docRyzyko banku w finansowaniu projektów mieszkaniowych
download 
Reklamacja Transkrypt
Ryzyko banku w finansowaniu projektów mieszkaniowych
BANK I KREDYT l i p i e c 2 0 0 4 BankowoÊç Komercyjna Ryzyko banku w finansowaniu projektów mieszkaniowych K rz y s z t o f C z e r k a s Wprowadzenie Mieszkanie w Polsce zawsze by∏o postrzegane przez spo∏eczeƒstwo i w∏adze jako dobro o szczególnym znaczeniu. W∏asne mieszkanie w czasach realnego socjalizmu by∏o traktowane jako luksus lub przywilej dost´pny dla nielicznych. Problemy budownictwa mieszkaniowego by∏y problemami politycznymi wp∏ywajàcymi na nastroje spo∏eczeƒstwa. Rozwiàzywaniem tego problemu zajmowa∏y si´ najwy˝sze w∏adze partyjno-paƒstwowe. Mimo zmiany ustroju Êlad tego podejÊcia odnajdujemy w obowiàzujàcej obecnie Konstytucji. Art. 75 ust. 1 Konstytucji stanowi, ˝e „w∏adze publiczne prowadzà polityk´ sprzyjajàcà zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególnoÊci przeciwdzia∏ajà bezdomnoÊci, wspierajà rozwój budownictwa socjalnego oraz popierajà dzia∏ania obywateli zmierzajàce do uzyskania w∏asnego mieszkania”. Zakup domu lub mieszkania dla wielu rodzin nadal pozostaje najwi´kszà inwestycjà w ˝yciu, która wià˝e si´ z du˝ymi nak∏adami, niwspó∏miernymi do poziomu zarobków i oszcz´dnoÊci (w Warszawie za wynagrodzenie równe Êredniej krajowej wcià˝ mo˝na kupiç oko∏o 0,5 m2 mieszkania). Troch´ zatem dziwi opisywana dalej niefrasobliwoÊç nabywców mieszkaƒ i lokali, gdy˝ b∏´dny wybór lokalizacji i (lub) dewelopera mo˝e groziç utratà dorobku ca∏ego ˝ycia. Zmiana ustroju przynios∏a w polskim budownictwie mieszkaniowym rewolucje. Poddano je rygorom rynkowym, choç dla wielu ta lekcja kapitalizmu by∏a bardzo bolesna. W latach 90. bud˝et paƒstwa wycofa∏ si´ z subsydiowania budownictwa spó∏dzielczego, które w póêniejszych latach zacz´∏o funkcjonowaç wed∏ug zasad rynkowych. Deweloperzy, reprezentujàcy sektor prywatny jako nowy podmiot, rozpocz´li inwestowanie w budownictwo tworzàc konkurencj´ w stosunku do mieszkaƒ spó∏dzielczych. Deweloperami sta∏y si´ firmy budowlane, centrale handlu zagranicznego lub osoby i firmy, które dotàd z budownictwem nie mia∏y nic wspólnego. AktywnoÊç deweloperów jest widoczna w analizie danych statystycznych. W trwajàcym okresie transformacji ustrojowej zauwa˝alny jest równie˝ udzia∏ podmiotów inwestujàcych w budownictwo od 2000 r. Zwi´kszy∏ si´ udzia∏ sektora prywatnego inwestujàcego w budownictwo, zmniejszy∏ si´ udzia∏ spó∏dzielni mieszkaniowych i zak∏adów pracy oraz mieszkaƒ komunalnych budowanych przez gminy. W 2001 r. budownictwo prywatne (w tym prywatni deweloperzy) osiàgn´∏o 66,4% udzia∏u w ca∏oÊci wybudowanych mieszkaƒ. Spó∏dzielnie mieszkaniowe z udzia∏em w wysokoÊci 24,5% pozosta∏y drugim inwestorem. Nastàpi∏ dalszy spadek liczby mieszkaƒ budowanych przez zak∏ady pracy i wzrost liczby mieszkaƒ budowanych przez TBS1. Pi´tnaÊcie lat realiów rynkowych w budownictwie mieszkaniowym oznacza∏o ewolucj´: od rynku dostawcy do rynku klienta. Obecnie mo˝emy mówiç o tzw. rynku klienta, podczas gdy jeszcze niedawno dyktowanie warunków i cen na rynku mieszkaniowym nale˝a∏o w∏aÊciwie wy∏àcznie do deweloperów czy spó∏dzielni mieszkaniowych. Ta zmiana na rynku budownictwa mieszkaniowego nie wp∏yn´∏a jednak zasadniczo na zwi´kszenie ochrony nabywcy dopiero w powstajàcych lub majàcych powstaç mieszkaƒ. Naturalnie, deweloperzy coraz cz´Êciej wskazujà w swoich ofertach, ˝e 1 Ochrona nabywcy przysz∏ych (powstajàcych) lokali w Êwietle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiàzaƒ prawnych. „Zeszyt Hipoteczny” nr 19 Warszawa 2004 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego. 67 68 BankowoÊç Komercyjna wspó∏pracujà z okreÊlonym bankiem, u∏atwiajàc zaciàgni´cie kredytu hipotecznego, sprowadzajàc formalnoÊci do niezb´dnego minimum i niejako podnoszàc wiarygodnoÊç ca∏ego przedsi´wzi´cia. Ale czy rzeczywiÊcie gwarantuje to bezpieczeƒstwo ca∏ej inwestycji? Na to pytanie trudno jednoznacznie odpowiedzieç. W ciàgu ostatnich 15 lat wcià˝ nie wesz∏a w ˝ycie ustawa regulujàca prowadzenie instytucji deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym. Obecnà sytuacj´ na rynku trafnie oddaje niniejszy komentarz: „DziÊ nabywca wp∏aca pieniàdze na konto dewelopera czy spó∏dzielni i praktycznie nie ma nad nimi ˝adnej kontroli. Co jakiÊ czas wybucha kolejna afera z niesolidnym inwestorem, który zebra∏ od klientów gotówk´, a mieszkaƒ nie wybudowa∏”2. Podobne przypadki nie nale˝à do wyjàtków i cz´sto sà opisywane przez pras´3. Nale˝y podkreÊliç, ˝e inwestycje mieszkaniowe zad∏u˝one, niesprzedane albo zakoƒczone po wy˝szych kosztach ni˝ planowane sà obecnie coraz cz´stsze. Przyk∏ady najbardziej spektakularnych bankructw wÊród deweloperów wraz z przyczynami zawiera praca pod redakcj´ W. Wernera4. Z perspektywy banków finansowanie mieszkalnictwa nale˝y zatem do najtrudniejszych projektów pod wzgl´dem identyfikacji, kwantyfikacji i zarzàdzania ryzykiem kredytowym oraz monitoringu realizacji