Zalacznik do uchwaly nr 12 - uzasadnienie i kalkulacja czynszu

ptbs
Sp. z o.o.
43–200 Pszczyna ul. Jana Kilińskiego 5a
KALKULACJA CZYNSZU DLA BUDYNKÓW MIESZKALNO-UśYTKOWYCH
W PSZCZYNIE PRZY UL. KS. BISKUPA H. BEDNORZA 10,12, 14,16, 18 I 20
NA MOMENT ODDANIA BUDYNKÓW DO ZASIEDLENIA
Na mocy art. 28 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych
formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. 1995 Nr 133 poz. 654
z
późniejszymi
zmianami)
Zarząd
Pszczyńskiego
Towarzystwa
Budownictwa
Społecznego Sp. z o.o. przeprowadził kalkulację kosztów eksploatacji i remontów
budynków mieszkalno – uŜytkowych zlokalizowanych w Pszczynie przy ul. ks. biskupa
H. Bednorza 10, 12, 14, 16, 18 i 20.
Wysokość czynszu dla zasobów mieszkalnych na podstawie tej kalkulacji ustalona
została na poziomie 9,00 zł/m2 (dziewięć złotych za kaŜdy metr kwadratowy
powierzchni uŜytkowej lokalu mieszkalnego).
Wyliczona stawka czynszu w wysokości 9,00 zł/m2 stanowi 3,44% wartości
odtworzeniowej 1 m2 natomiast maksymalna moŜliwa wysokość czynszu stanowi
4,00 % wartości odtworzeniowej tj. 10,47 zł (wartość wskaźnika przeliczeniowego
kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni uŜytkowej budynków mieszkalnych na drugi i
trzeci kwartał 2007 roku wynosi 3 140,00 zł/m2).
Wysokość czynszu dla zasobów usługowych na podstawie przeprowadzonej
kalkulacji ustalona została na poziomie 19,71 zł/m2 (dziewiętnaści złotych
siedemdziesiąt jeden groszy za kaŜdy metr kwadratowy powierzchni uŜytkowej
lokalu usługowego).
Wysokość opłat za garaŜ ustalono na poziomie 120 zł netto miesięcznie (sto
dwadzieścia złotych miesięcznie netto).
UZASADNIENIE
Pszczyńskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.
43- 200 Pszczyna ul. Jana Kilińskiego 5a
tel. (+48 32) 212-85-55; (+48 32) 449-03-26
WWW.PTBSPSZCZYNA.PL
E-MAIL:
[email protected]
WYSOKOŚĆ KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO: 7 298 950 ZŁ
NR KRS: 0000127208
Sąd Rejonowy Katowice Wschód
Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
REGON: 276654704
NIP: 638-15-30-174
KONTO BANKOWE: PKO BP O/PSZCZYNA
NR 13 1020 2528 0000 0302 0015 2744
Kalkulacji czynszu najmu poszczególnych powierzchni w budynkach przy ul. ks.
biskupa H. Bednorza dokonano w oparciu o szacunkowe dane dotyczące kosztów
eksploatacji osiedla oraz wszystkich innych kosztów związanych z osiedlem w
odniesieniu do powierzchni poszczególnych funkcji oraz wskaźników ustalonych jako
stosunki procentowe poszczególnych powierzchni.
Dane bazowe opisujące łącznie 3 budynki zlokalizowane w Pszczynie przy ul. ks.
