regulamin przeglądu technicznego budynków mieszkalnych w

REGULAMIN
PRZEGLĄDU TECHNICZNEGO
BUDYNKÓW MIESZKALNYCH W ZASOBACH
SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ
„MAKOSZOWIANKA” W ZABRZU
2
I.
WPROWADZENIE
1. Przedmiot, cel i zakres opracowania.
Przedmiotem opracowania jest regulamin dokonywania przeglądów
technicznych budynków mieszkalnych w zasobach S.M. „Makoszowianka”,
stanowiący zbiór podstawowych zasad dotyczących warunków ich
eksploatacji.
Celem regulaminu jest przedstawienie najważniejszych problemów na jakie
należy zwrócić uwagę w trakcie przeprowadzania przeglądów, aby mogły
one stanowić podstawę prawidłowego sporządzenia planu napraw
poszczególnych elementów budynków.
Zakres opracowania obejmuje te elementy, które stanowią standardowe
wyposażenie budynków mieszkalnych.
Regulamin przeznaczony jest dla służb technicznych spółdzielni
mieszkaniowej, odpowiedzialnych za zachowanie należytego stanu
technicznego i wyglądu estetycznego budynków.
2. Podstawowe akty prawne dotyczące przeglądów technicznych.
Ogólne zalecenia odnośnie przeprowadzania przeglądów technicznych
budynków mieszkalnych zawarte są w:
- Prawie budowlanym – art.62 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. (Dz. U. Nr 89
poz. 44 z 1994 roku)
- Rozporządzeniu ministra gospodarki terenowej i ochrony środowiska z
dnia 20 lutego 1975r. – § 34 (Dz. U. Nr 8 poz. 48 z 1975 roku i Nr 1
poz. 9 z 1976 roku)
- Wytycznych ministra administracji, gospodarki terenowej i ochrony
środowiska z 1983 roku
- Normie PN – 82/N – 04001 „Eksploatacja obiektów technicznych”
3
3. Terminologia stosowana w regulaminie.
Naprawy należące do obowiązków spółdzielni mieszkaniowej dzielą się na:
- naprawy (remonty) bieżące
- naprawy główne (remonty kapitalne)
- modernizacje
Remont bieżący to stałe lub okresowe konserwacje i naprawy, konieczne do
utrzymania budynku i jego otoczenia w należytym stanie technicznym np.
konserwacje obróbek blacharskich, elementów odwodnienia, malowanie
stolarki zewnętrznej, malowanie klatek schodowych i pomieszczeń ogólnego
użytku.
Naprawa główna (remont kapitalny) to naprawa polegająca na wymianie
zużytych elementów obiektu, przez co przywraca się całemu budynkowi,
jego części lub określonemu elementowi konstrukcyjnemu budynku
pierwotną lub prawie pierwotną wartość techniczną i użytkową. Do napraw
głównych zalicza się również wymianę przynajmniej jednego z elementów
obiektu, jak np. wymiana bądź uzupełnienie części konstrukcyjnych obiektu,
wymiana całości pokrycia dachowego, wymiana podłóg, stolarki okiennej i
drzwiowej, uzupełnienie większości tynków, wymiana instalacji wod. – kan.,
gazowych, c.o. itp.
Modernizacja obiektu to remont mający na celu zwiększenie wartości
technicznej oraz poprawę walorów użytkowych obiektów, to jest
przebudowy polegające na poprawie układów funkcjonalnych lub
wyposażenia. Do obiektu budowlanego zalicza się też jego otoczenie.
Podstawę planowania remontów i modernizacji budynków stanowią
przeglądy obiektów oraz rachunek ich ekonomicznej opłacalności.
4
II.
OBOWIĄZKI UŻYTKOWNIKÓW SPÓŁDZIELCZYCH
BUDYNKÓW MIESZKALNYCH DOTYCZĄCE
PRZYGOTOWANIA OBSŁUGI EKSPLOATACYJNEJ
Do podstawowych obowiązków spółdzielni mieszkaniowej należy
zapewnienie ciągłej sprawności technicznej i użytkowej obiektów w celu
zabezpieczenia przed powstaniem zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia
oraz przed pogorszeniem wyglądu estetycznego.
Celem sprawowania stałego nadzoru nad obiektami spółdzielnia powołuje
właściwe służby techniczne.