projektu. Skomplikowany charakter finansowania deweloperów mieszkaniowych oraz ich cz´ste problemy sprawiajà, ˝e banki w ostatnich latach bardzo ostro˝nie podchodzà do finansowania deweloperów mieszkaniowych i nierzadko rezygnujà z finansowania tego typu projektów. W niniejszym artykule przeanalizowano przyczyny tego stanu rzeczy i wskazano metody zarzàdzania ryzykiem kredytowym w finansowaniu projektów deweloperskich. Artyku∏ jest zatem próbà wype∏nienia pewnej luki w zakresie opisu zasad finansowania deweloperów mieszkaniowych, wyst´pujàcej w polskim piÊmiennictwie ekonomicznym. Na rynku wydawniczym jest bowiem niewiele pozycji opisujàcych istot´ projektu deweloperskiego, sposoby oceny projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym przez banki i zabezpieczania si´ banków przed typowymi rodzajami ryzyka. Bardzo dobre materia∏y opracowane przez Fundacj´ na Rzecz Kredytu Hipotecznego oraz Warszawski Instytut BankowoÊci majà bardzo ograniczony zasi´g i nie sà powszechnie znane w Êrodowisku bankowców i deweloperów5. 2 K. Milewska: Wp∏acisz, ale nie zap∏acisz. „Rzeczpospolita” z 20 maja 2002 r. Dodatek „NieruchomoÊci. Budownictwo”. 3 www.rp.pl/budownictwo_nieruchomosci: www.gazeta.pl/dom (odnoÊnik: gazeta sprawdza firmy). 4 W.A. Werner, E.W´˝yk, T.Jaworski: System deweloperski w Polsce - bariery, efekty i ryzyko funkcjonowania. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej Warszawa 2002. 5 Zob. Kredytowanie budownictwa mieszkaniowego. Kredyty budowlane dla deweloperów. Podr´cznik uczestnika szkoleƒ przygotowany na zlecenie Amerykaƒskiej Agencji ds. Rozwoju Mi´dzynarodowego (USAID) w ramach programu szkoleƒ dla banków kredytujàcych mieszkalnictwo w Polsce (RFS 641/97). BANK I KREDYT l i p i e c 2 0 0 4 Deweloper, zadanie deweloperskie, projekt deweloperski – definicja poj´ç Dalsze rozwa˝ania wypada zaczàç od definicji. W literaturze przedmiotu spotyka si´ wiele definicji projektu deweloperskiego. W. Werner podaje nast´pujàcà definicj´ dewelopera: „Deweloper jest to osoba podejmujàca na w∏asne ryzyko przedsi´wzi´cia inwestycyjne, a powsta∏e w ich wyniku obiekty przeznacza si´ ju˝ w trakcie rozpocz´cia procesu inwestycyjnego do sprzedania w celu osiàgni´cia zysku”6. Dzia∏alnoÊç deweloperska ma w za∏o˝eniu obejmowaç kompleksowà realizacj´ projektów budowlanych: od powstania koncepcji obiektu, po jego sprzeda˝ lub wynajem. Realizacja zak∏adanych zysków nast´puje albo poprzez wynajem, albo sprzeda˝ powierzchni. Sposób realizacji zysku zale˝y od rodzaju projektu deweloperskiego. Inaczej wyglàda to w przypadku projektu polegajàcego na wybudowaniu i wynajmie powierzchni biurowej, handlowej lub magazynowej, a inaczej w przypadku projektów zwiàzanych z budownictwem mieszkaniowym. Inna definicja dewelopera mówi, ˝e jest to przedsi´biorca Êwiadczàcy us∏ugi deweloperskie na podstawie umowy deweloperskiej, której przedmiotem sà kompleksowe czynnoÊci procesu inwestycyjnego, najcz´Êciej zmierzajàce do realizacji inwestycji mieszkaniowych ze Êrodków w∏asnych przysz∏ych mieszkaƒców7. Zadania deweloperskie mogà byç zró˝nicowane w zale˝noÊci od treÊci umowy. Zwykle obejmujà jednak analiz´ prawnà i celowoÊci inwestycji, wybór sposobu wykonania inwestycji, w tym lokalizacji, opracowanie planu finansowania inwestycji, zabezpieczenie finansowania projektów, uzyskanie kompleksowej dokumentacji projektowej, uzyskanie wymaganych zezwoleƒ, wybór generalnego wykonawcy lub poszczególnych wykonawców, przekazanie im terenu budowy i nadzorowanie robót budowlanych, odbiór wykonanych prac, sprzeda˝ lub wynajem gotowego obiektu. W przypadku wspó∏czesnych przedsi´wzi´ç deweloperskich typowe jest, ˝e nabywca kupuje od dewelopera jeszcze nieistniejàcy lokal na mocy tzw. umowy realizacyjnej. Odr´bnoÊci w stosunku do „normalnych” umów kupna wynikajà – z punktu widzenia nabywcy w szczególnoÊci z: – mo˝liwego sposobu zap∏aty ceny i jej wysokoÊci, – ryzyka ukoƒczenia obiektu, – gwarancji dewelopera za braki w wykonaniu, – zwolnienia obiektu z obcià˝eƒ po zap∏aceniu ceny przez nabywc´. 6 W. Werner: Deweloperzy na rynku budownictwa mieszkaniowego. Referat wyg∏oszony na konferencji „Polski Rynek NieruchomoÊci", Mi´dzyzdroje 1999. 7 Wielka encyklopedia prawa. Praca pod red. E. Smoktunowicza Warszawa – Bia∏ystok 2000 Wydawnictwo Prawo i Praktyka Gospodarcza, s. 158. BANK I KREDYT l i p i e c 2 0 0 4 Projekty deweloperskie w dziedzinie nieruchomoÊci mogà byç realizowane przez: – przedsi´biorstwa posiadajàce w swych aktywach nieruchomoÊci i szukajàce dodatkowych êróde∏ przychodu po zrealizowaniu przedsi´wzi´cia; przychodami mogà byç sprzeda˝ lokali powsta∏ych w ramach projektu i (lub) ich wynajem, – wyspecjalizowane firmy deweloperskie o ró˝nym rodowodzie, krajowe i zagraniczne np. profesjonalnych deweloperów. Zadaniem dewelopera w projektach inwestycyjnych jest przede wszystkim koordynacja poszczególnych faz projektu inwestycyjnego i doprowadzenie projektu do koƒca. Deweloper mo˝e za prowizj´ realizowaç projekt na