Protokół z zebrania RO nr 10 październik 2013

Ad pkt 4.
Spotkanie RO z Prezesem Zarządu WSM Panem Maciejem Stasiełowiczem
stanowi załącznik nr 2 do niniejszego protokółu. /Wypowiedzi
p.M.Stasiełowicza
protokółowane
z
odsłuchu
nagrania.
Nieautoryzowane/
Głos zabrał p. Prezes WSM p. M. Stasiełowicz i powiedział, że są do
omówienia dwie sprawy: jedna dotyczy należności i finansów, druga - to
problem gruntowo – własnościowo - terenowy, który w przypadku Osiedla
Wawrzyszew jest najtrudniejszy w całej Spółdzielni. Poinformował, że
Zarząd WSM zaprosił Prezydium RO i Dyrektora Administracji Osiedla na
29
października na spotkanie ze wszystkimi prezydiami Rad Osiedla w
celu przeprowadzenia rozmów na temat sprawnej komunikacji pomiędzy
Zarządem a członkiem Spółdzielni.
„Powinniśmy szybko wrócić do tej dobrej tradycji bo uważamy, że w tej
sprawie jest bardzo duża luka. Zarząd spotyka się często ze sprawami,
które można rozwiązać nawet na poziomie administratora, niestety trafiają
do Zarządu. Drugi punkt to wizerunek Spółdzielni
w sposobie
komunikowania się /np. strona internetowa/. Jest szereg pomysłów, które
chcemy państwu pokazać i dokonać pewnych ujednoliceń.
Wracając do tematu Wawrzyszewa są dwa wielkie problemy jeśli chodzi o
państwa osiedle. Po pierwsze kwestia zadłużenia. Ja, kiedy zostawałem
Prezesem WSM, z ówczesnych informacji wiedziałem i to się absolutnie
potwierdziło, że problem zadłużenia jest wielkim problemem. Przez to
mamy zamrożone wielkie pieniądze, które gdyby w jakiejś części udało się
odzyskać mogłyby być wykorzystane na różne cele. Sprawa z finansami
jest taka, i finansiści to wiedzą – stara prawda, że firmy upadają nie
poprzez zły wynik, poprzez straty tylko niestety poprzez brak płynności
finansowej, który jest wtedy, gdy na koncie zaczyna nam brakować
pieniędzy na bieżące opłaty. My i większość sektora spółdzielczego
jesteśmy w takiej sytuacji, że jak gdyby spółdzielczość weszła w te
przemiany, które zaczęły się w 1989 r i które w przypadku spółdzielczości
w latach dwutysięcznych nabrały
trochę innego wymiaru, bo
spółdzielczość weszła z dużymi zasobami finansowymi. Natomiast,
niestety, czas stwierdzić, że te zasoby stopniowo maleją i nasze
możliwości finansowe są takie ile mamy w kasie. Myślę, że o sytuacji
występującej u państwa na pewno wszyscy wiedzą doskonale, ja wiem
tylko, że poziom zadłużenia wynosi 5 mln zł i jest globalnie największy w
całym WSM. Wynika to również z faktu, że jesteście największym
osiedlem. Problem występujący z zadłużeniem w tym osiedlu, i który
musimy spróbować wspólnie rozwiązać, to kwestia zadłużenia
długoterminowego. Bieżące dane pokazują, że są to 2 mln zł należności
zablokowanych na 32 osobach /w tym 7 osób zadłużonych na ok. 1 mln/.
Są to środki, które dyrektorzy osiedla mogliby przeznaczyć na inne
dodatkowe cele w osiedlu.”
1
Prezes dodał, że po prześledzeniu historii WSM i kilkumiesięcznej pracy
nie widzi, dużego problemu z bieżącym zadłużeniem , natomiast widzi go
w zadłużeniu długoterminowym i osiedle samo go nie rozwiąże.
„Obecnie w ramach biura Zarządu został powołany pracownik na
wakujące stanowisko głównego specjalisty ds. windykacji. Jest to osoba z
kilkuletnim stażem w dziale członkowskim do koordynacji działań Zarządu
i od tej strony zna ten problem.
Koordynacja dotyczy sposobu postępowania z największymi dłużnikami,
jakie przyjąć działania i posunięcia w celu odzyskiwania części
zablokowanych lokali. Na chwilę obecną, po 2 miesiącach pracy osoby
zatrudnionej na stanowisku windykacyjnym, jest dość dobra identyfikacja
należności w naszych osiedlach podlegających Zarządowi, a obecne
również wchodzimy w pozostałe osiedla. Dzięki współpracy Zarządu i
wyznaczonej osoby z osiedlami nastąpi identyfikacja dłużników. Została
podjęta nowa współpraca z komornikami funkcjonującymi na terenie
Bielan i Żoliborza wykazującymi się skutecznością, co powinno przynosić
choćby małe efekty.” Dodał, że w związku z tym oczekuje 'moralnego'
wsparcia działalności biura Zarządu i Dyrekcji, bo jest to nasz wspólny
interes. Dalsze utrzymywanie dłużników jest akceptacją na zamrażanie
coraz większych środków i odcinanie sobie drogi od działalności typu
remontowo-eksploatacyjnego. Dodał, że oczekuje od Rady,
iż w
praktycznym działaniu w sytuacjach, które mogą być czasami przykre i
trudne /eksmisje/, zajmie konkretne stanowisko, bo taki jest interes
spółdzielni osiedla i mieszkańców.
Odnośnie punktu 2: - „Osiedle Wawrzyszew jest rozliczane jako całość,
natomiast w nieruchomościach jednobudynkowych /Żoliborz IV/ pojawiają
się problemy, gdy w małych budynkach 1/3 lokatorów nie płacąc obciąża
określoną nieruchomość. Gdyby to była wspólnota /czy developer/ to
płacący musieliby pokryć zadłużenie niepłacących /wzrost opłat/.
