(I) Program „Mieszkanie dla młodych”

Przyjęcie wstępnego stanowiska ZBP
wobec projektu ustawy o programie "Mieszkanie dla Młodych"
oraz projektu nowelizacji ustawy o CIT oraz PIT w zakresie zwolnienia z
podatku odsetek od środków gromadzonych na rachunku bankowym na cele
mieszkaniowe
(I)
Program „Mieszkanie dla młodych”
W dniu 14 maja Komitet Rady Ministrów przyjął projekt Ustawy o pomocy państwa w
nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych. Tym samym należy oczekiwać,
iż projekt zostanie wkrótce przekazany do Sejmu, a jego przyjęcie skutkowało będzie
wejściem w życie Programu z dniem 1 stycznia 2014 r.
Główne założenia Projektu
Beneficjenci: wyłącznie osoby korzystające z kredytu hipotecznego. Zgodnie z
założeniami są to osoby samotne, małżeństwa, osoby samotnie wychowujące
przynajmniej jedno małoletnie dziecko lub dziecko, na które otrzymują zasiłek
pielęgnacyjny lub uczące się dziecko, które nie ukończyło 25 roku życia.
Maksymalny wiek kredytobiorcy: 35 lat (dla młodszego małżonka).
Okres obowiązywania: od początku 2014 r. do 2018 roku (+ 5 lat okresu dla dopłaty
do kredytu z tytułu posiadania trzeciego, kolejnego dziecka)
Ograniczenia wynikające z posiadania nieruchomości: beneficjent do momentu
złożenia wniosku nie może być właścicielem budynku jednorodzinnego lub lokalu
mieszkalnego, nie może także być osobą, której przysługuje spółdzielcze prawo do
lokalu oraz nie może być właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego
udział obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny. Beneficjent mający
spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest zobowiązany do zrzeczenia się tego
prawa lub umowy najmu w ciągu 6 miesięcy
Typ kredytowanej nieruchomości: mieszkanie nabywane wyłącznie na rynku
pierwotnym - dopłata do kredytu wyłącznie przy zakupie pierwszego mieszkania
przez beneficjenta. Jednocześnie dopuszcza się dofinansowanie w przypadku
wynajmu lokalu przez nabywcę – musi on być pierwszym zasiedlającym lokal. Lokal
może służyć wyłącznie zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych beneficjenta.
Limit powierzchni nieruchomości: maksymalna powierzchnia użytkowa 75 m2.
Limit ceny m2: Iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego i średniej
arytmetycznej wartości z dwóch ostatnich okresów wskaźnika przeliczeniowego
kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych,
obowiązującego w gminie, na terenie której położony jest lokal mieszkalny. Dla lokali
mieszkalnych położonych w na terenie gminy sąsiadującej z miastem będącym
siedzibą wojewody lub sejmiku – 120% wartości wskaźnika kosztu.
Warunki kredytowania: kredyt hipoteczny w PLN na zakup nieruchomości o zmiennej
stopie procentowej i stałej marży. Kredyt musi stanowić co najmniej 50% ceny
zakupu lokalu mieszkalnego. Dodatkowe 5% dopłaty z tytułu powiększenia rodziny o
3. kolejne dziecko może być przyznane tylko raz i stanowi spłatę części kredytu.
Rodzaj dopłaty: jednorazowa kwota z Funduszu Dopłat ujmowana jako wkład własny
kredytobiorcy, z uwzględnieniem wymogów projektowanej Rekomendacji S Komisji
Nadzoru Finansowego, dotyczących wymagalnego minimalnego wkładu własnego
kredytobiorcy (beneficjenta).
Rodzaj dopłaty uzależniony jest od statusu małżeńskiego kredytobiorcy i wielkości
rodziny. Osoby samotne i bezdzietne małżeństwa mogą otrzymać 10% iloczynu
powierzchni (do 50 m2) i wartości wskaźnika kosztu odtworzenia. Rodzina z 1. Lub 2.
dzieci będzie mogła otrzymać 150% kwoty z iloczynu powierzchni i wskaźnika kosztu
(dodatkowe 5%). Natomiast jeżeli w ciągu kolejnych pięciu lat rodzina się powiększy
(o trzecie lub kolejne dziecko), kolejne 5% kwoty z iloczynu powierzchni i wskaźnika
kosztu.
