Kurs pośrednika i zarządcy nieruchomości

KONSPEKT – III EDYCJA KURSU
„POŚREDNIK W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI”
„ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI”
MATERIAŁYDLA UCZESTNIKÓW SZKOLENIA KONSPEKT INFORMACYJNY
KURS - „POŚREDNIK W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI”, ZARZADCA NIERUCHOMOŚCI
klauzula poufności
Niniejsze opracowanie może być wykorzystywane wyłącznie w celach informacyjnych i
edukacyjnych przez uczestników kursu organizowanego przez RSPON Lublin oraz Kancelarię
Radcy Prawnego LEX PERFECTA Elżbieta Liberda. Z wyjątkiem sytuacji dopuszczalnych przez
prawo lub uzyskania zgody autora, jakiekolwiek kopiowanie, powielanie, udostępnianie lub
rozpowszechnianie całości lub fragmentów jest bezwzględnie zabronione. Niniejszy konspekt, ani
żaden jego fragment nie może być przedmiotem obrotu bez uzyskania odpowiedniej licencji. Cała
zawartość niniejszego opracowania jest własnością Elżbiety Liberda i jest chroniona prawem
autorskim.
Radosław Liberda
- radca prawny – zarządca nieruchomości* wykładowca i egzaminator instytucji szkoleniowych i uniwersytetów z zakresu szeroko pojętego
prawa cywilnego, prawa administracyjnego, prawa gospodarczego i prawa nieruchomości, prawa
spółdzielczego
* prelegent szkoleń z doskonalenia zawodowego dla pośredników, zarządców i rzeczoznawców
majątkowych
* SPECJALIZACJA – szeroko pojęte prawo nieruchomości
* Wieloletnie doświadczenie w obsłudze prawnej, w szczególności dotyczące obsługi rynku obrotu
nieruchomościami, branży budowlanej i developerskiej.
* Specjalista ds. obsługi wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni.
GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI
•
Kompetencje organów administracji publicznej w zakresie gospodarowania
nieruchomościami:
Zgodnie z art. 11, u. 1 i 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz.U.2015.1774 j.t. z dnia 2015.11.03)
“organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania
nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
1
rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich
organy wykonawcze”.
Uprawnienia starosty oraz organów wykonawczych gminy, powiatu i województwa odnoszą
się do reprezentowania wskazanych podmiotów zarówno w sprawach administracyjnych,
jak i również przy czynnościach cywilnoprawnych. Reprezentacja dotyczy również
czynności faktycznych związanych z obrotem nieruchomościami, a także z ich
obciążaniem.
Starosta gospodaruje zasobem nieruchomości Skarbu Państwa oraz sporządza roczne
sprawozdanie z gospodarowania zasobem. W miastach na prawach powiatu funkcje
starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej pełni prezydent miasta. W
przypadku jednostek samorządu terytorialnego, organami reprezentującymi są ich organy
wykonawcze. Jeżeli ustawa przewiduje uzyskanie zgody przez organy wykonawczy na
dokonanie określonych czynności, to kompetencje do tego posiadają organy decyzyjne
jednostek samorządu terytorialnego.
Starosta nie jest jednak organem Skarbu Państwa, ale organem powiatu lub gminy.
Szczególne kompetencje w zakresie gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa
przypadają też ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa oraz ministrowi
właściwemu do spraw administracji publicznej.
•
Pojęcie zasobów nieruchomości:
Zgodnie z art. 21 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „do zasobu nieruchomości
Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu
Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące
przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa”.
Wyróżniamy cztery zasoby nieruchomości – Skarbu Państwa, gminy, powiatu oraz
województwa.
Do zasobu nieruchomości poszczególnych jednostek samorządu terytorialnego należą
nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy powiatu oraz województwa i nie
zostały oddane w użytkowanie wieczyste. Do zasobu należą również nieruchomości
będące przedmiotem użytkowanie wieczystego gminy, powiatu i województwa.
W skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa nie wchodzą grunty pokryte wodami
powierzchniowymi płynącymi.
•
Zasady obrotu nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego:
Zgodnie z art. 13, u. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „nieruchomości mogą
być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem
sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub
dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane
ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
2
spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych
oraz jako majątek tworzonych fundacji”.
