II infor dot mozliwosci odwolania sie od dec o zmianie op…

Z/PC/K/1976/2014
Warszawa, dnia 24.06.2014r.
Szanowni Państwo
W nawiązaniu do wcześniejszego komunikatu dotyczącego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty z
tytułu wieczystego użytkowania gruntu znajdującego się pod nieruchomościami budynkowymi SMB
„Osiedle Kabaty” i wprowadzenia wyższych opłat na 2015r. przez Urząd m.st. Warszawy Wydział
Gospodarki Nieruchomościami dla Dzielnicy Ursynów, Zarząd SMB „Osiedle Kabaty” informuje, że
po wnikliwym dokonaniu analizy dokumentacji, w tym wyceny rzeczoznawcy majątkowego
Spółdzielnia postanowiła w dniu 27.05.2014r. wnieść odwołanie od powyższej decyzji do
Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Według opinii kancelarii prawnej obsługującej SMB „Osiedle Kabaty” operat szacunkowy
sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 01.03.2014r. ( stanowiący podstawę do
złożenia wypowiedzenia dotychczasowej opłaty) zawiera liczne błędy natury merytorycznej, jak i
formalnej, które uniemożliwiają traktowanie tego dokumentu jako podstawy do ustalenia wysokości
opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w nowej, wyższej wysokości.
Kancelaria zwróciła uwagę, iż :
•
rzeczoznawca majątkowy określając wartość rynkową przedmiotowych działek w podejściu
porównawczym przy użyciu metody porównywania parami, do porównań wykorzystał
nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Z
analizy operatu szacunkowego wynika, że nieruchomość gruntowa , której wieczystym
użytkownikiem jest SMB „Osiedle Kabaty” składa się z działek o łącznej powierzchni
81.002m2, zaś nieruchomości przyjęte do porównania mają powierzchnię wielokrotnie
mniejszą od powierzchni wycenianej nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 4 ust 16 Ustawy o
gospodarce nieruchomościami do porównania należało przyjąć inne nieruchomości o
powierzchni zbliżonej lub w niewielkim stopniu odbiegającej od powierzchni nieruchomości
podlegającej wycenie.
•
wątpliwość budzi również fakt, iż zaktualizowaną opłatę roczną ustala się , przy zastosowaniu
dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień
aktualizacji opłaty. Wynika to z zapisu art. 77 ust 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Oznacza to, że wartość nieruchomości celem aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste
należy ustalić na dzień 23.04.2014r. Natomiast rzeczoznawca majątkowy jako dwie z trzech
nieruchomości porównawczych wybrał nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w
okresie poprzedzającym datę wyceny, przekraczającym dwa lata od daty określenia wartości
nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.
Przedmiotowy operat szacunkowy lakonicznie stwierdza, że w związku z ograniczoną liczbą
transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych z możliwością zabudowy budynkami
wielorodzinnymi, zdecydowano przyjąć do dalszych obliczeń nieruchomości, które były
przedmiotem sprzedaży w latach 2010-2011 ( vide str. 17 operatu).
•
rzeczoznawca majątkowy popełnił błąd w obliczaniu różnicy pomiędzy cena maksymalną a
minimalną porównywanych nieruchomości ( vide str. 19 operatu).
•
do wyceny nieruchomości za pomocą metody porównawczej przyjęte zostały nieruchomości
położone na terenie dzielnic, w których ceny nieruchomości są znacznie wyższe niż na
Ursynowie, gdzie znajduje się działka będąca przedmiotem analizy.
•
baza przyjętych przez rzeczoznawcę nieruchomości jest niewystarczająca dla dokonania
rzetelnej wyceny, ponieważ ocenie poddane zostały tylko 3 nieruchomości a rzeczoznawca
nie wskazał ani sposobu korzystania z tych nieruchomości ani ich stanu prawnego. Ponadto
rzeczoznawca nie przeanalizował również warunków zawieranych transakcji oraz nie podał
czy transakcje te dotyczyły prawa własności czy tez użytkowania wieczystego.
Biorąc pod uwagę wyżej powołaną argumentację wniesienie odwołania do Samorządowego Kolegium
Odwoławczego Zarząd SMB „Osiedle Kabaty” uważa za w pełni uzasadnione.
Osoby posiadające prawo własności do wyodrębnionych lokali mogą złożyć indywidualne odwołania
do SKO powołując się m.in. na opisane powyżej uchybienia, ponieważ podstawą wyceny był
analogiczny operat.
Istotne informacje:
1. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do
Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wniosek o ustalenie, że aktualizacja
opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona innej wysokości.
2.
Wniosek składa się przeciwko organowi, który wypowiedział dotychczasową opłatę.
3.
Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W
przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje
nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.
4. Wniosek do kolegium składa się na piśmie w dwóch egzemplarzach. W chwili obecnej nie
podlega on opłacie skarbowej.
5. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze
ugody.
Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu
nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje. Od orzeczenia
kolegium użytkownik wieczysty może wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia
orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu
powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Zarząd
SMB „Osiedle Kabaty”