Rynek mieszkaniowy w Polsce

Rynek mieszkaniowy
w Polsce
I kwartał 2016 r.
2
Rynek mieszkaniowy w Polsce - I kwartał 2016 r.
Kraków | Łódź | Poznań | Trójmiasto | Wrocław | Warszawa
Pierwszy kwartał 2016 roku przyniósł zgodnie
z oczekiwaniami bardzo dobre wyniki sprzedaży. Aktywni byli zwłaszcza kupujący korzystający
z dopłat w ramach programu MDM. Deweloperzy,
którzy od dłuższego czasu doskonale odczytują
oczekiwania poszczególnych grup nabywców, po
raz kolejny zostali nagrodzeni. W sześciu miastach
o największej skali rynku (Warszawa, Kraków,
Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) sprzedali oni
ponad 14,3 tysiąca mieszkań.
Mieszkania sprzedane:
Struktura oferty
według deklarowanej
przez dewelopera daty
oddania projektu
8%
do 2013
3%
2016
14,4
tys.
tys.
I kwartał 2016
IV kwartał 2015
13,7
11,4
tys.
tys.
Wielkość oferty*:
Na koniec
marca 2016
Na koniec
grudnia 2015
48,3
48,7
tys.
tys.
*liczba wszystkich mieszkań znajdujących się w sprzedaży
na koniec analizowanego okresu
6 RYNKÓW
IV kw. 2015
Zmiana
I kw. 2016 /
IV kw. 2015
Zmiana
I kw. 2016 /
I kw. 2015
sprzedaż
0,6%
24,8%
wprowadzone do sprzedaży
21,0%
21,7%
sprzedaż w ostatnich 4 kwartałach
5,5%
25,8%
wprowadzone w ostatnich 4 kwartałach
4,7%
10,1%
oferta na koniec kwartału
0,7%
1,3%
10,0%
23,1%
średnia cena mieszkań wprowadzonych w kwartale [brutto]
1,2%
2,4%
średnia cena mieszkań sprzedanych w kwartale [brutto]
1,6%
3,3%
średnia cena mieszkań w ofercie [brutto]
0,9%
1,9%
2014
2%
2017
45%
14,3
Podsumowanie:
zjawiska na lokalnym rynku mieszkaniowym
(agregacja dla rynków: Warszawy, Krakowa,
Wrocławia, Trójmiasta, Poznania oraz Łodzi)
po 2017
IV kwartał 2015
Mieszkania wprowadzone
do sprzedaży:
Wciąż na wysokim poziomie utrzymywało się zainteresowanie zakupami mieszkań na wynajem.
Przy najniższym po 1990 roku oprocentowaniu
depozytów, oddalającej się perspektywie powrotu inflacji, a także stabilnych czynszach, relatywna
atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem pozostawała wciąż bardzo wysoka.
Oceny większości ekspertów dotyczące średnioterminowych perspektyw polskiej gospodarki
są dobre. Program 500+ powinien zaowocować
wzrostem konsumpcji, a w przypadku części rodzin może także zachęcać do poprawy sytuacji
mieszkaniowej.
I kwartał 2016
2015
8%
w tym gotowe niesprzedane
34%
Źródło: REAS
Źródło: REAS
3
Rynek mieszkaniowy w Polsce - I kwartał 2016 r.
Kraków | Łódź | Poznań | Trójmiasto | Wrocław | Warszawa
Jak dotąd jednak nie zostało
zaspokojone zainteresowanie uczestników rynku mieszkaniowego planami
rządu i parlamentu dotyczącymi tego
sektora. Wprawdzie za pośrednictwem mediów powiło się nieco więcej
informacji o głównych założeniach
polityki mieszkaniowej, nie została
ona jednak jeszcze oficjalnie ogłoszona. Pojawiły się natomiast nowe
regulacje dotyczące obrotu gruntami
rolnymi, które mocno poruszyły środowisko deweloperów.
