasadnieniu do wniesionego zarzutu, że w przypadku pozostawienia zapisu z przeznaczeniem jego
działek pod budownictwo jednorodzinne, będzie miał gwarantowane ustawą prawo dochodzenia
roszczeń odszkodowawczych od Gminy Miasto Golub-Dobrzyń w trybie przepisów art. 36 wyżej
cytowanej ustawy, co później nastąpiło.
Na wniesiony zarzut pierwszy, dotyczący terenu P.U.H.P MURABET, w dniu 30-09-2003 r. zostało
zawarte porozumienie o uwzględnieniu zmiany, polegającej na dopuszczenie lokalizacji obiektów
technologicznych do wysokości 15 metrów.
Porozumienie po stronie urzędu miasta podpisali burmistrz Roman Tasarz oraz kierownik referatu
Gospodarki Przestrzennej i Infrastruktury, a po stronie skarżącego Wojciech Świątkowski.
W dniu 06-10-2003 roku właściciel P.U.H.P MURABET Wojciech Świątkowski, wycofał
wniesiony zarzut w związku z zawartym porozumieniem.
Na wniesiony drugi zarzut, dotyczący działek nr 99, 100 i 294/2, również w dniu 30-09-2003 r.
zostało zawarte kolejne porozumienie o uwzględnieniu w części wniesionego zarzutu. Dla terenu o
nowym oznaczeniu MNU na działkach nr 99 i 100 przesunięto linie zabudowy zgodnie z
oczekiwaniami skarżącego oraz zmniejszono minimalną powierzchnię działek z 800 na 500 m 2 .
Dla działki 294/2 oznaczonej symbolem MW -zabudowa wielorodzinna, zwiększono wysokość
zabudowy z 12 m na 15 m.
Zarzut w zakresie przywrócenia przeznaczenia MW- budownictwa wielorodzinnego dla
działek 99 i 100 nie został rozpatrzony.
8
Porozumienie po stronie urzędu miasta podpisali burmistrz Roman Tasarz oraz kierownik referatu
Gospodarki Przestrzennej i Infrastruktury, a po stronie skarżącego Wojciech Świątkowski.
W dniu 06-10-2003 roku właściciel P.U.H.P MURABET Wojciech Świątkowski, wycofał
wniesiony zarzut w związku z zawartym drugim porozumieniem.
Rozpatrzenie wniesionych w/w zarzutów w trybie przepisów art. 24 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.,
nie upoważniało burmistrza miasta Romana Tasarza do ich rozpatrzenia poprzez zawarcie
porozumienia i w następstwie ich wycofania przez skarżącego.
Zgodnie z art. 24.3 w/w ustawy, cyt. „O uwzględnieniu bądź odrzuceniu zarzutów rozstrzyga rada
gminy, w drodze uchwały, zawierającej uzasadnienie faktyczne i prawne”.
Zgodnie z art. 24.1 w/w ustawy, cyt. „Zarzut może wnieść każdy, którego interes prawny lub
uprawnienia zostały naruszone przez ustalenia przyjęte w projekcie miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego, wyłożonym do publicznego wglądu”
P.U.H.P MURABET reprezentowane przez właściciela Wojciecha Świątkowskiego, nie było
uprawnione do wniesienia drugiego zarzutu w trybie art. 24.1 w/w ustawy, bo właścicielem
działek nr 99 i 100 były osoby fizyczne Elżbieta i Wojciech Świątkowscy, posiadający tytuł
prawny do tychże działek jako wspólność ustawowa małżeńska.
Podczas toczącego się postępowania sądowego pod sygnaturą akt I C 1077/11 z powództwa
Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich przeciwko Gminie Miasto Golub-Dobrzyń o zapłatę
4.396.840 zł tytułem odszkodowania w trybie przepisów art. 36 w/w ustawy, Elżbieta Świątkowska
ujawniła, że nigdy nie upoważniała współmałżonka do zawierania jakichkolwiek porozumień czy
ugody z Urzędem Miasta Golub-Dobrzyń w przedmiotowej sprawie.
W okresie 2011 – 2014 Sąd Okręgowy w Toruniu rozpoznający pozew o zapłatę a następnie
apelację od wyroku przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku, pominięto zawarte w/w porozumienie cyt. „
jako nieistotne dla sprawy”.
Po ponownym uchwaleniu miejscowego planu Uchwałą Rady Miasta Nr XXXIX/281/2006 z dnia
18 kwietnia 2006 roku, Wojciech i Elżbieta Świątkowscy wnieśli kolejne pismo datowane na dzień
29-04-2009 r., w którym cyt. „ Zwracam się z prośbą o ujęcie działek o nr 99 i 100 w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę wielorodzinną. Wnioskuje tym, iż działki te
zostały zakupione pod zabudowę wielorodzinną. Informacja o przeznaczeniu terenu pod zabudowę
wielorodzinną uzyskano z Urzędu Miasta Golubia-Dobrzynia i została ujęta w akcie notarialnym
dotyczącym zakupu ww. działek. … W związku z powyższym zwracam się z prośbą o przywrócenie
zapisu tj. projektowana zabudowa wielorodzinna dla ww. działek”.
W/w pismo zadekretowano w dniu 29-04-2009 i przekazano do po. kierownika referatu Jerzego
Ostrowskiego.
W/w pismo zostało prawidłowo podpisane przez Elżbietę i Wojciecha Świątkowskich i pozostało
bez rozpatrzenia, przez co urząd miasta naruszył przepisy art. 35 ustawy kodeks postępowania
administracyjnego.
Elżbieta i Wojciech Świątkowscy dwukrotnie wnosili do Urzędu Miasta Golubia-Dobrzynia
pisma/zarzuty o pozostawienie terenu zakupionych działek 99 i 100 pod zabudowę wielorodzinną,
pouczając nawet urząd miasta o skutkach finansowych zmian dokonanych na terenach ich działek.
9
Po drugim piśmie pojawiło się już realne zagrożenie dla finansów publicznych miasta, że Elżbieta i
Wojciech Świątkowscy mogą dochodzić roszczeń odszkodowawczych z art. 36 ustawy o
planowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 r.
W dniu 12 kwietnia 2011 roku pełnomocnik Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich zawezwał Gminę
Miasto Golub-Dobrzyń do zapłaty kwoty 4.396.840 zł tytułem odszkodowania z art. 36 ustawy z
dnia 27 marca 2003 r., za rzeczywistą szkodę poniesioną w związku z uchwaleniem Miejscowego
Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Golubia-Dobrzynia ( uchwała rady miasta z dnia
18 kwietnia 2006 r. ) Szkoda związana była z obniżeniem wartości działek nr 99 i 100. Do
zawezwania, został dołączony operat szacunkowy.
W odpowiedzi na w/w zawezwanie, burmistrz Roman Tasarz podpisał pismo z dnia 11-05-2011 r.,
skierowane do w/w pełnomocnika, informujące cyt. „… w ocenie Gminy Miasto Golub-Dobrzyń
brak jest podstaw` do uznania przedłożonego do pisma wyliczenia za uzasadnione”. Dalej w tymże
piśmie zawarte zostały informacje nieprawdziwe, wskazujące, że autor treści pisma nie znał
merytorycznie przedmiotu sprawy. Brak było również jakiejkolwiek wzmianki, czy miasto
zdecydowanie odmawia zapłaty czy chce podjąć negocjacje w sprawie.
Autorem treści tegoż pisma był radca prawny Urzędu Miasta Golubia-Dobrzynia.
W odpowiedzi na w/w pismo, pełnomocnik skarżących poinformował pismem z dnia 30 maja 2011
r. burmistrza Romana Tasarza, o skierowaniu przedmiotowego roszczenia na drogę postępowania
sądowego.
IV.
Pierwsze postępowanie sądowe z powództwa Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich przeciwko
Gminie Miasto Golub-Dobrzyń o zapłatę łączną w kwocie 4.396.840 zł. wraz z odsetkami,
Sygn. Akt I C1077/11.
W dniu 11-06-2011 r. Elżbieta i Wojciech Świątkowscy pozwali Gminę Miasto Golub-Dobrzyń o
zapłatę kwoty 4.396.840 zł wraz z odsetkami ustawowymi, tytułem odszkodowania za obniżenie
wartości rynkowej ich działek nr 99 i 100 w związku z uchwaleniem miejscowego planu z dnia 1804-2006 r.
Burmistrz Roman Tasarz upoważnił radcę prawnego urzędu miasta do reprezentowania pozwanej w
przedmiotowej sprawie.
Po wzajemnej wymianie pism procesowych przez strony postępowania, w których każda
przedstawiała swoje racje i dywagacje na temat, jak interpretować wystąpienie szkody rzeczywistej
i inne z zapisy miejscowego planu, Sąd Okręgowy w Toruniu prowadzący postępowanie, zlecił
rzeczoznawcy majątkowemu - biegłemu sądowemu Andrzejowi Lesińskiemu, wycenę rynkową
działek 99 i 100 dla przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego zagospodarowania
przestrzennego z dnia 08-02-1991 r. ( MW ) oraz z planu zagospodarowania przestrzennego z dnia
18-04-2006 r. ( MNU ).
Korespondencje procesowe z sądem prowadziła również kancelaria prawna z Warszawy Kijewski
Graś Sp. z o.o., wynajęta dodatkowo przez burmistrza Romana Tasarza, również do
reprezentowania miasta w przedmiotowym postępowaniu.
