warszawska spółdzielnia mieszkaniowa

WARSZAWSKA SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA
„ŻOLIBORZ CENTRALNY”
ul. Adama Próchnika 6, (01-585) Warszawa
tel. 22 839 96 70, mail: [email protected]
Warszawa 28.04.2014 r.
Urząd Miasta Stołecznego Warszawy
Urząd Dzielnicy Żoliborz
Zarząd Dzielnicy Żoliborz
ul. Słowackiego 6/8
01 – 627 Warszawa
W nawiązaniu do pisma UD-XVIII-WND.6826.5.2013.PPA z dnia 25.04.2014 r., po dokonaniu analizy
operatu szacunkowego z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej przy
ulicy ..................................................., uprzejmie informujemy, że nie możemy zgodzić się z wartościami
wskazanymi w tymże operacie a co za tym idzie kwestionujemy proponowaną wysokość opłaty z tytułu
przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do gruntu.
Uwagi do operatu:
Po pierwsze, żadna z transakcji wskazanych w zbiorze transakcji nieruchomości nie wypełnia
dyspozycji §4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r .w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ żadna ze zbywanych nieruchomości
wskazanych w tym zbiorze nie jest w najmniejszym stopniu podobna do wycenianej nieruchomości.
Definicję nieruchomości podobnej należy wyprowadzić z pkt. 3.2 Noty Interpretacyjnej numer 1 NI1 –
zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości Powszechnych Krajowych Zasad
Wyceny (PKZW) Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, zwanej dalej Notą,
skoro przepis art.175 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż rzeczoznawca majątkowy jest
zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa
i standardami zawodowymi. W szczególności żadna ze wskazanych transakcji nie dotyczy gruntów
położonych w strefie tak zwanego starego Żoliborza. Ponadto operat w żaden sposób nie odnosi się do
nieruchomości znajdujących się w strefie ochrony konserwatorskiej, w której położona jest wyceniana
nieruchomość. Zapisy planu miejscowego oraz zapisy decyzji o wpisie do rejestru zabytków w drastyczny
sposób ograniczają możliwości zagospodarowania gruntu wpływając bezpośrednio na jego wartość poprzez
obowiązek utrzymania dotychczasowej zabudowy w stanie nie zmienionym zarówno jeżeli chodzi
o wysokość jak i powierzchnię zabudowy. Ponadto na wartość nieruchomości wpływają również:
dopuszczenie jedynie remontu budynków posadowionych na tejże nieruchomości oraz określenie zabudowy
jedynie jako budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. To ostatnie ograniczenie nie pozwala uznać za
trafne stwierdzenie rzeczoznawcy, że „możliwości inwestycyjne wynikające z zapisów planistycznych” są
pełne. Wyznacznikiem ceny rynkowej za nieruchomość przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe
wielorodzinne jest przede wszystkim „powierzchnia użytkowa mieszkalna” (tzw. przez deweloperów PUM),
która w znaczącej części zależy od dopuszczonej liczby kondygnacji, jakie na danej nieruchomości można
wybudować. W celu uzyskania wiarygodnego porównania nie można przyjmować za punkt odniesienia
nieruchomości, które patrząc na okoliczne budynki, mogą być zabudowane obiektem o kilkunastu
kondygnacjach z takimi, na których maksymalnie można ich zbudować kilka. Wysoka cena metra
kwadratowego uzyskana za nieruchomości przy ul. Renesansowej czy Wergiliusza wynika właśnie z faktu,
iż wybudować na nich można budynki o kilkunastu kondygnacjach, w których powstanie o wiele więcej
lokali.
Po drugie rzeczoznawca majątkowy wykonując wycenę nieruchomości w niepoprawny sposób określił
wagi cech rynkowych (pkt 10 operatu), w oparciu o które ustalił wartość nieruchomości stanowiącą
podstawę do wyliczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na lata 2015-2017. Jak wynika z operatu
rzeczoznawca przyjął, iż „możliwości inwestycyjne wynikające z zapisów planistycznych” oraz „możliwości
wynikające ze stanu zagospodarowania nieruchomości” mają znaczenie dla wyceny jedynie w 5% każda.
Określenie wskazanych cech na tak niskim poziomie zmierzała do zawyżenia wyceny. Dysproporcja między
wagą cechy „Lokalizacja” jaką rzeczoznawca przyjął w wysokości 25%, a wskazanymi powyżej cechami
jednoznacznie wskazuje na dążenie przez rzeczoznawcę do określenia ceny rynkowej wycenianej
nieruchomości na możliwie najwyższym poziomie. Z treści operatu w istocie nie wynika, dlaczego
rzeczoznawca przypisał określonym cechom wagi o wskazanych wartościach procentowych. Nawet bez
posiadania specjalistycznej wiedzy z zakresu wyceny nieruchomości, porównując tabele powołane w pkt 10
operatu, wyraźnie widać, iż wysokie wartości procentowe zostały przypisane cechom, które wpływają na
wzrost wartości z równoczesnym ignorowaniem cech, których występowanie wpływa na obniżenie wartości
nieruchomości. Zaskakująco duży wpływ na cenę nieruchomości przypisano pozycji „Uciążliwości i/lub
ograniczenia w użytkowaniu i zagospodarowaniu”.
Po trzecie, operat narusza art.155 ust.1 pkt.3b i pkt.5 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez
nie wykorzystanie przy jego sporządzaniu rejestru zabytków i nie uwzględnieniu faktu wpisania do rejestru
zabytków, obszaru wycenianej nieruchomości, jako fragmentu strefy ochrony konserwatorskiej.
Mając powyższe na względzie prosimy o przeanalizowanie naszych uwag i zmianę wartości dopłaty.
Dotychczasowa propozycja jest na tyle oderwana od rzeczywistości rynkowej, że wątpliwe jest aby
transakcja doszła do skutku.