W
sytuacji całego osiedla problem należy rozwiązać inaczej, bo w
spółdzielniach nie na odpowiedzialności zbiorowej - problem jednak jest.
W świetle ewentualnych wyodrębnień w państwa osiedlu taki problem za
chwilę może się pojawić /zamrożone 2 mln zł/ dlatego we wspólnym
interesie jest pozbycie się niedobrego bagażu. Jeśli chodzi o należności
bieżące to tak trzymajcie, ściągajcie ile się da, i jak się da metodami
dozwolonymi prawnie, bo na tle innych osiedli sytuacja nie jest zła –
jesteście w środku, co biorąc pod uwagę charakter, historię, zaszłości,
skład socjalny Wawrzyszewa jest to przyzwoity wynik.
Odnośnie
najtrudniejszego
tematu
terenowo
–
gruntowo
–
własnościowego. Z ogólnej analizy sytuacji na Wawrzyszewie wyłaniają się
problemy, które /po uzupełnieniu/ w formie tekstu zostaną przekazana
Dyrektorowi Osiedla i Przewodniczącemu RO. Po podzieleniu ich na trzy
grupy nieruchomości budynkowych są to:
1. Nieruchomości, gdzie stan prawny jest nieuregulowany.
2. Nieruchomości, gdzie jest stan prawny uregulowany, ale mieszany.
2
3. Nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym
W stanie prawnym nieuregulowanym nie ma decyzji własnościowych, nie
ma ksiąg wieczystych i w związku z tym sytuacja jest zawieszona. W tym
przypadku WSM jest zależne od decyzji Urzędu Miasta i postępowania
Sądu. Taki przypadek występuje na Wawrzyszewie, gdzie akt notarialny
został unieważniony /gdzie WSM nie jest stroną/ i obecnie oczekujemy na
decyzję, która może zostać podjęta nawet za kilka lat. W takiej sytuacji
możemy jedynie delikatnie ponaglać Sąd.
W stanie prawnym uregulowanym /ale mieszanym/ sytuacja jest taka, że
na określonej działce występuje własność WSM i wieczyste użytkowanie.
Notariusze nie chcą wyodrębniać takich stanów, ponieważ powołują się na
jakąś interpretację, z której wynika, że musi być jednolity stan gruntu,
czyli - albo wieczyste użytkowanie albo własność. W sytuacji, gdy jest
część naszej własności, niestety musimy
przekształcić wieczyste do
własności. Niekiedy są jeszcze takie sytuacje, że na tym samym gruncie
są dwie wieczyste własności z różnych terminów, wtedy dochodzi kwestia
ujednolicenia terminów, a następnie przejście we własność.
Ostatnia sytuacja jest najlepsza i najkorzystniejsza gdzie mamy
uregulowania polegające na tym, że występuje tylko wieczyste
użytkowanie i jest własnością WSM”.
Prezes poinformował, że „w marcu br. rozpoczęły się z Dyrektorem Osiedla
rozmowy i przypuszczalnie w ciągu pół roku Zarząd będzie miał takie
rozeznanie i że będzie możliwość rozmów z RO na temat globalnej
koncepcji, czego jest zwolennikiem /tzn. dobrego rozwiązania dla całego
osiedla a nie dla jakiejś partii, ponieważ ono ciągnie za sobą
niebezpieczeństwo, że to co rozwiążemy będzie miało układ stały, a reszta
później musi się do niego dopasować, co nie zawsze musi być dobre/. W
sytuacji tego osiedla i takiego stanu prawnego, jaki jest czekanie na
uregulowanie całości może potrwać kilka lat. Nie należy czekać kilka lat,
ponieważ przeciąganie tej sytuacji spowoduje, że mieszkania mieszkańców
będą traciły na wartości. Wtedy również mieszkania z puli zablokowanych
2 mln zł z zadłużenia również będą traciły wartość. W momencie kiedy
firma traci na wartości to ma zdecydowanie mniejsze możliwości lepszego
funkcjonowania i wtedy czynnik finansowy powoduje, że jest tu ten punkt
styczny wspólnego interesu zarówno Osiedla jak i Zarządu, z którego
wynika że, żeby sprawnie zarządzać trzeba mieć pieniądze.
W kwestii nieuregulowanych gruntów Zarząd próbuje ponaglać, namawiać
do szybszego działania, ale jest to droga mało skuteczna i mało
efektowna. W perspektywie może potrwać do kilku lat, obserwując
skuteczność działań naszych Sądów i Urzędu Miasta.