10
Zmiana w miejscowym planie dla działek nr 99 i 100 polegała na zamianie funkcji MW- zabudowa
wielorodzinna na MNU – zabudowa jednorodzinna z usługami.
Rzeczoznawca przyjął następujące założenia dla określenia wartości rynkowej w/w działek przed i
po zmianie planów.
Analizę rynku w odniesieniu do przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oparł
głównie na transakcjach z miast; Golub-Dobrzyń, Brodnica, Rypin, Wąbrzeźno, Świecie Chełmno,
Tucholę oraz Sierpc i Żuromin.
Stwierdził cyt. „ w w/w miastach powiatowych w ostatnich latach rzadko były realizowane nowe
inwestycje mieszkaniowe w ramach inwestycji developerskich. … W takich przypadkach nie
odnotowano transakcji rynkowych umów kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod
zabudowę mieszkaniową wielorodzinną”.
Jedyna transakcja w Golubiu-Dobrzyniu w okresie badanym ( 2010 – 2012 ) dotyczyła
nieruchomości w sąsiedztwie skrzyżowania ul. Konopnickiej i Żeromskiego ( powierzchnia
działki 3520 m 2 , cena 209,80 zł/m 2 ).
Rzeczoznawca stwierdził, cyt. „ Transakcja była jedyną zawartą na analizowanym rynku i nie
można było na jej postawie ocenić poziomu cen na danym rynku”.
Rzeczoznawca do porównania przyjął transakcje działek z Brodnicy ( 3 ) oraz z Rypina ( 1 ). Nie
opisał dokładnej lokalizacji działek w układzie przestrzennym miasta, co powinno być elementarną
zasadą przy tak wysokiej kwocie wyceny. Nie ujawnił również w swojej wycenie, czy weryfikował
transakcje rynkowe z uwzględnieniem parametrów technicznych i urbanistycznych zabudowy
wybranych działek.
Ze względu na niewielki obrót nieruchomościami w w/w miastach powiatowych, rzeczoznawca
analizował również rynek obszaru miasta Toruń cyt.” Ze względu na niewielką liczbę transakcji na
terenie miast powiatowych, wagi cech rynkowych przyjęto w oparciu o analizę rynku miasta Toruń.
… Ponadto w oparciu o analizę rynku miasta Toruń przyjęto stały trend czasowy”.
Po analizie opisanych transakcji i zastosowaniu współczynników korekcyjnych, rzeczoznawca
przyjął ostatecznie cenę 100,06 z/m 2 ( dwie wybrane działki z Brodnicy i jedną z GolubiaDobrzynia ), co w moim przekonaniu, jest ceną rażąco zawyżoną dla obrotu nieruchomościami pod
budownictwo wielorodzinne, które w Golubiu-Dobrzyniu prawie nie funkcjonuje, za wyjątkiem
budownictwa w ramach TBS i to głównie na gruntach stanowiących własność miasta.
Przy zerowym zainteresowaniu tymi terenami w okresie analizowanym w Golubiu-Dobrzyniu,
rzeczoznawca powinien określić rzeczywistą wartość rynkową terenu na miejscowym rynku, tym
bardziej, że w swojej wycenie wykazał śladowe zainteresowanie podobnymi gruntami również w
okolicznych i dalszych miastach powiatowych.
Zacytował nawet podstawę prawną swojej wyceny – art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami cyt. „Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej
cena, możliwa do uzyskania na rynku … „
Rzeczoznawca w swojej wycenie nie odniósł się do planu ogólnego zagospodarowania
przestrzennego z dnia 08-02-1991 r. dla obszaru działek nr 99 i 100, który nie określał warunków
szczegółowych/technicznych dla dopuszczalnej zabudowy wielorodzinnej ( MW ). Dopiero
11
sporządzenie planu szczegółowego w tamtym okresie, mogłoby dać podstawę do analizy
porównawczej terenów o podobnej funkcji z działkami z okolicznych miastach powiatowych i
Torunia. W tamtym okresie, plan ogólny pełnił tylko i wyłącznie funkcję polityki przestrzennej
miasta, podobnie jak dzisiaj pełni tę funkcję studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego.
Porównywanie założeń polityki przestrzennej Miasta Golubia-Dobrzynia z tamtego okresu do
aktualnie obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w sąsiednich
miastach powiatowych i w Toruniu, jest mało reprezentatywne dla przedmiotowych wycen
działek powodów.
Analiza rynku przez biegłego sądowego dla terenów z przeznaczeniem pod budownictwo
jednorodzinne z usługami ( MNU ) dla działek nr 99 i 100, po opracowaniu nowego planu, jest
również mało reprezentatywna.
W swojej analizie biegły rzeczoznawca opisuje cyt. „ Przeprowadzono analizę lokalnego rynku
nieruchomości w zakresie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę
mieszkaniową jednorodzinną. … Transakcje dotyczyły … nieruchomości o przeznaczeniu pod
zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego … „
W analizie biegły stwierdził, że do porównań przyjął działki transakcyjne o funkcji MN –
zabudowa jednorodzinna.
Nowy plan zagospodarowania przestrzennego z dnia 18-04-2006 r. dla tych działek, określa
zabudowę jednorodzinną z usługami ( MNU ), tj. na każdej wydzielonej działce o powierzchni
minimum 500 m 2 , poza budową jednego budynku mieszkalnego lub jednego budynku usługowomieszkalnego oraz jednego wolnostojącego budynku garażowego i jednego wolnostojacego
budynku gospodarczego, również prowadzenie działalności w zakresie:
- lokalizacji drobnego hurtu,
- składowania zamkniętego,
- magazynowania,
- wytwórczości i warsztatów.
Działalność ta nie może być prowadzona na powierzchni użytkowej większej niż 100 m 2 .
Maksymalna wysokość zabudowy mieszkaniowej lub mieszkaniowo-usługowej nie może
przekroczyć 12 m i 3 kondygnacji, w tym użytkowego poddasza ( przy porównywalnych
wysokościach zabudowy, realizuje się obecnie budownictwo wielorodzinne do 3 kondygnacji).
Opis dla tego terenu jest zbliżony do obszaru działek np. przy ul. Pod Arkadami, gdzie wartość
transakcyjna działek gruntowych wynosiła 80 -100 zł/m 2 .
Biegły sądowy do analizy porównawczej przyjął transakcje działek wyłącznie z Golubia-Dobrzynia
i to z ul. Kościuszki ( dwie działki ), z Osiedla Panorama z ul. Zakole, Jasna, Widokowa, Źródlana
oraz jedną z ul. Szosa Rypińska.
Osiedle Panorama znajduje się na obszarze planistycznym – MNe zabudowa jednorodzinna
ekstensywna i jest nieporównywalna z funkcją MNU.
Działki Pod Arkadami posiadają funkcję UM – usługi z zabudową mieszkaniową. Funkcje te są
bardzo zbliżone do opisu dla MNU.
Ostatecznie biegły rzeczoznawca ustalił wartość rynkową działek nr 99 i 100 pod funkcję MNU na
47,71 zł/m 2 .
12
Po uwzględnieniu wartości rynkowej terenu pod drogi lokalne i zieleń wskazanych na działkach nr
99 i 100, , różnica utraty wartości rynkowej nieruchomości wyliczona przez biegłego sądowego –
rzeczoznawcę uprawnionego Andrzeja Lesińskiego w okresie analizowanym, wyniosła 906.000,00
zł.
Różnica utraconej wartości rynkowej działek nr 99 i 100 wyliczona przez uprawnionego
rzeczoznawcę majątkowego Hannę Piotrowską Werner, wykonana na zlecenie Elżbiety i Wojciecha
Świątkowskich, wyniosła 4.396.840,00 zł ( dla obszaru MW po 227,08 zł/m 2 , dla obszaru MNU po
113,54 zł/m 2 ).
V.
Obrona Gminy Miasto Golub-Dobrzyń prowadzona przez radcę prawnego Andrzeja
Rakowicza oraz przez kancelarię prawną z Warszawy Kijewski Graś Sp. z o.o.,
Sygn. Akt I C 1077/11 .
Błędem kardynalnym linii obrony Gminy Miasto Golub-Dobrzyń zdaje się być przekonywanie
Sądu o braku podstaw prawnych z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
do uzyskania roszczeń finansowych przez Elżbietę i Wojciecha Świątkowskich.
Na pierwszej rozprawie w dniu 14-10-2011, radca prawny urzędu miasta Andrzej Rakowicz ( brak
obecności burmistrza ) przedstawił nowy dowód w sprawie, pismo/wniosek z dnia 28-07-2000 r.
poprzednich właścicieli działek nr 99 i 100, o przeznaczenie ich działek pod budownictwo
jednorodzinne w sporządzanym nowym miejscowym planie. Na powyższe pełnomocnik powodów
poprosił Sąd o nowy termin rozprawy, by zapoznać się z tym pismem. Rozprawa trwała 20 minut.
W okresie do kolejnej rozprawy, strony wymieniały się pismami procesowymi, przekonując Sąd o
swoich racjach.
