Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu

Zarz¹dzanie i Finanse Journal of Management and Finance Vol. 12, No. 4/2014
Ma³gorzata Krajewska*
Joanna Grzesiak**
Ma³gorzata Krajewska, Joanna Grzesiak
Prognoza skutków finansowych uchwalenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
jako element gospodarowania przestrzeni¹ – studium
przypadku
Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu…
Wstêp
Gospodarowanie przestrzeni¹ wi¹¿e siê z ingerencj¹ w przestrzeñ
i obejmuje dzia³ania na nieruchomoœciach. Potrzeba przekszta³ceñ przestrzeni wynika z koniecznoœci dostosowania jej do potrzeb cz³owieka (potrzeby spo³eczne), ale tak¿e wi¹¿e siê z koniecznoœci¹ uwzglêdniania
uwarunkowañ ekologicznych i ekonomicznych [Cymerman, 2011]. S¹ to
trzy filary rozwoju zrównowa¿onego, jako nadrzêdnego celu gospodarowania przestrzeni¹. Te podstawowe zasady rozwoju zrównowa¿onego
maj¹ byæ realizowane poprzez dzia³ania planistyczne, w tym poprzez
opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
uwzglêdniaj¹cego walory ekonomiczne przestrzeni. Wymóg ten w obecnej sytuacji prawnej procesu planistycznego [ustawa, 2003, art. 17 ust. 5]
jest wprowadzany w ¿ycie poprzez sporz¹dzanie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, jako opracowania obligatoryjnego przygotowywanego równoczeœnie z projektem planu. Zadaniem
prognozy jest dostarczenie informacji, g³ównie decydentom (radzie gminy, wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta), o przewidywanych
obci¹¿eniach i potencjalnych dochodach dla bud¿etu gminy wynikaj¹cych z realizacji ustaleñ planu.
Celem niniejszego artyku³u jest przedstawienie prognozy skutków
finansowych uchwalenia planu miejscowego jako elementu wspomagaj¹cego procesy decyzyjne w gospodarowaniu przestrzeni¹. Zestawienie
obci¹¿eñ i dochodów pozwoli odpowiedzieæ na pytanie, czy przedsiêwziêcie, jakim jest realizacja ustaleñ planu miejscowego na danym terenie, jest op³acalne ekonomicznie z punktu widzenia bud¿etu gminy.
* Dr in¿., Katedra Inwestycji i Nieruchomoœci, Wydzia³ Nauk Ekonomicznych i Za-
rz¹dzania, Uniwersytet Miko³aja Kopernika w Toruniu, ul. Gagarina 11, 87-100 Toruñ,
[email protected]
** Mgr in¿., Stowarzyszenie Rzeczoznawców Maj¹tkowych w Bydgoszczy, [email protected]
36
Ma³gorzata Krajewska, Joanna Grzesiak
Powy¿sze rozwa¿ania zostan¹ przeprowadzone na przyk³adzie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Wa³dowo Królewskie 1”
gm. D¹browa Che³miñska, powiat bydgoski, województwo kujawsko-pomorskie.
Podczas realizacji przyjêtego celu wykorzystano ró¿ne metody badawcze, w tym: analizê literatury przedmiotu i przepisów polskiego prawa dotycz¹cego gospodarowania przestrzeni¹ i nieruchomoœciami,
metody prognostyczne intuicyjne, metodê wywiadu bezpoœredniego
przeprowadzonego wœród specjalistów uczestnicz¹cych w procesie tworzenia planu miejscowego (urbanistów, rzeczoznawców maj¹tkowych),
analizy rynku nieruchomoœci, metody wyceny nieruchomoœci maj¹ce zastosowanie w wycenach masowych, tak¿e badania dokumentów bêd¹cych w urzêdzie gminy. Do oceny efektywnoœci zastosowano znane
w literaturze i praktyce formu³y rachunku ekonomicznej oceny efektywnoœci inwestycji.
1. Istota i rola prognozy
Prognoza to przewidywanie przysz³ych zdarzeñ oparte na okreœlonych badaniach, przes³ankach, obliczeniach. R. Cymerman [2005] podkreœla, i¿ prognoza dotyczy tylko i wy³¹cznie zjawisk, których realizacja
w czasie nie jest pewna, czyli zjawisko niepewnoœci jest immanentn¹
cech¹ ka¿dej prognozy. Niepewnoœæ wed³ug R. Wiœniewskiego [2007]
obejmuje wszystkie te czynniki i zjawiska, które s¹ efektem trudnoœci
identyfikacyjnych, technicznych (gromadzenia danych), obliczeniowych
i interpretacyjnych oraz innych, którym mo¿na przypisaæ miano wa¿nych. W gospodarowaniu przestrzeni¹ i nieruchomoœciami wieloaspektowy charakter potrzebnych danych i ich ró¿norodnoœæ z pewnoœci¹ wystêpuje; przestrzeñ planistyczna jest systemem dynamicznym, z³o¿onym,
st¹d nale¿y spodziewaæ siê wiêkszego stopnia niepewnoœci. Prognoza
nierozerwalnie zwi¹zana jest z pojêciem prawdopodobieñstwa, nie daje
ona pewnoœci co do zaistnienia pewnych zjawisk w przysz³oœci, nie jest
w stanie okreœliæ dok³adnych dochodów i wydatków zwi¹zanych
z uchwaleniem lub zmian¹ planu miejscowego, okreœla jedynie prawdopodobieñstwo jego wyst¹pienia [Bajerowski, 2008]. Prognoza skutków
finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ju¿ z samego za³o¿enia obarczona bêdzie niepewnoœci¹, dotyczyæ bêdzie przysz³ych zjawisk i bêdzie prób¹ pokazania przysz³oœci na
podstawie danych z przesz³oœci.
Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu…
37
B. Hermann [2011] rolê prognoz skutków finansowych uchwalenia
planu miejscowego sprowadzi³a do trzech podstawowych funkcji:
1. Funkcji preparacyjnej – polega na tworzeniu przes³anek w procesie
podejmowania racjonalnych decyzji przestrzennych. Rozpoznaje
przysz³oœæ i ukazuje mo¿liwe warianty projektu planu, mo¿e byæ
elementem wspó³decyduj¹cym o wyborze ostatecznej wersji planu.
2. Funkcji aktywizuj¹cej – polega na pobudzaniu do podejmowania
dzia³añ eliminuj¹cych potencjalne zdarzenia niekorzystne i do podejmowania dzia³añ sprzyjaj¹cych, gdy w perspektywie pojawiaj¹ siê
zdarzenia korzystne.
3. Funkcji informacyjnej – w tym ujêciu prognoza traktowana jest jako
Ÿród³o informacji o terenie, które zosta³y zgromadzone na potrzeby
obliczeñ.
W tym miejscu nale¿a³oby wskazaæ jeszcze na funkcjê doradcz¹
prognozy, która mo¿e byæ pomocna przy ocenie planu w czasie jego tworzenia i uchwalania, ale tak¿e póŸniej przy jego realizacji. Wed³ug wytycznych Banku Œwiatowego urbaniœci do swoich opracowañ planistycznych winni do³¹czyæ analizy finansowe proponowanych rozwi¹zañ.
W Polsce gmina jest autorem planu (sporz¹dza go wójt, burmistrz albo
prezydent miasta, a uchwala rada gminy), jak i jego realizatorem (wójt,
burmistrz, prezydent i ich aparat administracyjny realizuj¹ ustalenia planu), czyli jest specyficznym zarz¹dc¹ przestrzeni [Cymerman, 2005]. Jak
wskazuje dalej autor, tym bardziej nale¿y podj¹æ rozwa¿ania i szukaæ odpowiedzi na pytanie, kiedy opracowany plan bêdzie dobry? – dobry w rozumieniu spe³nienia zasad zrównowa¿onego rozwoju, czyli wymagañ
spo³ecznych, uwarunkowañ ekologiczno-krajobrazowych (problemy ³adu
przestrzennego, ochrony œrodowiska) i ekonomicznych. Niew¹tpliwie
opracowaniem oceniaj¹cym aspekty ekonomiczne rozwi¹zañ przestrzennych jest w Polsce prognoza skutków finansowych uchwalenia planu
miejscowego.
2. Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego terenu „Wa³dowo
Królewskie 1” gm. D¹browa Che³miñska
Ustawodawca wskaza³ na obligatoryjnoœæ prognoz w odniesieniu do
bud¿etu gminy. W § 11 rozporz¹dzenia w sprawie wymaganego zakresu
projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [2003]
38
Ma³gorzata Krajewska, Joanna Grzesiak
zosta³ przedstawiony katalog obci¹¿eñ i dochodów gminy, które winny
byæ uwzglêdnione w prognozie, a s¹ to w szczególnoœci:
1) wp³ywy z podatku od nieruchomoœci i inne dochody zwi¹zane z obrotem nieruchomoœciami gminy oraz na op³aty i odszkodowania,
o których mowa w art. 36 ustawy [2003];
2) wydatki zwi¹zane z realizacj¹ inwestycji z zakresu infrastruktury
technicznej, które nale¿¹ do zadañ w³asnych gminy;
3) wnioski i zalecenia dotycz¹ce przyjêcia proponowanych rozwi¹zañ
projektu planu miejscowego, wynikaj¹ce z uwzglêdnienia ich skutków finansowych.
