Rury i słupy na mojej działce - e

zgodnie z przepisami
Rury i słupy na mojej działce
S
etki tysięcy urządzeń energetycznych, wodociągowych i gazowych
wciąż znajduje się na gruntach prywatnych właścicieli bez żadnego tytułu
prawnego, czytaj nielegalnie. Nie ulega
wątpliwości, że jest to jedna z pozostałości poprzedniej epoki gdzie własność prywatna była pojęciem mało istotnym. Jednak mimo zmian ustrojowych niewiele
zmieniło się w tej sprawie, niewiele zmieniła się też świadomość osób zarządzających przedsiębiorstwami przesyłowymi.
Mimo zasadności wielu żądań właściciele
nieruchomości są ignorowani przez przedsiębiorstwa przesyłowe i dopiero postępowania sądowe wymuszają na nich konkretne, zgodne z prawem zachowania. Przedsiębiorstwa przesyłowe wolą bowiem nadal za darmo korzystać ze swoich instalacji
i urządzeń położonych na cudzych nieruchomościach, utrudniać dochodzenie właścicielom słusznych roszczeń i liczyć na to,
że z powodu małej świadomości prawnej
obywateli nie będą zmuszone dzielić się
z nimi swoimi zyskami.
Stan faktyczny i prawny
Zanim jako właściciele zaczniemy występować z konkretnymi roszczeniami należy
przyswoić sobie pewien wynikający z historii i przepisów prawa zakres wiadomości
dotyczących tej tematyki. Należy pamiętać, że w przeszłości na budowę każdej tego
typu inwestycji musiało być wydane pozwolenie na budowę, a po zakończeniu budowy sieć była uruchamiana wraz z urządzeniami, co oznaczało ich użytkowanie.
Problem w tym, że do 1974 roku dysponent mediów nie musiał mieć prawa do dysponowania terenem (zgody właściciela na
inwestycje), żeby uzyskać pozwolenie na
budowę. Nie przewidywały tego obowiązujące wówczas przepisy. Dopiero od 1974
roku po wprowadzeniu nowego prawa budowlanego, żeby uzyskać pozwolenie na budowę trzeba było mieć prawo do dysponowania gruntem. W praktyce właśnie najczęstsze roszczenia dotyczą posadowienia
przez przedsiębiorstwa energetyczne urządzeń w latach 50-70. ubiegłego wieku oraz
przesunięcia lub usunięcia urządzeń ener-
26
getycznych pochodzących z tego okresu.
Należy pamiętać, że w okresie tym szczególnie nasilona była wielka akcja elektryfikacji,
która odbywała się na podstawie przepisów
ustawy z dnia 28 czerwca 1950 roku o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli. Często
właściciele gruntów wyrażali zgodę dorozumianą, bądź też inwestycje były prowadzone bez pytania właściciela o zgodę. Szczególny tryb udostępnienia nieruchomości, zawarty w przepisach tej ustawy obowiązywał aż
do dnia 5 grudnia 1997 roku. Zgodnie z nim
przeprowadzenie powszechnej elektryfikacji
zarządzał i ogłaszał terenowy organ administracji. Osobom upoważnionym służyło prawo wejścia na grunt i do budynków oraz wykonywania robót i zakładania urządzeń, jakich wymagała powszechna elektryfikacja.
Natomiast właściciel lub zarządca nieruchomości obowiązany był umożliwić wstęp i wykonanie tych czynności.
Podłoże konfliktu
Konflikty między właścicielami gruntu
a dostawcami mediów spowodowane są
przede wszystkim uciążliwością ich infrastruktury dla użytkowników nieruchomości. Niejednokrotnie urządzenia znajdujące się na gruncie są też źródłem pokaźnych
strat, gdyż ich umiejscowienie ogranicza
możliwości korzystania z nieruchomości
lub też wyłącza jej część z normalnego
użytkowania. Bywa też, że takie urządzenie powoduje, że działka traci jakąkolwiek
możliwość zagospodarowania. Jednak właściciel gruntu nie może tych urządzeń samowolnie usunąć, nie może też w nie ingerować, choćby, dlatego, że nie są one
jego własnością. Zgodnie bowiem z art. 49
kodeksu cywilnego urządzenia służące do
doprowadzania lub odprowadzania wody,
pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne
podobne urządzenia nie należą do części
składowych gruntu lub budynku, jeżeli
wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub
zakładu. Stają się zaś własnością przedsiębiorstwa lub zakładu z chwilą ich trwałego połączenia z siecią. Dotyczy to nie tylko urządzeń energetycznych, ale i wodociągów, kanalizacji, urządzeń telekomunikacyjnych itp.