W sytuacji mieszanej gruntu /tzn. gdy mamy własność WSM i wieczyste
użytkowanie/ żeby zrobić wyodrębnienia i założyć księgi wieczyste lokali,
niestety musimy to użytkowanie wieczyste przejąć na własność, są na to
potrzebne duże pieniądze /od kilku do kilkunastu milionów za
poszczególne działki/. Pieniędzy Spółdzielnia nie ma i nie ma mowy o tym,
3
abyśmy dziś zdobyli się na taki wysiłek, żeby z miastem rozmawiać o
wykupie określonej działki i jednorazowej wpłacie. Takich możliwości nie
ma. Może moglibyśmy zrobić tak z jedną taką działką czy dwiema /czyli
wykupilibyśmy dwa budynki/ a pozostałym byśmy powiedzieli, że jest to
koniec naszych finansów i musimy zacząć zamykać spółdzielnię i rozglądać
się za likwidatorem. Jest oczywiście możliwość rozłożenia tej opłaty na
raty, ustawa daje takie możliwości /łącznie z możliwością nawet do 20 lat/
i z takiej możliwości trzeba skorzystać. Jednak tu pojawia się pewien
problem karny, którego na dzień dzisiejszy nie mamy rozwiązanego, jest
on zauważony i powinien zostać rozwiązany w okresie do pół roku. Wiąże
się to jednak z pewnymi konstrukcjami prawnymi, bo np. sytuacja jest
taka, że mamy budynek, który w części jest na gruncie WSM a w części na
wieczystym użytkowaniu i my do końca nie wiemy czego chce 100%
członków spółdzielni, do których ten budynek należy. Bo może się zdarzyć
taka sytuacja, która już miała miejsce /Wawrzyszew Nowy/, że
mieszkańcy powiedzą, że nie chcą własności i nie chcą partycypować w
kosztach z różnych powodów /może nie mają pieniędzy, albo odpowiada
im status wieczystego użytkowania/. W związku z tym możemy mieć
również na tym osiedlu sytuację taką, że na budynku, który moglibyśmy
przekształcić na własność, część mieszkańców nie wyrazi zgody. W takiej
sytuacji można tego dokonać tylko całym systemem umów prawnych
polegających na tym, że z jednej strony WSM wykupi w układzie ratalnym
tę własność od miasta, ale z drugiej strony umowami zabezpieczymy się z
mieszkańcami, że będą oni te opłaty wnosili. W przeciwnym wypadku
spółdzielnia musi wykładać pieniądze, mieszkańcy nie płacą i pojawia się
dysonans, który zaczyna w jakimś długim okresie obciążać daną
nieruchomość /patrz problemy na Osiedlu Rudawka/. Sytuacja ta wymaga
wymyślenia
bardzo
precyzyjnych
formuł
prawnych
gdzieś
już
sprawdzonych. Zbudowanie tego systemu powiązań prawnych będzie
kosztowało, ponieważ w dzisiejszych czasach prawnicy są kategorią
najlepiej opłacalną, ale rozmowy takie będą musiały się odbyć.
Trzecia sytuacja jest wtedy, gdy jest uregulowanie gruntu np. wieczyste
użytkowanie i w zasadzie można dokonywać podziału. Na Wawrzyszewie
podział został dokonany według działek, jednak obecnie osiedle chciałoby
go zweryfikować tak aby działki były mniejsze, bo wiąże się to z mniejszą
opłatą, a pozostałe grunty przejmuje osiedla-WSM i musi się z tego w jakiś
sposób potem rozliczyć. Jest to dodatkowe utrudnienie, które w tej kwestii
się tu pojawiło.
Wracając do sytuacji mieszanej - potrzebne jest budowanie systemu
umów, potrzebne są negocjacje z miastem na temat układu ratalnego oraz
potrzebna jest wola polityczna ze strony miasta, tzn. chęci wyjścia
naprzeciw spółdzielniom. Niestety, nie jesteśmy- my jako spółdzielczość w najlepszej sytuacji, ponieważ od kilku lat działania polityczne zmierzają
do tego, żeby spółdzielczość ,,wpychać” w narożnik i zacząć z niej
wyrywać pewne elementy bo nie ukrywam, że dwa podstawowe aktywa
4
spółdzielczości są to grunty i finanse. Trzeba się temu przeciwstawiać i
dotychczasowe takie próby
są w miarę sprawne. Takie nastawienie
powoduje, że ze strony władz brak sprzyjającej woli politycznej.
Trzecia sprawa dotyczy jednorodnego stanu gruntów – wieczyste
użytkowanie, gdzie gdybyśmy chcieli zmienić te działki, tzn. ograniczyć je,
to, niestety, nie jest to decyzja na poziomie kierownictwa osiedla. Musi to
być decyzja na poziomie uchwały RN, ponieważ
podobne problemy
występują w innych osiedlach i zgoda na precedens w jednym miejscu w
tym momencie wymagałaby zgody na jego
zaistnienie gdzie indziej
/Piaski, Sady Żoliborskie itd./ Musimy być świadomi, że nie może być
rozwiązania indywidualnego dla Osiedla Wawrzyszew w tej części, jeżeli
nie będzie ono akceptowalne dla całej spółdzielni, a podstawowym
problemem z punktu widzenia spółdzielni jest kwestia znalezienia środków
i zabezpieczenia sytuacji, że za grunty które nie będą bezpośrednio pod
budynkami mieszkańcy będą dalej płacić. Przedstawiony państwu obraz
sytuacji jest mało ciekawy i właściwie na dzień dzisiejszy praktycznie
niewiele możemy zrobić. Na chwilę obecną stoimy przed pytaniem co
należy robić dalej w tej sprawie. Jeżeli będziemy czekali to wartość
majątku będzie malała, będą rosły zadłużenia, a tam gdzie sprawy gruntu
są nieuregulowane to w zasadzie nie możemy tych lokali sprzedawać.
Należy spróbować zbudować taki instrument i rozwiązania, które pozwolą
znaleźć pieniądze. Taką próbą będzie w najbliższym czasie /przewidziane
na 29.11.2013 r/. Walne Zebranie, zmierzające do uchwalenia nowego
Statutu WSM. W obecnych rozwiązaniach statutowych nie ma
jednoznacznego rozwiązania, które by stwarzało możliwość zbierania
pieniędzy od współmieszkańców i składania ich na określonym funduszu
celowym /fundusz na wykup gruntów/. W innym wypadku nasze działania
mogą być różnie odbierane i traktowane”. P. Prezes zaapelował do
członków RO o frekwencję na WZ i poparcie proponowanej zmiany w
tekście Statutu WSM, ponieważ jest ona w interesie mieszkańców. Taką
zmianę poparła już RN w dn. 14.10.2013 r.
„Druga sprawa to
zabezpieczenie interesów WSM i zbudowanie sieci wzajemnych powiązań
prawnych, co nie jest sprawą prostą. Jeżeli będziemy mieli tę zmianę w
Statucie, jeżeli równolegle ruszą prace prawne to, niestety musimy jeszcze
mieć orientację, co sądzą o tym mieszkańcy poszczególnych
nieruchomości - czy większość chce czy nie. Musi to być jakaś ankieta z
jednoczesną deklaracją. Czwarta sprawa to tzw. 'wola polityczna'. Zarząd
oczywiście chce sprawy regulować w sposób racjonalny. Dotyczy to też
procesu wygradzania się wspólnot. Drugim niebezpieczeństwem jest
interes finansowy. Nawet w dobrej wierze można zrobić taki ruch, za który
będą płacili ci, co zostali w spółdzielni czyli w przypadku Wawrzyszewa, ci
co mieszkają na gruntach nieuregulowanych, bo ich regulacja nastąpi
najpóźniej. Najważniejsze jest czy będzie wola ze strony miasta. Dwa
miesiące temu nie było, jednak ciągu tych dwu miesięcy 'coś drgnęło'”.