Przedmiotem takiego obrotu może być każde prawo do nieruchomości, które jest zbywalne.
Obrotem nazywamy każdą czynność zmierzającą do przeniesienia prawa do
nieruchomości i zmiany podmiotu, któremu to prawo przysługuje.
Nieruchomość może być przedmiotem darowizny na cele publiczne, a także przedmiotem
darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego, a
także między tymi jednostkami. W umowie darowizny określa się cel, na który
nieruchomość jest darowana.
Sprzedaż, zamiana, darowizna lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości
Skarbu Państwa i j.s.t. wpisanych do rejestru zabytków wymaga zgody konserwatora
zabytków.
•
Preferencyjny obrót nieruchomościami między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu
terytorialnego:
Zgodnie art. 14, u. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „nieruchomości
stanowiące przedmiot własności Skarbu Państwa mogą być sprzedawane
jednostkom samorządu terytorialnego za cenę niższą niż ich wartość rynkowa lub
oddawane tym jednostkom w użytkowanie wieczyste bez pobierania pierwszej
opłaty. Nieruchomości stanowiące przedmiot własności jednostek samorządu
terytorialnego mogą być sprzedawane Skarbowi Państwa lub innym jednostkom
samorządu terytorialnego za cenę niższą niż wartość rynkowa nieruchomości albo
oddawane im w użytkowanie wieczyste bez pobierania pierwszej opłaty”.
Skarb Państwa może zbywać swoje nieruchomości na rzecz jednostek samorządu
terytorialnego po cenach niższych od ich rynkowej wartości lub oddawać je tym
jednostkom w użytkowanie wieczyste bez pobierania pierwszej opłaty. Taką samą
możliwość mają jednostki samorządu terytorialnego, które mogą zbywać swoje
nieruchomości Skarbowi Państwa lub innym jednostkom samorządu terytorialnego.
Sprzedaż dokonana w tym trybie jest sprzedażą bezprzetargową.
Dodatkowo nieruchomości mogą być również bezpłatnie obciążone ograniczonymi
prawami rzeczowymi, czy to na rzecz Skarbu Państwa, czy też na rzecz j.s.t. Mogą być
również przedmiotem zamiany dokonanej pomiędzy tymi podmiotami.
Do zawarcia umów między podmiotami uprawnionymi do tego rodzaju obrotu
nieruchomościami wymagana jest zgoda wojewody (ewentualnie minister właściwy dla
Skarby Państwa) – w przypadku nieruchomości należących do Skarbu Państwa oraz
odpowiednia rad gminy, powiatu lub sejmik województwa – w przypadku nieruchomości
należących do j.s.t. Zgoda taka ma formę uchwały.
•
Zasada jawności obrotu nieruchomościami:
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
3
Zgodnie z art. 35, u. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „właściwy organ
sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych
do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub
dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a
ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości
przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej
miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu”.
W celu wprowadzenia do obrotu nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub
j.s.t. należy umieścić ją w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oddania
w użytkowanie wieczyste, najem lub dzierżawę. Obowiązek umieszczania w odpowiednim
wykazie nie dotyczy darowizny, użyczenia, zamiany oraz aportu.
Celem umieszczenia nieruchomości w określonym wykazie jest zachowanie jawności
dysponowania nieruchomościami przez Skarb Państwa i jednostki samorządu
terytorialnego, a także umożliwienie wszystkim zainteresowanym ubiegania się o nabycie
praw do nieruchomości umieszczonych w wykazie. Wykaz pozwala również na zgłoszenie
roszczeń przez osoby zanim nieruchomość zostanie zbyta.
Do czasu umieszczenia w wykazie nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa
oraz własność j.s.t. pozostają poza obrotem.
W wypadku nieumieszczenia nieruchomości przeznaczonej do zbycia lub innego nią
rozporządzenia w określonym wykazie, umowa dotycząca rozporządzenia tą
nieruchomością będzie nieważna.