biskupa H. Bednorza na podstawie projektu budowlanego tych budynków oraz
wyliczone
wskaźniki
stosunku
poszczególnych
powierzchni
przedstawiają
się
następująco:
 Powierzchnia lokali mieszkalnych
–
2 638,75 m2
 Powierzchnia lokali uŜytkowych
–
652,05 m2
 Powierzchnia garaŜy
–
360,00 m2
–
3 650,80 m2
 Łączna powierzchnia uŜytkowa budynku
(bez piwnic, komunikacji i pomieszczeń
technicznych)
 Stosunek procentowy powierzchni lokali
mieszkalnych do łącznej powierzchni
uŜytkowej budynków
–
72,00%
–
18,00%
–
10,00%
 Stosunek procentowy powierzchni lokali
uŜytkowych do łącznej powierzchni
uŜytkowej budynków
 Stosunek procentowy powierzchni
garaŜy do łącznej powierzchni
uŜytkowej budynków
Szacunkowe koszty, jakie generowało będzie osiedle przedstawia tabela. Tabela
prezentuje koszty:
 w układzie rocznym,
 w układzie miesięcznym
 w układzie miesięcznym przypadające na 1 m2 powierzchni budynków (łącznej
powierzchni uŜytkowej budynków bez piwnic, komunikacji i pomieszczeń
technicznych).
PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O.
-2-
Tabela 1. Koszty osiedla Bielska - Bednorza
Składniki opłaty - Czynsz najmu
Koszt całego osiedla
ponoszony przez PTBS
MIESIĘCZNIE na 1 m2
powierzchni uŜytkowej
budynku
Podatek gruntowy
Podatek od nieruchomości mieszkania
Koszt całego
osiedla
ponoszony
przez PTBS
MIESIĘCZNIE
Koszt całego
osiedla
ponoszony
przez PTBS
rocznie
0,07
265,51
3 186,15
0,03
112,15
1 345,77
0,24
869,40
10 432,80
0,04
147,60
1 771,20
0,08
0,06
309,36
210,00
3 712,32
2 520,00
Przeglądy techniczne budynku
0,10
366,67
4 400,00
Konserwacje i naprawy bieŜące
0,55
1 995,87
23 950,48
Zarząd budynkiem
Amortyzacja
0,40
2,49
1 465,63
9 104,85
17 587,50
109 258,20
Roczna kwota waloryzacji
partycypacji oraz waloryzacja
kaucji
0,48
1 735,14
20 821,65
0,82
5,45
10,81
2 993,66
19 904,28
39 480,12
35 923,92
238 851,36
473 761,35
2,97
10 851,56
130 218,72
Podatek od nieruchomości - lokale
uŜytkowe
Podatek od nieruchomości garaŜe
Ubezpieczenie budynku
Usługi kominiarskie
Spłata kredytu - kapitał
Spłata kredytu – odsetki
RAZEM
Spłata kredytu – kapitał (pozostała
część raty pokrywana z
amortyzacji i waloryzacji kaucji,
które są kosztem, ale nie są
wydatkiem)
Całkowity średni koszt eksploatacji przy ul. ks. biskupa H. Bednorza przypadający na
1 m2 dowolnej powierzchni tych budynków (mieszkania, lokale usługowe, garaŜe)
wynosił będzie 10,81 zł, co w skali całego osiedla daje kwotę 39 480,12 zł. Koszt ten
obejmuje ustaloną na poziomie 0,40 zł/m2 powierzchni opłatę za zarządzanie
budynkami, a więc przenosi część kosztów utrzymania Spółki jako całość.
Ustalając kryteria kalkulacji czynszu dla zasobu mieszkalnego przyjęto, Ŝe czynsz
najmu lokali mieszkalnych będzie obejmował następujące pozycje kosztowe:
 Podatek
gruntowy
(przypadający
na
1
metr
kwadratowy
powierzchni
mieszkalnej) +
PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O.