Prezes powiedział, że kiedy rozpoczynał pracę w WSM, niektórzy
5
przedstawiciele RN wskazując mu na różne problemy jakie są do
rozwiązania mówili między innymi, że problem jest również taki, że WSM
w ostatnich latach odizolował się od świata spółdzielczego, czyli zamknął
się w sobie, jest duży, rozwiązuje sprawy po swojemu i nie wiadomo do
końca czy dobrze. WSM powinna
na nowo na różnych szczeblach
zarządzania zacząć się otwierać na rozmowy z innymi spółdzielniami.
Prezes powiedział, że zaczął w miarę bardzo skromnych możliwości
czasowych nawiązywać kontakty i rozmawiać z prezesami dużych
spółdzielni na tematy wspólnych problemów, poszukiwania dróg
rozwiązań. „W wychodzeniu z tej izolacji bardzo pomogła sprawa i sposób
rozwiązania problemów z energią elektryczną w WSM. To, że były
prowadzone rozmowy z całą spółdzielnią, wszystkimi osiedlami pozwoliło
na wynegocjowanie bardzo dobrych warunków, mimo, że w zasadzie
każde osiedle /w ramach swojej samodzielności/ mogło podjąć decyzję z
jakim operatorem będzie współpracować. Efektem wspólnych działań była
możliwość pokazania skali bo 'duży może więcej'. Osobno jesteśmy tylko
jednym z podmiotów. Efektem nawiązywania kontaktów było zaproszenie
do stowarzyszenia 'Grunt to Warszawa', którego jednym z założycieli była
p. Prezes Szerszeniewska. W tym Stowarzyszeniu są skupione największe
spółdzielnie i najwięksi zarządcy nieruchomości od wspólnot. Rozmowy
polegały na formułowaniu naszych poglądów, czego efektem było to, że w
dniu 8.10.2013 r p. Prezydent Miasta podpisała zarządzenie powołujące
zespół konsultacyjny /na czele z p. v-ce prezydentem Dąbrowskim/,
którego celem jest wymiana poglądów oraz zbudowanie katalogu
problemów do rozwiązania w dwóch sprawach, tzn. własnościowo –
terenowych i śmieciowych. Ww. zespół opracował i przekazał
p.Prezydentowi projekt uchwały Rady Miasta w sprawie rozwiązań
dotyczących wykupu gruntów z wieczystego użytkowania we własność.
Zespół proponuje /w oparciu o symulacje/ aby Rada Miasta podjęła
uchwałę o bonifikatach, które obowiązywałyby również spółdzielczość.
Również w Osiedlu Wawrzyszew wystąpił taki problem, że w momencie
dokonywania podziałów geodezyjnych na wieczystym użytkowaniu
spodziewano się bonifikat. Tymczasem miasto uznało, że nie ma bonifikat,
ponieważ spółdzielnia nie jest osobą fizyczną tylko osobą prawną, co
spowodowało konieczność wykupu. Obecnie wartość m 2 gruntu będącego
w użytkowaniu wieczystym w Osiedlu Młociny i Bielany /skok z
dotychczasowych stawek z 250- 300zł/m2/ podniosła się do 1 300 zł/m2.
Są to realne ceny działek sprzedawanych w tym rejonie. Proponowana
przez zespół bonifikata rozwiązałaby sprawę. Miasto nie jest chętne
takiemu rozwiązaniu, bo szuka pieniędzy ale dopóki nie będą
wyodrębnione lokale to, niestety, cena ich będzie malała a tym samym w
jakimś stopniu w dalszej perspektywie i przychody. W chwili obecnej
miasto zaczyna chcieć o tym rozmawiać i nabiera przekonania co do istoty
strony ekonomicznej. Problem jednak jest natury politycznej. Również
pewna dynamika zdarzeń politycznych w Polsce spowodowała, że ci co
6
mają dzisiaj władzę zaczynają powoli rozumieć, że nie mogą stosować tzw.
'moralności księgowego' i mówić, że 'jak jest kasa to podwyższamy',
muszą szukać rozwiązań, bo wcześniej czy później będą wybory. Wracając
do kierunku naszych działań chodzi o to, aby poprzez zespół projekty
przedstawić i o nie walczyć. Niestety, po drugiej stronie jest aparat
urzędniczy, który dopóki nie otrzyma bodźca do działania od swoich
politycznych zwierzchników to nic nie zrobi. Po drugie, żeby otrzymał taki
sygnał to niestety musi być nacisk. Aby to miało miejsce, pomysł jest taki,
aby wrócić do starego projektu, gdzie były bonifikaty, bo one prawnie są
możliwe i jest to tylko decyzja władz miasta. Dlatego prawdopodobnie na
wiosnę przyszłego roku będzie uruchomiona ogromna kampania zbierania
podpisów WSM, aby spowodować pewien przymus decyzyjny do podjęcia
przez Radę Miasta ww. uchwały. Jest to możliwe, ponieważ przepisy
prawne na to pozwalają. Gdyby taka decyzja zapadła, to wtedy problem
tzw. 'kolorytu Wawrzyszewa' w części zostałby rozwiązany gdyż dotyczyłby
'innych pieniędzy'. Niestety, w tych sprawach jesteśmy w ogromnej części
uzależnieni od działania Rady Miasta. Drugi element, to wymuszenie na
Radzie Miasta 'szybkiej ścieżki decyzyjnej'. Niestety, podejmowanie tego
rodzaju decyzji ciągnie się miesiącami. Wynika to z wielu powodów. W
przypadku WSM, sprawy przekształcenia, czy stworzenia spółdzielni
możliwości wykupu gruntów w wieczystym użytkowaniu są proste. Polega
to, na sprawdzeniu rzeczywistego występowania wieczystego użytkowania,
jak określona działka wygląda na mapach, i wtedy zgodnie z ustawą,
można przez okres 20 lat tego dokonać. Problemy te mogą wynikać ze
zbyt szczupłego aparatu pracowniczego, lub z tego, że Rada Miasta
niestety tak się zbiurokratyzowała, że podejmowanie takich decyzji
wymaga wielomiesięcznego przygotowania co sprawę oddala”.