Podaż
W I kwartale 2016 roku liczba
mieszkań wprowadzonych do sprzedaży wyraźnie wzrosła w porównaniu z kwartałem poprzednim.
Zgodnie z wynikami monitoringu
REAS w sześciu aglomeracjach
o największej skali obrotów na rynku
pierwotnym (Warszawa, Kraków,
Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź)
w okresie od stycznia do marca
do sprzedaży wprowadzono 13,7
tys. mieszkań. Łącznie w czterech
minionych kwartałach (II kw. 2015
roku – I kw. 2016 r.) w sprzedaży na
tych rynkach pojawiło blisko 54,4
tys. nowych lokali, a to oznacza, że
WARSZAWA
Zmiana
I kw. 2016 /
IV kw. 2015
Zmiana
I kw. 2016 /
I kw. 2015
KRAKÓW
Zmiana
I kw. 2016 /
IV kw. 2015
pobity został rekordowy dotychczas
wynik z 2007 roku.
Ponieważ liczba lokali sprzedanych przewyższyła nieznacznie
nowe wprowadzenia oferta zmalała
w porównaniu z końcem roku o nieco
ponad 400 jednostek, czyli o niecałe
0,9%. Odnotowana zmiana jest niewielka zarówno w skali całego rynku
jak i w przypadku poszczególnych
miast. Umiejętne dopasowywanie
wielkości oferty do realnego popytu
ze strony firm deweloperskich sprawia, że liczba mieszkań dostępnych
w sprzedaży utrzymuje się na bezpiecznym poziomie 47-51 tysięcy już
od prawie dwóch lat.
Zmiana
I kw. 2016 /
IV kw. 2015
Spojrzenie na indeks zmiany
cen dla wszystkich miast, uwzględniający różnice w liczbie lokali na
poszczególnych rynkach, ukazuje
wzrost cen lokali wprowadzanych do
sprzedaży. Przełożył się on na nieduży wzrost średniej ceny mieszkań
znajdujących się w ofercie. Wzrost
średnich cen miał także związek
z odważniejszym wprowadzaniem
na rynek droższych inwestycji z segmentu apartamentów i uzupełnianiem przez deweloperów oferty
w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie. Można się spodziewać, że obniżenie od 1 kwietnia
limitów w ramach programu Mieszkanie dla Młodych zaowocuje
w kolejnym kwartale korektą cen
mieszkań wprowadzanych na rynek
w segmencie popularnym.
Utrzymuje się też trend spadkowy
liczby gotowych niesprzedanych
mieszkań dostępnych w ofercie. Na
koniec marca było ich łącznie w sześciu miastach 8,3 tysiąca, o ponad
900 mniej niż kwartał wcześniej. Stanowiło to 17% całej oferty, gdy jeszcze
rok wcześniej udział ten wynosił 23%.
Popyt i ceny
W I kwartale 2016 r. liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków
WROCŁAW
Zmiana
I kw. 2016 /
I kw. 2015
była zbliżona do poprzedniego
analizowanego okresu. Nie pokonała jednak rekordowego wyniku
z ostatniego kwartału 2015r. (14,4 tys.)
i wyniosła nieco ponad 14,3 tysiąca.
W czterech kolejnych kwartałach
na rynku pierwotnym sprzedanych
zostało prawie 54,7 tys. lokali. Jest to
najwyższy dotychczas odnotowany
w 12 kolejnych miesiącach wolumen
sprzedaży.