W niniejszym artykule skorzystano z danych zawartych w prognozie
skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Wa³dowo Królewskie 1” gm. D¹browa Che³miñska,
powiat bydgoski, województwo kujawsko-pomorskie, opracowanej przez
J. Grzesiak [2012].
Gmina D¹browa Che³miñska po³o¿ona jest w centralno-zachodniej
czêœci województwa kujawsko-pomorskiego, w bezpoœrednim s¹siedztwie miasta Bydgoszczy. Zachodni¹ granicê gminy w ca³ej d³ugoœci stanowi rzeka Wis³a. Teren objêty planem po³o¿ony jest w pó³nocnej czêœci
wsi Wa³dowo Królewskie (Wa³dowo Królewskie Górne) w niedalekim
s¹siedztwie wsi gminnej D¹browa Che³miñska. Wchodz¹ce w sk³ad tego
terenu dzia³ki ewidencyjne posiadaj¹ w wiêkszoœci regularne kszta³ty.
Teren w czêœci jest zainwestowany (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), w czêœci niezabudowany, natomiast w czêœci stanowi tereny leœne. W s¹siedztwie wystêpuj¹ w przewadze niezabudowane tereny rolne
oraz tereny leœne. Ponadto obszar objêty planem po³o¿ony jest na terenie
Nadwiœlañskiego Parku Krajobrazowego i w przewadze obejmuje dzia³ki
ewidencyjne stanowi¹ce w³asnoœæ osób fizycznych. £¹czna powierzchnia
obszaru objêtego planem to oko³o 55 ha. W ramach ustaleñ planu przewidziano nastêpuj¹c¹ strukturê funkcji terenu:
– tereny inwestycyjne (mieszkaniowe i us³ugowe) – 39,60 ha,
– tereny rolne – 3,60 ha,
– zieleñ (lasy, parki, zieleñ niska) – 5,51 ha,
– drogi publiczne lokalne – 1,80 ha,
– drogi publiczne dojazdowe – 2,97 ha,
– drogi wewnêtrzne – 1,28 ha,
– ci¹gi piesze z dopuszczeniem infrastruktury – 0,20 ha,
– tereny infrastruktury – 0,04 ha.
Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu…
39
Analiza lokalnego rynku nieruchomoœci stanowi niezbêdny element
prognozy skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym s³u¿y do wykazania zmiany wartoœci rynkowej terenu objêtego tym planem. Na podstawie badania rynku
nieruchomoœci przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej stwierdzono, i¿ na terenie obrêbu Wa³dowo Królewskie w gminie D¹browa Che³miñska corocznie zawierane s¹ jedynie pojedyncze
transakcje kupna-sprzeda¿y, których przedmiotem jest prawo w³asnoœci
do nieruchomoœci niezabudowanych. Zatem mo¿na stwierdziæ, ¿e rynek
ten jest doœæ s³abo rozwiniêty, co znajdzie odzwierciedlenie w dalszej czêœci niniejszej prognozy. W latach 2009–2011 ceny za dzia³ki budowlane
w badanym segmencie rynku we wsi Wa³dowo Królewskie wynosi³y od
oko³o 20 do oko³o 60 z³/m2, przy cenie œredniej na poziomie 30 z³/m2. Ceny
za grunty o du¿ych powierzchniach we wstêpnej fazie inwestycyjnej wynosi³y od oko³o 10 do 20 z³/m 2 [Grzesiak, 2012].
Wytyczne projektowe do prognozy – przyjête na podstawie ustaleñ
planu miejscowego [Grzesiak, 2012, wyci¹g]:
– dopuszcza siê etapowanie realizacji ustaleñ planu w taki sposób, aby
wydzielone dzia³ki budowlane b¹dŸ pod drogi wewnêtrzne w dniu
podzia³u mia³y dostêp do istniej¹cej drogi publicznej,
– dopuszcza siê podzia³ na dzia³ki budowlane,
– minimalna wielkoœæ projektowanych dzia³ek: 1000 m 2,
– minimalna wielkoœæ projektowanych dzia³ek: co najmniej 2500 m2 dla
zabudowy o charakterze rezydencjonalnym,
– minimalna wielkoœæ projektowanych dzia³ek: co najmniej 2000 m2,
je¿eli funkcja us³ugowa wi¹¿e siê z lokalizacj¹ dodatkowych budynków warsztatowych b¹dŸ us³ugowych,
– wysokoœæ stawki procentowej s³u¿¹cej naliczeniu op³aty z tytu³u
wzrostu wartoœci nieruchomoœci: 30%,
– na terenie objêtym planem przewiduje siê nastêpuj¹ce inwestycje z zakresu infrastruktury technicznej, które nale¿¹ do zadañ w³asnych
gminy: budowê wodoci¹gu gminnego, kanalizacji sanitarnej, dróg
projektowanych lokalnych, dróg projektowanych dojazdowych,
– realizacja inwestycji bêdzie przebiegaæ zgodnie z harmonogramem
okreœlonym w uchwale rady gminy „wieloletni program inwestycyjny”.
