Słupy na działce – kiedy należy się nam odszkodowanie?

FINANSE, PRZEDSIĘBIORCZOŚĆ, PRAWO
Słupy na działce – kiedy należy się nam
odszkodowanie?
Łukasz Walter, Grzegorz Wroński - radcy prawni
Monika Dryl - aplikant radcowski
Kancelaria Radców Prawnych Walter & Wroński s.c.
S
łużebność przesyłu, uregulowana w art. 3051
-3054 Kodeksu cywilnego, jest ograniczonym
prawem rzeczowym polegającym na przyznaniu przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub
którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne,
uprawnienia do korzystania w oznaczonym zakresie
z cudzej nieruchomości (lub prawa - w przypadku
użytkowania wieczystego), zgodnie z przeznaczeniem
wspomnianych urządzeń. Wspomniane korzystanie
w ograniczonym zakresie z cudzej nieruchomości
oznacza m.in. przyznanie prawa do umieszczenia
lub dalszego pozostawania danych urządzeń na nieruchomości, które będą wchodzić w skład przedsiębiorstwa, znoszenie działania przesyłanych przez nie
mediów, znoszenie zajmowania przez nie przestrzeni
bez możliwości ingerencji w daną kwestię, ograniczenie możliwości budowy na działce czy też konieczność
umożliwienia wstępu na nieruchomość pracownikom
przedsiębiorstwa celem konserwacji, naprawy lub
kontroli urządzeń.
Urządzenia wchodzące w skład przedsiębiorstwa,
które są konieczne do dokonywania przesyłu to takie
24
LIPIEC - SIERPIEŃ 2016
obiekty, jak np.: rurociągi, kable podziemne, słupy
telekomunikacyjne czy energetyczne. Czasami możemy nawet nie zdawać sobie sprawy z posadowienia
danych urządzeń w obrębie działki, której jesteśmy
właścicielami lub którą dysponujemy w ramach użytkowania wieczystego. Taka sytuacja może zachodzić
w szczególności, jeżeli nabyliśmy działkę, która została jeszcze przed jej wejściem w nasze posiadanie
„uzbrojona” w dane urządzenia przez przedsiębiorcę
przesyłowego. Powyższe sytuacje jednak nie ujmują
naszym prawom wynikającym z zachodzącego przesyłu oraz obecności danych urządzeń. W tym celu najdogodniejszym dla obu stron rozwiązaniem jest ustanowienie właśnie służebności przesyłu.
Najczęściej spotykaną sytuacją, z jaką mamy do
czynienia, to posadowienie słupów energetycznych
na terenie nieruchomości rolnych. Wiele słupów zostało posadowionych na terenie nieruchomości bez
ustanowienia jakiegokolwiek odszkodowania czy też
wynagrodzenia na rzecz właścicieli działek. Zarówno
firmy z branży energetycznej, jak i gazowniczej bazują
na niewiedzy rolników, którzy rzadko decydują się na
dochodzenie swoich praw. Tymczasem warto zawalczyć o należną nam rekompensatę, tym bardziej, że
Pomorskie Wieści Rolnicze
FINANSE, PRZEDSIĘBIORCZOŚĆ, PRAWO
nie jest to bardzo skomplikowane ani kosztochłonne.
Często tego rodzaju sprawy udaje się załatwić polubownie.
Służebność przesyłu jest ustanawiana na podstawie umowy, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej
lub poprzez zasiedzenie, może być ustanowiona na
czas określony lub nieokreślony, zależnie od woli stron
lub decyzji sądu ustanawiającego. W sytuacji gdy na
naszej nieruchomości są już posadowione urządzenia
przesyłowe, przysługują nam dwa podstawowe roszczenia pieniężne:
- o wynagrodzenie za (dotychczas) bezumowne korzystanie z gruntu i
- o wynagrodzenie w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Pierwsze roszczenie przysługuje przeciwko
przedsiębiorcom nieposiadającym tytułu prawnego
w postaci: umowy z właścicielem nieruchomości,
ustanowienia odpowiedniej służebności przez sąd,
decyzji administracyjnej. Jeżeli jesteśmy właścicielami nieruchomości jako „zwykłe” osoby fizyczne
i korzystamy z niej w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą, a uzyskane wynagrodzenie zostanie przeznaczone na inny cel niż gospodarczy, termin przedawnienia takiego roszczenia wynosi 10 lat,
dzięki czemu możemy domagać się wynagrodzenia za
okres do 10 lat. Jeżeli z kolei dana nieruchomość, na
której znajduje się urządzenie przesyłowe, jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej, termin przedawnienia wynosi 3 lata, w związku z czym
wynagrodzenie ogranicza się do okresu trzyletniego.
