Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców na terenie Austrii

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców na terenie Austrii
(informacje ogólne)
Swoboda przepływu kapitału w ramach jednolitego rynku wewnętrznego daje prawo
obywatelom Unii Europejskiej, w tym także polskim obywatelom, nabywania nieruchomości
na terenie Austrii – oczywiście z zachowaniem obowiązujących w tej kwestii narodowych
przepisów, ze szczególnym uwzględnieniem uregulowań występujących na terenie landu
Tyrol1.
Z kolei z narodowych regulacji austriackich wynika, że obywatele UE podlegają takim
samym przepisom jak obywatele austriaccy.
W przypadku nabycia mieszkania, lokalu przeznaczonego na prowadzenie działalności
gospodarczej (np. sklepu), działki budowlanej lub domu obowiązuje ich notarialny akt kupna
nieruchomości sporządzony i podpisany przez wszystkie zainteresowane strony w obecności
notariusza.
W odniesieniu do działek istnieje generalny wymóg, aby została ona zabudowana w ciągu
pięciu lat licząc od daty zakupu. Wymóg ten jest szczególnie konsekwentnie przestrzegany na
terenie kraju związkowego Tyrol, którego stolicą jest Innsbruck2.
W przypadku działki przeznaczonej w planie przestrzennego zagospodarowania danej
miejscowości na cele rolne lub działki leśnej nabywca musi uzyskać zezwolenie od
właściwego urzędu gminy, kraju związkowego lub miasta. Zezwolenie takie może być
wydane, jeżeli będą spełnione warunki jednoznacznie wskazujące, że nabywca będzie w
stanie zapewnić właściwe użytkowanie gruntu (np. rolnego, leśnego lub winnicy) i zapewni
stosowną ochronę takich gruntów. W tym wypadku chodzi o zapobieganie przekształcania np.
gruntów typowo rolnych na cele poza rolne.
Nabycie nieruchomości innej niż rolna i leśna nie wymaga zezwolenia, choć bywają jeszcze
przypadki, gdy wymagane jest urzędowe zaświadczenie nazywane negatywnym certyfikatem
(niem. Negativbestätigung)3, czyli dokument informujący, że nie ma urzędowych
przeciwwskazań, aby np. Polak nabył daną nieruchomość.
Zniesienie obowiązku posiadania negatywnego certyfikatu zostało uregulowane decyzją
Austriackiego Sądu Najwyższego, która zaczęła obowiązywać w dniu 24.10.2006 r. – der
Oberste
Gerichtshof
(OGH),
nr
akt
(Erkenntnis)
5Ob212/06x
(www.ris.bka.gv.at/Bundeskanzleramt/Rechtsinformationssystem/Judikatur/Justiz
(OGH,
OLG, LG, BG, AUSL/Geschäftszahl 5 Ob212/06x).
Doradza się, aby przed przystąpieniem do sporządzenia notarialnego aktu zakupu
nieruchomości zasięgnąć informacji i upewnić się, we właściwym urzędu gminy, kraju
związkowego lub miasta, że wspomniany negatywny certyfikat rzeczywiście nie obowiązuje.
Na przestrzeni 2006 i na początku 2007 r. przy składaniu wniosku o wydanie wspomnianego
certyfikatu należało dołączyć następujące dokumenty:
ƒ paszport i/lub dowód osobisty wraz z jego kopią;
ƒ wyciąg z rejestru gruntów, w którym znajduje się jego opis i jest wyszczególniony
właściciel (jest to rodzaj wypisu z księgi wieczystej nieruchomości);
1 Wiele cennych informacji w omawianym temacie można wyszukać na stronach www pod hasłem „Erwerb von
Grund und Boden in Österreich”
2 Zob. www.tirol.gv.at
3 Zob. J. Masalski, Austria - Twój Partner w UE, www.handelsratpolen.at
ƒ
ƒ
projekt umowy nabycia nieruchomości pomiędzy właścicielem i potencjalnym
nabywcą. Można w nim ująć klauzulę mówiącą, że do sfinalizowania umowy dojdzie
z chwilą otrzymania niezbędnej zgody odnośnych władz lokalnych;
stosowne dokumenty rejestracyjne w przypadku, gdy nabywcą jest polska osoba
prawna (firma). W tym przypadku był potrzebny wyciąg z polskiego rejestru
handlowego, przetłumaczony na język niemiecki przez tłumacza przysięgłego.
Za wydanie negatywnego certyfikatu pobierana była opłata, której wysokość była różna w
różnych krajach związkowych.
Posiadanie negatywnego certyfikatu było niezbędne do zmiany właściciela nieruchomości we
właściwej księdze wieczystej (niem. Grunbuch) prowadzonej dla danej nieruchomości.
Nabywając nieruchomość w Austrii należy zapłacić podatek od nabycia nieruchomości (niem.
Grunderwerbsteuer), który wynosi 3,5 proc. ceny nabycia. Koszty wpisu do księgi wieczystej
(niem. Grundbucheintragung) wynoszą 1 proc. ceny nabycia nieruchomości.
Warto pamiętać, aby przed sporządzeniem aktu notarialnego poprosić właściciela o pokazanie
aktualnego wypisu z księgi wieczystej. Szczególnie godny polecenia jest dział IV tejże księgi
tj. hipoteka, która pokazuje ewentualne wpisy i obciążenia stanowiące rodzaj zastawu na
nieruchomości za niespłacone należności.
Więcej: zobacz w Załącznik Nieruchomości w Austrii
UWAGA!
Niniejszy tekst jest jedynie materiałem informacyjno-promocyjnym i nie ma on mocy
prawnej. Wydział Promocji Handlu i Inwestycji Ambasady RP w Wiedniu nie ponosi
odpowiedzialności za skutki decyzji i działań podjętych na podstawie zawartych w nim
informacji. Moc wiążącą posiadają jedynie austriackie przepisy w języku niemieckim.
Opr.: M. Kudła
WPHiI Wiedeń