czyjeÊ konkretne zamówienie nie b´dàc w∏aÊcicielem ziemi i wybudowanego obiektu. Deweloperowi mo˝e te˝ zostaç powierzony zarzàd nad nieruchomoÊcià po ukoƒczeniu projektu. Innym typem dewelopera jest deweloper b´dàcy w∏aÊcicielem gruntu i wzniesionego obiektu. Pierwszym zadaniem dewelopera jest pozyskanie atrakcyjnej lokalizacji, przeprowadzenie prac projektowych i analitycznych, pozyskanie wszystkich zgód i decyzji administracyjnych oraz realizacja projektu i zawarcie stosownych umów. Deweloper mo˝e póêniej, podobnie jak w poprzednim wariancie zarzàdzaç wybudowanym obiektem lub po zakoƒczeniu projektu sprzedaç wybudowany obiekt. Deweloper opracowuje harmonogram realizacji projektu, ustala podzia∏ projektu na etapy i wskazuje osoby odpowiedzialne za realizacj´ poszczególnych etapów. Deweloper ustala tak˝e bud˝et projektu. Jest on równie˝ odpowiedzialny za dobór konsultantów z zakresu prawa budowlanego, kwestii in˝ynieryjnych, geologicznych, jak równie˝ ekspertów odpowiedzialnych za najem wybudowanej powierzchni oraz ekspertów od promocji i reklamy. Niektóre ze wskazanych funkcji mogà te˝ realizowaç etatowi pracownicy spó∏ki deweloperskiej - na przyk∏ad pozyskiwaç nabywców. W takiej sytuacji niezb´dni sà pracownicy znajàcy miejscowy rynek nieruchomoÊci i lokalne stosunki gospodarcze. Deweloper ze swej strony powinien zapewniç odpowiednià i terminowà wymian´ informacji pomi´dzy uczestnikami procesu inwestycyjnego, w tym pomi´dzy zewn´trznymi ekspertami. Deweloper powinien te˝ wypracowaç koncepcj´ zarzàdzania projektem deweloperskim po oddaniu go do u˝ytku. Deweloper mo˝e albo zarzàdzaç eksploatacjà danego obiektu, albo przygotowywaç si´ do zbycia wybudowanego i przekazanego do u˝ytku obiektu. Jako podmiot zarzàdzajàcy wybudowanà nieruchomoÊcià deweloper dok∏ada staraƒ, aby nie pogorszy∏ si´ stan techniczny u˝ytkowanej nieruchomoÊci. W tym celu istotna jest dba∏oÊç o estetyk´ budynku i powstrzymanie jego dekapitalizacji dzi´ki systematycznym remontom i konserwacji. BankowoÊç Komercyjna Projekty deweloperskie – êród∏a ryzyka dla banku finansujàcego Ryzyko banku w projekcie deweloperskim w budownictwie mieszkaniowym mo˝na podzieliç na wiele kategorii: – ryzyko makroekonomiczne, – ryzyko okresu budowy, – ryzyko marketingowe, – ryzyko finansowe. Ryzyko makroekonomiczne mo˝na tu zdefiniowaç jako ryzyko zwiàzane z ogólnym stanem gospodarki, politykà gospodarczà, regulacjami prawnymi, stopà inflacji, kursami walutowymi, stopà procentowà, deficytem bud˝etowym, podatkami i ulgami podatkowymi, bezrobociem. Kszta∏towanie si´ tych zmiennych makroekonomicznych wp∏ywa na popyt na nowe mieszkania. Polityka podatkowa, w postaci ulg podatkowych zwiàzanych z zakupami i remontami mieszkaƒ oraz ich budowà na wynajem, mo˝e stymulowaç popyt i poda˝ na rynku mieszkaniowym. Stawki VAT dotyczàce obrotu gruntami i cen materia∏ów budowlanych równie˝ oddzia∏ujà na popyt na mieszkania lub domy. Regulacje prawne mogà z kolei utrudniç dost´p dewelopera do atrakcyjnych nieruchomoÊci, uzyskiwanie wszystkich zgód i pozwoleƒ oraz - w nast´pstwie nadmiernej ochrony klientów lub wykonawców i dostawców - utrudniç deweloperowi negocjacje ze stronami zaanga˝owanymi w realizacj´ projektu deweloperskiego. Chodzi tu m.in. o nabywców mieszkaƒ i lokali, wykonawców i podwykonawców oraz dostawców materia∏ów budowlanych (vide ostatnia nowelizacja artyku∏u 647 k.c.). Podwy˝szenie stóp procentowych w gospodarce redukuje dost´pnoÊç kredytu hipotecznego. Ujemnie wp∏ywa to na popyt na mieszkania i lokale u˝ytkowe. Pogorszenie si´ koniunktury w gospodarce skutkuje te˝ pogorszeniem jakoÊci portfela kredytowego w bankach. Wp∏ywa to na zaostrzenie polityki kredytowej banku wobec przedsi´biorców, w tym wobec deweloperów dzia∏ajàcych na obszarze budownictwa mieszkaniowego. Wzrost bezrobocia wywo∏uje obaw´ przed zaciàganiem kredytów hipotecznych. Potencjalni kredytobiorcy obawiajà si´ utraty êróde∏ dochodów, a wi´c êród∏a sp∏aty zaciàgni´tego kredytu. Ryzyko okresu budowy jest to ryzyko nieukoƒczenia projektu w zak∏adanym czasie, w ramach zak∏adanego bud˝etu lub nieuzyskania przez projekt, wskutek wad in˝ynierskich, odpowiednich walorów funkcjonalnych i (lub) u˝ytkowych. Ryzyko okresu budowy wià˝e si´ zatem z mo˝liwoÊcià wystàpienia: technicznych zak∏óceƒ oraz trudnoÊci formalnych w instytucjach uzgadniajàcych i opiniujàcych dokumentacj´, wystàpienia b∏´dów projektowych, problemów geologicznych, protestów osób trzecich podwa˝ajàcych pozwolenie na budow´. Protesty te mogà wynikaç z zakwestionowania przez osoby trzecie, np. lokatorów sàsiednich domów, prawa dewelopera do terenu i kwestiono- 69 70 BankowoÊç Komercyjna BANK I KREDYT l i p i e c 2 0 0 4 wania okreÊlonych rozwiàzaƒ przestrzennych (odleg∏oÊç, nas∏onecznienie, bezpieczeƒstwo po˝arowe itd.). Opisywane zak∏ócenia z regu∏y powodujà wyd∏u˝enie czasu realizacji projektu, wzrost kosztów budowy oraz kary umowne8. Niezwyk∏à aktywnoÊç w zaskar˝aniu procesów budowlanych przejawia∏y w