Na drugą rozprawę w dniu 21-12-2011 r. stawili się Elżbieta i Wojciech Świątkowscy wraz ze
swoim pełnomocnikiem oraz sam Andrzej Rakowicz reprezentujący pozwaną. Pełnomocnik
powodów wniósł o nowy termin rozprawy, bo zgłoszone dowody przez pozwaną w kolejnym
piśmie procesowym, były obszerne w ocenie powodów.
Sąd postanowił ustalić nowy termin rozprawy i zlecił oszacowanie nieruchomości działek nr 99 i
100 biegłemu sądowemu Andrzejowi Lesińskiemu. Rozprawa trwała 11 minut.
W dniu 10-12-2012 r. Sąd wydał Postanowienie o przyznaniu biegłemu Andrzejowi Lesińskiemu
wynagrodzenia za sporządzenie wyceny działek nr 99 i 100 w kwocie 10.972,58 zł.
Od 30-01-2013 r. burmistrz Roman Tasarz powierzył obronę Gminy Miasto Golub-Dobrzyń
kancelarii prawnej z Warszawy Kijewski Graś sp. z o.o., która w swoim piśmie procesowym
wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz przekonywała Sąd, że odszkodowanie powodom
nie należy się.
Trzecia rozprawa końcowa, odbyła się w dniu 05-04-2013 r. i trwała 42 minuty. Na rozprawę
stawili się Elżbieta i Wojciech Świątkowscy wraz ze swoim pełnomocnikiem. Miasto reprezentował
wyłącznie nowy pełnomocnik Michał Wiszniowski z warszawskiej kancelarii.
Sąd dopuścił tylko przesłuchanie biegłego, który potwierdził, że jego wycena działek nr 99 i 100
jest bardzo dobra i nie zawiera żadnych błędów. Zeznał również, że wycena uprawnionego
13
rzeczoznawcy Piotrowskiej -Werner , wykonana na prywatne zlecenie powodów, była błędna.
Pełnomocnik powodów wnioskował o powołanie kolejnego biegłego, ponieważ wycena Andrzeja
Lesińskiego była zaniżona.
Pełnomocnik pozwanej wnioskował o uznaniu wyceny Andrzeja Lesińskiego, ponieważ
kolejne wyceny mogłyby przedłużyć proces oraz spowodować wzrost kosztów.
Nie było przesłuchania żadnej ze stron i żadna ze stron nie wnosiła o powołanie innych
biegłych/specjalistów np. z zakresu urbanistyki, architektury itp.
Pełnomocnik miasta nie wniósł żadnych uwag do sporządzonej wyceny przez biegłego
Andrzeja Lesińskiego.
Na tym Sąd zamknął proces i ustalił publikację wyroku na 19-04-2013 r.
Na publikacji wyroku obecni byli tylko pełnomocnicy stron.
Sąd Okręgowy w Toruniu Wydział I Cywilny zasądził od Pozwanej - Gminy Miasto GolubDobrzyń na rzecz Powodów - Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich kwotę 906.000,00 zł z
odsetkami ustawowymi od dnia 14 czerwca 2011 roku oraz kwotę 19.118,38 zł tytułem zwrotu
kosztów procesu.
W uzasadnieniu Sąd dał wiarę zgromadzonym urzędowym dokumentom ( uchwały rady miasta z
procedur planistycznych). W pełni zgodził się z cyt. „opinią pisemną Andrzeja Lesińskiego –
biegłego z zakresu szacowania nieruchomości albowiem była jasna, szczegółowa, kompletna i
przydatna dla sprawy. Równie przekonywujące były zeznania biegłego złożone na rozprawie.„. I
dalej cyt. „ W ocenie sądu, dochodzone przez powodów roszczenie o odszkodowanie jest
uzasadnione , skoro na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego
ograniczono uprawnienia powodów do zabudowy ich działek jedynie budynkami jednorodzinnymi,
podczas gdy na podstawie poprzednio obowiązującego planu miejscowego istniała możliwość
zabudowy wielorodzinnej”.
W ocenie Sądu, potencjalna możliwość (chęć) korzystania z prawa własności do nieruchomości,
wyczerpuje przesłankę wystąpienia szkody rzeczywistej, opisanej w art. 36 ustawy.
Nie wystąpiło również przedawnienie roszczeń.
Wszystkie rozprawy zostały utrwalone na nośniku elektronicznym i są dostępne dla stron
postępowania.
Burmistrz Roman Tasarz w dniu 17-06-2013 r. wydał i upublicznił swoje oświadczenie, że cyt. „
Przedmiotowy wyrok jest obiektywnie krzywdzący dla społeczności reprezentowanego przeze
mnie miasta, za równo w sensie społecznym jak i ekonomicznym. … Obowiązujący plan został
ukształtowany zgodnie z wolą i przy czynnym udziale Wojciecha i Elżbiety Świątkowskich. …
Wojciech i Elżbieta Świątkowscy podpisując porozumienie zrezygnowali ze swoich pierwotnych
oczekiwań, będąc w pełni świadomym tego jakiego rodzaju inwestycje będą mogli tam
realizować.”. I dalej cyt. „Taką postawę należy w kontekście całej sprawy ocenić jednoznacznie,
jako z góry zaplanowany zamiar „wyciągnięcia „ od miasta odszkodowania za zmiany w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. … Przecież takie postępowanie
Wojciecha i Elżbiety Świątkowskich było i jest od początku zaplanowane i skierowane
przeciwko miastu i społeczności Golubia-Dobrzynia”.
Łącznie wszystkie trzy rozprawy trwały 73 minuty, podczas których Sąd Okręgowy w
14
Toruniu zdecydował o zasądzeniu kwoty 906.000 zł odszkodowania oraz odsetek ustawowych
i kosztów procesu.
Na żadnej rozprawie nie było burmistrza Romana Tasarza.
VI.
Apelacja pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 19-04-2013 r., Sygn. Akt
V ACa 831/13.
Apelacja Powodów – Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich dotyczyła nie doliczonej przez biegłego
Andrzeja Lesińskiego kwoty 208.380 zł stanowiącej podatek VAT od kwoty zasądzonej, tj. od
906.000,00 zł.
Apelacja została odrzucona, ponieważ nie dotyczyła przedmiotu i zakresu wyroku, a jedynie
formułowała kolejne nowe roszczenie.
Apelacja Pozwanej – Gminy Miasto Golub-Dobrzyń, obejmowała zarzut przedawnienia roszczeń,
naruszenia art. 217 kpc polegające na nie uwzględnieniu przesłuchania stron na okoliczność
zawartego porozumienia z dnia 30-09-2003 r. oraz naruszenia przepisów prawa materialnego.
Apelację przygotował kolejny pełnomocnik pozwanej, Bartosz Graś.
Za rozpoznanie apelacji, Gmina Miasto Golub-Dobrzyń wniosła opłatę sądową w kwocie
46.256,00 zł.
Rozprawa odbyła się w dniu 29-01-2014 w Sądzie Apelacyjnym w Gdańsku, z udziałem
Wojciecha Świątkowskiego i jego pełnomocnika oraz burmistrza miasta Romana Tasarza,
sekretarza miasta Jacka Foksińskiego i kolejnego obrońcy miasta Michała Kijewskiego.
Burmistrz oświadczył, że miasto jest w stanie zmienić zapis miejscowego planu dla działek nr
99 i 100 według oczekiwań Świątkowskich, tj. z zabudowy jednorodzinnej na wielorodzinną.
Rada Miasta Golubia-Dobrzynia jest gotowa podjąć taką uchwałę.
Na powyższe Wojciech Świątkowski oświadczył, że nie widzi takiej możliwości , ponieważ na
sąsiednich działkach powstało już 5 domów jednorodzinnych. Przez ostatnie 3 lata strony
wyczerpały wszystkie możliwości polubownego załatwienia sprawy.
Na tym, Sąd zamknął rozprawę, która trwała 26 minut.
Rozprawa została utrwalona na nośniku elektronicznym ( wizja + fonia ) i dołączona do akt sprawy.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 12-02-2014 r. oddalił apelację pozwanej jako
bezzasadną i zasądził od Gminy Miasto Golub-Dobrzyń na rzecz Elżbiety i Wojciecha
Świątkowskich kwotę 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny w pełni podtrzymał wszystkie ustalenia Sądu Okręgowego w Toruniu i potwierdził
to w swoim uzasadnieniu.
Na ogłoszeniu wyroku stawili Elżbieta i Wojciech Świątkowscy. Po stronie Gminy Miasto GolubDobrzyń nie było nikogo.
Postanowieniem z dnia 24-03-2014 r. Sąd nadał klauzulę wykonalności wyroku.
W dniu 01-06-2014 r. pełnomocnik pozwanej Bartosz Graś z warszawskiej kancelarii, sporządził
15
skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, w której podniesiono zarzut błędnego
zastosowania art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz błędne
przyjęcie terminu przedawnienia roszczeń.
W dniu 25-06-2014 r. Sąd Apelacyjny w Gdańsku wydał postanowienie o oddaleniu wniosku
pozwanej o wstrzymanie wykonalności wyroku Sądu Okręgowego w Toruniu.
Z powodu nie uiszczenia przez Gminę Miasto Golub-Dobrzyń w terminie wymaganym opłaty
sądowej w wysokości 45.300 zł za rozpoznanie skargi kasacyjnej, Postanowieniem z dnia 28-082014 r., Sąd Apelacyjny w Gdańsku odrzucił skargę.
VII.