40
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Ma³gorzata Krajewska, Joanna Grzesiak
Za³o¿enia do prognozy:
przyjêto 6-letni okres prognozy jako tzw. okres bliski. Prognoza im
bardziej jest odsuniêta w czasie od badanego zjawiska (w przysz³oœæ),
tym wiêcej nieznanych czynników bêdzie wp³ywaæ na elementy prognozy [Radzewicz, Wiœniewski, 2011]; dotychczasowe doœwiadczenia
wskazuj¹, ¿e w opracowaniach najczêœciej przyjmowane s¹ okresy
5-, 10-letnie;
koszt opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – 50 000 z³;
zgodnie z treœci¹ Uchwa³y nr XII/75/07 Rady Gminy D¹browa
Che³miñska z dnia 30 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia wysokoœci
stawki procentowej op³aty adiacenckiej z tytu³u podzia³u nieruchomoœci, wysokoœæ stawki wynosi 25%;
w okresie 5 lat od daty uchwalenia planu sprzedanych zostanie 20%
dzia³ek niezabudowanych, stanowi¹cych w³asnoœæ osób fizycznych,
co spowoduje dla dotychczasowych w³aœcicieli koniecznoœæ wniesienia na rzecz gminy op³aty planistycznej, oraz dochód gminy zwi¹zany
z pobraniem przez notariusza podatku od czynnoœci cywilnoprawnych;
w kolejnym roku sprzedanych zostanie nastêpnych 10% dzia³ek –
sprzeda¿ ta nie bêdzie wywo³ywa³a ju¿ skutków wynikaj¹cych
z art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (gmina nie bêdzie mog³a pobraæ ju¿ op³aty planistycznej) natomiast gmina osi¹gnie dochód – podatek od czynnoœci cywilnoprawnych;
gmina sukcesywnie wykupywaæ bêdzie dzia³ki pod drogi publiczne;
za³o¿ono, i¿ dochody gminy zwi¹zane z pobraniem op³aty adiacenckiej z tytu³u podzia³u nieruchomoœci, op³aty planistycznej, podatku
od czynnoœci cywilnoprawnych bêd¹ w przeci¹gu 4 lat na tym samym
poziomie (oprócz 1 roku prognozy), przyjêto ¿e podzielona zostanie
1/4 terenu;
w okresie prognozy gmina przeprowadzi w czêœci inwestycje
zwi¹zane z budow¹ sieci wodno-kanalizacyjnej;
w okresie prognozy gmina nie bêdzie na terenie objêtym projektem
planu przeprowadzaæ inwestycji zwi¹zanych z budow¹ dróg lokalnych i dojazdowych;
z uwagi na d³ugoœæ trwania procesów inwestycyjnych, które zazwyczaj pojawiaj¹ siê po podzia³ach nieruchomoœci i po przeprowadzeniu
Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu…
41
chocia¿ czêœci inwestycji gminnych, w okresie prognozy nie przewiduje siê znacz¹cej zmiany wartoœci podatku od nieruchomoœci oraz
wzrostu podatku od osób fizycznych i prawnych.
Za³o¿enia sformu³owano przy u¿yciu metod intuicyjnych, które s¹
w pewnym stopniu subiektywne. Jeœli jednak s¹ one oparte na wiedzy
ekspertów, która z kolei ma pod³o¿e obiektywne, to odpowiednie jej wykorzystanie (zw³aszcza przy wspó³pracy kilku ekspertów) mo¿e daæ bardzo trafn¹ prognozê. Potwierdza siê pogl¹d wyra¿ony przez R. Cymermana i in. [2005], ¿e intuicja z uwagi na niedostateczn¹ liczbê danych ma
tutaj szerokie zastosowanie.
2.1. Obliczenia elementów sk³adowych prognozy
Przeprowadzone obliczenia poszczególnych sk³adowych elementów
prognozy (tablica 1) pozwalaj¹ na sformu³owanie nastêpuj¹cych wniosków:
– wiêkszoœæ sk³adowych elementów prognozy, tak po stronie dochodów, jak i kosztów, by³a mo¿liwa do oszacowania i wyra¿ona kwotowo, przy wykorzystaniu bilansu terenu sporz¹dzonego przez autorów planu, informacji pochodz¹cych z rynku nieruchomoœci, rynku
budowlanego oraz wywiadu przeprowadzonego w gminie. Poniewa¿
jest to prognoza, zatem wielkoœci te oszacowano na podstawie wczeœniej przyjêtych i przedstawionych za³o¿eñ – obarczone s¹ zatem niepewnoœci¹;
– niektóre elementy prognozy zosta³y oszacowane w wysokoœci 0 z³,
gdy¿ analiza planu wykaza³a, ¿e na rozpatrywanym terenie nie
wyst¹pi¹;
– w niniejszym przypadku (jak i w wielu innych prognozach) pominiêto
wp³ywy z potencjalnych przysz³ych podatków od nieruchomoœci
po³o¿onych na terenie objêtym planem (poz. 12) i od podatków od
osób fizycznych i prawnych (poz. 14) jako te, które mog¹ wyst¹piæ po
okresie prognozy. S¹ to elementy finalne, jakie powstaj¹ w wyniku
rozwoju obszaru, a wiêc po zakoñczeniu wszystkich etapów procesu
inwestycyjnego. S¹ one równie¿ niezwykle trudne do sprecyzowania,
uzale¿nione do dynamiki rozwoju gospodarczego kraju i regionu.