Ujęcie dopłaty w liczeniu zdolności: dopłata stanowi wkład własny kredytobiorcy i
bank może uwzględnić ją w liczeniu zdolności kredytowej. Przy braku zdolności
kredytowej do umowy kredytu mogą przystąpić zstępni, wstępni, rodzeństwo,
małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowe nabywcy lokalu.
Moment wypłaty dopłaty: w momencie wypłaty kredytu, jako wkład własny Klienta,
ale po zawarciu umowy o przeniesienie tytułu własności lub jako ostatnia część
świadczeń nabywcy na rzecz sprzedającego. Dodatkowo w ciągu 5. lat od uzyskania
kredytu, gdy rodzina powiększy się o 3, kolejne dziecko
Zwrot dopłaty: w przypadku niespełnienia wymogów Programu, w tym warunków
cenowych lub zmiany przeznaczenia lokalu w ciągu 5 lat od uzyskania tytułu do
dopłaty beneficjent będzie musiał zwrócić dopłatę.
Propozycje oceny skutków dla działalności bankowej oraz potencjalnych
kredytobiorców
Zapoznając się z propozycjami zapisów projektu Ustawy o pomocy państwa w
nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, nie odnosząc się wprost co do
celowości, skuteczności i oczekiwanych korzyści dla beneficjentów Programu
pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, należy
zwrócić uwagę, iż Program taki nie może być traktowany wyłącznie jako próba
zastąpienia lub kontynuacja zakończonego się w 2012 roku Programu „Rodzina na
swoim” i związku z tym uwagi ZBP nie będą się odnosiły do porównań między oboma
programami.
Proponuje się prezentowanie przez ZBP stanowiska opartego na poniższych
założeniach:
(1) Program potencjalnie zwiększa dostępność kredytów hipotecznych dla nabywców
mieszkań na rynku pierwotnym poprzez dopłatę. Dopłata
może być
uzupełnieniem lub zastąpieniem wymaganej wysokości wkładu własnego
beneficjenta aplikującego o kredyt hipoteczny.
(2) Z punktu widzenia potencjalnych społecznych skutków Programu należy
stwierdzić, że w praktyce będzie on wspierał wyłącznie te gospodarstwa domowe,
których sytuacja materialna umożliwia nabycie mieszkania, i to wyłącznie na
rynku pierwotnym, z wykorzystaniem kredytów hipotecznych. W świetle publikacji
prasowych o braku jakiejkolwiek oferty w ¾ powiatów na pierwotnym rynku
mieszkaniowym, można prognozować, iż w ten sposób program w jeszcze
większym stopniu będzie przyczyniał się do migracji ludności do miejscowości, w
których potrzeby, wspierane z budżetu państwa, będą w jakimś stopniu
zaspakajane.
(3) Limity cenowe i wiekowe mogą w znacznym stopniu ograniczać zainteresowanie
Programem, a tym samym oczekiwania co do możliwości skorzystania z
programu przez najbliższe pięć lat, co powinno być uwzględnione w projektach
rozwoju portfela kredytów hipotecznych przez banki.
(4) Warto też pamiętać o tym, że pewne szczegółowe rozwiązania proponowane w
projekcie ustawy mogą być także kłopotliwe dla banków, jak np. założenie
przekazania dopłaty w momencie uzyskiwania tytułu własności i zapłacie ostatniej
raty ceny za mieszkanie, jako że może powstać ryzyko niespełnienia kryteriów
Programu przez beneficjenta, powstałe już po potwierdzeniu przez Bank
Gospodarstwa Krajowego prawidłowego tytułu do dopłaty do kredytu. Banki będą
musiały wziąć pod uwagę potencjalne ryzyko z tego tytułu
(5) W przeciwieństwie do wcześniejszego programu „Rodzina na swoim” nowy
program będzie podlegał szeregowi ograniczeń budżetowych, które także
ograniczać będą jego dostępność dla zainteresowanych klientów.