KREATOR – PROJEKTY domy wnętrza • 2/2006 marzec–kwiecień
Zgoda lub brak zgody właściciela
Dla roszczeń w stosunku do przedsiębiorstwa przesyłowego ważny jest fakt, czy właściciel lub jego poprzednik (były właściciel)
wyraził zgodę na przeprowadzenie danej inwestycji. Duże znaczenie mają tutaj szczególnie dwa wyroki Sądu Najwyższego
z ubiegłego roku. W pierwszym z nich
z dnia 28 czerwca 2005 roku Sąd Najwyższy stwierdził, że jeśli właściciel albo jego
poprzednik prawny zgodził się na zainstalowanie na jego nieruchomości urządzeń do
przesyłania mediów, nie może żądać ich
usunięcia. Jest to z jego strony zobowiązanie trwałe. Sąd wyjaśnił, że w takim wypadku właściciele nieruchomości podlegają
ograniczeniom w wykonywaniu swego prawa własności. Nie oznacza to jednak, że
właściciele nie mogą zażądać od przedsiębiorstwa wynagrodzenia za korzystanie
z ich własności (sygn. I CK 14/05). Z kolei
w wyroku z dnia 9 sierpnia 2005 roku Sąd
Najwyższy stwierdził, że jeżeli właściciel
nieruchomości nie wyraził zgody na zainstalowanie urządzeń do przesyłania mediów
na swojej nieruchomości może żądać ich
usunięcia. Roszczenia tego nie zmienia ani
fakt posiadania przez inwestora pozwolenia na budowę urządzeń przesyłowych ani
fakt, że są one zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego (sygn. IV CK
82/05). Brak zgody daje właścicielowi do
dyspozycji największą możliwą paletę roszczeń w stosunku do przedsiębiorstwa, które w tym przypadku powinno być najbardziej skłonne do ugody. Jednak zarówno
ten właściciel, który zgodę wyraził, jak i ten,
który zgody nie wyraził może ubiegać się
o czynsz za bezumowne korzystanie z gruntu, czy odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości. Jeżeli urządzenia przesyłowe są więcej warte niż zajęta przez nie
nieruchomość bądź uniemożliwiają właścicielowi korzystanie z niej w sposób dotychczasowy albo zgodny z dotychczasowym
przeznaczeniem, można też żądać wykupu
gruntu przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w precedensowym wyroku z dnia 16
lipca 2004 roku sygn. I CK 26/04.
W przedmiotowej sprawie Sąd Najwyższy
uznał, że nawet właściciel nieruchomości,
nad którą przechodzi linia wysokiego napięcia nie mająca fizycznej styczności z samym gruntem, ale ograniczająca sposób
korzystania z niego i obniżająca wartość
nieruchomości, może żądać od właściciela
linii wykupienia terenu. Wreszcie zawsze
pozostaje do uregulowania problem dostępu do sieci i urządzeń przez pracowników
przedsiębiorstwa. W zasadzie przedsiębiorstwo powinno za wstęp na teren płacić
czynsz. Wybór roszczeń zależy jednak od
konkretnych okoliczności. Jak widać możliwości i dróg postępowania jest co najmniej
kilka dlatego zawsze warto porozumieć się
z prawnikiem, co do strategii postępowania w stosunku do przedsiębiorstwa przesyłowego. Pamiętać też należy, że należności za korzystanie przez zakład energetyczny z urządzeń zainstalowanych na cudzej
nieruchomości należy dochodzić w drodze
postępowania sądowego, a nie w drodze
postępowania administracyjnego. Takiej
wykładni dokonał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 października 2005 roku, sygn.
III CZP 80/05. Uchwała ta dotyczy wprawdzie ustawy o powszechnej elektryfikacji
wsi i osiedli z dnia 28 czerwca 1950 roku,
która przestała obowiązywać 1 stycznia
1998 roku; na jej podstawie założono większość istniejących słupów linii energetycznych, transformatorów i innych urządzeń
znajdujących się na prywatnych działkach.
Ustawa ta pominęła jednak kwestie dochodzenia przez właścicieli praw do wynagrodzenia za korzystanie z ich gruntów i odszkodowania za ograniczenie w możliwości
korzystania z nieruchomości. Należności te
właścicielom bez wątpienia przysługują,
a Sąd Najwyższy rozstrzygnął jedynie kwestię, że właściwą drogą do ich dochodzenia
jest droga postępowania sądowego, a nie
droga postępowania administracyjnego
wskazana w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Próba porozumienia
W większości przypadków rozwiązywanie
problemu należałoby zacząć od próby ugodowego (umownego) zalegalizowania korzystania z gruntu. Nie liczmy jednak na
to, że z inicjatywą wystąpi przedsiębiorstwo
przesyłowe i kiedyś w skrzynce znajdziemy
pismo, z którego dowiemy się, że proponuje
się nam określone pieniądze, za słup, który
stoi zaraz za naszym oknem. Przedsiębior-
stwa raczej wolą utrzymanie istniejącego
stanu rzeczy i bez wyraźnej konieczności
same nie podejmą inicjatywy. Zatem inicjatywa i to raczej przez cały czas aż do załatwienia sprawy musi być po stronie właściciela. Ponadto należy się spodziewać, że
przedsiębiorstwo przyjmie pozycję obronną,
z opcjami „na przeczekanie” i „odwlekania
w celu zmęczenia przeciwnika”. Rozpoczynając sprawę należałoby jednak najpierw
skierować do przedsiębiorstwa pismo z konkretną propozycją zawarcia umowy zezwalającej na korzystanie z nieruchomości lub
ustanowienia służebności gruntowej. Dojście do porozumienia szczególnie, co do
wysokości czynszu nie będzie jednak łatwe.