Wnioski po przegranym pierwszym procesie o zapłatę, Sygn. Akt I C 1077/11.
Wyżej opisane działania w przedmiocie sprawy, ujawniają iluzoryczną ochronę interesu Gminy
Miasto Golub-Dobrzyń wobec działań Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich, bo cyt. „ Taką
postawę należy w kontekście całej sprawy ocenić jednoznacznie, jako z góry zaplanowany zamiar
„wyciągnięcia „ od miasta odszkodowania za zmiany w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego” / upublicznione Oświadczenie burmistrza Romana Tasarza/.
Wydana w dniu 14-06-2002 r. przez Urząd Miasta Golub-Dobrzyń informacja ( znak: GKMI-732421/20002 ) o przeznaczeniu działek nr 99 i 100 w miejscowym planie cyt. „ … że zgodnie z
Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Golubia-Dobrzynia… działki
oznaczone nr geodezyjnymi 99 i 100 przy ulicy Kościuszki położone są na terenie: D61 MW –
Projektowana zabudowa wielorodzinna … Orientacyjna ilość mieszkań 1600/m”, była informacją
niepełną, nie oddającą rzeczywistego stanu przeznaczenia w/w działek.
Więcej o tym pisałem wcześniej.
Po złożeniu zarzutów w dniu 11-09-2003 r. przez P.U.H.P. MURABET , w trybie przepisów art. 24
ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., podpisanych tylko przez właściciela Wojciecha Świątkowskiego,
sporządzający plan Gmina Miasto Golub-Dobrzyń powinna i na tym etapie, przywrócić poprzednią
funkcję działek nr 99 i 100 na MW – zabudowa wielorodzinna.
Zawarte w dniu 30-09-2003 r. porozumienie pomiędzy burmistrzem miasta Romanem Tasarzem a
Wojciechem Świątkowskim było iluzoryczne. Naruszało zarówno przepisy art. 24 ustawy z dnia 7
lipca 1994 r. o planowaniu przestrzennym, jak również ujawniało brak kompetencji w przedmiocie
sprawy po stronie osób funkcyjnych z Urzędu Miasta.
Iluzoryczne porozumienie z dnia 30-09-2003 r. , nie obejmujące zarzutu w zakresie zmiany
przeznaczenia obszaru działek nr 99 i 100 z MNU na MW, zostało przez Sąd Okręgowy w Toruniu
pominięte jako cyt. „nieistotne dla sprawy”.
Więcej o tym pisałem wcześniej.
W dniu 29-04-2009 r. Elżbieta i Wojciech Świątkowscy złożyli wniosek w Urzędzie Miasta
Golubia-Dobrzynia o przywrócenie poprzedniego przeznaczenia ich działek nr 99 i 100 na funkcję
MW – zabudowa wielorodzinna. Wniosek pozostał bez rozpatrzenia i informacji zwrotnej.
Burmistrz Roman Tasarz do dnia 29-04-2009 r. posiadał już wiedzę o potencjalnym zamiarze
właścicieli działek nr 99 i 100 dochodzenia odszkodowania w trybie przepisów art. 36 ustawy z
16
dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Nie podjął z właścicielami działek żadnych czynności w zakresie polubownego załatwienia sporu,
do czego zobowiązywał go pełniony urząd burmistrza miasta.
W dniu 12-04-2011 r. pełnomocnik Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich zawezwał Gminę Miasto
Golub-Dobrzyń do zapłaty 4.396.840 zł tytułem odszkodowania za poniesione straty wynikające ze
zmiany przeznaczenia działek nr 99 i 100 z MW -zabudowy wielorodzinnej na MNU – zabudowy
jednorodzinnej z usługami.
Burmistrz Roman Tasarz od tego dnia był w pełni świadomy, że wprowadzoną zmianą w zapisie
planu, naraził finanse Gminy Miasto Golub-Dobrzyń na ewentualne milionowe straty.
Więcej o tym napisałem wcześniej .
W odpowiedzi, radca prawny urzędu miasta Andrzej Rakowicz poinformował żądających zapłaty
cyt. „… w ocenie Gminy Miasto Golub-Dobrzyń brak jest podstaw` do uznania przedłożonego do
pisma wyliczenia za uzasadnione”.
Dalej w tymże piśmie zawarte zostały błędne informacje, wskazujące, że autor treści pisma nie
znał merytorycznie przedmiotu sprawy. Brak było również jakiejkolwiek wzmianki, czy miasto
zdecydowanie odmawia zapłaty czy chce podjąć negocjacje w sprawie.
Nie było żadnych przeciwwskazań merytorycznych ani prawnych, by takie zmiany wprowadzić.
Dla obszaru MNU wprowadzono zapis o wysokości zabudowy do 12 metrów i 3 kondygnacjach,
podobnie jak dla zabudowy MW – wysokość do 15 metrów ( 3 – 4 kondygnacje ).
Burmistrz Roman Tasarz przekonywał Radę Miasta Golubia-Dobrzynia, że nie można zmienić
przeznaczenia działek nr 99 i 100 do poprzedniej funkcji na MW – zabudowa wielorodzinna, bo
właściciele działek sąsiednich również wystąpiliby o milionowe odszkodowania od miasta za
zmianę w planie ich sąsiedztwa. Takie stanowisko burmistrza wydaje się absurdalnie niedorzeczne,
bo zmiana funkcji dotyczyłaby wyłącznie działek nr 99 i 100, a nie działek sąsiednich osób
trzecich.
Dopiero na rozprawie apelacyjnej w Gdańsku burmistrz Roman Tasarz w sądzie oświadczył, że
miasto jest w stanie zmienić zapis miejscowego planu dla działek nr 99 i 100 według oczekiwań
Świątkowskich, tj. z zabudowy jednorodzinnej na wielorodzinną, cyt. „Rada Miasta GolubiaDobrzynia jest gotowa podjąć taką uchwałę”.
Burmistrz musiał wiedzieć, będąc w asyście prawnika/sekretarza miasta Jacka Foksińskiego oraz
Michała Kijewskiego z wynajętej kancelarii warszawskiej, że zgłaszanie nowych dowodów,
oświadczeń czy propozycji wykraczających poza wydany wyrok w I instancji, jest bezzasadne i
nieskuteczne.
Toczący się proces w Sądzie Okręgowym w Toruniu i następnie w Sądzie Apelacyjnym w Gdańsku,
ujawnił bardzo pasywną obronę Gminy Miasto Golub-Dobrzyń przez pełnomocników dobieranych
wyłącznie przez burmistrza Romana Tasarza. Ich pasywna obrona pozwanej, obejmowała głównie
sądowe dywagacje dotyczące interpretacji/wykładni prawnej art. 36 ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym.
Bezsporne jest, że jedynym koniecznym, odpowiedzialnym i merytorycznie uzasadnionym
17
działaniem ze strony Gminy Miasto Golub-Dobrzyń w obliczy żądania wypłaty odszkodowania
przez właścicieli działek nr 99 i 100, było przywrócenie funkcji dla tychże działek na MW –
zabudowa wielorodzinna, w miejscowym planie i jednocześnie w studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Również i dzisiaj merytorycznie uzasadnionym działaniem Gminy Miasto Golub-Dobrzyń jest
niezwłoczne przystąpienie do zmiany w miejscowym planie, tj. przeznaczenia działek nr 99 i 100
pod pierwotną funkcję MW – zabudowa wielorodzinna.
Kolejny wydany wyrok o zapłatę ( Sygn. Akt I C 828/14 ) w kwocie 104.000 zł wraz z
pochodnymi ( odsetki + koszty procesowe ), zasądzony od pozwanej Gminy Miasto GolubDobrzyń na rzecz powodów Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich, jako „waloryzacja” zasądzonego
wcześniej odszkodowania w kwocie 906.000 zł, potwierdza konieczność natychmiastowej zmiany
przeznaczenia funkcji tychże działek, by chronić finanse publiczne miasta, przed kolejnymi
etapowymi „waloryzacjami” zasądzonego wcześniej odszkodowania.
VIII.
Drugie postępowanie sądowe z powództwa Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich przeciwko
Gminie Miasto Golub-Dobrzyń o zapłatę łączną w kwocie 208.380 zł. wraz z odsetkami,
Sygn. Akt I C 828/14.
W dniu 24-04-2014 roku, Elżbieta i Wojciech Świątkowscy wnieśli do Sądu Okręgowego w
Toruniu kolejny drugi pozew przeciwko Gminie Miasto Golub-Dobrzyń, o zapłatę 208.380 zł
tytułem zaniżonej wyceny odszkodowania dla działek nr 99 i 100 w zakończonym już
postępowaniu sądowym prowadzonym pod sygn. akt I C 1077/11 ( zasądzona kwota
odszkodowania 906.000 zł ) oraz o zasądzenie odsetek od dnia 14-06-2011 r.
Powodowie powołując się na wyrok z dnia 15-04-2013 r. o zasądzeniu 906.000 zł odszkodowania
wywodzili, że sąd nie oddalił powództwa w zakresie pozostałej żądanej kwoty odszkodowania tj.
3.490.840 zł ( 4.396.840 zł – 906.000 zł ). Powodowie twierdzili, że nadal zachowują uprawnienia
już bezterminowo do dochodzenia pozostałej żądanej kwoty pierwotnej 4.396.840 zł.