Do zadań służb technicznych w zakresie eksploatacji należy m.in.:
- dokonywanie przeglądów technicznych obiektów przejmowanych w
eksploatację;
- przejmowanie od wykonawcy instrukcji użytkowania i konserwacji
obiektu w czasie odbioru budynku oraz stosowanie się do niej podczas
eksploatacji;
- ewidencja wad ujawnionych w okresie rękojmi za wady fizyczne oraz
nadzór nad ich usuwaniem;
- prowadzenie książek obiektów budowlanych dla każdego budynku wraz z
zapisami dotyczącymi przeprowadzonych badań, przeglądów stanu
technicznego, napraw i modernizacji w trakcie eksploatacji;
- sporządzanie i nadzorowanie realizacji harmonogramów przeglądów
roboczych i okresowych zabiegów konserwacyjnych;
- kontrola okresowa stanu technicznego elementów obiektów, instalacji i
wyposażenia technicznego;
- przeglądy stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej obiektów i
urządzeń technicznych związanych z obiektami;
- przygotowanie i nadzór nad przygotowaniem obiektów i urządzeń do
okresu zimowego i usuwanie ewentualnych szkód;
5
- typowanie obiektów do napraw głównych i modernizacji;
- planowanie, nadzór nad
modernizacji obiektów.
wykonywaniem konserwacji,
Do najważniejszych obowiązków
użytkowych należy zaliczyć:
użytkowników
napraw
i
mieszkań i lokali
- odnawianie lokalu polegające na malowaniu lub tapetowaniu ścian i
sufitów, drzwi, okien, mebli wbudowanych oraz urządzeń
przeznaczonych do malowania celem zabezpieczenia przed korozją;
- naprawę i wymianę podłóg;
- naprawę i wymianę urządzeń techniczno – sanitarnych.
III. OGÓLNE ZASADY PRZEPROWADZANIA PRZEGLĄDÓW
ELEMENTÓW BUDOWLANYCH
Dla prawidłowej działalności remontowej niezbędne jest pełne rozeznanie w
zakresie stanu technicznego budynków oraz aktualnych potrzeb remontowych.
Dlatego też spółdzielnia ma obowiązek przeprowadzać:
1. kontrole okresowe co najmniej raz w roku, polegające na sprawdzeniu stanu
sprawności technicznej;
a) elementów budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy
atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas
użytkowania obiektu
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska
c) instalacji gazowych oraz przewodów
spalinowych i wentylacyjnych)
kominowych
(dymowych,
6
2. Okresowe kontrole co najmniej raz na 5 lat, polegające na sprawdzeniu stanu
sprawności technicznej i wartości użytkowej całego obiektu budowlanego,
estetyki obiektu oraz jego otoczenia (kontrole te zastępują kontrolę okresową
w danym roku). Kontrolą tą powinno być objęte także badanie instalacji
elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń,
sprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji
przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Kontrole wymienione w
pkt. 1 i 2 winny być wykonane przez osoby posiadające uprawnienia
budowlane w odpowiedniej specjalności.
Kontrole instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych winny być
wykonywane przez osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy
wykonywaniu dozoru lub usług w zakresie napraw lub konserwacji
odpowiednich urządzeń energetycznych lub gazowych. Kontrolę stanu
technicznego przewodów kominowych powinny wykonywać osoby
posiadające kwalifikacje zawodowe stwierdzone przez izbę rzemieślniczą.
3. Przeglądy stanu utrzymania mieszkań (w zależności od potrzeb).
4. Przeglądy robocze dotyczące przygotowania urządzeń i obiektu do okresu
zimowego (między kolejnymi kontrolami okresowymi).
Przeglądy powinny obejmować następujące czynności:
- skontrolowanie stanu budynków, instalacji i lokali,
- ustalenie stopnia zużycia lub uszkodzenia poszczególnych elementów
budynku,
- zakwalifikowanie budynku do napraw oraz ustalenie stopnia pilności
wykonania robót.
Z przeglądów należy sporządzać protokoły według wzorów (załączniki 1...7).
Powyższe protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy
dotyczące jego stanu technicznego należy dołączyć do książek obiektu
budowlanego.
W wyniku przeglądów okresowych i przeglądów stanu sprawności
technicznej obiektów należy ustalić wielkość zużycia lub rozmiary
uszkodzenia poszczególnych elementów, kolejność wykonania robót, a także
w miarę możliwości orientacyjny koszt tych napraw.
7
Przeglądy powinny być poprzedzone zapoznaniem się z dokumentacją
techniczną budynku, z zapisami w książce obiektu oraz z dokumentacją z
poprzedniego przeglądu i dokumentacją wykonawczą dotychczas
wykonanych robót naprawczych.
Służby techniczne Spółdzielni dokonując przeglądów technicznych
budynków mieszkalnych winny opierać się ponadto na „Instrukcji Przeglądu
Technicznego Budynków Mieszkalnych” wydanej przez Inwestprojekt Łódź
w częściach:
1. Roboty budowlane
2. Instalacje sanitarne
3. Instalacje i urządzenia elektroenergetyczne
Zatwierdzono na posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu 16.03.1995r.