III kw. 2013

Warszawski Rynek Biurowy III kw. 2013r.
Pomimo rekordowego popytu
wysoka aktywność budowlana dalej
wpływa na wzrost współczynnika
powierzchni niewynajętej
Aktywność najemców pozostaje wysoka, co potwierdzają dane z
III kw., w którym odnotowano rekordowy popyt netto na poziomie
136 000 m² (184 600m² brutto). Licząc łącznie pierwsze trzy
kwartały tego roku, najemcy zawarli nowe umowy na ponad
365 000 m² (13% więcej r-d-r). Doliczając przedłużenia umów
popyt wyniósł 518 500 m2 (14% więcej r-d-r), co również jest
wartością rekordową.
Aktywny pozostaje rynek przednajmu, który do tej pory miał 1/3
udziału w wolumenie transakcji netto w 2013r. W III kw.
bank BZ WBK zawarł największą umowę typu pre-let w Centrum
w tym roku (11 800 m2 w biurowcu Atrium 1 realizowanym przez
Skanska). Poza Centrum, gdzie rejestrujemy większość
przednajmów, umowy tego typu zawarły firmy Polkomtel
(22 680 m2 w Konstruktorska 4 – podpisana przed rozpoczęciem
budowy) i Aegis Media (7 500 m2 w X2 Boutique Office). Do
innych dużych transakcji z III kw. można zaliczyć relokację
Dyrekcji Generalnej Lasów Państwowych (zajmie 5 800 m2 w
kupionym budynku przy Grójeckiej 127), oraz przedłużenia
najmów: Sygma (6 400 m2 w Trinity Park II) oraz Sanofi-Aventis
(5 500 m2 w North Gate).
W 2013 roku na rynek trafi około 320 000 m2 nowej powierzchni
biurowej, co jest od wielu lat wartością rekordową. Ponad
246 000 m2 nowych biur zostało oddane do użytku w pierwszych
trzech kwartałach tego roku. W 2014 r. na warszawski rynek
zostanie dostarczone kolejne 290 000 m2, z których prawie 30%
zostało już wynajęte.
Wysoka aktywność budowlana, pomimo silnego popytu, wpływa
na wzrost pustostanów, które na koniec III kw., osiągnęły poziom
10,9% (0,4 pp wyżej niż w II kw.).Współczynnik powierzchni
niewynajętej w Centrum wyniósł 10,4%, a poza nim 11,1%.
Przekłada się to na ponad 442 000 m2 wolnej powierzchni
biurowej w całym mieście.
Zwiększająca się dostępność powierzchni cały czas wywiera
wpływ na najwyższe czynsze transakcyjne, które w
III kw. pozostały na poziomach zbliżonych do II kw. i wynosiły
22-24€ / m² / miesiąc w Centrum i 14,50-14,75€ / m² / miesiąc
poza nim, np. na Mokotowie. Uważamy, że presje zniżkowe na
czynsze będą się dalej utrzymywać.
III kw.
2013/ I-III
kw. 2013
184 600/
518 600
Podsumowanie
Popyt brutto (m²)
Zmiana
kw-dkw
Zmiana
r-d-r
+6 000
+27 000
63 000
Prognoza
12
miesięcy
Popyt netto (m²)
136 000/
365 000
+6 000
+13 000/
42 000
Współczynnik
pustostanów (%)
10,9
+0,4 pp
+2,8 pp

 

 