Podsumowując swoją wypowiedź Pan Prezes powiedział, że chciałby ten
temat tak poprowadzić wraz z Dyrektorem Osiedla, aby po pierwsze doprowadzić w Statucie do zapisu funduszu na wykup gruntów dla
klarowności sytuacji, po drugie - aby zbudować w ciągu kilku najbliższych
miesięcy układ powiązań prawnych pomiędzy spółdzielnią a mieszkańcami.
Po trzecie - aby w jakimś momencie móc zacząć rozmawiać z
mieszkańcami, w celu poznania ich stanowiska. Po czwarte - w części
gdzie przekształcenia są możliwe, zbudować koncepcję w oparciu o
propozycję RO, o ograniczeniu terenów przypisanych do budynków. Cała
pozostała reszta gruntów pozostanie w spółdzielni na zasadach
zabezpieczenia interesów całej WSM. „Następna sprawa, niezależna od
nas, dotyczy podjęcia działań przez spółdzielczość w celu tworzenia i
wywierania nacisku na miasto za zgodą prawną. Wtedy pojawi się prośba,
aby RO łącznie z Zarządem, promowała akcję zbierania podpisów na rzecz
podjęcie przez Radą Miasta ww. uchwały. Sprawy terenowo - gruntowe na
Wawrzyszewie są najtrudniejszymi w spółdzielni ponieważ, z jednej strony
są one uwikłane w różne zdarzenia z przed lat, oraz przez partnera, który
'działa jak działa'”. Prezes przytoczył podobny przykład występujący na
7
Osiedlu ,,Zatrasie”, gdzie mieszkańcy w części zakwestionowali
dotychczasowy podział geodezyjny. gdzie Wprowadzenie tam zmian jest
możliwe, ale bardzo trudne, natrafia na barierę w postaci miasta, które nie
chce się tym zająć.
P.J.Sielski zapytał Pana Prezesa, czy wraz z
Zarządem zamierza
przeprowadzić zgodnie z wolą mieszkańców Wawrzyszewa modyfikację
dokonanego podziału na nieruchomości jednobudynkowe. Ze wzgędu na
diametralny wzrost opłat za wieczyste użytkowanie w Dzielnicy Bielany,
zdaniem p.J.Sielskiego, do przedstawionych propozycji
przekonają
mieszkańców
kwoty, które będą zmuszeni płacić w momencie wzrostu
opłat za wieczyste użytkowanie. Dalej dodał, że pierwsza wpłata /rata/,
która by się wiązała z wykupem nieruchomości z wieczystego użytkowania
na własność powoduje, że zostaje wstrzymana dalsza opłata za wieczyste
użytkowanie, tzn., że zaoszczędzone pieniądze będzie można przeznaczyć
na następne raty.
P.J.Sielski dodał, że z wypowiedzi p. Prezesa wynika, iż przychyla się on
do konieczności modyfikacji dokonanego podziału na naszym osiedlu. Jest
to możliwe, ponieważ nie mamy na chwilę obecną żadnego wydzielonego
lokalu.
P.Z.Paderewska zapytała, czy w Zarządzie są pomysły, aby na
Wawrzyszewie budować nowe budynki mieszkalne, a jeśli tak będzie, to
czy Zarząd zamierza uzgadniać takie działanie z RO i mieszkańcami.
Zdaniem p.Z.Paderewskiej jest to niezmiernie ważne, ponieważ
mieszkańcy powinni mieć z takich działań korzyści. Zapytała też, czy
Zarząd podjął
lub podejmie i kiedy, decyzje dotyczące pozyskania
funduszy unijnych.
P.M.Obtułowicz powiedziała, że zaniepokoiła ją wzmianka p.Prezesa dot.
zakusów politycznych zmierzających do likwidacji spółdzielczości, czy w
związku z powyższym Zarząd przewiduje jakieś działania.
P.M.Popiołek w uzupełnieniu pytania p.Z.Paderewskiej zauważyła że,
w
sformułowanych uwagach do Regulaminu rozliczania nowych inwestycji we
wszystkich osiedlach było zastrzeżenie co do procentu, który mogłoby
otrzymać osiedle z tytułu, że grunt zostaje mu częściowo zabrany, a
mieszkańcy przez 30 lat za niego wnosili opłaty. Pytanie - czy Zarząd
spróbuje zaproponowany postulat do ww. regulaminu wprowadzić.
P.J.Rzeszot zauważył, że p.Prezes przedstawił sytuację panującą w WSM z
punktu widzenia menadżera, on jednak prosi o punkt widzenia spółdzielcy,
oczekiwał bowiem informacji o podstawowych założeniach, planach i
uregulowaniach dot. spółdzielców. Z wypowiedzi p. Prezesa wynika też, że
tego nie da się zrobić, nie wiemy nawet czy możemy w tym kierunku
prowadzić prace przygotowawcze np. temat regulacji
dróg, słuszności
zbierania środków na wykup gruntów itd.
8
P. R.Woźniak zwrócił uwagę, że zgodnie z tym co powiedział p.Prezes
oddanie gruntów do spółdzielni /dróg, placów zabaw, zieleni/ to meritum
'kolorytu Wawrzyszewa' chodzi jednak o coś innego, a problem polega na
tym, że np. dwa identyczne budynki, o takiej samej ilości lokali, mają
według dokonanego podziału dysproporcję w przypisanym gruncie jak
1:20 i to jest prawdziwy 'koloryt Wawrzyszewa'.