Obowiązek umieszczania nieruchomości w wykazie nie dotyczy oddania nieruchomości w
najem lub dzierżawę na czas oznaczony do 3 miesięcy. Wykaz sporządza się i podaje do
publicznej wiadomości, jeżeli po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 miesięcy strony
zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
•
Pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości:
Zgodnie z art. 34, u 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „w przypadku zbywania
nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z
zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z warunków
określonych w ustawie”.
Jeżeli dana nieruchomość będąca własnością Skarbu Państwa lub j.s.t. ma zostać zbyta
osobie fizycznej lub osobie prawnej, to pierwszeństwo do takiego nabycia ma osoba, która
spełnia jeden z następujących warunków:
- przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarce
nieruchomościami lub odrębnych przepisów i złoży w określonym terminie stosowny
wniosek o nabycie danej nieruchomości,
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
4
- jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności i
złoży w określonym terminie stosowny wniosek o nabycie danej nieruchomości,
- jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Prawo pierwszeństwa przy nabywaniu nieruchomości od Skarbu państwa lub j.s.t. odbywa
się w formie bezprzetargowej poprzez złożenie przez osobę uprawnioną stosownego
oświadczenia o wyrażeniu zgody na ustaloną cenę nieruchomości.
•
Zbywanie nieruchomości w drodze przetargu i drodze bezprzetargowej:
Zgodnie z art. 37, u 1 i 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „nieruchomości są
sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu”.
Nieruchomości należące do Skarbu Państwa oraz do j.s.t. mogą być zbywane w drodze
przetargu lub w wyjątkowych wypadkach bezprzetargowo. Zasadą jest, iż nieruchomości
publiczne są zbywane lub oddawane w wieczyste użytkowanie po przeprowadzeniu
procedury przetargowej. Zasada ta dotyczy również innych form obrotu nieruchomościami
publicznymi.
Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o
przetargu.
Z przeprowadzonego przetargu sporządza się protokół, który jest podstawą do zawarcia
umowy.
Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ albo minister właściwy do
spraw Skarbu Państwa.
Sprzedaż w drodze przetargu może nastąpić w czterech formach:
- przetarg pisemny nieograniczony,
- przetarg pisemny ograniczony,
- przetarg ustny nieograniczony,
- przetarg ustny ograniczony.
Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny ma na celu
wybór najkorzystniejszej oferty. Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki
przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. O zastosowanej
formie przetargu decyduje jego organizator.
W drodze bezprzetargowej nieruchomość może być sprzedana jedynie w sytuacjach
określonych w art. 37 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uprawnienie do
bezprzetargowego nabycia nieruchomości powstaje w sytuacjach gdy:
- nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej
nabyciu,
- zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz
między tymi jednostkami;
- jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2 (osobom fizycznym i
osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną,
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
5
leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub
turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom
pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego)
- zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny,
- sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
- przedmiotem zbycia są części nieruchomości, niezbędne do poprawienia warunków
zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w
użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza te część nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte
jako odrębne nieruchomości,
- ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej
państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji,
- jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie
jest położona,
- przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych
współwłaścicieli nieruchomości,
- jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane
stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej,
- jest zbywana na cele związane z przygotowaniem EURO 2012,
- jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy obiektu
energetyki jądrowej
- jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie terminalu
lub inwestycję towarzyszącą zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 kwietnia
2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu
ziemnego w Świnoujściu (Dz.U.2016.1731 j.t. z dnia 2016.10.20);
- jest zbywana na rzecz inwestora realizującego strategiczną inwestycję
w zakresie sieci przesyłowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 lipca
2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci
przesyłowych (Dz.U.2016.1812 j.t. z dnia 2016.11.07)
Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach
przeprowadzanych z nabywcą. Z rokowań sporządza się protokół, który stanowi podstawę
do zawarcia umowy. Cena nieruchomości nie może być niższa od jej ceny rynkowej.
•
Ustalanie cen i zasady udzielania bonifikat:
Zgodnie z art. 67, u. 1 i 1a Ustawy o gospodarce nieruchomościami „cenę nieruchomości
ustala się na podstawie jej wartości. Cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot
odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w
rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej.”