Ostatni kryzys gospodarczy na œwiecie, wywo³any kryzysem finansowym po upadku banku Lehman Brothers w 2008 roku, mocno zachwia³ prognozami, tak¿e w sektorze nieruchomoœci, i jest dowodem,
¿e d³ugofalowe prognozowanie z uwzglêdnieniem szczegó³owych
elementów bilansu nie jest dobrym rozwi¹zaniem.
42
Ma³gorzata Krajewska, Joanna Grzesiak
Tablica 1. Obliczenia skutków finansowych uchwalenia planu – dochody
i koszty, wed³ug poziomu ceny: luty 2012
Lp.
Oznaczenie
1 i 2 KPL = ,
P(0)
Skutki uchwalenia planu
miejscowego
Dochody
(+)
Opracowanie mpzp
i przygotowanie materia³ów
wyjœciowych
Koszty
(–)
50 000 z³
3
KCP
Koszty wykupu nieruchomoœci na
potrzeby realizacji celów
publicznych – obejmuje koszty
wykupu gruntów pod drogi
publiczne dojazdowe; za³o¿ono,
i¿ w okresie 6 lat gmina wykupi
po³owê gruntów pod drogi
(0,5 × 32 400 m 2 × 25 z³/m2)
405 000 z³
4
OD
Odszkodowania za brak
mo¿liwoœci korzystania
z nieruchomoœci w sposób
dotychczasowy, za zmniejszenie
wartoœci nieruchomoœci
0 z³
(nie
wyst¹pi¹)
5
OPL
Op³ata planistyczna (stawka 30%,
sprzeda¿ 20% terenów
inwestycyjnych w okresie 5 lat,
wartoœæ jednostkowa gruntów
przed uchwaleniem mpzp
28–30 z³/m2, po uchwaleniu planu
33–40 z³/m2 w zale¿noœci od
lokalizacji i funkcji terenu)
6
KOP
Koszty obs³ugi procesu
inwestycyjnego
7
Ki
Koszty budowy infrastruktury
technicznej, tj. ok. 1,2 km sieci
wodno-kanalizacyjnej, jako czêœæ
inwestycji w okresie 6 lat, przy
cenie jednostkowej 180 z³/mb
8
OAP
Op³ata adiacencka z tytu³u
podzia³u nieruchomoœci (stawka
25%, za³o¿ono, ¿e 1/4 terenów
inwestycyjnych zostanie
podzielona, wartoϾ jednostkowa
gruntów przed podzia³em 33–40
z³/m2, po podziale 38–45 z³/m2
w zale¿noœci od lokalizacji i funkcji
terenu)
110 700 z³
20 000 z³
216 000 z³
115 312 z³
43
Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu…
Lp.
Oznaczenie
Skutki uchwalenia planu
miejscowego
Dochody
(+)
9
OASIP
Op³ata adiacencka z tytu³u scalenia
i podzia³u nieruchomoœci,
czynnoœci takie nie wyst¹pi¹
0 z³
(nie
wyst¹pi¹)
10
OAI
Op³ata adiacencka z tytu³u budowy
infrastruktury technicznej (stawka
25%, za³o¿ono, ¿e 1/4 terenów
inwestycyjnych zostanie
podzielona i dla nich zostan¹
stworzone warunki pod³¹czenia do
sieci wod.-kan., wartoϾ
jednostkowa gruntów przed
uzbrojeniem 38–45 z³/m2, po
uzbrojeniu 40–47 z³/m2
w zale¿noœci od lokalizacji i funkcji
terenu)
47 250 z³
11
DSP
Sprzeda¿ gruntów stanowi¹cych
w³asnoœæ gminy (na analizowanym
terenie nie ma gruntów
inwestycyjnych stanowi¹cych
w³asnoœæ gminy)
0 z³
(nie
wyst¹pi¹)
12
PN
Dochody z podatku od
nieruchomoœci. Przy za³o¿eniu
niskiej (30%) sprzeda¿y terenów
w okresie prognozy i tym samym
niewielkiej zmiany dochodów
gminy (z podatku rolnego na
podatek od nieruchomoœci), jak
równie¿ d³ugim i trudnym do
sprecyzowania okresem trwania
procesów inwestycyjnych –
odst¹piono od okreœlania wartoœci
tego dochodu
0 z³
(wyst¹pi¹
po okresie
prognozy)
13
PON
Podatek od czynnoœci
cywilnoprawnych (za³o¿ono, ¿e
w okresie 5 lat od daty uchwalenia
mpzp sprzedanych zostanie 20%
dzia³ek niezabudowanych,
w kolejnym 10% stawka podatku
2%, czyli 60 478 z³ + 30 239 z³
90 717 z³
Koszty
(–)
44
Lp.