P. K.Zaborska zapytała, czy zgodnie z uzyskanymi
informacjami w
sprawie podziału geodezyjnego Wawrzyszewa w najbliższych dniach
odbędzie się, lub może się odbyła, rozmowa z architektem i urbanistą
oraz jakie są uzgodnienia i wnioski. Czy jest wola Zarządu w sprawie
dokonania weryfikacji podziału geodezyjnego Wawrzyszewa. Dodała, że jej
pytanie wynika z sytuacji gruntowej panującej na Wawrzyszewie, gdzie
około 10 budynków mogłoby już przystąpić do wyodrębnienia własności na
użytkowaniu wieczystym. Dokonany podział jest nie satysfakcjonujący dla
mieszkańców, jest wręcz szkodliwy
ze względu na
proporcje
przydzielonych terenów zielonych /1:5 /.
Zdaniem p.J.Ślusarczyka p.Prezes powinien pomóc naszemu osiedlu w
doprowadzeniu do właściwych proporcji gruntowych w podziale między
budynkami. Następnie poruszył sprawę dot. konieczności rozgraniczenia
wspólnej hydroforni z osiedlem Wawrzyszew Nowy na kolonii ,,C”, gdzie 4
budynki Wawrzyszewa Nowego, są podłączone do hydroforni kolonii ,,C”.
Jest to sprawa pilna i konieczna do rozwiązania z uwagi na rozpoczynającą
się budowę nowych przyłączy i hydroforni w budynkach. Następna
sprawa dot. budynku ul. Andersena 8 -Nowy Wawrzyszew, znajdującego
się w centralnej części kolonii ,,C” w związku z powyższym, powinien on
zostać włączony do kolonii ,,C”.
P.E.Piotrkiewicz zapytała ,, jak p.Prezes widzi naszą spółdzielnię, czy jako
republikę, czy konfederację osiedli”.
Głos zabrał p.Prezes M.Stasiełowicz i powiedział, „że duża część pytań ma
korzenie w latach poprzednich, które to zaszłości zastał.
Odnośnie hydroforni - na naradzie dyrektorów ustalono, że w pierwszym
półroczu przyszłego roku temat powinien zostać rozwiązany. Co do
przyszłości budynku Andersena 8 odpowie na pytanie po zasięgnięciu
opinii”. Panu J.Sielskiemu p.Prezes odpowiedział, że: „jest wola Zarządu do
rozwiązania spraw związanych z weryfikacją podziału, ale jest to też jeden
z najtrudniejszych segmentów spraw, które mamy w spółdzielni. Mamy
pewne zaszłości, mamy pewnych partnerów w postaci miasta i nie tylko,
mamy również byłych właścicieli z tego terenu, którzy 'ganiają' nas po
sądach z roszczeniami. Odpowiadając na pytanie p.J.Rzeszota p.Prezes
stwierdził: „zdarza się często, że przedstawiamy sprawy w sposób
menadżerski, a nie spółdzielczy, ja mam szacunek do spółdzielczości,
znam historię WSM bardzo dobrze, i w wielu momentach mało kto może
9
mi w tej wiedzy dorównać. Znam wspaniałą historię WSM, między innymi
dzięki WSM-owi przed wojną Bank Gospodarstwa Krajowego wymyślił
kredyty dla spółdzielców. Niestety, musimy też sobie zdawać sprawę, że
po 1989 r. w tym kraju coś się zmieniło, i spółdzielczość poprzez ustawę o
spółdzielczości, uzyskała tzw. 'kokon ochronny'. Wokół powstało bardzo
agresywne otoczenie, które działa według bardzo brutalnych zasad
rynkowych. Teraz my, ocierając się o takie działania, niestety musimy w
wielu momentach przyjmować ich zasady, i reguły gry, bo jeżeli nie to
niestety oni nas 'zjedzą', a wtedy będziemy za różne rzeczy przepłacali.
Stąd między innymi nasza inicjatywa wspólnego działania na temat energii
elektrycznej. Pierwsze rozmowy z RWE były takie, że przecierano oczy ze
zdumienia, że jakiś WSM chce z nimi negocjować stawki. Podobne
działania będziemy chcieli robić z remontami - aby płacić mniej, a to jest
niestety ten układ menadżerski”. Prezes dodał, że stara się połączyć, z
jednej strony menadżerstwo, które jest niezbędne w funkcjonowaniu
takiej firmy, a z drugiej zasady spółdzielczości, które obowiązują. Dlatego
te dwie sprawy należy łączyć. Obecnie musimy załatwiać szereg spraw
pożarowych, które co jakiś czas powracają i są efektem zaszłości w jakie
weszliśmy. Co do pytania wielu osób w sprawie modyfikacji podziału
geodezyjnego, mogę powiedzieć w ten sposób 'nie ma decyzji których nie
można cofnąć', wolę wstrzymać decyzję złą, wolę się nad nią kilka razy
zastanowić i podjąć inną lub nawet tamtą decyzję powtórzyć – jesteśmy
na takim etapie. Problem jest taki, że: po pierwsze musimy mieć pewność,
że przy takich decyzjach interes spółdzielni będzie zabezpieczony, nie
będzie takiej sytuacji, że jedni mieszkańcy 'wygrają los na loterii', a
pozostała część terenu przejdzie w poczet opłat pozostałych członków
spółdzielni. Do takiej sytuacji na pewno nie dopuszczę. Dlatego mówiłem o
układach umownych, które są tutaj niezbędne. Nie jest to sprawa prosta,
ponieważ te podziały już zaistniały i są w Urzędzie miasta, który dzisiaj
jest bardzo niechętny do weryfikacji podjętych decyzji. Trzecia sprawa,
poruszona przez p. K. Zaborską, jest jakby konsekwencją tego, co się
stało na Żoliborzu IV. Tam został dokonany podział na nieruchomości
jednobudynkowe, na 'Zatrasiu' w dwóch miejscach są tam nieruchomości
dwubudynkowe i mieszkańcy tam mówią, że nie są z tego zadowoleni.