Rzeczoznawca majątkowy po ustaleniu wartości nieruchomości określa jej cenę. Jednak
należy pamiętać, że cena to kwota, którą osoba kupująca jest gotowa zapłacić za daną
nieruchomość, więc nie zawsze cena będzie odzwierciedleniem wartości nieruchomości.
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
6
Wynika z tego jasno, że w rzeczywistości to cena określa wartość nieruchomości, a nie
odwrotnie. Najbardziej prawdopodobną ceną, którą można uzyskać ze sprzedaży
nieruchomości jest ta, którą dyktuje rynek, czyli tzw. cena rynkowa.
Dla potrzeb postępowania przetargowego ustala się cenę wywoławczą (w wysokości
równej lub wyższej od wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego), a faktyczna
cena ustalona zostaje w wyniku przetargu.
W przypadku zbycia bezprzetargowego cena zostaje ustalona w wysokości równej
wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego lub w wysokości
wyższej od tej wartości (określonej przez zbywcę).
Zgodnie z art. 68, u.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „właściwy organ może
udzielić bonifikaty od ceny ustalonej na podstawie odpowiednio zarządzenia
wojewody albo uchwały rady lub sejmiku.”
Przepis powyższego artykułu przewiduje bonifikatę od ustalonej ceny nieruchomości, na
rzecz określonych podmiotów ubiegających się nabycie nieruchomości. Właściwy organ
może udzielić takiej bonifikaty na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo
uchwały rady gminy, powiatu lub sejmiku województwa, jeżeli nieruchomość jest
sprzedawana m. in.:
- na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz
innych celów publicznych,
- osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną,
opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczorozwojową,
wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z
działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel
prowadzonej działalności pożytku publicznego,
- organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe,
- poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została
od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.,
- na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego,
- kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na
cele działalności sakralnej,
- jako lokal mieszkalny,
- spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności
lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych.
W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku, określa się w szczególności
warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych.
Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele
uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości
stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest
zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.
•
Ustalanie i aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego:
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
7
Zgodnie z art. 71, u. 1,2,3 i 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „za oddanie
nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i
opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie
wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia
zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Pierwszą
opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze
bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. Opłaty roczne wnosi się
przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego
roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało
ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek
użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu
płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku
kalendarzowego.”.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny
nieruchomości gruntowej. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania
wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość stawek
procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od
określonego w umowie celu.
Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana
sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość
została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.
W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania
wieczystego za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do
czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku.
•
Pojęcie trwałego zarządu:
Zgodnie z art. 43, u. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „trwały zarząd jest formą
prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną”.
Trwały zarząd jest jedną z prawnych form władania nieruchomościami publicznymi przez
państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.
Trwały zarząd nie jest prawem rzeczowym ani formą umowy cywilnoprawnej uprawniającej
do władania nieruchomością, lecz jest wyłącznie publicznoprawną formą władania
nieruchomością.
Jednostka organizacyjna ma prawo do korzystania z nieruchomości oddanej w trwały
zarząd poprzez prowadzenie działalności gospodarczej należącej do zakresu jej działania,
zabudowę, przebudowę lub rozbudowę, a także ma możliwość oddania nieruchomości w
dzierżawę, najem lub użyczenie.
Trwały zarząd ustanawia się na czas nieoznaczony lub czas oznaczony. Z wnioskiem o
ustanowienie trwałego zarządu występuje jednostka organizacyjna.
Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia właściwy organ, w drodze
decyzji.
Objęcie nieruchomości w trwały zarząd następuje na podstawie protokołu zdawczoodbiorczego.
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
8
Jednostka organizacyjna ma prawo wypowiedzenia, za zgodą organu nadzorującego,
każdej umowy najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości lub jej części, obciążających
nieruchomość objętą trwałym zarządem, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu
wypowiedzenia.
Nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego
Skarbu Państwa oddaje się w trwały zarząd państwowej jednostce organizacyjnej, a
nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego
jednostki samorządu terytorialnego - odpowiedniej samorządowej jednostce organizacyjnej,
chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.