14
Ma³gorzata Krajewska, Joanna Grzesiak
Oznaczenie
POFiP
Skutki uchwalenia planu
miejscowego
Dochody
(+)
Koszty
(–)
Wzrost z podatku dochodowego od
0 z³
osób fizycznych i prawnych –
(wyst¹pi
trudne do prognozowania,
po okresie
uzale¿nione od nowych iloœci
prognozy)
podmiotów prowadz¹cych
dzia³alnoœæ gospodarcz¹ i iloœci
osób zatrudnionych w przysz³oœci.
Przyjêto, ¿e wzrost tego podatku
wyst¹pi dopiero po okresie
prognozy, a w okresie prognozy
wzrost ten mo¿e byæ na bardzo
niskim poziomie
RAZEM
363 979 z³
691 000 z³
ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie [Grzesiak, 2012].
2.2. Ocena efektywnoœci ekonomicznej mpzp
Analiza relacji nak³ady–efekty dla przedsiêwziêcia inwestycyjnego,
jakim jest realizacja ustaleñ planu miejscowego, jest doœæ szeroko omówiona w polskiej literaturze przedmiotu [róbek, Krajewska, 2001; Krajewska, 2004; He³dak, 2004; Cymerman, 2005, 2011; Hermann, 2011].
Wiêkszoœæ metod badawczych opiera siê na znanych na gruncie ekonomii
formu³ rachunku efektywnoœci:
1. W ujêciu statycznym, jako zysk (strata) mo¿liwy(a) do osi¹gniêcia
z danego przedsiêwziêcia.
Z (lub S) = -(K PL + K CP + O D + K i + K OP ) +
(1)
+(O P + O AP + O ASiP + O Ai + PON + D SP )
gdzie oznaczenia – jak w tablicy 1.
Ekonomiczna ocena skutków uchwalenia planu „Wa³dowo Królewskie 1” gm. D¹browa Che³miñska w ujêciu statycznym to:
Z (lub S) = 363 979 z³ – 691 000 z³ = – 327 021 z³.
W niniejszym przypadku wyst¹pi³a strata, czyli z punktu widzenia
bud¿etu gminy przedsiêwziêcie nie jest op³acalne.
Metody statyczne s¹ to najprostsze relacje nak³ady–efekty. Jest to
ca³oœciowy rachunek dochodów i kosztów, dla okresów przysz³ych, ale
w cenach obecnych.
Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu…
45
2. W ujêciu dynamicznym jako wartoœæ zaktualizowana netto NPV, czyli:
n
CFt
(2)
NPV = S
- P(0 )
i = 1 (1 + r )t
gdzie:
NPV – zaktualizowana wartoœæ netto (net present value) jako suma przewidywanych, zdyskontowanych wolnych strumieni pieniê¿nych, które
uzyskuje siê w poszczególnych latach prognozy, pomniejszona o nak³ady
pocz¹tkowe,
CFt – wolne strumienie pieniê¿ne dla poszczególnych lat prognozy, jako
ró¿nica pomiêdzy dochodami bud¿etu gminy a kosztami zwi¹zanym
z realizacj¹ planu, opisanymi w tablicy 1,
P(0) – nak³ady pocz¹tkowe zwi¹zane z transformacj¹ obszaru, traktowane jako ujemne (poz. 1 i 2 tablicy 1),
r – stopa dyskontowa przyjêta w niniejszej analizie w wysokoœci 7%; jest
ona przyjmowana w prognozach na poziomie œredniego oprocentowania
wk³adów [Cymerman, 2005, 2011],
t – iloœæ lat prognozy, przyjêto 6 lat,
1
– wspó³czynnik dyskontuj¹cy.
(1 + r )t
Zalety metod dynamicznych oceny przedsiêwziêcia to m.in.:
– uwzglêdnienie wartoœci pieni¹dza w czasie,
– mo¿liwoœæ uwzglêdniania etapowania inwestycji infrastrukturalnych,
– mo¿liwoœæ uwzglêdniania prognozy kupna-sprzeda¿y nieruchomoœci, co z kolei prze³o¿y siê na wystêpowanie op³at i podatków z tym
zwi¹zanych i to w ró¿nych okresach,
– zapewnienie porównywalnoœci przedsiêwziêæ.
Wœród wad wymienia siê:
– nietrafnoœæ prognoz dotycz¹cych: etapowania inwestycji infrastrukturalnych, obrotu nieruchomoœciami, zwiêkszonego podatku od nieruchomoœci, wysokoœci op³at planistycznych i adiacenckich,
– b³êdnie za³o¿on¹ d³ugoœæ okresu prognozy,
– subiektywizm przy przyjmowaniu stopy dyskonta.
