Załącznik nr … - BIP Wrocławskie Mieszkania

Załącznik nr 1
PROTOKÓŁ OCENY STANU TECHNICZNEGO
nieruchomości Centrum Biznesu „Grafit” , położonej we Wrocławiu przy
ul. Namysłowskiej 8 spisany w dniach od 08-07-2013 do 14-07-2013r. przez
dzierżawcę Wrocławskie Mieszkania spółka z o.o. z siedzibą we Wrocławiu przy
ul. M. Reja 53-55 reprezentowaną przez:
1. Ryszard Seweryniak,
2. Wiesław Zboralski
Protokół został sporządzony w celu ogólnej oceny wykonania napraw
gwarancyjnych przez Generalnego Wykonawcę na podstawie wykazanych w
lutym b.r. wad i usterek. W załączeniu wykaz usterek – załącznik nr 2 .
Opis najistotniejszych wad dotyczących stanu technicznego obiektu.
Dach : ocena techniczna bardzo zła: przecieki , zastoiny wody z opadów
atmosferycznych na pokryciu papowym powiększają się w stosunku do stanu z
grudnia 2012r. Stan spowodowany jest nieprawidłowościami wykonawczymi,
widoczna korozja na części konstrukcji stalowych, poziom kratek
odprowadzających wodę jest wyższy od powierzchni dachowej, pasy na
łączeniach papy termozgrzewalnej – przegrzane (kilkucentymetrowy wypływ
lepiku)
Izolacja pionowa oraz przepusty instalacyjne przez ściany zewnętrzne
Widoczne przesiąki pomiędzy posadzką a ścianami zewnętrznymi zarówno w
miejscach przepustów instalacyjnych, jak również na powierzchniach ścian i
sufitów nie wyposażonych w instalacje dają podstawę do stwierdzenia, że
nieprawidłowo wykonano całą izolacje pionową ścian zewnętrznych kondygnacji
podziemnej . Pojawiają się liczne zawilgocenia oraz wykwity solne i pęcherze pod
powłokami malarskimi na powierzchniach ścian , zawilgocenie rozprzestrzenia się
na lokale użytkowe parteru. Po półrocznej eksploatacji i obserwacji obiektu
stwierdzono niepodważalnie cykliczne zalewanie kondygnacji podziemnej w
miejscach podanych powyżej w okresie wzmożonych opadów atmosferycznych i
roztopów. W celu określenia przyczyn zalewania i zawilgocenia kondygnacji
podziemnej należy poddać ściany badaniu kamerą termowizyjną oraz zlecić
ekspertyzę rzeczoznawcy budowlanemu.
Izolacja Pozioma – przy znacznych różnicach temperatur w upalne dni
posadzka całego parkingu jest mokra. Konieczność wykonania ekspertyzy
określającej przyczynę wraz z badaniem termowizyjnym.
Zbiornik p/poż. dwukomorowy – dwukomorowy zbiornik wody użytkowej
przedzielony ścianami żelbetowymi gr.30 cm * 2 szt . Zbiorniki umieszczone
szczelnie obok siebie . Zbiorniki połączone są trzema przepustami
przepływowymi fi 25 . Konstrukcja zbiornika ze ścian żelbetowych, w tym ściana
fundamentowa budynku jest jednocześnie jedną ze ścian zbiornika gr. 30 cm
Wymiary komór: komora nr.1 - 23,82*2,80+( 1,32+2,33*2,80/2 ); komora nr.2
6,02*2,80. Objętość V= 186,00 m3 ; H = 2,88 .
Wykonawca po wielu nieudanych próbach zastosował metodę naprawczą, która
doraźnie uszczelniła miejsce przecieku ze zbiornika na kondygnacje podziemną.
W żaden sposób nie można tej metody potraktować jako metody ostatecznie
rozwiązującej problem. Wykazaliśmy, że są obserwowane ubytki wody w
zbiorniku, co widoczne było między innymi na dylatacji ściany zbiornika i
skutkowało wyciekiem wody w kierunku garażu. Wykonawca robót widoczny
przeciek zlikwidował poprzez wypełnienie szczeliny dylatacyjnej od strony
garażu masą uszczelniającą, która dodatkowo została zabezpieczona i
dociśnięta czołowo poprzez dokręcenie płyty z blachy stalowej przytwierdzonej do
ściany za pomocą kołków rozporowych. Wyciek wody ustał jednak istnieje obawa,
że wcześniej wyciekająca woda może nadal penetrować betonowe ściany
budynku będące jednocześnie ścianami zbiornika. Ponadto istnieje nadal
podejrzenie, że istnieją nieszczelności zbiornika (odnotowujemy
ubytki stanu wody) niewidoczne na zewnątrz. Wskazane są wewnętrzne
oględziny zbiornika, przeprowadzenie bezinwazyjnego badania szczelności
zbiornika i doszczelnienie jego powierzchni od wewnątrz, poddanie zbiornika
ekspertyzie rzeczoznawcy w celu oceny czy nie występuje w tym przypadku wada
projektowa oraz wskazanie metod naprawczych.