W tymże pozwie, powodowie wnieśli o zapłatę kwoty 208.380 zł, stanowiącej wartość podatku
Vat od kwoty już zasądzonej tj. 906.000 zł.
Odpowiedź na pozew przygotował radca prawny urzędu miasta Andrzej Rakowicz, w którym
wnosił o oddalenie powództwa w całości , pominięcie dowodów z opinii biegłego Andrzeja
Lesińskiego oraz przesłuchania wskazanych świadków; burmistrza Romana Tasarza i urbanisty
Rafała Łuckiego.
W dniu 02-07-2014 r. odbyła się pierwsza rozprawa, na której urbanista Rafał Łucki złożył
zeznania na okoliczność możliwej zabudowy wielorodzinnej do 2006 roku na terenie działek nr 99
i 100.
Świadek zeznał, że operat wyceny nieruchomości powinien zawierać do analizy porównawczej
parametry urbanistyczne i planistyczne. Jest to kluczowe dla ustalenia rzeczywistej wartości
gruntów. Porównywanie tylko cen transakcyjnych z aktów notarialnych, nie pozwala na określenie
rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. Do 2006 roku na działkach nr 99 i 100 można było
budować budynki wielorodzinne na podstawie Decyzji o warunkach zabudowy. Elżbieta i
18
Wojciech Świątkowscy mogli w tym okresie wystąpić o taką Decyzję mając zamiar budować
budynki wielorodzinne. Decyzja o warunkach zabudowy nie musiała być zgodna z ustaleniami w
studium. Studium jest wyłącznie dokumentem polityki przestrzennej i nie przesądzało o innej
możliwości zagospodarowania terenu a Decyzja o warunkach zabudowy nie musiała być zgodna z
studium, gdy nie obowiązuje na tym terenie miejscowy plan ( do 2006 r. ).
W dniu 06-08-2014 r. odbyła się druga rozprawa, na której nie było nikogo ze strony pozwanej
Gminy Miasto Golub-Dobrzyń, w tym żadnego pełnomocnika ani nawet aplikanta. Pozwana została
prawidłowo zawiadomiona.
Zeznania złożył, zgłoszony przez pełnomocnika powodów, Paweł Pietrzak pracownik Urzędu
Wojewódzkiego w Bydgoszczy, zajmujący się uzgadnianiem Decyzji o warunkach zabudowy.
Opowiadał przed sądem o prowadzonych rozmowach z Wojciechem Świątkowskim i o jego
planach budowy budynków wielorodzinnych. Potwierdził, podobnie jak Rafał Łucki, że do 2006
roku ( do uchwalenia nowego planu ) na działkach nr 99 i 100 można było budować budynki
wielorodzinne na Decyzje o warunkach zabudowy i bez znaczenia było, że od 2003 roku
obowiązywało już studium określające zabudowę jednorodzinną na tym terenie.
Sąd na tejże rozprawie zlecił wykonanie opinii przez biegłego Dariusza Adamczyka na okoliczność
doliczania podatku Vat do wycenianych nieruchomości.
W dniu 24-11-2014 r. odbyła się trzecia rozprawa z udziałem powoda i jego pełnomocnika.
Pozwaną reprezentował Andrzej Rakowicz.
Wojciech Świątkowski zeznając oświadczył, że działki nr 99 i 100 były i nadal pozostają
własnością prywatną jego i jego żony w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej.
Sąd dopuścił zeznania biegłego Dariusza Adamczyka, który potwierdził, że wycena działek nr 99 i
100, sporządzona przez biegłego Andrzeja Leśniewskiego na kwotę 906.000 zł, bez doliczenia do
niej podatku Vat, jest wyceną prawidłową. Grunty sprzedawane osobom fizycznym nie zawierają
podatku Vat i wycena nieruchomości dla osób fizycznych również nie zawiera podatku Vat. Takie
jest stanowisko Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Doliczanie podatku Vat
do wyceny nieruchomości nie jest regulowane prawnie. Nie wiadomo nawet czy należałoby
stosować stawkę 8 % czy 23 %. Wszyscy rzeczoznawcy wyceniający nieruchomości nie doliczają
podatku Vat. Z aktów notarialnych nie wynika czy nieruchomości sprzedawane są w cenie netto,
czy brutto, bo najczęściej umowa dotyczy osób fizycznych.
Sąd pismem z dnia 19-12-2014 r. zlecił biegłemu Dariuszowi Adamczyk wykonanie nowej
wyceny działek nr 99 i 100 na okoliczność ustalenia aktualnej wartości odszkodowania.
Sąd pismem z dnia 27-01-2015 r. zlecił biegłej Elżbiecie Bieleckiej wykonanie nowej wyceny
działek nr 99 i 100 na okoliczność ustalenia aktualnej wartości odszkodowania.
Sąd w swoim uzasadnieniu wskazał na konieczność wykonania nowych wycen działek,
zawierających aktualne wartości rynkowe, ponieważ wycena Andrzeja Lesińskiego została
wykonana 2 lata temu.
Została wykonana nowa wycena tylko przez biegłego Dariusza Adamczyka, na dzień 12-01-2015 r.
Dla zabudowy wielorodzinnej biegły przyjął trzy transakcje rynkowe.
19
Miasto Świecie, działka 3463 m 2 , cena po 128,20 zł/m 2 , data sprzedaży maj 2014 r.
Miasto Rypin, działka 1500 m 2 , cena po 133,30 zł/m 2 , data sprzedaży luty 2014 r.
Miasto Sępólno Krajeńskie, działka 2306 m 2 , cena po 169,40 zł/m 2 , data sprzedaży marzec 2014 r.
Przyjęta cena średnia sprzedaży po 103,00 zł/m 2 .
Dla zabudowy jednorodzinnej biegły przyjął trzy transakcje z miasta Golub-Dobrzyń.
Działka o powierzchni 1536 m 2 , cena po 45,60 zł/m 2 , data sprzedaży wrzesień 2013 r.
Działka o powierzchni 1505 m 2 , cena po 44,20 zł/m 2 , data sprzedaży marzec 2013 r.
Działka o powierzchni 2392 m2 , cena po 50,00 zł/m 2 , data sprzedaży lipiec 2013 r.
Przyjęta średnia cena sprzedaży po 45 zł/m 2 .
Po odliczeniu kwoty 906.000 zł już zasądzonej w postępowaniu pod sygn. Akt I C 1077/11, do
dopłaty pozostało 104.700 zł wraz z odsetkami, tj aktualna wartość odszkodowania na styczeń 2015
r. za działki nr 99 i 100 wyniosła 1.010.700 zł.
Kwota dopłaty 104.700 zł jest wartością waloryzacyjną.
W dodatkowych wyjaśnieniach wyceny biegły wskazał, że w okresie badanym w GolubiuDobrzyniu nie było żadnej transakcji pod budownictwo wielorodzinne.
Biegły nie zastosował współczynnika korekcyjnego „-”, obniżającego hipotetyczną wartość
transakcyjną działek w Golubiu-Dobrzyniu pod budownictwo wielorodzinne, wiedząc że na terenie
miasta nie funkcjonuje rynek developerski. Przyjął założenie, że rzeczywista wartość rynkowa
działek nr 99 i 100 jest taka sama w Golubiu-Dobrzyniu jak i w miastach; Świecie, Rypin i Sępólno
Krajeńskie, gdzie takie transakcje miały miejsce.
Od 09-01-2015 r. pełnomocnikiem pozwanej Gminy Miasto Golub-Dobrzyń, został radca prawny
Marek Redecki.
W dniu 14-01-2015 r. odbyła się czwarta rozprawa, na której zeznania złożył biegły Dariusz
Adamczyk.
Mimo zgłoszonych przez pełnomocnika pozwanej zastrzeżeń do wyceny, biegły podtrzymał swoją
wycenę z stycznia 2015 r. Ceny przyjęte do wyceny były cenami netto. W ciągu trzech lat nie było
żadnej transakcji pod zabudowę wielorodzinną w Golubiu-Dobrzyniu, dlatego do porównania,
zostały przyjęte transakcje z miast sąsiednich.
Biegły nie odniósł się do zarzutów pełnomocnika pozwanej o braku szczegółowych informacji
urbanistycznych i planistycznych działek z sąsiednich miast dla zabudowy wielorodzinnej,
przyjętych do analizy porównawczej. Jedynym kryterium porównań, było przeznaczenie pod
budownictwo wielorodzinne.
Sąd postanowił pominąć dowody z przesłuchania stron i zamknąć rozprawę informując o publikacji
wyroku w dniu 01-06-2014 r.
Wyrokiem z dnia 01-06-2015 r. Sąd zasądził od pozwanej Gminy Miasto Golub-Dobrzyń na rzecz
powodów Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich:
- kwotę 104.700 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od 14-06-2011 r,
- kwotę 6.353,11 zł tytułem zwrotu części kosztów procesu.
Oddalił powództwo w pozostałej części ( dotyczyło przeprowadzenia dowodów wskazanych przez
pełnomocnika powodów ).
20
Do dnia 02-07-2015 r. wydłużono termin na wydanie uzasadnienia do wyroku.
Dalsza waloryzacja pierwotnej kwoty odszkodowania ( 906.000 zł ) pozostaje otwarta i nie ulega
przedawnieniu. Za kilka lat obecni powodowie lub następni właściciele działek, mogą wnieść
kolejny pozew o waloryzację zasądzonego odszkodowania.