Obliczenie wskaŸnika NPV dla analizowanego obszaru przeprowadzono w tablicy 2.
koszty budowy infrastruktury
opracowanie mpzp i przygotowanie materia³ów
wyjœciowych
koszty zwi¹zane z obs³ug¹ procesu inwestycyjnego
Ki
KPL
KOP
op³ata adiacencka z tytu³u podzia³u nieruchomoœci
OAP
OAI
op³ata adiacencka z tytu³u budowy urz¹dzeñ infrastruktury
technicznej
OASIP op³ata adiacencka z tytu³u scalenia i podzia³u nieruchomoœci
op³ata planistyczna
OP
Dochody [w z³]
koszty wykupu nieruchomoœci na potrzeby realizacji celów
publicznych
OCP
RAZEM
odszkodowania za brak mo¿liwoœci korzystania z
nieruchomoœci w sposób dotychczasowy, za zmniejszenie
wartoœci nieruchomoœci
OD
Koszty [w z³]
2012
–50 000
–50 000
2012
Tablica 2. Prognoza kosztów i dochodów dla 6-letniego okresu prognozy
+27 675
2013
2013
2015
2016
–5 000
–10 000
+38 437
+27 675
2014
+38 437
+27 675
2015
Lata prognozy
+47 250
+38 437
+27 675
2016
–210 000 –321 000 –110 000
–5 000
–216 000
–205 000 –100 000 –100 000
2014
Lata prognozy
2017
–691 000
2017
46
Ma³gorzata Krajewska, Joanna Grzesiak
podatek od nieruchomoœci
podatek od czynnoœci cywilnoprawnych
zbycie nieruchomoœci
dochody dot. obrotu nieruchomoœciami:
ród³o: Opracowanie w³asne.
stopa dyskontowa r [w %]
PN
PON
CFt ´
1
[w z³] –50 000
(1 + r) t
–
OGÓ£EM –50 000
RAZEM
0
+39 995
7%
+42 795
+42 795
+15 120
+15 120
+81 232 +128 482
+15 120
7%
7%
+21 560
7%
+30 239
+363 980
+30 239
+30 239
NPV [w z³] –282 538
–112 471 –195 722 +14 100
7%
–128 768 –239 768 +18 482
+81 232
+15 120
Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu…
47
48
Ma³gorzata Krajewska, Joanna Grzesiak
Ujemna wartoœæ wskaŸnika NPV = –282 538 z³ (NPV < 0) dla przedsiêwziêcia, jakim jest rozwój obszaru w oparciu o plan miejscowy, daje
podstawy do wnioskowania, ¿e przedsiêwziêcie nie jest op³acalne
z punktu widzenia bud¿etu gminy.
Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
terenu we wsi Wa³dowo Królewskie w gminie D¹browa Che³miñska (powiat bydgoski, województwo kujawsko-pomorskie):
– spowoduje koniecznoœæ wykupu gruntów przeznaczonych pod drogi
publiczne gminne i bêdzie to najwiêkszy koszt gminy w zwi¹zku
z uchwaleniem mpzp,
– nie spowoduje koniecznoœci wyp³aty odszkodowañ, o których mowa
w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
– umo¿liwi pobranie op³aty planistycznej [ustawa, 2003], adiacenckiej
z tytu³u podzia³u nieruchomoœci [ustawa, 1997] oraz adiacenckiej
z tytu³u budowy infrastruktury technicznej [ustawa, 1997].
Zakoñczenie
Przeprowadzona ocena efektywnoœci ekonomicznej inwestycji, jak¹
jest realizacja ustaleñ miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Wa³dowo Królewskie 1” gm. D¹browa Che³miñska zarówno
w ujêciu statycznym, jak i dynamicznym da³a wynik ujemny. Nale¿y jednak zastrzec, ¿e celem gospodarki przestrzennej nie jest jedynie maksymalizacja efektu ekonomicznego, ale tak¿e porz¹dkowanie przestrzeni,
z uwzglêdnieniem ³adu przestrzennego, które tworzy harmonijn¹ ca³oœæ
oraz uwzglêdnia w uporz¹dkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, spo³eczno-gospodarcze, œrodowiskowe,
kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Nie mo¿e byæ jedynym kryterium wyboru wariantu lub (nie)przyjêcia planu, gdy¿ inne cele, np.
spo³eczne, czy efekty przestrzenne mog¹ wp³yn¹æ pozytywnie na rozwój
obszaru. Decyzjê w tej kwestii ustawodawca [ustawa, 2003] pozostawi³
radzie gminy.
Ró¿norodnoœæ terenów i ró¿ne skutki, jakie wywo³uje plan miejscowy, powoduj¹, ¿e o zakresie i treœci prognoz skutków finansowych
uchwalenia planu miejscowego winny decydowaæ samorz¹dy lokalne
w uzgodnieniu z autorem prognozy.
Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu…
49
Literatura
1. Bajerowski T. (red.) (2008), Zarz¹dzanie przestrzenne. Teoretyczne i praktyczne aspekty prognozowania finansowych skutków opracowañ planistycznych, Wydawnictwo UWM, Olsztyn.
2. Cymerman R. (red.) (2005), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporz¹dzania
prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Educaterra, Olsztyn.
3. Cymerman R. (2011), Skutki ekonomiczne planowania przestrzennego i rola
rzeczoznawców maj¹tkowych w ich prognozowaniu, w: Materia³y XX Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Maj¹tkowych Gospodarowanie przestrzeni¹ „ nad” i „pod” gruntem, Katowice.
4. Grzesiak J. (2012), Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego „Wa³dowo Królewskie 1” gm.
D¹browa Che³miñska, powiat bydgoski, zatw. Uchwa³¹ Nr XVI.139.2012
Rady Gminy D¹browa Che³miñska z dnia 8 marca 2012.
5. He³dak M. (2004), Skutki finansowe realizacji ustaleñ miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego na przyk³adzie gminy Trzcinica, „ACTA
Scientiarum Polonorum Administratio Locorum”, t. 3, z. 2.
6. Hermann B. (2011), Narzêdzia obliczeniowe pomocne rzeczoznawcy maj¹tkowemu w oszacowaniu skutków finansowych uchwalenia miejscowych
planów zagospodarowania przestrzennego, w: Biuletyn Stowarzyszenia
Rzeczoznawców Maj¹tkowych Województwa Wielkopolskiego, nr 2.
7. Kaganowa O. (red.) (2011) Guidebook on Capital Investment Planning for
Local Governments, Urban Developmnet Series Knowledge Papers,
No. 13, THE WORLD BAN.
8. Krajewska M. (2004), Metodyka szacowania wartoœci gruntu na potrzeby
prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, „Studia
i Materia³y Towarzystwa Naukowego Nieruchomoœci”, Vol. 12, nr 1.
9. Radzewicz A., Wiœniewski R. (2011), Niepewnoœæ rynku nieruchomoœci,
„Studia i Materia³y Towarzystwa Naukowego Nieruchomoœci”,
Vol. 19, nr 1.
10. Rozporz¹dzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku
w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. Nr 164, poz. 1587.
11. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami,
t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z póŸn. zm.
12. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym, Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z póŸn. zm.
50
Ma³gorzata Krajewska, Joanna Grzesiak
13. Wiœniewski R. (2007), Wielowymiarowe prognozowanie wartoœci nieruchomoœci. Rozprawy i monografie, Wydawnictwo UWM, Olszyn.
14. róbek S., Krajewska M. (2001), Wybór wariantu rozwi¹zañ planistycznych w zale¿noœci od skutków ekonomicznych uchwalenia i realizacji ustaleñ
planu miejscowego, w: Materia³y I Konferencji Naukowo-Technicznej
PSRWN „Aktualne problemy w teorii i praktyce wyceny nieruchomoœci”, Gdañsk.
Streszczenie
Artyku³ wskazuje na rolê prognozy skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w podejmowaniu decyzji planistycznych. Prezentuje studium przypadku – prognozê skutków finansowych
uchwalenia mpzp „Wa³dowo Królewskie 1” w gm. D¹browa Che³miñska, pow.
bydgoski, woj. kujawsko-pomorskie.
Na tle prowadzonych obliczeñ i analiz wskazano na te elementy prognozy,
które winny byæ uwzglêdniane przy jej sporz¹dzaniu, i te, które w znacz¹cym
stopniu wp³ywaj¹ na wynik prognozy. Zwrócono te¿ szczególn¹ uwagê na istotê
za³o¿eñ do prognozowania. W koñcowej czêœci artyku³u dokonano oceny efektywnoœci ekonomicznej badanego projektu planu miejscowego.
S³owa kluczowe
prognoza skutków finansowych, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, gospodarowanie przestrzeni¹, decyzje planistyczne
Forecast the financial consequences of the adoption of the local
zoning plan as a part of the management of the space – a case study
(Summary)
Article indicates the role of the forecast financial consequences of the adoption of the local zoning plan in making planning decisions. It presents a case study
– Forecast the financial consequences of the adoption of the Local zoning plan
„Wa³dowo Royal 1” in the municipality of D¹browa Che³miñska, Bydgoszcz
county, province Cuiavia and Pomerania.
Against the background of conducted calculations and analyzes, indicated
on these elements of the forecast, which should be taken into account in its preparation and those that significantly affect the result of the forecast. Also paid special attention to the nature of the assumptions for forecasting. In the final part of
the article assesses the economic efficiency of the design examined the local plan.
Keywords
forecast the financial consequences, local zoning plan, management of space,
planning decisions