Do zawarcia takiej umowy nie można
przedsiębiorstwa zmusić, a z reguły przedsiębiorstwa nie kwapią się do jej zawarcia.
Zapewne początkowa wymiana korespondencji nie przyniesie żadnego skutku i będzie często tylko wymianą poglądów.
Przedsiębiorstwa przesyłowe wynajdują
bowiem przeróżne powody, dla których korzystanie przez nich z danych instalacji lub
urządzeń nie jest pozbawione tytułu prawnego. Należy jednak pamiętać, że w celu
skłonienia przedsiębiorstwa do zawarcia
umowy dysponujemy groźbą realizacji
przed sądem roszczenia o wynagrodzenie za
bezumowne korzystanie z nieruchomości za
ubiegłe lata. Zatem realizacją tego roszczenia skutecznie możemy wspierać się w negocjacjach. Niestety bardzo często przedsiębiorstwa przesyłowe przedstawiają konkretne propozycje dopiero gdy wniesiemy
sprawę do sądu, czyli dopiero gdy postawimy ich pod ścianą. Taktyka ta wynika
z faktu, że przedsiębiorstwa liczą na małą
świadomość prawną obywateli i niechęć do
poświęcenia czasu i pieniędzy na postępowanie sądowe, które ma zmusić przedsiębiorstwo do przestrzegania prawa.
Roszczenie o wynagrodzenie za
bezumowne korzystanie z gruntu
Roszczenie to jest jednym z wielu ale najczęściej wykorzystywanym przez właścicieli więc warto je bliżej przedstawić zwłaszcza, że kierując w tym zakresie sprawę do
sądu możemy zmusić przedsiębiorstwo do
podjęcia kroków w celu ugodowego uregulowania sytuacji urządzeń na naszej
działce. Podstawę prawną takiego roszczenia stanowi art. 224 § 1 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że ten, kto ko-
rzysta z rzeczy bez tytułu prawnego i ma
lub powinien mieć tego świadomość, musi
się liczyć z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.
Warto jednak pamiętać, iż roszczenie to
można zgłosić tylko wtedy, gdy między
stronami nie istnieje porozumienie w kwestii korzystania z nieruchomości. Warto
więc sięgnąć pamięcią wstecz, a najlepiej
odnaleźć dokumenty, które podpisywaliśmy. Jeżeli bowiem podpisaliśmy na przykład zgodę na nieodpłatne korzystanie
może to powodować, że nasze roszczenie
będzie bezpodstawne. Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości ustala
się na poziomie czynszu, który by mu faktycznie przypadł z tytułu dzierżawy tej
części gruntu. Zasadę tę potwierdził Sąd
Najwyższy w wyroku z dnia 15.09.2005
roku sygn. II CK 61/05. Należy jednak
pamiętać, że roszczenie o wynagrodzenie
za bezumowne korzystanie z rzeczy
przedawnia się z upływem 10 lat. Zatem
w sytuacji, gdy urządzenia na naszym
gruncie pojawiły się wcześniej nie możemy już liczyć na wynagrodzenie za cały
okres bezumownego korzystania z gruntu, lecz tylko za ostatnie 10 lat. Za taki
okres należy też kierować swoje roszczenie. Z kolei w przypadku budynku stacji
trafo znajdującego się na naszej nieruchomości nie powinniśmy kierować do przedsiębiorstwa energetycznego roszczenia
o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z budynku, lecz o wynagrodzenie za
bezumowne korzystanie z gruntu, na którym budynek ten się znajduje. W innym
wypadku przedsiębiorstwo energetyczne
powoła się na wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 18 czerwca 2004 roku, sygn. akt II
CK 259/03, który stwierdza, że stacja trafo
składająca się z instalacji energetycznych
oraz z budynku, bez którego urządzenia te
nie mogłyby prawidłowo funkcjonować,
jest urządzeniem służącym do doprowadzania prądu w rozumieniu art. 49 kodeksu cywilnego i wchodzi w skład przedsiębiorstwa energetycznego, w związku
z czym właściciel gruntu nie może żądać
od przedsiębiorstwa zapłaty za korzystanie z tego budynku (budynek jest własnością przedsiębiorstwa).
Paweł Puch
Autor jest prawnikiem specjalizującym się
w rynku nieruchomości.
2/2006 marzec–kwiecień • KREATOR – PROJEKTY domy wnętrza
27