IX.
Trzecie postępowanie sądowe z powództwa Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich przeciwko
Gminie Miasto Golub-Dobrzyń o zapłatę łączną w kwocie 2.910.000 zł. wraz z odsetkami,
Sygn. Akt I C 589/14.
W dniu 21-03-2014 roku, Elżbieta i Wojciech Świątkowscy wnieśli do Sądu Okręgowego w
Toruniu kolejny trzeci pozew przeciwko Gminie Miasto Golub-Dobrzyń, o zapłatę 2.910.000 zł
tytułem odszkodowania dla działek nr 105/15, 105/17 i 106 za utratę ich wartości w związku z
uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Powołali się na już zakończony podobny proces o odszkodowanie prowadzony pod sygn. akt I C
1077/11. Swoje roszczenie oparli na przepisach art. 36 ustawy z dnia 27-03-2003 r. o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym.
Do pozwu załączyli wycenę uprawnionego rzeczoznawcy w/w działek w zakresie obniżenia ich
wartości rynkowej w związku z uchwaleniem nowego planu.
Wcześniej, bo 04-07-2011 roku zawezwali Pozwaną do zawarcia ugody w zakresie zapłaty
odszkodowania w kwocie 2.910.000 zł.
Po tym, w dniu 11-10-2011 roku, nie doszło do zawarcia ugody na posiedzeniu sądu, dlatego
termin przedawnienia 5 lat został tym zawezwaniem zniesiony.
Na wniosek sekretarza miasta Jacka Foksińskiego, w dniu 12-05-2014 r. w trybie pilnym odbyło się
wspólne posiedzenie komisji rady miasta. Foksiński poinformował radnych, że sprawą tego
odszkodowania zajmuje się obsługa prawna urzędu miasta; Zbigniew Wiśniewski i Andrzej
Rakowicz. Dalej Foksiński zapoznał radnych ze stanowiskiem urzędu miasta cyt. „ … nie byliśmy
pewni, co do okresu przedawnienia … przypuszczano, że sprawa uległa przedawnieniu sąd jednak
postanowił inaczej … sąd zastosował przepisy ogólne mówiące o 10 letnim okresie
przedawnienia”.
Burmistrz miasta Roman Tasarz przedstawił radnym cyt. „ … jego prywatnym zdaniem nie
powinniśmy negocjować, gdyż jest to droga niebezpieczna i niekorzystna. Dodał, że można
spróbować powierzyć tę sprawę naszym radcom prawnym jednak jeżeli zajdzie taka potrzeba
zaangażować kancelarie z zewnątrz”.
Burmistrz Roman Tasarz będąc w pełni świadomy o uzasadnionym kolejnym roszczeniu
Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich, co potwierdził już prawomocny wyrok o zasądzeniu
906.000 zł odszkodowania, przekonał kolejny raz Radę Miasta Golubia-Dobrzynia, o nie
podejmowaniu z powodami negocjacji, bo cyt. „jest to droga niebezpieczna i niekorzystna”.
Sekretarz Foksiński poinformował radnych, że cyt. „ … całkowity koszt obsługi prawnej wyniesie
ok. 28 tys. „ ( dotyczy honorarium dla kancelarii prawnej z zewnątrz, która już raz przegrała
sromotnie pierwszy proces o odszkodowanie o 4.396.840 zł ).
21
Radni przegłosowali, że obsługą prawną procesu o odszkodowanie zajmą się radcy prawni urzędu
miasta.
Na Postanowienie sądu, biegły rzeczoznawca majątkowy Elżbieta Bielecka wyceniła utratę
wartości działek nr 105/15, 105/17 i 106 w związku z uchwaleniem nowego planu
zagospodarowania przestrzennego na kwotę 509.000 zł.
Łączna powierzchnia w/w działek wynosi 14.833 m 2 . Położone są w jednostce planistycznej MNe
– zabudowa jednorodzinna ekstensywna. Działki 106 i 105/17 znajdują się w strefie ochrony
archeologicznej.
Ceny transakcyjne dla działek z przeznaczeniem pod zabudowę wielorodzinną, biegła określił na
podstawie aktów notarialnych sprzedaży podobnych nieruchomości w miejscowościach; Świecie,
Grudziądz, Inowrocław, Włocławek, Rypin, Brodnica, Chełmno w latach 2012 -2014.
W Golubiu-Dobrzyniu brak było transakcji podobnych nieruchomości.
Cena maksymalna to 261,29 zł/m 2 uzyskana w centrum Grudziądza w bezpośrednim sąsiedztwie
zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej.
Cena minimalna to 68,66 zł/m 2 , uzyskana w Świeciu na obrzeżach osiedla mieszkaniowego przy
ulicy o nawierzchni asfaltowej w bezpośrednim sąsiedztwie budynku wielorodzinnego 4
kondygnacyjnego w budowie.
Po wprowadzeniu współczynników korygujących, biegła przyjęła cenę średnią na poziomie 111,07
zł/m 2 dla zabudowy wielorodzinnej na działkach nr 105/15, 105/17 i 106.
W/w działki położone są na terenie o znacznych spadkach, co obniża zdecydowanie ich wartość
rynkową i przydatność pod zabudowę wielorodzinną, dlatego planiści wskazali ten teren pod
zabudowę jednorodzinna ekstensywna. Biegła nie ujawniła w swojej wycenie czy działki w
miejscowościach wymienionych i przyjętych do porównań, również znajdowały się na terenach o
znacznych spadkach.
Ceny transakcyjne dla działek z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną, biegła określiła na
podstawie aktów notarialnych sprzedaży podobnych nieruchomości w Golubiu-Dobrzyniu przy
ulicach; Widokowa, Słoneczna, Mieszka I i Brodnicka, w latach 2012 -2014.
Cena maksymalna to 47,71 zł/m 2 przy ul. Brodnickiej.
Cena minimalna to 31,89 zł/m 2 przy ulicy Słonecznej.
Po wprowadzeniu czynników korygujących, biegła przyjęła cenę średnią 42,04 zł/m 2 dla zabudowy
jednorodzinnej ekstensywnej na działkach nr 105/15, 105/17 i 106.
Działki nr 105/15, 105/17 i 106 od czasów zamierzchłych do dzisiaj stanowią nieużytek,
sklasyfikowany jako rola klasy VI, zwolniony z podatku gruntowego.
Podczas wizji lokalnej z udziałem stron i biegłego sądowego, powód Wojciech Świątkowski
wskazał do wyceny granice swoich działek na terenie działek sąsiednich o płaskim ukształtowaniu.
W dniu 20-05-2015 r. pełnomocnik pozwanej Zbigniew Wiśniewski, w piśmie procesowym
wskazał na uchybienia biegłej w sporządzaniu wyceny działek oraz na opisany teren z wizji
lokalnej, niezgodnie z jego faktycznymi granicami.
W poprzednich dwóch procesach zakończonych przyznaniem odszkodowania, zgłaszane były przez
pełnomocników pozwanej, podobne uwagi i zastrzeżenia, które dla sądu nie miały istotnego
znaczenia.
Należy założyć, że i w tym kolejnym trzecim postępowaniu sądowym o zapłatę, sąd również może
zasądzić kolejne odszkodowanie do wysokości sporządzonej wyceny przez biegłego sądowego
22
( 509.000 zł ), a powielanie dalej własnych interpretacji pozwanej na temat zasadności roszczenia z
art. 36 ustawy z dnia 27-03-2015 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, i tym razem
sąd może uznać jako cyt. „nieistotne dla sprawy”.
Wskazywanie przez kolejnych pełnomocników pozwanej na konieczność ustalenia możliwych
warunków zabudowy dla działek powodów do 2006 roku i dopiero na tej podstawie dokonywać ich
szacowania, dla sądu i biegłych rzeczoznawców majątkowych, jest nieistotne.
Dlatego koniecznym jest niezwłocznie podjęcie przez Radę Miasta Golubia-Dobrzynia uchwały o
przystąpieniu do zmiany w studium i w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dla
działek nr 105/15, 105/17 i 106, z przywróceniem im funkcji pierwotnej, tj. pod MW- zabudowa
wielorodzinna.
X.
Wnioski końcowe.
1.
Wszystkie w/w działki będące przedmiotem roszczeń o odszkodowania, były od zamierzchłych
czasów do dnia dzisiejszego nieużytkami rolnymi klasy VI ( zwolnionymi z podatku gruntowego ).
Roszczenia powodów o utratę ich wartości dotyczyły i dotyczą wyłącznie domniemanych, w bliżej
nie określonej przyszłości, zamierzeń inwestycyjnych budowania budynków wielorodzinnych.
Mieli zamysł kiedyś budować budynki wielorodzinne i dlatego kupili w/w działki, jednak nowy
plan zagospodarowania przestrzennego, pozbawił ich takiej szansy uzyskania dochodów
developerskich /z zeznań w sądzie/.
2.
W żadnym dokumencie planistycznym ani w żadnej wycenie biegłych sądowych, nie zostały
określone lub przyjęte parametry urbanistyczne, planistyczne i techniczne dla obszaru
przedmiotowych działek, by móc określić ich rzeczywistą wartość rynkową i przydatność dla
ewentualnego rynku developerskiego. W planie ogólnym zagospodarowania z 1991 r. ( obecnie rolę
planu ogólnego pełni studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ),
zapis cyt. „Orientacyjna ilość mieszkańców – 1600/m”, był wyłącznie prognozą demograficzną na
2010 rok, zakładającą chłonność terenu D61 MW o powierzchni 12,60 ha na 127 osób/ha, co daje
wybudowanie 1 budynku wielorodzinnego z ok. 40 mieszkaniami na każdym 1 ha.