a) I tak np. należy także uwzględnić wypracowaną formułę limitowania środków
na dany rok, począwszy od 2015 roku. Klient będzie miał możliwość złożenia
wniosku o dofinansowanie w momencie uzyskania kredytu natomiast dopłata
do wkładu własnego wypłacona będzie po zakończeniu inwestycji i
przeniesieniu tytułu do lokali (zgodnie z harmonogramem realizacji inwestycji),
ale nie później niż 3 lata od zgłoszenia wniosku. Tym samym wprowadzone
limity roczne dopłat będą pomniejszane o wcześniej zarejestrowane wnioski o
dopłaty lat poprzednich. Limity będą wyglądały następująco:
Rok
Limit dla roku
(mln PLN)
1
2014
2015
2016
2017
2018
2
600,00
615,00
630,00
646,00
662,00
Limit dla
wniosków
Limit dopłaty przyjmowanych w
w danym roku danym roku ale do
realizacji w
(95% poz. 2)
kolejnych latach
(50% poz. 2)
3
570,00
584,25
598,50
613,70
628,90
4
0
307,50
315,00
323,00
331,00
Limit dla wniosków
przyjmowanych w
danym roku ale do
realizacji w kolejnych
latach, z
uwzględnieniem
wykorzystania limitu
wniosków z lat
poprzednich (poz. 34)
5
0
276,75
283,50
290,70
297,90
b) Jednocześnie wprowadzany jest limit składania wniosków o dopłaty do BGK
do wartości 95% przyznanych rocznych środków budżetowych. Ma to być
zabezpieczenie przed przekroczeniem rocznego limitu budżetowego i
potrzebą ewentualnego uruchomienia rezerwy (np. z wykorzystaniem
refundowanych środków własnych BGK). W ten sposób obowiązywać będzie
zasada „pierwszy złożył pierwszy otrzymał potwierdzenie tytułu do dopłaty”, co
będzie wpływać na cykliczność składanych wniosków w ciągu roku
budżetowego oraz potrzebę zapewnienia przez banki płynnej obsługi
wniosków w okresie przyjmowania ich do potwierdzenia przez BGK. Od
sprawności sytemu potwierdzania prawa do dopłaty będzie zależała
częściowo ocena klientów Programu, a tym samym banków.
(6) Ustawowy wymóg zwrotu dopłaty, na przykład w przypadku uzyskania tytułu do
innego lokalu mieszkalnego lub zmiany przeznaczenia (nabycie mieszkania
wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb beneficjenta) – na przykład
prowadzenie działalności gospodarczej (w tym podnajem), powoduje, iż przez 5
lat od uzyskania dopłaty bank kredytujący powinien mieć możliwość weryfikacji
kryteriów dopłaty oraz – dodatkowo – generuje ryzyko zmiany warunków.
(7) Wydaje się, ze ZBP powinien nadal podnosić także kwestię niezbędnego
wspierania budownictwa czynszowego, co – w obliczu bardziej restrykcyjnej
polityki kredytowej banków – nabiera szczególnego znaczenia dla zaspokajania
potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Bez wspierania budownictwa
czynszowego nie można mówić o kompleksowej polityce mieszkaniowej państwa,
a dla stwarzania warunków zaspakajania potrzeb mieszkaniowych niezbędny jest
spójny system długoterminowego oszczędzania na mieszkanie. Obecne przepisy
i regulacje ani nie wspierają, ani nie zachęcają do podejmowania działań w tych
dwóch kierunkach. Uzyskanie oficjalnej (nawet jeśli tylko ustnej) deklaracji
(II)
Wstępna ocena projektu zmiany ustawy o PIT dla depozytów z
terminem ponad 5- letnim okresem oszczędzania
(1) Propozycję Ministerstwa Finansów zwolnienia z podatku dochodowego z
tytułu oprocentowania takich depozytów należy ocenić pozytywnie.
(2) Sektor bankowy od wielu lat wskazywał na potrzebę i zabiegał o
wprowadzenie ulg podatkowych dla osób fizycznych, które systematycznie
gromadziłyby środki na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych w
ramach długoterminowych depozytów bankowych.