ostatnich latach grupy ekologów lub mieszkaƒcy pobliskich osiedli. Ryzyko marketingowe lub ryzyko rynkowe sà z kolei zwiàzane z brakiem zainteresowania klientów danà lokalizacjà. Z punktu widzenia klientów lokalizacja mo˝e byç nietrafiona z wielu powodów. Nale˝à do nich: stan bezpieczeƒstwa, nieadekwatne do potrzeb i mo˝liwoÊci finansowych klientów oraz lokalizacji i realiów rynkowych powierzchnie, standard i ceny lokali lub domów. Ryzyko finansowe obejmuje kilka ró˝nych rodzajów ryzyka. Mo˝emy do nich zaliczyç ryzyko utraty p∏ynnoÊci i ryzyko kursowe. Utrata p∏ynnoÊci finansowej mo˝e nastàpiç w sytuacji niezapewnienia przez dewelopera ciàg∏oÊci finansowania. Deweloper mo˝e mieç problemy z p∏ynnoÊcià, jeÊli jego baza kapita∏owa jest niewielka. Opieranie si´ jedynie na wp∏atach od nabywców i niewielkie zasoby kapita∏owe dewelopera mogà spowodowaç problemy z p∏ynnoÊcià, jeÊli nastàpi za∏amanie si´ wp∏at od nabywców mieszkaƒ wskutek pogorszenia koniunktury jako pochodnej ryzyka makroekonomicznego. Do takich samych efektów braku p∏ynnoÊci mo˝e prowadziç zaanga˝owanie dewelopera lub grupy kapita∏owej, w której funkcjonuje deweloper, w zbyt du˝à liczb´ projektów inwestycyjnych realizowanych jednoczeÊnie. Nieczytelne struktury organizacyjne, w ramach których funkcjonuje deweloper i brak audytu sprawozdaƒ finansowych mogà utrudniç pozyskanie przez dewelopera finansowania ze strony banku i innych inwestorów. Ryzyko walutowe mo˝e wystàpiç, jeÊli waluta wynikajàca z umów z nabywcami jest inna ni˝ waluta kredytu WÊród ryzyk towarzyszàcych procesowi budowlanemu mo˝na wyró˝niç ryzyko przekroczenia kosztów projektu, ryzyko wyd∏u˝enia czasu realizacji projektu oraz ryzyko niezrealizowania projektu zgodnie z wymaganiami klienta. Wymienione kategorie ryzyka sà kszta∏towane przez wiele podkategorii ryzyka (ryzyka czàstkowego), w tym w szczególnoÊci zwiàzanego z: – jakoÊcià terenu budowy, – konstrukcjà, zewn´trznymi materia∏ami budowlanymi, instalacjami, materia∏ami wykoƒczeniowymi, – projektowaniem technicznym, – uzyskiwaniem opinii, zezwoleƒ itd., – wspó∏pracà z kontrahentami, – bazà technicznà i personelem, – dzia∏aniem si∏ natury9. Wskazane kategorie ryzyka mo˝na uzupe∏niç zagadnieniami zwiàzanymi z ochronà Êrodowiska. Wzgl´dy ochrony Êrodowiska sà êród∏em dodatkowych nak∏adów, które powinny byç uwzgl´dnione w bud˝ecie danego projektu inwestycyjnego. P∏ytki poziom wód gruntowych wymusza zastosowanie dodatkowej przeciwwilgociowej izolacji fundamentów lub mieszanek betonu oraz koniecznoÊç prowadzenia robót ziemnych. W skrajnej sytuacji ochrona Êrodowiska mo˝e doprowadziç do zatrzymania inwestycji – na przyk∏ad w przypadku inwestycji na terenach poprodukcyjnych, jeÊli w gruncie odkryte zostanà substancje szkodliwe, np. metan. Koszty utylizacji mogà przekroczyç planowany bud˝et inwestycji10. Wy˝ej wymienione typowe czynniki ryzyka wyst´pujàce w projekcie deweloperskim sà êród∏em ryzyka kredytowego dla banku finansujàcego dewelopera. Jest to ryzyko niesp∏acenia sp∏aty przez dewelopera kredytu mieszkaniowego w kwocie zdefiniowanej w umowie kredytowej i w zak∏adanym czasie. Deweloper prezentujàc bankowi projekt musi udowodniç, ˝e jest w stanie zarzàdzaç ryzykiem projektu. Bank oceniajàc dewelopera musi równie˝ sprawdziç jakie metody minimalizacji ryzyka zosta∏y zastosowane w projekcie, i sam - poprzez klauzule w umowie kredytowej i monitoring - powinien ograniczyç swe ryzyko. Ryzyko kredytowe nie jest jednak jedynym ryzykiem banku finansujàcego dewelopera. Bardzo istotne dla banku jest tak˝e ryzyko reputacji. Dotyczy ono postrzegania danego banku przez otoczenie. Niewyp∏acalnoÊç i niesolidnoÊç dewelopera rzutujà na reputacj´ finansujàcego go banku, który albo dokona∏ z∏ego wyboru dewelopera, albo zaniedba∏ jego monitoring. Mo˝na wskazaç na wiele êróde∏ ryzyka reputacji banku w projekcie deweloperskim. èród∏ami ryzyka reputacji sà: rozbie˝ne interesy uczestników projektu deweloperskiego oraz typowe zachowania zbiorowe, szeroko opisywane w teorii finansów i psychologii. Przyjrzyjmy si´ temu stanowi rzeczy w bardziej szczegó∏owo. W projektach deweloperskich interesy banku i nabywcy mieszkania lub lokalu u˝ytkowego nie do koƒca sà zbie˝ne. Interes kupujàcego polega przede wszystkim na nabyciu pozbawionej obcià˝eƒ w∏asnoÊci wybudowanej nieruchomoÊci, a dopiero w drugiej kolejnoÊci na zabezpieczeniu swoich ju˝ wczeÊniej uiszczonych zaliczek na wypadek, gdyby nie uda∏o si´ ukoƒczyç budowy obiektu lub braku obcià˝enia obiektu kupna11. Interes banku finansujàcego dewelopera to z kolei zapewnienie sobie zwrotu udzielonego kredytu i sprzeda˝ szerokiej gamy us∏ug finansowych. Cz´sto bank fi- 8 W.A. Werner: Ryzyko polskiego dewelopera. „Budownictwo Polskie" marzec 2001 r. 9 A. Kosecki, A. Matyda: Kierowanie ryzykiem w przedsi´biorstwie budowlanym. W: Technologia w budownictwie – teoria i praktyka. Instytut Budownictwa Politechniki Wroc∏awskiej, Wroc∏aw-Polanica Zdrój 1996, Towarzystwo Naukowe In˝ynierii Procesów Budowlanych. 