Zmiana
I kw. 2016 /
I kw. 2015
TRÓJMIASTO
Zmiana
I kw. 2016 /
IV kw. 2015
Zmiana
I kw. 2016 /
I kw. 2015
POZNAŃ
Zmiana
I kw. 2016 /
IV kw. 2015
ŁÓDŹ
Zmiana
I kw. 2016 /
I kw. 2015
Zmiana
I kw. 2016 /
IV kw. 2015
Zmiana
I kw. 2016 /
I kw. 2015
6,0%
39,8%
1,9%
1,0%
3,9%
40,0%
13,5%
32,9%
7,6%
1,7%
18,1%
24,9%
50,8%
44,3%
27,9%
31,9%
1,3%
54,6%
0,4%
91,6%
22,1%
36,3%
21,9%
227,1%
8,6%
26,1%
0,2%
21,1%
8,5%
35,8%
6,1%
26,7%
0,4%
21,8%
5,9%
15,3%
9,2%
8,1%
9,6%
8,2%
10,3%
19,1%
14,1%
27,4%
8,5%
41,9%
20,9%
2,2%
0,7%
0,5%
3,4%
5,7%
1,4%
1,0%
5,5%
6,6%
4,2%
10,9%
5,4%
10,0%
16,7%
27,8%
1,0%
19,8%
5,3%
18,2%
17,5%
54,5%
15,7%
33,2%
15,0%
22,9%
6,2%
2,4%
4,9%
0,2%
1,1%
2,7%
5,7%
14,8%
0,1%
0,5%
2,4%
2,0%
0,5%
2,8%
4,8%
5,2%
2,2%
3,9%
3,2%
12,7%
1,5%
1,4%
1,9%
2,2%
2,5%
3,2%
0,3%
3,0%
0,8%
1,4%
1,4%
8,0%
0,5%
0,6%
0,9%
2,9%
4
Rynek mieszkaniowy w Polsce - I kwartał 2016 r.
Kraków | Łódź | Poznań | Trójmiasto | Wrocław | Warszawa
Mimo obniżek limitów znaczenie
programu MdM w większości miast
nadal rośnie. W I kwartale liczba
wniosków o dopłaty składanych
w ramach rządowego programu,
zgodnie z danymi BGK, wzrosła
w grupie analizowanych miast o 6,1%
w porównaniu z poprzednim kwartałem. Łącznie złożono ich blisko 3,5
tysiąca, co stanowiło 25% sprzedanych mieszkań. Największy wzrost
liczby wniosków o dopłatę odnotowany został w Poznaniu (o blisko 18%
kdk) i Wrocławiu (11% kdk). Również
w Poznaniu padł rekord pod względem udziału zakupów wspieranych
przez MdM w liczbie mieszkań sprzedanych kwartalnie. O dopłatę starało się tam aż 43% kupujących (34%
w poprzednim kwartale).
we Wrocławiu (x4,2), w Krakowie (x3)
i Warszawie (x2,7). Tam, gdzie od
początku funkcjonowania programu
limity cenowe były dość korzystne,
wzrosty były relatywnie niewielkie:
w Gdańsku (x1,3) i Poznaniu (x1,7).
Natomiast w Łodzi - jedynym mieście, w którym limit ceny zakupu
drastycznie obniżono - liczba
wniosków zmalała w stosunku do
początku 2014 r. o blisko 20%. Łódź
to zresztą jedyne duże miasto gdzie
rozszerzenie programu MdM na
rynek wtórny przyniosło wyraźnie
niekorzystny dla rynku pierwotnego
rezultat. Liczba wniosków o dofinansowanie zakupu na rynku wtórnym
złożonych w okresie 2 kwartałów
osiągnęła już poziom zbliżony do
tego, jaki dla rynku pierwotnego
odnotowano w całym okresie funkcjonowania programu.
Skala wpływu na lokalne rynki
oraz istotne dysproporcje pomiędzy poszczególnych miastami najbardziej widoczne są w zestawieniu
liczby wniosków o dopłaty złożonych w pierwszym kwartale obowiązywania programu (I kw. 2014)
i analogicznym okresie bieżącego
roku. Największe wzrosty liczby
składanych wniosków odnotowano
tam, gdzie limit ceny, początkowo
niekorzystny, rósł na przestrzeni lat:
ostrożność. Pierwszy, to szczególny
charakter I kwartału, w którym sprzedaż napędzana była przez kupujących w programie MdM. Wyczerpanie
środków na dopłaty z puli na 2016 rok
i ograniczony dostęp (50%) do puli
środków na kolejne lata obowiązywania programu, może skutkować
wyraźnym spadkiem popytu w segmencie tanich lokali w końcówce
roku.