94 000/
246 600
+18 000
+38 000/
99 000


573 000
-8 000
-16 000
22-24
0%
-4%
6,25
0 pp
0 pp








Oddane do użytku (m2)
W trakcie realizacji
(m²)
Najwyższe czynsze
(€ /m2 / miesiąc)
Najlepsze stopy
kapitalizacji(%)
Oddane do użytku, planowane i współczynnik pustostanów
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 I-III kw. 2014p
2013
W budowie - Dostępna (m²)
W budowie - wynajęta (m²)
Nowa podaż (m²)
Współczynnik pustostanów (%) (RHS)
Popyt na powierzchnie biurową
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
2005
2006
2007
2008
Popyt Netto (m²)
2009
2010
2011
2012 I-III kw.
Przedłużenia umów (m²)
2013
Najwyższe czynsze transakcyjne
30
25
20
15
10
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Centrum (EUR/m²/miesiąc)
Poza Centrum (EUR/m²/miesiąc)
Źródło wszystkich wykresów: Jones Lang LaSalle, WRF
2013P 2014P
Największe rynki biurowe poza Warszawą
III kw. 2013r.
108 000 m2 nowych biur na głównych rynkach biurowych w Polsce**,
najwięcej w Krakowie (38%), a następnie w Katowicach (27%) oraz
we Wrocławiu (19%).
Na głównych rynkach biurowych w
Polsce **obserwujemy stabilny
popyt oraz znaczący wolumen
przyszłej podaży.
Na koniec III kw. 2013r. współczynnik pustostanów utrzymywał się
na stabilnym poziomie na pięciu z ośmiu głównych rynków
biurowych w Polsce (z wyłączeniem Warszawy). Zwyżkowe presje
na wskaźnik w odniesieniu do ubiegłego kwartału odnotowano w
Krakowie, Lublinie i Szczecinie. W IV kw. 2013r. nie spodziewamy
się większych wahnięć wskaźników pustostanów, niemniej jednak na
niektórych rynkach, z wysoką aktywnością deweloperów, możliwy
jest ich wzrost.
Aktywność najemców w głównych miastach w Polsce
(z wyłączeniem Warszawy) utrzymuje się na stabilnym poziomie.
W III kw. 2013r. firmy wynajęły 65 000 m2 nowoczesnej powierzchni
biurowej (52 500 m2 netto). Wartość ta w połączeniu z wolumenem
transakcji zarejestrowanych w pierwszej połowie roku daje łącznie
275 000 m2 (156 600 m2 netto), co jest poziomem porównywalnym z
popytem odnotowanym w tym samym okresie w 2012r. Największą
aktywność najemców w III kw. zaobserwowano w Katowicach i
Krakowie, natomiast łącznie po trzech kwartałach 2013r. Kraków i
Wrocław odnotowały najwyższe poziomy popytu. Warto zauważyć,
że 47% (24 700 m2) popytu netto w III kw. stanowiły tzw. umowy
przednajmu. Największe umowy tego typu w trzecim kwartale 2013r.
podpisały IBM (8 700 m2 w A4 Business Park I) oraz ING Services
Polska (5 600 m2 w GPP Business Park II) obydwie w Katowicach.
Inne znaczące transakcje zawarły Eurobank (odnowienie, 6 100 m2
w Wratislavia Center, Wrocław), BPH (przednajem, 3 100 m2 w Avia,
Kraków) oraz Arvato Polska (nowa umowa, 2 000 m2 w Piastów
Office Center, Szczecin).
Podaż i wskaźnik pustostanów
2
m
%
25
22,2
500 000
400 000
300 000
10,4
200 000
14,3
12,2
20
15
14,0
8,9
8,5
10
5
4,4
100 000
Lu
bli
n
cz
ec
in
Łó
dź
Sz
Ka
tow
ice
Tr
ójm
ia s
to
Po
zn
ań
0
Kr
ak
ów
W
ro
cła
w
0
Obecnie w najlepszych obiektach biurowych stawki czynszowe
kształtują się od 11-12,5 €/m2/ m-c w Lublinie do 15,50 €/ m2/ m-c we
Wrocławiu. Poznań, Trójmiasto oraz Szczecin to pierwsze miasta,
które w tym kwartale odnotowały niewielkie presje zniżkowe na
czynsze.
W III kw. 2013r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w
głównych miastach w Polsce** zwiększyły się o około
60 400 m2. Nowych biur przybyło przede wszystkim w Krakowie,
Poznaniu, Wrocławiu czy Szczecinie, na te miasta przypadło
odpowiednio 26%, 24%, 21% i 19% całkowitej nowej podaży. Malta
House (14 700 m2, Poznań), Quattro Business Park III (12 200 m2,
Kraków), Lastadia Office (11 500 m2, Szczecin) czy West House 1B
faza I (6 000 m2, Wrocław) to największe biurowce oddane do użytku
w III kw. 2013r. Warto też odnotować, że Poznań przekroczył poziom
300 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej.
Najwyższe czynsze transakcyjne (€ / m2 / miesiąc)
Wrocław
Poznań
Kraków
Trójmiasto
Katowice
Obecnie w głównych miastach Polski** poza Warszawą w aktywnej
budowie pozostaje około 533 600 m2 powierzchni biurowej, z czego
90 500 m2 prawdopodobnie zasili największe rynki biurowe w IV kw.
2013r. (46% tej powierzchni jest wynajęte), kolejne 300 000 m2
planowane jest na 2014r. Najwięcej nowej powierzchni biurowej
powstaje obecnie w Krakowie, Wrocławiu oraz Katowicach. Co
ciekawe w III kw. 2013r. deweloperzy rozpoczęli budowę
III kw.2013
Wskaźnik pustostanów
Podaż
600 000
Szczecin
Łódź
Lublin
10
11
12
13
14
15
16
Źródło wszystkich wykresów: Jones Lang LaSalle
** Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin
Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice
Łódź
Szczecin Lublin
4 071 550
563 000
517 200
430 250
310 150
304 200
267 100
120 300
95 200
Nowa podaż (m2)
III kw. 2013 / I-III kw. 2013
94 300 /
246 600
15 840 /
17 650
12 500 /
54 500
0 / 52 700
14 700 /
17 100
3 500 /
11 800
0 / 18 300
11 500 /
28 400
2 300 /
4 750
W budowie (m2)
573 000
124 800
123 600
71 400
57 000
78 300
37 300
11 500
29,750
Podaż
(m2)
Wskaźnik powierzchni niewynajętej (%)*
10,9%  4,4% 

* strzałki wskazują na zmianę kw-d-kw wskaźnika powierzchni niewynajętej
Kontakt:
Anna Kot
Head of Office Agency and
Tenant Representation,
Poland, Warsaw
+48 (0) 22 318 0000
[email protected]
10,4%
Mateusz Polkowski
Associate Director, Research &Consultancy
Poland, Warsaw
+48 (0) 22 318 0042
[email protected]


12,2%  14,3% 8,5%  13,6%  22,2% 








Agnieszka Sosnowska
Research Analyst,
Poland, Warsaw
+48 (0) 22 318 0056
[email protected]
8,9% 