10 Ochrona Êrodowiska w dzia∏alnoÊci inwestycyjnej i inwestycje w zakresie ochrony Êrodowiska. Raport Eurofinance i Baker & McKenzie. Warszawa, czerwiec 2001 r., s. 35. 11 Ochrona nabywcy przysz∏ych (powstajàcych) lokali w Êwietle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiàzaƒ prawnych, op.cit. BankowoÊç Komercyjna BANK I KREDYT l i p i e c 2 0 0 4 Schemat 1 Strony i intencje projektu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym INTERES STRON UCZESTNICZÑCYCH 1) HIPOTEKA 2) CESJA WIERZYTELNOÂå W CELU ZABEZPIECZENIA ROSZCZENIA DEWELOPER BANK DEWELOPERA 1) FINANSOWANIE PRZEDSI¢WZI¢CIA 1) C a) przeniesienie w∏asnoÊci e n a zobowiàzanie do zwolnienia z obcià˝eƒ b) zwolnienie z obcià˝eƒ c) wykonanie n a b y 2) zwrot ceny c nabycia i 1. I 2. a SFINANSOWANIE CENY NABYCIA NABYWCA BANK NABYWCY 1) hipoteka 2) cesja w celu zabezpieczenia a) roszczenie o zwrot ceny nabycia b) roszczenie o zwolnienie z obcià˝eƒ èród∏o: opracowanie w∏asne na podstawie: Ochrona nabywcy przysz∏ych (powstajàcych) lokali w Êwietle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiàzaƒ prawnych, op.cit. nansujàcy dewelopera to nie ten sam, który finansuje nabywc´ mieszkania lub lokalu u˝ytkowego, co dodatkowo komplikuje sytuacj´. Interes banku nabywcy polega przede wszystkim na pierwszeƒstwie w∏asnej hipoteki dla zapewnienia d∏ugofalowego finansowania ceny kupna. Tylko w przypadku, gdy nie uda si´ zagwarantowaç pierwszeƒstwa, jest on zainteresowany cesjà zabezpieczeƒ, które ma kupujàcy12. Jak przedstawia schemat, w przypadku niewyp∏acalnoÊci dewelopera najs∏abszà pozycj´ spoÊród wszystkich uczestników przedsi´wzi´cia ma kupujàcy. Jego roszczenie o ukoƒczenie, przeniesienie w∏asnoÊci i zwrot zaliczek ceny kupna sà roszczeniami wobec masy upad∏oÊciowej i w sytuacji kryzysowej nie majà ekonomicznego znaczenia. Nie ma on realnych zabezpieczeƒ - ma je bank dewelopera. Przewa˝nie z bankiem dewelopera nie wià˝à go ˝adne umowy Z perspektywy finansów i psychologii w projektach deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym najcz´Êciej mamy do czynienia z trzema zjawiskami. Pierwszym z nich jest zjawisko „pasa˝era na gap´” (free-rider), drugim zjawisko „ucieczki od wolnoÊci”, a trzecim ryzyko „hazardu moralnego”, w du˝ej mierze zwiàzane z poprzednimi zjawiskami. W uj´ciu klasycznym poj´cie „pasa˝era na gap´” wyst´puje, gdy w skomplikowanych transakcjach finansowych, np. w fuzjach i przej´ciach, wszystkie podmioty zaanga˝owane w transakcj´ finansowà korzystajà na aktywnoÊci jednej ze stron, która na przejmowanym podmiocie wymusza 12 Tam˝e. efektywnoÊç ekonomicznà. Pozosta∏e podmioty zachowujà si´ biernie. W projektach deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym bardzo typowa jest sytuacja, w której nabywcy mieszkaƒ i lokali nie stosujà si´ do ró˝norodnych poradników i zaleceƒ i nie sprawdzajà wszechstronnie dewelopera przed podpisaniem umowy realizacyjnej. Zalecenia te dotyczà zarówno formy prawnej umowy przedwst´pnej oraz sprawdzania wiarygodnoÊci dewelopera. Nabywcy mieszkaƒ i lokali nie chronià swych interesów w umowach realizacyjnych. Nie wykorzystujà artyku∏ów 7 i 9 ustawy o w∏asnoÊci lokali, gdzie zapisana jest mo˝liwoÊç zawierania umów przedwst´pnych w formie notarialnej i zapisywania w ksi´dze wieczystej roszczenia pod adresem dewelopera o wybudowanie go i wyodr´bnienie lokalu w oddzielnej ksi´dze wieczystej. Wed∏ug omawianych zaleceƒ sprawdzanie dewelopera przez nabywc´ powinno objàç sprawdzenie stanu prawnego nieruchomoÊci, planu zagospodarowania przestrzennego i posiadania przez dewelopera prawomocnego pozwolenia na budow´ oraz sytuacji finansowej dewelopera i jego dokumentów rejestrowych oraz referencji z poprzednich projektów. Zwraca uwag´ fakt, ˝e sposób sprawdzania wiarygodnoÊci dewelopera jest w praktyce analizà identycznà z tà, którà prowadzà banki w momencie podejmowania decyzji kredytowej: czy deweloperowi udzieliç kredytu i na jakich warunkach. Brak stosownych analiz prowadzonych przez nabywców i negocjowanie poszczególnych zapisów umowy realizacyjnej lokali to nie tylko efekt ma∏ej wiedzy 71 72 BankowoÊç Komercyjna prawnej i ekonomicznej polskiego spo∏eczeƒstwa. Cz´sto w tak niefrasobliwy sposób zachowujà si´ ludzie wykszta∏ceni, z odpowiednim doÊwiadczeniem zawodowym. W interesach prywatnych czujà si´ zwolnieni z myÊlenia. Jednostka przestaje byç sobà i w pe∏ni akceptuje wzorce zachowaƒ charakteryzujàce si´ brakiem dba∏oÊci o w∏asne interesy i oglàdaniem si´ na bank finansujàcy dewelopera jako na obroƒc´ i reprezentanta interesów (tzw. mechaniczny konformizm). Troch´ to przypomina mechanizmy opisywane przez niemieckiego socjologa E. Fromma13. Nabywcy mieszkaƒ i lokali liczà zapewne na to, i˝ analizy wiarygodnoÊci dewelopera dokona∏ bank podejmujàc decyzj´ o udzieleniu kredytu i wymusi on na deweloperze prawid∏owà realizacj´ projektu, wykorzystujàc swoje prerogatywy zapisane w Prawie bankowym. Bank jako profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego podejmujàc pozytywnà decyzj´ kredytowà daje Êwiadectwo wiarygodnoÊci deweloperowi oraz lokalizacji projektu. Jego decyzja kredytowa i obecnoÊç innych uczestników procesu deweloperskiego zwalniajà zatem z dbania o w∏asne interesy. JeÊli zaÊ projekt napotyka k∏opoty, winien - w opinii innych uczestników procesu deweloperskiego - jest bank, gdy˝: albo zwiàza∏ si´ z niew∏aÊciwym deweloperem, albo nie wymusi∏ na nim prawid∏owego dzia∏ania w trakcie realizacji projektu. Dla dobra w∏asnej reputacji bank powinien zatem za wszelkà cen´ ratowaç projekt, np. ratowaç jego p∏ynnoÊç lub na w∏asny koszt usunàç wady jakoÊciowe lokali. Bank mo˝e ratowaç projekt poprzez zwi´kszenie kredytu lub przej´cie zarzàdzania nad projektem przez swych przedstawicieli bàdê inne podmioty. Ratowania projektu mo˝e podjàç si´ sam bank lub spó∏ki funkcjonujàce w grupie bankowej wyspecjalizowane w dzia∏alnoÊci deweloperskiej. Taka struktura organizacyjna bankowej grupy kapita∏owej, w ramach której dzia∏a bank finansujàcy, zwi´ksza bezpieczeƒstwo innych uczestników projektu, choç rodzi podejrzenia, ˝e bank finansujàcy dà˝y do przej´cia kontroli nad projektem. Konsekwencje niefrasobliwoÊci nabywców mieszkaƒ i lokali sà szczególnie powa˝ne w przypadku upad∏oÊci dewelopera. JeÊli nie nastàpi∏o przeniesienie w∏asnoÊci lokalu lub mieszkania na dewelopera nabywcy nie przys∏uguje ˝adna ochrona prawna, a zawarte umowy realizacyjne nie wià˝à syndyka masy upad∏oÊciowej. Identyczna sytuacja swoistego cedowania na bank odpowiedzialnoÊci za wybór dewelopera i jego monitoring dotyczy te˝ postaw wykonawców i podwykonawców Ryzyko hazardu moralnego polega na wierze nabywców mieszkaƒ i lokali, ˝e w∏adze paƒstwowe poÊpieszà na ratunek w przypadku powa˝nych problemów dewelopera, tak jak to czasami si´ dzieje si´ w Polsce w przypadku bankrutujàcych przedsi´biorstw paƒstwowych. Mieszkanie to wszak dobro strategiczne. Za13 E. Fromm: Ucieczka od wolnoÊci. Warszawa 1993 Czytelnik, s. 179. BANK I KREDYT l i p i e c 2 0 0 4 pis w Konstytucji, o którym by∏a mowa na poczàtku artyku∏u, mo˝e rozbudzaç takie nadzieje. W sytuacji obecnego kryzysu paƒstwa zdaniem wielu nabywców rol´ ratowania projektu powinien przejàç bank finansujàcy dewelopera, jako instytucja majàca odpowiednie zasoby finansowe i kontakty. NiefrasobliwoÊç innych ni˝ bank uczestników projektu deweloperskiego i liczenie na zewn´trzne wybawienie naruszajà jednà z podstawowych zasad gospodarki rynkowej, którà jest wolnoÊç wyboru i odpowiedzialnoÊç za swe decyzje. Ryzyko reputacji banku w projekcie deweloperskim mo˝na te˝ rozpatrywaç w innym kontekÊcie. Bank finansujàcy projekt deweloperski zazwyczaj dà˝y do sprzeda˝y kilku us∏ug finansowych jednoczeÊnie. Obok kredytu dla dewelopera na finansowanie projektu bank stara si´ tak˝e sprzedaç kredyty hipoteczne na finansowanie zakupu mieszkaƒ i czasami produkty ubezpieczeniowe, np. ubezpieczenia na okres przejÊciowy: do momentu uzyskania przez nabywc´ lokalu prawomocnego zabezpieczenia hipotecznego na rzecz finansujàcego banku, ubezpieczenie majàtkowe nabywanego lokalu i ubezpieczenie na ˝ycie. Pracownicy banku prowadzà bardzo intensywnà akwizycj´ tych produktów. Bardzo cz´sto sprzeda˝ wspomnianych produktów finansowych nast´puje w siedzibie dewelopera, gdzie pracownicy banku nieomal na sta∏e urz´dujà. W ÊwiadomoÊci nabywców mieszkaƒ i lokali oraz innych kontrahentów dewelopera np. wykonawców i podwykonawców, zaczyna si´ zacieraç ró˝nica pomi´dzy bankiem a deweloperem. Bank zaczyna byç traktowany jako w∏aÊciciel spó∏ki deweloperskiej, do którego nale˝y kierowaç wszelkie pretensje i zastrze˝enia. Bywa, ˝e sytuacj´ pogarsza fakt ingerowania pracowników banku w kszta∏t umów realizacyjnych pomi´dzy bankiem a deweloperem mieszkaniowym oraz w umowy z wykonawcami i podwykonawcami. W trakcie tych ingerencji pracownicy banku stajà albo po stronie dewelopera chcàc zwi´kszyç lub uwiarygodniç przychody, albo po stronie nabywców, g∏oszà, ˝e w tym kszta∏cie umowy sà bezprawne i nabywcy na pewno ich nie zaakceptujà. Tak du˝e zaanga˝owanie pracowników banku w ró˝ne aspekty zarzàdzania projektem deweloperskim sprawia, ˝e odium niepowodzenia projektu spada na bank, który jest oskar˝any o z∏y wybór dewelopera (nietrafiona decyzja kredytowa) i niedok∏adny monitoring udzielonego kredytu. Ryzyko reputacji jest najbardziej odczuwalne w momencie przystàpienia banku do egzekucji roszczeƒ. Mo˝e wtedy dojÊç do otwartego konfliktu pomi´dzy bankiem finansujàcym oraz nabywcami, wykonawcami i podwykonawcami. Konflikt mo˝e zostaç nag∏oÊniony przez media, które w g∏ównej mierze kszta∏tujà reputacj´ banku na rynku. Informacje prasowe o egzekucji i eksmisjach lokatorów mogà w znacznym stopniu zaszkodziç postrzeganiu go przez klientów jako banku nieprzyjaznego kontrahentom. BANK I KREDYT l i p i e c 2 0 0 4 Podsumowujàc, do g∏ównych zagro˝eƒ wyst´pujàcych w przedsi´wzi´ciach deweloperskich zalicza si´: – brak odpowiednich zgód i zezwoleƒ niezb´dnych do rozpocz´cia i prowadzenia prac budowlanych w ramach projektu; – nieczytelnà dla banku struktur´ organizacyjnà dewelopera i brak audytu jego sprawozdaƒ finansowych oraz sprawozdaƒ finansowych jego akcjonariuszy lub udzia∏owców; – niewielkà baz´ kapita∏owà dewelopera i co za tym idzie niewielkà zdolnoÊç do absorpcji strat; – brak ciàg∏oÊci i pewnoÊci êróde∏ finansowania projektu przez dewelopera (poleganie w zbyt du˝ym stopniu na wp∏atach nabywców mieszkaƒ i lokali); wp∏aty te na skutek zdarzeƒ losowych lub np. ryzyka makroekonomicznego mogà si´ za∏amaç – finansowanie budowy mo˝e wi´c ulec powa˝nym zak∏óceniom; – zaanga˝owanie dewelopera i (lub) grupy kapita∏owej, w ramach której on funkcjonuje, w zbyt du˝à liczb´ projektów inwestycyjnych realizowanych jednoczeÊnie; – brak przejrzystoÊci i utrudniony dost´p nabywców i kontrahentów do informacji o deweloperze i ewentualnie grupie kapita∏owej, w której on funkcjonuje; – niew∏aÊciwe wydatkowanie Êrodków przez dewelopera (w tym przeznaczanie ich na inne inwestycje, a wi´c na cele niezwiàzane z projektem deweloperskim). JednoczeÊnie coraz cz´Êciej dostrzega si´ w Polsce mo˝liwoÊç wyeliminowania niektórych z powy˝szych rodzajów ryzyka, m.in. poprzez prawne uregulowanie wzajemnych obowiàzków podmiotów uczestniczàcych w realizacji inwestycji deweloperskiej oraz wprowadzenie rachunku powierniczego dla konkretnego przedsi´wzi´cia. Wcià˝ jednak nie dosz∏o do finalizacji tych dzia∏aƒ w formie stosownej ustawy. Sposoby minimalizacji ryzyka kredytowego przez bank Wobec z∏o˝onoÊci zjawiska, jakim jest projekt deweloperski w budownictwie mieszkaniowym, bank mo˝e zajàç ró˝ne postawy. Musi mieç ÊwiadomoÊç, ˝e pewnych êróde∏ ryzyka, tkwiàcych w permanentnym konflikcie interesów i w zachowaniach spo∏ecznych nie da si´ usunàç. Bank bojàc si´ ryzyka kredytowego i ryzyka reputacji, mo˝e ca∏kowicie zrezygnowaç z finansowania projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym. Mo˝e te˝ nie chcieç ponosiç niektórych dzia∏aƒ na rzecz minimalizacji ryzyka kredytowego i ryzyka reputacji, o których mowa dalej. Taka postawa to jednak w pewnym sensie obra˝anie si´ banku na rzeczywistoÊç. Mo˝e to ponadto oznaczaç dla banku utra- BankowoÊç Komercyjna t´ przychodów i okazji do sprzeda˝y ró˝norodnych produktów finansowych. Bank mo˝e te˝ wybraç postaw´ kontrolowanej akceptacji ww. ryzyka. Oznacza to dla banku selektywne anga˝owanie si´ w finansowanie najlepszych, jego zdaniem, projektów deweloperskich i prób´ minimalizacji czynników ryzyka sk∏adajàcych si´ na ryzyko kredytowe i ryzyko reputacji. Przyj´cie takiej strategii powinno oznaczaç dla banku: – pog∏´bianie przez jego pracowników znajomoÊci ró˝nych aspektów projektu deweloperskiego, – systematyczne badanie przez bank koniunktury na rynku nieruchomoÊci mieszkaniowych, – Êledzenie zmian prawnych dotyczàcych finansowania budownictwa mieszkaniowego, – zmiany organizacyjne w strukturze grupy kapita∏owej banku finansujàcego dewelopera mieszkaniowego, – prowadzenie odpowiedniej polityki kadrowej (zatrudnianie w banku osób majàcych wszechstronne przygotowanie kadrowe lub zespo∏ów o interdyscyplinarnym charakterze, ekspertów technicznych do oceny in˝ynierskich aspektów projektu); – wypracowanie odpowiednich sposobów oceny projektów deweloperskich i selekcji deweloperów, – stosowanie sprawdzonych metod minimalizacji ryzyka. – systematyczny monitoring projektu z wykorzystaniem renomowanych firm in˝ynierskich. Dzi´ki ww. dzia∏aniom bank finansujàcy projekt deweloperski w budownictwie mieszkaniowym mo˝e zminimalizowaç swe ryzyko kredytowe i ryzyko reputacji. Spójrzmy teraz na niektóre z sugerowanych dzia∏aƒ. Zmiany organizacyjne w strukturze grupy kapita∏owej, w której dzia∏a bank finansujàcy dewelopera oznaczajà powstanie specjalistycznych spó∏ek deweloperskich w ramach bankowych grup kapita∏owych i powstanie funduszy inwestycyjnych, mogàcych udzieliç deweloperowi po˝yczki podporzàdkowanej na zakup gruntu w formie tzw. finansowania pomostowego (mezzanine finance). Dzi´ki takim rozwiàzaniom deweloper zyskuje Êrodki, które sà quasi-kapita∏em w∏asnym, a bank ma mo˝liwoÊç p∏ynnego przej´cia projektu lub zarzàdzania nim w przypadku powa˝nych problemów dewelopera. Procedury oceny dewelopera przez bank i przyj´te kryteria muszà uwzgl´dniaç specyfik´ projektów deweloperskich. G∏ównymi kryteriami oceny dewelopera mieszkaniowego przez bank powinny byç: – lokalizacja projektu, – p∏ynnoÊç finansowa dewelopera, – si∏a finansowa grupy kapita∏owej, w ramach której funkcjonuje deweloper, i gotowoÊç tej grupy do wsparcia projektu, – zarzàdzanie ryzykiem projektu przez dewelopera. 