(3) Z punktu widzenia sektora bankowego główne zalety proponowanych
modyfikacji przepisów podatkowych przedstawiają się w sposób następujący:
•
•
•
•
systematyczne oszczędzanie umożliwia bankom dostęp do długoletnich
środków wymaganych przepisami nadzorczymi do finansowania długoletnich
kredytów hipotecznych
długoletnie, systematyczne oszczędzanie pozytywnie wpływa w przyszłości
na podejście do spłaty kredytu przez kredytobiorcę
długoterminowe oszczędzanie wzmacnia potencjał finansowy klienta w
momencie aplikowania o kredyt hipoteczny – wymagany przepisami
nadzorczymi wkład własny
konsekwentne gromadzenie środków w bankach pozwala na bardziej
wiarygodną ocenę potencjalnego kredytobiorcy (budowanie zdolności
kredytowej) zamierzającego skorzystać z kredytu hipotecznego na zakup
mieszkania.
(4) Proponowane zapisy zmian w ustawie o podatku dochodowym od osób
fizycznych,
z
wyjątkiem wprowadzenia
obowiązku
potwierdzenia
wykorzystania środków na cele mieszkaniowe, nie określają na czym ma
polegać prowadzenie takiego rachunku i na jakich zasadach. Czy każda
systematyczna wpłata musi spełnić 5- letni okres depozytu na rachunku
bankowym, czy jest to na przykład minimum 5- letni kontrakt
systematycznego gromadzenia środków? Czy ma to być jednorazowa wpłata
z 5- letnią karencją?
(5) Ponieważ zapisy odnoszą się tylko do zwolnienia z podatku dochodowego, to
może okazać się, iż praktyka bankowa może być bardzo różna (co może być
dobre dla wzmocnienia konkurencyjności rynku depozytów). Ale z drugiej
strony ustawodawca pewnie oczekuje, iż oferowane produkty bankowe
przyczynią się do zwiększenia dostępności środków na kredyty hipoteczne.
Stąd wydaje się istotne odpowiednie uzasadnienie do proponowanych zmian,
aby intencje ustawodawcy były jednoznaczne.
(6) Wprowadzenie do propozycji rządu pewnych uzupełnień wydaje się bardzo
wskazane. Natomiast kwestią otwartą może pozostać ich forma prawna:
dopisanie kolejnych przepisów np. do Prawa bankowego lub też ustalenie
odpowiednich standardów postępowania banków w drodze bezpośrednich
uzgodnień ZBP z Ministerstwem Finansów oraz KNF.
(7) Wypada także zauważyć, że w przeciwieństwie do dotychczasowych
programów,
definicja „celu mieszkaniowego”, na który mogą być
przeznaczone zaoszczędzone środki obejmuje nieruchomości położone nie
tylko na terenie Polski, ale w państwach członkowskich Unii Europejskiej,
EOG oraz Szwajcarii.
(8) Przykłady takich krajów jak Francja (Livret A) czy Niemcy (kasy
oszczędnościowo-budowlane -Bausparkassen) wskazują jednocześnie, iż
samo zwolnienie z podatku nie jest wystarczającą zachętą do
systematycznego oszczędzania. W obu krajach stosuje się wsparcie
budżetowe (tzw. premię), która jest „nagrodą” dla systematycznie
oszczędzających. Wprowadzenie tego rodzaju systemowego w naszym kraju
powinno być także rozważone i traktowane jako logiczne rozwinięcie obecnej
propozycji.
(9) Dalsze działania ZBP w trakcie procesu legislacyjnego powinny być
prowadzone w taki sposób, aby Ministerstwo Finansów nie wycofało się ze
swojej propozycji lub też nie przeniosło tych zmian na termin późniejszy (np.
2015 rok). W związku z tym proponuje się zorganizowanie spotkania z Panem
Ministrem Wojciechem Kowalczykiem w celu – poza podziękowaniem za
podjęcie tej odważnej inicjatywy - przedstawienia intencji stanowiska ZBP.
Warszawa, dnia 24 maja 2013 roku