Drugi czynnik, to wpływ działań rządu i parlamentu na zachowania uczestników rynku. Niestety,
w I kwartale nie ogłoszono jeszcze szczegółów nowego programu
mieszkaniowego.
Wiadomo,
że
rząd zamierza zasadniczo zmienić
charakter wsparcia – z sektora własnościowego na sektor mieszkań
czynszowych. Nie wiadomo jednak,
jaką formę i skalę ma mieć nowe
społeczne budownictwo czynszowe,
ani w jakim kierunku mają pójść regulacje dotyczące ochrony lokatorów.
Rząd ma również w planach przygotowanie regulacji pozwalających
na otwarcie kas oszczędnościowo-budowlanych. Nie jest jednak jasne
jaką politykę przyjmie wobec sektora
deweloperskiego i nabywców mieszkań własnościowych. Nie wiadomo,
Komentarz REAS
Gdyby wyniki I kwartału miały być
podstawą prognozy na dalszą część
roku, uzasadniona byłaby zapowiedź kolejnych rekordów sprzedaży
i równie wysokiej podaży. Są jednak
dwa powody, dla których w przewidywaniach tych wskazana jest pewna
Relacja wielkości oferty do sprzedaży
w okresie ostatnich czterech kwartałów na 6 rynkach
oferta
czas wyprzedaży oferty (w kwartałach)
63 000
9
7,7
56 000
49 000
5,9
6,1
6,2
6,0
5,7
42 000
5,5
5,3
5,2 5,1
5,6
6,4
8
7,5
7,1
6,9
6,6
6,5
7
6,2
5,9
5,3
4,8
35 000
6
5,3
4,6
4,2
4,0
4,2
5
4,5 4,4 4,4
4,2 4,2
3,8
28 000
3,5
4
21 000
3
14 000
2
7 000
1
0
2008
Q1
Źródło: REAS
Q2
Q3
2009
Q4
Q1
Q2
Q3
2010
Q4
Q1
Q2
Q3
2011
Q4
Q1
Q2
Q3
2012
Q4
Q1
Q2
Q3
2013
Q4
Q1
Q2
Q3
2014
Q4
Q1
Q2
Q3
2015
Q4
Q1
Q2
Q3
2016
Q4
Q1
0
Kwartały
Liczba mieszkań
sprzedaż z czterech ostatnich kwartałów
5
Rynek mieszkaniowy w Polsce - I kwartał 2016 r.
Kraków | Łódź | Poznań | Trójmiasto | Wrocław | Warszawa
zostanie przeniesionych do spółek
celowych. W dalszej perspektywie tereny objęte planami staną się
dobrem rzadkim i cennym, a ich
ceny zapewne wzrosną. W około
2-letniej perspektywie brak podaży
tanich terenów zacznie być wyraźniej
odczuwalny również dla odbiorcy
końcowego ze względu na spadek
podaży tanich mieszkań realizowanych na gruntach położonych z dala
od centrum.
czy budownictwo w mniejszych miastach będzie wzmacniane na preferencyjnych warunkach w porównaniu
z największymi aglomeracjami. Nie
jest wreszcie znany harmonogram
realizacji poszczególnych elementów programu.
Istotny, choć nie natychmiastowy wpływ na rynek mieszkaniowy mogą mieć także wchodzące
w życie 1 maja zmiany przepisów
regulujących obrót nieruchomościami rolnymi. Ich wejście w życie
sprawi, że - między innymi- deweloperzy nie będą mogli nabyć gruntów
rolnych o powierzchni przekraczającej 0,3 ha, oprócz tych, które w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego są przeznaczone na
cele inne, niż rolne.
sprzedawać deweloperom działki na
przetargach. Takie działanie uchroniłoby je przed koniecznością kosztownego wykupu terenów pod drogi
czy obiekty publiczne. Dla uporządkowania procesów rozwoju miast
takie rozwiązanie byłoby korzystne,
a jednocześnie mogłoby zapobiec
wzrostowi cen terenów pod budownictwo wielorodzinne. Pytanie, czy
mieści się to w wizji autorów nowego
programu mieszkaniowego – i samorządów miast.