73 74 BankowoÊç Komercyjna BANK I KREDYT l i p i e c 2 0 0 4 Tabela Rodzaje ryzyka finansowania przez bank projektu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym i sposoby jego minimalizacji Kryterium Obszary kontroli Lokalizacja 1. AktywnoÊç gospodarcza mia- Ryzyko makroekonomiczne Obszary ryzyka Metody minimalizacji i zarzàdzania ryzykiem sta i regionu i rynkowe 2. Lokalizacja w planie zagospow wania przestrzennego oraz rankingów atrakcyjnoÊci darowania przestrzennego 3. Lokalizacja 1. Weryfikacja planu zagospodaro- 2. Sprawdzenie przez pracowni- rankingach ków banku konkurencyjnych atrakcyjnoÊci projektów pod kàtem zaawanso- 4. Powodzenie konkurencyjnych wania i warunków oferowanych projektów danej lokalizacji nabywcom 3. Wymóg przedsprzeda˝y w umowie kredytowej jako test atrakcyjnoÊci rynkowej projektu P∏ynnoÊç finansowa dewelopera 1. Przep∏ywy finansowe Ryzyko finansowe 2. WysokoÊç, forma i czas wnie- 1. Analiza studium wykonalnoÊci projektu i przep∏ywów finanso- sienia Êrodków w∏asnych wych 3. Ciàg∏oÊç finansowania projektu 2. Zdefiniowanie wniesienia Êrod- 4. Minimalna ocena sprzeda˝y ków w∏asnych w kwocie uzgod- mieszkania potrzebna do sp∏aty nionej z bankiem jako warunku kredytu a realia rynkowe wyp∏aty pierwszej transzy kredytu 3. ObecnoÊç w projekcie umów kredytowych i umów po˝yczek Si∏a finansowa dewelopera i jego 1. Sytuacja finansowa akcjona- Ryzyko rynkowe grupy kapita∏owej riuszy i udzia∏owców, którzy 1. Analiza sprawozdaƒ finansowych (najlepiej po audycie) ak- powinni móc zasiliç projekt cjonariuszy i udzia∏owców 2. Analiza reputacji akcjonariuszy 2. Analiza opinii bankowych i ra- i udzia∏owców handlowych portów z wywiadowni handlowej 3. Umowy wsparcia projektu 3. ObecnoÊç umowy wsparcia pro- przez udzia∏owców lub akcjo- jektu przez jego udzia∏owców nariuszy lub akcjonariuszy 4. Analiza zaanga˝owania udzia∏owców lub akcjonariuszy w projekty inwestycyjne realizowane równolegle Zarzàdzanie ryzykiem projektu przez dewelopera 1. Kompleksowy biznesplan pro- ¸àczne ryzyko makroekonojektu miczne, okresu budowy, marke- 2. Dostosowanie dokumentacji tingowe i finansowe projektowej do wymogów rynku 1. Analiza feasibility study i umów towarzyszàcych projektowi wykorzystanie zewn´trznych firm in˝ynierskich 3. Tryb wyboru wykonawców 2. Analiza zachowania trybu prze- i kontrahentów (konkurencyj- targowego przy wyborze wyko- na cena, reputacja, doÊwiadczenie w realizacji podobnych obiektów) dewelopera umów towarzyszà- 4. Zagwarantowanie sta∏ej ceny za wykonawstwo w umowie 5. Uczestnictwo po stronie dewelopera nawców i kontrahentów 3. Analiza przez bank finansujàcy doÊwiadczonych osób w zarzàdzaniu projektem 6. Formu∏owanie umów realiza- cych projektowi (np. umów o generalne wykonawstwo, gwarancji kontraktowych, polis ubezpieczeniowych, umów realizacyjnych) 4. Korzystanie przez nabywców cyjnych chroniàcych interesy mieszkaƒ, domów lub lokali dewelopera, ale w sposób z kredytów hipotecznych, co po- zgodny z prawem twierdza ich wiarygodnoÊç i zapewnia deweloperowi ciàg∏oÊç sprzeda˝y i wp∏ywy BANK I KREDYT l i p i e c 2 0 0 4 Ocen´ projektów deweloperów i przyj´te sposoby minimalizacji poszczególnych rodzajów ryzyka przedstawia szczegó∏owo tabela. Jak widaç z powy˝szych rozwa˝aƒ zaproponowany sposób oceny projektów mieszkaniowych BankowoÊç Komercyjna przez banki ró˝ni si´ od tradycyjnych sposobów oceny podmiotów gospodarczych. Ka˝dy bank powinien tu wypracowaç swà w∏asnà metodologi´ i aktualizowaç jà stosownie do doÊwiadczeƒ we wspó∏pracy z deweloperami. Literatura 1. E. Fromm: Ucieczka od wolnoÊci. Warszawa 1993 Czytelnik. 2. A. Kosecki, A. Matyda: Kierowanie ryzykiem w przedsi´biorstwie budowlanym. Praca zawarta w opracowaniu Technologia w budownictwie – teoria i praktyka. Wroc∏aw – Polanica Zdrój 1996 Instytut Budownictwa Politechniki Wroc∏awskiej, Towarzystwo Naukowe In˝ynierii Procesów Budowlanych. 3. Kredytowanie budownictwa mieszkaniowego. Kredyty budowlane dla deweloperów. Podr´cznik uczestnika szkoleƒ przygotowany na zlecenie Amerykaƒskiej Agencji ds. Rozwoju Mi´dzynarodowego (USAID) w ramach programu szkoleƒ dla banków kredytujàcych mieszkalnictwo w Polsce (RFS 641/97). 4. K. Milewska: Wp∏acisz, ale nie zap∏acisz. „Rzeczpospolita” z 20 maja 2002 r. Dodatek „NieruchomoÊci. Budownictwo”. 5. Ochrona nabywcy przysz∏ych (powstajàcych) lokali w Êwietle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiàzaƒ prawnych. „Zeszyt Hipoteczny” nr 19 Warszawa 2004 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego. 6. Ochrona Êrodowiska w dzia∏alnoÊci inwestycyjnej i inwestycje w zakresie ochrony Êrodowiska. Raport Eurofinance i Baker & McKenzie, Warszawa czerwiec 2001. 7. W. Werner: Deweloperzy na rynku budownictwa mieszkaniowego. Referat wyg∏oszony na konferencji „Polski Rynek NieruchomoÊci”, Mi´dzyzdroje 1999. 8. W.A. Werner: Ryzyko polskiego dewelopera. „Budownictwo Polskie”, marzec 2001 r. 9. W.A. Werner, E. W´˝yk, T. Jaworski: System deweloperski w Polsce - bariery, efekty i ryzyko funkcjonowania. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej Warszawa 2002. 10. Wielka encyklopedia prawa. Praca pod red. E Smoktunowicza, Warszawa – Bia∏ystok 2000 Wydawnictwo Prawo i Praktyka Gospodarcza. 11. www.rp.pl/budownictwo_nieruchomoÊci; www.gazeta.pl/dom (odnoÊnik: gazeta sprawdza firm´). 75