Wykazali oni w sposób ewidentny, że dokonany podział jest wadliwy
ponieważ, np. studzienka odpływowa należy do dwóch działek, co nie
może mieć miejsca. Innym przykładem jest chodnik, obsługujący jeden
budynek, a przynależy do kilku działek. Drugi powód jest taki, że jest chęć
weryfikacji, aby działki zmniejszyć. Formalnie od strony prawnej wiemy
jak ten proces zrobić. Rzecz jednak tam nie polega na tym, aby zatrudnić
geodetę i zmniejszyć działki, bo to nie rozwiąże sprawy, tylko może
spowodować kolejną falę niezadowolenia. Problem polega na tym, że
ustawodawca wprowadzając podziały jednobudynkowe, nie myślał o tym,
że był w latach 60 i 70 taki okres w Polsce gdzie powstawały tzw. 'osiedla
autorskie'. Tam wszystko tzn. szkoła, przedszkole, przychodnia, budynki
10
mieszkalne, sklepy tworzyły jedną całość w jednym obszarze. Różnica np.
między Osiedlem Wawrzyszew a Żoliborzem IV polega na tym, że tam jest
większe zagęszczenie tego wszystkiego. W związku z tym, jeżeli
dokonamy tam podziałów jednobudynkowych, to powstanie za chwilę
ogromny problem tzw. służebności tzn. np. na parking, który obsługuje 5
budynków za chwilę trzeba będzie tworzyć 5 służebności miedzy tymi
budynkami, i zastanawiać się kto komu ile powinien płacić czy
partycypować w kosztach utrzymania. Są to historie trudne i
skomplikowane. W związku z tym, że są takie sytuacje, po rozmowach z
geodetami w poszukiwaniu rozwiązania nasunęła się konieczność aby
rozmawiać z architektami i urbanistami. Oni powinni spojrzeć na osiedle
jako całość z lotu ptaka, ocenić jakie są powiązania pomiędzy
poszczególnymi częściami, jaki jest między nimi ruch drogowy i na tej
podstawie zaproponować podział. Nie musi on być jednobudynkowy tylko
podział na zespoły dwa lub trzy budynkowe, tak, aby to było racjonalnie.
Ta metoda została zastosowana na 'Zatrasiu', wynik może będzie znany do
końca przyszłego roku i będzie wiadomo co należy robić dalej. Jest tam
jeszcze inna historia, ponieważ niektórzy mieszkańcy poszli do sądu o
wydzielenie. Jest już taki przypadek, że jeżeli będziemy chcieli coś z tą
działką zrobić, to trzeba będzie pytać o zgodę. Czyli nie mówimy nie, ale
musi być zabezpieczony interes spółdzielni”.
Odnośnie zabudowy osiedla Pan Prezes powiedział „jestem przeciwnikiem,
aby w starych zasobach robić dogęszczenia czy plomby w sensie
budynków mieszkalnych. Wynika to między innym z fatalnych doświadczeń
WSM-u w tej sprawie. Po pierwsze - został wybudowany bardzo piękny
budynek na ul. Goja-Wiczyńskiej na Żoliborzu, gdzie ciągną się problemy
powykonawcze, i prawdopodobnie czekają WSM sprawy sądowe. Podobnie
jest z budynkiem przy Alei Wojska Polskiego i Saperskiej, gdzie na dzień
dzisiejszy jest około 10 lokali niesprzedanych, są to zamrożone środki w
wysokości ok. 7 mln zł. Trzeba też być świadomym, że w momencie
takiego dogęszczenia pojawia się kategoria ludzi o innym standardzie
finansowym, innych oczekiwaniach i mających roszczenia. Ludzi, którzy się
bardzo szybko na tym gruncie uwłaszczą w jakimś sensie naszym
kosztem. Tego typu doświadczenia zniechęcają mnie do takich spraw, co
nie oznacza, że jeśli takie rezerwy terenowe są i można je spożytkować w
sposób korzystny, dla tych którzy tam mieszkają to nie mówię nie.
Odnośnie pytania dot. funduszy unijnych - jest taki fundusz o nazwie
'Dżesika' przeznaczony na tzw. rewitalizację, z którego korzysta wiele
spółdzielni, ale wszystkie poza Województwem Mazowieckim. Są to
fundusze gdzie decydentem jest Marszałek Wojewódzki, który nie daje
pieniędzy na Warszawę. Co nie oznacza, że w kolejnych wydaniach tych
funduszy nie możemy próbować. Są one przeznaczone na rewitalizację i są
przykłady w Polsce np. spółdzielnia 'Pojezierze' w Olsztynie, która trochę
tych środków uzyskała. My mamy bez wątpienia jeden obiekt podlegający
tym kryteriom tj. SDK, który zaczyna być remontowany ze środków
11
finansowych, które sam wygospodaruje. Niestety kierunek zmian poszedł
w stronę jego komercjalizacji /najmów/, obecnie trwają negocjacje zmian
stawek najmu na wyższe, w celu ich zainwestowania w całości w remont.
Ważne jest, że pojawia się pierwsza jaskółka, że z tytułu remontu SDK-u,
jest szansa zwrotu 50% środków zainwestowanych w 2012 r . czyli ok.
170 tys zł. Nie są to duże pieniądze w skali spółdzielni, ale w skali SDK-u
owszem, ponieważ oni w na chwilę obecną wypracowują zysk odpisywany
w całości na fundusz remontowy na ok. pół miliona złotych. Jest to inne
dojście do środków unijnych.