Ustawa szczególnie dotknie niewielkie firmy działające na obrzeżach
miast, zwykle na dawnych gruntach
rolnych. Wzmocni natomiast rolę
liderów rynku, którzy swój portfel
gruntów budują przede wszystkim
w oparciu o grunty objęte obowiązującymi planami zagospodarowania
przestrzennego lub z nieodległym
terminem uchwalenia tych planów.
Konsekwencje dla rynku mieszkaniowego będą wielorakie, choć
rozłożone w czasie. W kilkutygodniowej perspektywie nastąpi gwałtowne ożywienie na rynku terenów
inwestycyjnych. Ustawa ma umożliwiać dokończenie rozpoczętych
procesów, zatem do końca kwietnia zostanie zawartych wiele umów
przedwstępnych zakupu gruntu.
Sporo
nieruchomości
rolnych
Nie jest jednak pewne, czy
ustawa zahamuje procesy suburbanizacji. Bazując na przykładzie
Warszawy można wskazać wiele
terenów rolnych położonych w gminach sąsiadujących dużymi miastami, dla których lokalne samorządy
uchwaliły plany pod zabudowę wielorodzinną. Jeśli miasto nie zapewni
podaży gruntów w swoich granicach,
a popyt na mieszkania się utrzyma,
wówczas deweloperzy zaczną inwestować tam, gdzie tereny będą osiągalne za rozsądne ceny. Byłoby ironią
losu, gdyby ustawa zahamowała rozlewanie się zabudowy jednorodzinnej na terenach rolnych wokół miast
za cenę powstawania tam osiedli
wielorodzinnych.
Gdyby jeszcze dokonać zmian
w ustawie o samorządzie terytorialnym, wówczas miasta mogłyby
kupować grunty rolne bez ograniczeń
i bez konkurencji ze strony deweloperów, a zatem – po niższych niż
obecne cenach. Samorządy mogłyby
wówczas uchwalać plany i dokonywać wtórnej parcelacji, a następnie
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży oraz sprzedane
kwartalnie na tle oferty na koniec kwartału
(agregacja dla rynków: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania oraz Łodzi)
sprzedane w kwartale
wprowadzone w kwartale
oferta na koniec kwartału
60 000
55 000
50 000
45 000
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
2007
Q1
Źródło: REAS
Q2
Q3
2008
Q4
Q1
Q2
Q3
2009
Q4
Q1
Q2
Q3
2010
Q4
Q1
Q2
Q3
2011
Q4
Q1
Q2
Q3
2012
Q4
Q1
Q2
Q3
2013
Q4
Q1
Q2
Q3
2014
Q4
Q1
Q2
Q3
2015
Q4
Q1
Q2
Q3
2016
Q4
Q1
О REAS
REAS jest firmą doradczą specjalizującą się w zagadnieniach związanych z rynkiem mieszkaniowym. Od 1997 roku
świadczymy usługi na rzecz deweloperów, banków, inwestorów, a także organów administracji rządowej i samorządowej
oraz innych podmiotów, które są nierozerwalnie związane
z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych w Polsce.
Tylko w ostatnich 5 latach zrealizowaliśmy ponad 2,6 tys.
projektów doradczych dla 253 różnych klientów wspierając
ich skutecznie w procesie planowania i realizacji inwestycji. O wysokiej jakości usług REAS świadczy między innymi
fakt, że dla ponad połowy naszych klientów zrealizowaliśmy
więcej niż 10 projektów. Od 2000 roku REAS realizuje program
monitoringu pierwotnego rynku mieszkaniowego, gromadząc dane o inwestycjach w bazie danych opartej o system
GIS. Dzięki posiadanej wiedzy REAS dostarcza szeroki zakres
analiz rynku oraz formułuje długoterminowe prognozy wspomagające proces planowania strategicznego.
REAS doradza deweloperom na wszystkich etapach
procesu inwestycyjnego, wspierając ich w procesie planowania i przygotowania produktu o najlepszym potencjale
rynkowym. Realizowane projekty doradcze obejmują najczęściej: analizy lokalizacji, w tym uwarunkowań rynkowych
i planistycznych, rekomendacje dotyczące struktury i funkcjonalności mieszkań, oceny i rekomendacje dotyczące
projektów architektonicznych, strategie cenowe i cenniki
mieszkań oraz rekomendacje dotyczące strategii marketingowych i sprzedażowych. REAS specjalizuje się także
w wycenach gruntów inwestycyjnych oraz istniejących
budynków mieszkalnych. Wyceny są dokonywane przez
uprawnionych rzeczoznawców majątkowych z wielolet-
nim doświadczeniem pozwalającym na posługiwanie
się zarówno krajowymi, jak i zagranicznymi standardami
szacowania. Dzięki wieloletniej współpracy z instytucjami
finansującymi rynek mieszkaniowy w Polsce oraz uznanej
przez nie wiarygodności naszych biznes planów, wycen
i analiz wykonalności inwestycji, REAS skutecznie doradza
i wspiera inwestorów w procesie pozyskiwania partnerów
dla nowych inwestycji. Jesteśmy także doradcą transakcyjnym w zakresie inwestycji na wynajem współpracując
z międzynarodowymi funduszami inwestującymi na instytucjonalnym rynku czynszowym.
Nasze kluczowe usługi uwzględniają między innymi:
„„ Badania, analizy i prognozowanie rynku
„„ Monitoring i analiza inwestycji konkurencyjnych
„„ Doradztwo w zakresie ustawy deweloperskiej, w tym
przygotowanie prospektów inwestycyjnych
„„ Rekomendacje optymalnego wykorzystania nieruchomości, programu inwestycji oraz struktury i funkcjonalności
mieszkań
„„ Doradztwo w fazie projektowania i oceny projektów
architektonicznych
„„ Doradztwo w zakresie strategii marketingu i sprzedaży
„„ Wyceny nieruchomości (RICS, TEGOVA, USPAP, IVSC)
„„ Biznes plany i analizy wykonalności inwestycji
„„ Doradztwo w zakresie rynku czynszowego, inwestycji
wakacyjnych i condo hoteli oraz budownictwa dla seniorów i domów studenckich
„„ Zapewnianie finansowania i poszukiwanie partnerów
kapitałowych
„„ Doradztwo i pośrednictwo w zakresie transakcji gruntami
inwestycyjnymi oraz fuzji i przejęć firm deweloperskich
„„ Due diligence i doradztwo transakcyjne
Kazimierz Kirejczyk, FRICS
Katarzyna Kuniewicz
Partner Zarządzający,
Prezes Zarządu
Partner
[email protected]
[email protected]
Paweł Sztejter
dr Maximilian Mendel, MRICS
Partner Zarządzający,
Wiceprezes Zarządu
Partner,
Dział Doradztwa Transakcyjnego
[email protected]
[email protected]
© Copyright 2016 REAS.
Informacje zawarte w niniejszej publikacji nie stanowią w żadnym wypadku świadczenia usług doradztwa ani jakichkolwiek innych usług. Przed podjęciem
decyzji należy skontaktować się z REAS lub innym profesjonalnym doradca posiadającym wiedzę na temat konkretnego stanu faktycznego w celu zasięgnięcia porady. Prawa autorskie do treści niniejszej publikacji posiada REAS Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. Kom. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Zdjęcie na okładce: Grupa Inwestycyjna Hossa SA, Garnizon, Gdańsk Wrzeszcz.
www.reas.pl
REAS 2016/04/01/W2