3.
Sąd Okręgowy w Toruniu wypracował własną doktrynę w zakresie interpretacji wystąpienia
szkody rzeczywistej opisanej w art. 36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym oraz szerzej w kodeksie cywilnym. Doktryna ta zakłada, że
szkoda rzeczywista obejmuje również domniemanie, chęć czy nawet sam pomysł zrobienia czegoś
w określonych warunkach, będąc w posiadaniu określonej nieruchomości. Ochrona prawna
własności, wynikająca z zapisów Konstytucji, jest ochroną szeroką, wykraczającą poza
szczegółowy opis szkody rzeczywistej kodeksu cywilnego. Przy zastosowaniu przez sąd takiej
doktryny szkody rzeczywistej, powoływanie się na wyroki innych sądów w podobnych sporach, jest
całkowicie nieskuteczne.
4.
Wysokość roszczeń oparta została wyłącznie na uznanej przez sąd opinii biegłych w zakresie
23
wyceny majątkowej nieruchomości. Każdy biegły czy uprawniony rzeczoznawca majątkowy,
samodzielnie dokonuje szacowania nieruchomości. Jeden uznaje wartość przedmiotowych działek
w Golubiu-Dobrzyniu, gdzie nie ma rynku developerskiego, na poziomie cen transakcji z Torunia,
Grudziądza czy Brodnicy, powodując nieuzasadnione zawyżenie ich wartości. Natomiast inny
rzeczoznawca, mógłby przyjąć założenie, że skoro w Golubiu-Dobrzyniu nie funkcjonuje rynek
developerski, to rzeczywista rynkowa wartość takich działek pod zabudowę wielorodzinną, jest na
poziomie co najwyżej działek z przeznaczeniem pod budownictwo jednorodzinne. Dywagacje w
zakresie przekonywania sądu o nierzetelnej i nierealnej wycenie nieruchomości i błędnych
założeniach biegłych, również są całkowicie nieskuteczne w postępowaniu sądowym.
5.
Jedynym celowym i skutecznym działaniem pozwanej, mogącym uchronić Gminę Miasto
Golub-Dobrzyń od dalszej wypłaty odszkodowań za poniesione „szkody rzeczywiste” przez
powodów, jest przywrócenie poprzedniego przeznaczenia funkcji wszystkich działek
stanowiących własność Elżbiety i Wojciecha Świątkowskich, na funkcję MW – zabudowa
wielorodzinna.
6.
Podjęcie uchwały przez Radę Miasta Golubia-Dobrzynia w sprawie przywrócenia poprzedniej
funkcji w/w działek poprzez wprowadzenie zmian w studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego a w ślad za tym i zmiany w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego wyłącznie dla w/w działek, będzie stanowić bezsporny dowód do
wznowienie pierwszego postępowania ( sygn. akt I C 1077/11 ), apelacji w drugim postępowaniu (
sygn. akt I C 828/14 ) oraz w toczącym się trzecim postępowaniu ( sygn. akt I C 589/14 ).
7.
Do dnia uchwalenia nowego miejscowego planu, tj. do 18-04-2006 r., na w/w działkach powodowie
mieli uprawnienia i możliwości do realizacji budownictwa wielorodzinnego na podstawie
ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
8.
Po zmianie przeznaczenia funkcji w/w działek na funkcje pierwotne, tj. na MW – zabudowa
wielorodzinna, powodom Elżbiecie i Wojciechowi Świątkowskim może przysługiwać roszczenie
wyłącznie za okres od dnia 18-04-2006 r, tj. od uchwalenia miejscowego planu, zmieniającego
przeznaczenie w/w działek z MW – zabudowa wielorodzinna na MNU – zabudowa jednorodzinna
z usługami i MNe – zabudowa jednorodzinna ekstensywna, do dnia przywrócenia funkcji
pierwotnej w/w działek ponownie na MW ( od 2006 do 2015 r.).
9.
Szczególnie ważne jest, aby w okresie sporządzania zmian funkcji w/w działek w studium i
miejscowym planie, Urząd Miasta Golubia-Dobrzynia wydając informację o przeznaczeniu w/w
działek w obowiązującym obecnie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, podawał
informację dodatkową o przystąpieniu do zmian planistycznych, w związku z roszczeniami
obecnych właścicieli i ich oczekiwaniami na funkcję MW – zabudowa wielorodzinna.
Dla Gminy Miasto Golub-Dobrzyń zmiana przeznaczenia w/w działek na funkcję pierwotną
MW, nie stanowi żadnego zagrożenia, ponieważ sporządzone przez biegłych sądowych trzy
24
niezależne wyceny majątkowe w/w działek, potwierdziły bardzo dużą różnicę wartości
działek dla funkcji MW w stosunku do funkcji obecnej MNU i MNe.
XI.
Błędy w obronie procesowej pozwanej Gminy Miasto Golub-Dobrzyń oraz błędy w
procedurze planistycznej.
1.
We wszystkich postępowaniach, Sąd oraz biegli sądowi sporządzający wyceny przedmiotowych
nieruchomości, kwalifikowali Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta
Golubia-Dobrzynia z 8 lutego 1991 r. na równi z planem miejscowym w rozumieniu ustawy z dnia
27 marca 2003 roku. stanowiącym uprawnienie właścicieli terenów objętych planem do
ewentualnego nabywania praw roszczeniowych z art. 36 i 37 ustawy z 2003 roku. Ustawodawca
dokonując kolejnych zmian i nowelizacji w zakresie procedur planistycznych, nie precyzował
swoich zapisów w zakresie skutków prawnych i finansowych wprowadzanych zmian.
Paradoksem jest, że plan ogólny określający jedynie politykę przestrzenną gminy i nie dający
żadnych uprawnień właścicielom terenu bez opracowania planu szczegółowego, rodził jednak
uprawnienia odszkodowawcze, takie same jak później miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego opracowywany na podstawie studium. Ta wiedza powinna być w posiadaniu
obsługi prawnej pozwanej przed podjęciem obrony, co przesądzało o przegraniu procesu już na
samym początku.
2.
Zatrudniani przez Urząd Miasta Golubia-Dobrzynia uprawnieni planiści/urbaniści oraz obsługa
prawna, powinni posiadać szeroką i spójną wiedzę o skutkach finansowych zmian w planach oraz
funkcjonujących w obrocie prawnym wyrokach sądów administracyjnych i powszechnych.
Wspieranie się i dopasowywanie kilku korzystnych dla pozwanej wyroków w podobnych
sprawach, przy wielu innych odmiennych wyrokach, rodzi zawsze niebezpieczeństwo przegranej w
procesie sądowym.
Obsługa prawna pozwanej Gminy Miasto Golub-Dobrzyń zaryzykowała podjęcie procesów
sądowych wiedząc doskonale, że w obrocie prawnych funkcjonuje bardzo dużo wyroków
odmiennych w podobnych sprawach o odszkodowania z tytułu zmian w miejscowych planach.
Przed uchwaleniem nowego planu, powinna być przygotowana i przeanalizowana prognoza
skutków finansowych związanych z wprowadzonymi zmianami, zgodnie z przepisami art. 17 w/w
ustawy cyt. „ „wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez redę gminy uchwały o
przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego … sporządza prognozę skutków finansowych
uchwalenia planu miejscowego, z uwzględnieniem art. 36 „.
3.
Gmina Miasto Golub-Dobrzyń dokonująca zmiany dotychczasowego przeznaczenia działek nr 99,
100, 105/15, 105/17 i 106 o łącznej powierzchni blisko 4 ha z MW-zabudowy wielorodzinnej na
MNU – zabudowa jednorodzinna z usługami i MNe – zabudowa jednorodzinna ekstensywna,
powinna zachować wyjątkową ostrożność w dokonywaniu tych zmian i przewidzieć ewentualne
następstwa skutków finansowych. Powodowie Elżbieta i Wojciech Świątkowscy dwukrotnie
informowali urząd miasta o swoim sprzeciwie w zakresie zmiany dotychczasowego przeznaczenia
ich działek, w 2003 roku przy złożonym zarzucie oraz w piśmie w 2009 roku, co zostało
25
szczegółowo opisane wcześniej.
Po zawezwaniu w 2011 roku Gminy Miasto Golub-Dobrzyń o wypłatę dwóch odszkodowań w
łącznej kwocie 7.306.840 zł, obowiązkiem poprzednich władz samorządowych powinno być
podjęcie czynności w zakresie przywrócenia poprzedniej funkcji dla działek powodów lub
skuteczne ich przekonanie o korzyściach dla nich, wynikających z wprowadzonych zmian dla tych
działek. Pozwana kategorycznie twierdziła, że powodom nie należy się żadne odszkodowanie. Jej
stanowisko w przedmiocie sprawy, było całkowicie bezzasadne.
Przegranie pierwszego procesu, potwierdziło zasadność roszczeń powodów w zakresie prawa
do odszkodowania.