Należy zaznaczyć, że niezależnie od sposobu korzystania z nieruchomości, przysługują nam roszczenia
wyłącznie za okres od dnia, w którym nabyliśmy nieruchomość. Omawiane wynagrodzenie jest określane
jednorazowo za cały miniony okres korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego bez tytułu prawnego, nie może być dochodzone na przyszłość,
jest niezależne od wystąpienia szkody, zaś o wysokości
należnego wynagrodzenia decydują stawki rynkowe
za korzystanie z danego rodzaju rzeczy, w określonych
warunkach i czasu posiadania rzeczy przez adresata
roszczenia, czyli przedsiębiorcę (Sąd Najwyższy, w wyroku z dnia 7 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/2000,
a także wyroku z dnia 15 września 2005 r., sygn. akt II
CK 61/2005).
Drugim roszczeniem jest wynagrodzenie w zamian za ustanowienie służebności. Na wstępie należy
zaznaczyć, iż jest to „odszkodowanie” niezależne od
roszczenia omówionego w uprzednim akapicie, co
oznacza, że możemy uzyskać obydwa. Ponadto, jest
to wynagrodzenie, którego możemy domagać się, jeżeli przedsiębiorca dopiero zamierza zbudować na
naszej działce urządzenia przesyłowe i rozpocząć wykonywanie uprawnień z tytułu służebności przesyłu.
Najprostszą drogą do uzyskania danego wynagrodzenia jest zawarcie umowy o ustanowienie służebności
przesyłu z przedsiębiorcą przesyłowym i ustalenie
Pomorskie Wieści Rolnicze
w jej treści stosownego wynagrodzenia z tego tytułu.
Ustanowienie służebności jest konieczne do zgodnego z prawem korzystania przez przedsiębiorcę z należących do niego urządzeń przesyłowych, czyli na
przykład słupów energetycznych znajdujących się
na naszej działce. W związku z powyższym, jeżeli
przedsiębiorca będzie się uchylał od zawarcia umowy,
możemy skierować sprawę na drogę postępowania
sądowego, w trakcie którego będziemy mogli domagać się ustanowienia służebności za stosownym
wynagrodzeniem. Wynagrodzenie należy ustalić,
uwzględniając przede wszystkim uszczerbek majątkowy następujący w wyniku ustanowienia danej służebności, czyli przede wszystkim wartość obniżenia wartości należącej do nas nieruchomości, a także wpływ
służebności na jej wartość w dalszej perspektywie.
Wynagrodzenie może być jednorazowe lub wypłacane okresowo, co jest już kwestią uboczną. Na marginesie należy wskazać, że jeżeli przy okazji korzystania
ze służebności przesyłu przedsiębiorca wyrządzi nam
szkodę - np. przez zerwanie przewodów wysokiego
napięcia dojdzie do pożaru, przysługuje nam odszkodowanie niezależne od omawianego w danym miejscu
wynagrodzenia.
Podkreślić należy, że bierna postawa samych właścicieli nieruchomości, którzy nie egzekwują swoich
praw może doprowadzić do zasiedzenie części nieruchomości, na której posadowione są słupy energetyczne, co uniemożliwi nam w przyszłości dochodzenie
jakichkolwiek roszczeń.
Warto zatem rozważyć uregulowanie stanu prawnego związanego z posadowionymi na naszych gruntach urządzeniami przesyłowymi.
W razie pojawiających się wątpliwości czy zagadnień prawnych związanych z prawem rolnym, zapraszamy do kontaktu z radcami prawnymi z Kancelarii
Walter & Wroński Kancelaria Radców Prawnych s.c.
Jeżeli mają Państwo pytania dotyczące prawa rolnego, odpowiemy na nie na łamach „Pomorskich Wieści Rolniczych” lub w drodze bezpośredniego kontaktu.
Dyżur prawnika:
w dniach od wtorku do piątku, od godziny 10.00 do 14.00,
pod numerem telefonu (58) 622 68 65
lub mailem: [email protected]
LIPIEC - SIERPIEŃ 2016
25