Węzły sanitarne – ścianki systemowe kabin WC mocowane na 2 śruby,
podstawy są czterootworowe. Montaż pierwotnie był na 1 śrubę, aktualnie na 2
śruby . Mocowanie nie gwarantuje stabilności ścianek.
Tryskacze TAXCARE zabudowana instalacja tryskaczowa 68 punktów systemem
sufitów podwieszanych. Tryskacze winny być obniżone do poziomu sufitów
podwieszanych i wbudowane w rastry celem możliwości zadziałania. W
pomieszczeniu obecnie użytkowanym przez TAX CARE istniejąca instalacja
tryskaczowa została wykonana zgodnie z projektem budowlanym. W wyniku
adaptacji pomieszczeń na potrzeby TAX CARE w chwili obecnej, po wykonaniu
podwieszanej konstrukcji obniżonego sufitu, tryskacze są zlokalizowane w
przestrzeni zamkniętej ponad sufitem podwieszonym a stropem. Należy
opracować koncepcję, co do stanu istniejącego, czy instalację tryskaczową
można zdemontować w całym pomieszczeniu, czy należy ją przeprojektować i
dokonać niezbędnych zmian polegających na wyprowadzeniu tryskaczy poniżej
sufitu podwieszanego. Zamalowane 4 tryskacze czarną farbą na parterze, I, II p.
Posadzki : Wykonawca usunął i naprawił liczne spękania, lecz w dalszym ciągu
pozostało mnóstwo szczelin dylatacyjnych. Sposób naprawy pęknięć Wykonawca
ograniczył do wypełnienia szczelin, winien wyciąć fragment posadzki i wykonać
nowy fragment zdylatowany od pozostałej części. Posadzka posiada liczne
wżery, które się powiększają na skutek utleniania margielu. Jakość wykonanych
posadzek nie spełnia standardów wykonawczych. Nieprawidłowe spadki posadzek
w kondygnacji podziemnej-podczas opadów atmosferycznych był zalewany szyb
windowy – brak spadku posadzki w kierunku wpustu ściekowego. Odspajanie
powłok malarskich poziomych wyznaczających linie miejsc postojowych parkingu.
Płyta konstrukcyjna stropowa / Opinia
BETARD / Głębokie i mnogie rozwarstwienie
elementu stropu pomiędzy lokalem +2.UB.18
a barierką komunikacji pionowej głównej w
załączniku opinia wraz z zaleceniami
naprawczymi sporządzona przez
przedstawiciela producenta płyt filigran P.
Artura Wnuka odnośnie uszkodzonej płyty
stropowej, która została wbudowana z
uszkodzeniem powstałym najprawdopodobniej
podczas montażu płyty na stropie.
Inne : Przecieki z szybu wentylacyjnego na kondygnację podziemną,
Okna i drzwi - nieszczelne, niesprawne , wymagające uszczelnień, napraw
gwarancyjnych i regulacji ( widoczne ugięcia ramiaków poziomych spowodowane
dużym ciężarem szyb – dotyczy zestawów PCV i ślusarki . Ugięcia ramiaków
poziomych pogłębiają się , okucia nie dobrane zostały prawidłowo do obciążeń
zestawów PCV i ślusarki. Podczas intensywnych opadów atmosferycznych woda
przedostaje się do pomieszczeń po obwodzie stolarki – nie właściwa obróbka
wokół okien i podokienników. Drzwi p/pożarowe są wypaczone, nieszczelne, źle
osadzone.
Wodomierze - brak możliwości odczytów – otwory rewizyjne szachów nie
dostosowane do lokalizacji wodomierzy,
Komunikacje pionowe – niezabezpieczone przed dostępem osób postronnych
ręczne wyłączniki klapy dymowej / brak kluczyka i szybki.
Wentylacja – dwa wentylatory na dachu III nie podłączone do zasilania.
PRZEPOMPOWNIA - CENTRALA TRYSKACZOWA – nieszczelna wanna
odpływowa – przecieka ,
SEPARATOR TŁUSZCZÓW - nieprzykręcony do podłoża stojak stalowy
zbiornika, nie usunięto skutecznie wady gdyż przykręcono na podstawę na 2
śruby, winno być na 4 śruby.
Zagospodarowanie terenu –zastoiny wody na nawierzchni asfaltowej oraz
brukowej, nierówności, brak osłon na śrubach mocujących słupy oświetleniowe,
niewyregulowane do poziomu nawierzchni pokrywy studzienek
Oceny technicznej dokonali:
1. Ryszard Seweryniak
2. Wiesław Zboralski
Opracowanie :
3. Jolanta Łapczyńska