Podjęcie drugiego procesu z powodami i upieranie się przez pozwaną Gminę Miasto GolubDobrzyń przy swoich racjach, było wyrazem braku odpowiedzialności poprzednich władz, za
finanse miasta.
Podjęcie trzeciego procesu z powodami i upieranie się nadal przy swoich racjach, jest
działaniem całkowicie nieodpowiedzialnym i wyjątkowo szkodliwym dla miasta.
XII.
Propozycje naprawy skutków finansowych związanych z błędami planistycznymi oraz
roszczeniami powodów z tytułu odszkodowań.
1.
Po dwóch zakończonych postępowaniach sądowych o zapłatę bezspornym jest, że Sąd Okręgowy w
Toruniu interpretując zapis art. 36 ustawy z dnia 27-03-2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym, rozszerza zakres uprawnień wynikających z prawa własności/władania
nieruchomością, o przepisy art. 140 kodeksu cywilnego cyt. „ W granicach określonych przez
ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może , z wyłączeniem innych osób, korzystać z
rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może
pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą „.
Sąd w swoich uzasadnieniach do wydanych wyroków stwierdził cyt. „Sama bowiem możliwość
właściciela do korzystania z rzeczy w określony sposób jest jego prawem podmiotowym
wywodzącym się z istoty prawa własności. Niewątpliwie zaś ograniczenie lub uniemożliwienie
korzystania z nieruchomości w sposób, w który nieruchomość dotychczas nie była
wykorzystywana, lecz potencjalnie mogła być wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem,
godzi w prawo własności”.
Przy zastosowaniu takiej doktryny prawnej, prowadzone przez pełnomocników pozwanej,
dywagacji w pismach procesowych o braku zasadności przedmiotowych roszczeń Elżbiety i
Wojciecha Świątkowskich, było dla sądu nieistotne i nie miało wpływu na wydane wyroki.
Jedynym celowym i skuteczny sposobem na uratowanie finansów Gminy Miasto GolubDobrzyń, jest przewrócenie dla działek nr 99, 100, 105/15, 105/17 i 106, poprzedniej funkcji
tj. MW – zabudowa wielorodzinna.
Dwa wydane już wyroki zasądzające odszkodowanie obejmujące działki nr 99 i 100 w kwocie
łącznej 1.010.700 zł, nie zamykają dalszych roszczeń powodów, ponieważ za kilka lat powodowie
mogą wystąpić o kolejną waloryzację odszkodowania, a posiadane działki w formie nieużytków,
mogą traktować jak doskonałą formę lokaty kapitału. Ich wniesione roszczenia w 2011 roku stały
się bezterminowe.
26
Obecnie prowadzone postępowanie trzecie o odszkodowanie dla działek nr 105/15, 105/17 i 106
pozwoli, po przywróceniu poprzedniej funkcji użytkowania na MW, uniknąć zasądzenia kolejnego
odszkodowania. Przy ewentualnym procesowaniu się z powodami za poniesione „szkody
rzeczywiste” w okresie od 2006 r. do 2015 r. można będzie oczekiwać jedynie uznania
rekompensaty za poniesione szkody rzeczywiste w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.
Bezspornym jest, że powodowie nie ponieśli żadnej szkody rzeczywistej w rozumieniu przepisów
kodeksu cywilnego, w zakresie dotychczasowego korzystania ze swoich w/w działek.
2.
Przywrócenie poprzedniej funkcji dla działek nr 99 i 100, będzie stanowić nowy dowód do
złożenia wniosku o wznowienie postępowania sądowego zakończonego wydaniem prawomocnego
wyroku zasądzającego odszkodowanie w wysokości 906.000 zł wraz z pochodnymi ( sygn. akt I C
1077/11 ).
Będzie można oczekiwać zmiany kwoty zasądzonej i wykazać również, że powodowie w okresie
od 2006 r. do 2015 r. nie ponieśli żadnej szkody rzeczywistej.
3.
Przywrócenie poprzedniej funkcji dla działek nr 105/15, 105/17 i 106, będzie stanowić również
bezsporny nowy dowód w najbliższym postępowaniu apelacyjnym od wyroku zasądzającego dla
powodów kwotę waloryzacyjną 104.700 zł ( sygn. Akt I C 828/14 ).
Będzie można oczekiwać zmiany kwoty zasądzonej i wykazać również, że powodowie w okresie
od 2006 r. do 2015 r. nie ponieśli żadnej szkody rzeczywistej.
4.
Koszty związane z dokonaniem zmian w studium i miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego dla w/w działek są niewspółmiernie niskie ( ok. 35.000 zł ) w porównaniu do
kolejnych możliwych kwot zasądzanych odszkodowań.
Sumując wszystkie koszty obsługi prawnej, jakie pozwana Gmina Miasto Golub-Dobrzyń,
wypłaciła swoim pełnomocnikom, oraz kwotę opłaty sądowej za apelację, koszty zmian
planistycznych będą niewielkie.
5.
Nieuzasadnione było przekonywanie Rady Miasta Golubia-Dobrzynia przez burmistrza miasta
Romana Tasarza, że nie można było dokonywać przywrócenia poprzedniej funkcji MW dla działek
powodów, ponieważ właściciele sąsiednich działek również mogliby występować o wysokie
odszkodowania.
Planiści dokonujący zmiany, realizowali opracowanie studium i nowego planu na zlecenie
burmistrza Romana Tasarza jako sporządzającego plan.
Natomiast właściciele działek sąsiednich nie mają żadnych uprawnień do wystąpienia z
roszczeniami o wypłatę odszkodowań w związku z przywróceniem poprzedniej funkcji MW
dla działek nr 99, 100, 105/15, 105/17 i 106, ponieważ zmiana nie obejmuje funkcji ich
działek.
6.
Układ przestrzenny na terenie oznaczonym dawniej jako D61 MW o powierzchni 12,60 ha, jest
nadal korzystny dla przewrócenia poprzedniej funkcji działek nr 99, 100, 105/15, 105/17 i 106
pod MW – zabudowa wielorodzinna.
27
Działki nr 99 i 100, od północy graniczą bezpośrednio z terenem leśnym ( z działkami nr 95 i 96 ).
Od południa z terenami działek o funkcji MNU z dopuszczalną zabudową jednorodzinną/usługową
do wysokości do 12 metrów i 3 kondygnacji. Wysokość zabudowy jest porównywalna zarówno na
terenie z funkcją MW jak i MNU.
Działki nr 105/15, 105/17 i 106 położone są za działkami z funkcją MNU w kierunku
południowym. I tu również wysokość zabudowy dla obu funkcji (MNU i MW ) jest
porównywalna.
Podczas wprowadzania zmian w miejscowym planie dla działek powodów, można przesunąć linię
zabudowy w głąb działek nr 99, 100, 105/15, 105/17 i 106, by zapewnić pożądaną odległość
pomiędzy budynkami jednorodzinnymi z usługami a budynkami wielorodzinnymi. Również można
ograniczyć w zapisach planu, intensywność zabudowy budynkami wielorodzinnymi na tychże
działkach, by zachować ład przestrzenny na całym obszarze 12,60 ha. Można wrócić do założenia
Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Golub-Dobrzyń z 1991
roku, w którym wskazano intensywność zabudowy na cyt. „Orientacyjna ilość mieszkańców –
1600/m „ dla całego obszaru 12,60 ha, co pozwala średnio wybudować jeden budynek
wielorodzinnego na powierzchni 1 ha. W przypadku łącznej powierzchni działek powodów
wynoszącej 4 ha, powodowie po wprowadzonych zmianach będą mogli wybudować na swoich
działkach 4 – 5 budynków wielorodzinnych do 4 kondygnacji każdy.
7.
Wydane i upublicznione oświadczenie burmistrza Romana Tasarza po przegranym pierwszym
procesie cyt. „Przecież takie postępowanie Wojciecha i Elżbiety Świątkowskich było i jest od
początku zaplanowane i skierowane przeciwko miastu i społeczności Golubia-Dobrzynia ... Taką
postawę należy w kontekście całej sprawy ocenić jednoznacznie, jako z góry zaplanowany zamiar
„wyciągnięcia „ od miasta odszkodowania za zmiany w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego”, jednoznacznie opisuje klimat funkcjonowania Urzędu Miasta Golubia-Dobrzynia
do grudnia 2014 roku.
Autor opracowania:
Doradca mgr Cezar Maćkiewicz
W opracowaniu korzystano z następujących dokumentów:
1. Zbioru dokumentów Urzędu Miasta Golubia-Dobrzynia.
28
2. Zbioru dokumentów Rady Miasta Golubia-Dobrzynia.
3. Dokumentacji z akt spraw sądowych:
- Sygn. Akt I C 1077/11 ze sprawy prowadzonej przez Sąd Okręgowy w Toruniu,
- Sygn. Akt V Aca 831/13 ze sprawy prowadzonej przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku,
- Sygn. Akt I C 828/14
ze sprawy prowadzonej przez Sąd Okręgowy w Toruniu,
- Sygn. Akt I C 589/14
ze sprawy prowadzonej przez Sąd Okręgowy w Toruniu,
Zastrzeżenia w zakresie kopiowania:
Opracowanie wydrukowano w oryginale i podpisano w trzech egzemplarzach.
Dalsze kopiowanie opracowania wymaga zgody Burmistrza Miasta Golubia-Dobrzynia.