Jeżeli chodzi o rekompensaty za grunty, to niestety sprowadzają się one
do sytuacji takich jak niedokończona inwestycja na ul. Lindego, gdzie
samo zbieranie materiału na temat procesu decyzyjnego trwało około
trzech miesięcy. Na dzień dzisiejszy nie ma podstawowego dokumentu,
kto w spółdzielni podjął decyzję, że dotychczasowy pawilon /blaszak/
spółdzielnia – Zarząd Osiedla opuszcza i przenosi się do innego - gdzie był
sklep. Wypowiada się umowę najemcy, i za 1,5 mln zł adoptuje się go do
warunków administracji, a za ,,blaszak”, który był siedzibą firmy SPEC
-płacimy kolejne 300 tys zł odszkodowania. Łącznie kosztowało to WSM
2 200 mln zł. Projekt, który jest tam realizowany się nie sprzeda. W
związku z tym,
jestem przeciwnikiem dogęszczeń polegających na
budowie wysoko standardowych budynków. Ma to sens, gdy jest robione
tak jak na ul. Niedzielskiego, kiedy jest to standard spółdzielczy w cenach
i kosztach, na które mieszkańców stać /5 tys zł/m 2 netto /. Z takimi
cenami możemy wchodzić na rynek i budować, natomiast jeśli wchodzimy
w wyższe standardy to nie spółdzielnia bo tylko deweloper. Jest to
stanowisko wypracowane na podstawie negatywnych doświadczeń WSM,
natomiast tam gdzie są rezerwy terenowe i są możliwości zrobienia czegoś
z czego mogliby również korzystać mieszkańcy nie mówimy nie”.
Odpowiadając na następne pytanie p.Prezes zauważył, że „jest pewna
struktura w spółdzielczości i WSM, którą szanuję i nie chcę jej
nadwyrężać, czyli to co zostało zapisane odnośnie np. poprawek do
nowego projektu Statutu. To potwierdzą członkowie RN że ze strony
Zarządu nie było żadnych działań zmierzających do zmniejszenia roli Rad
Osiedlowych. Jesteśmy tak dużym organizmem, że bez administracji
wspartych Radami Osiedli nie bylibyśmy w stanie racjonalnie funkcjonować
a przy takiej ilości dokumentów i ich obiegach niemożliwym byłoby z
poziomu Prezesa decydować o kolejności czy sensowności takiego czy
innego remontu w osiedlu. Musimy sobie również zdawać sprawę z tego,
że jako spółdzielnia mamy jedną osobowość prawną, to oznacza, że
jesteśmy jednym podmiotem. W tym momencie na Zarządzie ciąży
odpowiedzialność prawna, skarbowa i inne za podjęte decyzje. Cały
problem polega na tym, aby w ramach struktury zbudować taką sieć
delegowania uprawnień, aby z jednej strony spółdzielnia funkcjonowała w tym osiedla - szybko i sprawnie, ale też, aby ten proces decyzyjny nie
powodował sytuacji kiedy RO podejmie decyzję, z której mogą być jakieś
12
skutki finansowe dotyczące całej spółdzielni i które odbiją się na Zarządzie
któremu zarzuci się mu brak nadzoru. Podstawowym problemem jest
niestety sfera zatrudnienia i płac. Dlatego, że jest taka organizacja, która
się nazywa ,,PIP”, która tam gdzie nie jest przestrzegane prawo pracy ma
prawo nałożyć mandat karny Prezesowi WSM. Rzecz polega na
zbudowaniu współzależności prawnych, polegających na tym że np.
Dyrektor Osiedla decyduje o zatrudnieniu w ramach osiedla, ale
jednocześnie układ pełnomocnictw jest tak skonstruowany, że on bierze za
to odpowiedzialność, a Prezes WSM w jakimś sensie jest z niego
zwolniony”.
P.J.Sielski wyjaśnił, że koleżance zadającej pytanie ,,jak p. Prezes widzi
spółdzielnię, czy jako konfederację osiedli czy republikę” chodziło o to czy
zamierza Pan scentralizować czy zdecentralizować spółdzielnię.
Prezes odpowiedział, że chodzi o zracjonalizowanie poziomu kosztów
spółdzielni, a w tym kosztów opłat mieszkańców. „Na chwilę obecną udało
się podjąć działania związane z oszczędnością energii elektrycznej i to się
chyba udało. Chcemy również takie działania rozszerzać, co może na
zewnątrz wyglądać jako próba scentralizowania. Każde osiedle ma pewien
poziom swojego funduszu remontowego /jakaś kwota/, łącznie w całej
spółdzielni jest to ok. 18 mln zł. Zarząd nie chce wnikać, bo nie jest to
naszą rolą, aby zlecać wykonanie konkretnych robót na danym osiedlu
gdyż leży to w gestii Administracji Osiedla.
Chcemy przy okazji
wprowadzić dwie rzeczy tzn. po pierwsze - zunifikować informacje płynące
z osiedli na konkretne tytuły inwestycyjne. Można wydać określone
pieniądze, gdzie część jest z funduszu scentralizowanego część z
nieruchomości, część z funduszu dźwigów. Jest to praca dla dyrektorów
technicznych którzy w ramach określonego funduszu wypełnią to treściami
uzgodnieniu z Radami Osiedli. Taki materiał otrzymuje Zarząd i mając taką
zbitkę np. przy wymianie instalacji wodno – kanalizacyjnej mamy dane w
ilu osiedlach, wiemy jakie są kwoty np. jednego pionu w poszczególnych
osiedlach i to sprzyja możliwościom negocjacjom przy obniżeniu kosztów
przetargowych. Możemy zrobić wspólny przetarg dla kilku osiedli gdzie
będą różne terminy realizacji może się okazać, że uzyskaliśmy do 20%
oszczędności. Oznacza to, że te środki zostają na funduszu remontowym
osiedla i mogą być przeznaczone na inne cele. Takimi mechanizmami
chcemy dojść do niższych kosztów jest to tzw. 'mechanizm skali'.
,
13