-3-
 Podatek od nieruchomości - mieszkania (przypadający na 1 metr kwadratowy
powierzchni mieszkalnej +
 Ubezpieczenie
budynku
(kwota
przypadająca
na
1
metr
kwadratowy
powierzchni mieszkalnej) +
 Usługi kominiarskie(kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy powierzchni
mieszkalnej) +
 Przeglądy techniczne budynku (kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy
powierzchni mieszkalnej)+
 Konserwacje i naprawy bieŜące (kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy
powierzchni mieszkalnej) +
 Zarządzanie
budynkiem
(kwota
przypadająca
na
1
metr
kwadratowy
powierzchni mieszkalnej) +
 Amortyzacja
(kwota
przypadająca
na
1
metr
kwadratowy
powierzchni
mieszkalnej)+
 Roczna kwota waloryzacji partycypacji (kwota przypadająca na 1 metr
kwadratowy powierzchni mieszkalnej)+
 Splata kredytu - kapitał + (Spłata kredytu - odsetki * Stosunek procentowy
powierzchni lokali mieszkalnych do łącznej powierzchni uŜytkowej budynków).
Zgodnie z rachunkiem przepływów pienięŜnych dokonanym przez Spółkę część
kosztu spłaty raty kapitałowej kredytu zaciągniętego na budowę budynków
pokrywana będzie z pieniędzy wykazywanych jako „koszt amortyzacji” oraz „koszt
waloryzacji kaucji i partycypacji”. Rozwiązanie takie spowodowane jest tym, iŜ
amortyzacja oraz waloryzacja kaucji i partycypacji są kosztem tzn. obniŜają
księgowo wynik finansowy, lecz pienięŜnie nie są wydatkiem – koszt ten nie
powoduje konieczności dokonania jakiejkolwiek zapłaty. W związku z powyŜszym
do kalkulacji czynszu wliczono jedynie tą część spłaty raty kapitału, która nie
zostanie pokryta z kosztów nie będących wydatkami.
Tak ustalony sposób obliczenia stawki czynszu oznacza, Ŝe czynsz najmu lokali
mieszkalnych wynosił będzie 9,00 zł/m2. Ustawa o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego precyzuje, iŜ czynsz najmu lokali mieszkalnych w
zasobach towarzystwa budownictwa społecznego nie moŜe być większy w skali roku
niŜ 4 % aktualnej wartości odtworzeniowej tj. 10,47 zł/m2 miesięcznie. Oznacza to, Ŝe
ustalony poziom czynszu najmu jest zgodny z warunkami ustawy o niektórych
formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O.
-4-
Czynsz najmu lokali uŜytkowych wyliczono jako:
(Koszt całego osiedla ponoszony przez PTBS MIESIĘCZNIE - Miesięczny czynsz najmu z
lokali mieszkalnych - Miesięczny czynsz z garaŜy) / Powierzchnia lokali uŜytkowych
Tak ustalony sposób obliczenia stawki czynszu oznacza, Ŝe czynsz najmu lokali
usługowych wynosił będzie 19,71 zł.
Ustalono, Ŝe czynsz najmu garaŜu wynosił będzie 120 zł miesięcznie, co odpowiada
cenie najmu garaŜy na terenie miasta Pszczyna.
PoniŜsza tabela prezentuje wyniki powyŜszej kalkulacji kosztów oraz zastosowania
wyŜej opisanych wzorów wyliczających stawkę czynszu najmu.
Tabela 2. Stawki czynszowe oraz miesięczne przychody z czynszu najmu
Czynsz najmu 1 m2
Lokale mieszkalne
Lokale uŜytkowe
Czynsz najmu
miesięcznie
9,00
23 748,75
19,71
12 851,37
Czynsz najmu 24 garaŜy łącznie
RAZEM
2 880,00
39 480,12
Ustalenie stawki najmu za 1 m2 powierzchni mieszkalnej w wysokości 9,00 zł, stawki
najmu za 1 m2 powierzchni lokalu uŜytkowego w wysokości 19,71 zł oraz opłaty za
najem garaŜu w wysokości 120 zł gwarantuje pokrycie wszystkich kosztów objętego
niniejszą kalkulacją osiedla.
Wynegocjowanie z najemcami lokali uŜytkowych wyŜszej stawki pozwoli na poprawę
wyniku finansowego osiedla.
PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O.
-5-