Trwały zarząd wygasa z upływem okresu, na który został ustanowiony, albo na skutek
wydania decyzji właściwego organu o jego wygaśnięciu.
•
Prawo pierwokupu nieruchomości:
W art. 109 Ustawy o gospodarce nieruchomościami mamy do czynienia z prawem
pierwokupu nieruchomości publicznej przyznanym tylko i wyłącznie gminie. Prawo to
przysługuje gminie w przypadku:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa
albo jednostek samorządu terytorialnego,
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na
obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla
której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej
nieruchomości.
- nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to
uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r.
o rewitalizacji;
- nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której
mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.
Prawo pierwokupu jest wykonywane przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Jeżeli
żaden z nich nie wykona swojego prawa w określonym terminie, to nieruchomość podlega
sprzedaży.
Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez
wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.
Uprawnione podmioty wykonują prawo pierwokupu poprzez złożenia oświadczenia w
formie aktu notarialnego u notariusza.
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.
•
Podziały oraz scalenia i podziały nieruchomości:
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
9
Zgodnie z art. 93, u. 1 i art. 94, u. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „podziału
nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu
miejscowego. W przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest
położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału
nieruchomości można dokonać, jeżeli: nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi,
jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu”.
Podział nieruchomości polega na wydzieleniu z jednej nieruchomości dwóch lub więcej
działek, które po podziale będą stanowiły odrębne nieruchomości. Dla każdej z nich
zostanie założona nowa księga wieczysta. Właścicielem nieruchomości, które powstaną po
wydzieleniu może być ta sama osoba, która była właścicielem podzielonej nieruchomości.
Działki graniczące ze sobą i należące do jednego właściciela stanowią jedną nieruchomość
gruntową.
Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został jeszcze uchwalony, to
procedura podziału nieruchomości ulega zawieszeniu do czasu jego ustalenia, ale nie
dłużej niż na 6 miesięcy.
Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki
gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.
Przepisów o podziale nieruchomości nie stosujemy do nieruchomości położonych na
obszarze przeznaczonych na cele rolne lub leśne.
Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo
prezydenta miasta zatwierdzającej podział. W przypadku nieruchomości wpisanych do
rejestru zabytków wspomnianą decyzję wydaję się po uzyskaniu zezwolenia
wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział danej nieruchomości. Decyzji nie wydaje
się, jeżeli podział uzależniony jest od orzeczenia Sądu.
Zgodnie z art. 101 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „gmina może dokonać
scalenia i podziału nieruchomości. Szczegółowe warunki scalenia i podziału
nieruchomości określa plan miejscowy. Przepisy dotyczące scalenia i podziału
nieruchomości stosuje się „do nieruchomości położonych na obszarach
przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne. Przepisów
tych nie stosuje się do nieruchomości, które zostały objęte postępowaniem
scaleniowym na podstawie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów”.
Celem scalania i podziału nieruchomości jest przekształcenie niekorzystnie
umiejscowionych nieruchomości tak, aby możliwe było ich wykorzystanie zgodnie z
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Scalenia i podziału nieruchomości, zgodnie z art. 102 Ustawy o gospodarce
nieruchomościami, dokonuje gmina w drodze uchwały na podstawie postanowień
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Scalenia i podziału nieruchomości
można dokonać, jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w planie
miejscowym albo gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści
posiadający ponad 50 % powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. Wójt,
burmistrz albo prezydent miasta składa we właściwym sądzie wniosek o ujawnienie w
księdze wieczystej przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości, a gdy nieruchomość
nie ma założonej księgi wieczystej, o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów odpisu
uchwały.
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
10
Uczestnikami postępowania o scalenie są właściciele, wieczyści użytkownicy oraz
samoistni posiadacze scalanych nieruchomości.
Uchwałę o scaleniu podejmuje rada gminy i zawiadamia o niej uczestników poprzez
doręczenie im treści uchwały. Wszelkie czynności związane z procesem scalenia wykonuje
wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Uchwała rady gminy stanowi podstawę do zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych
scalanych nieruchomości, założenia nowych ksiąg wieczystych dla nieruchomości
powstałych po podziale, ujawnienia nowego stanu faktycznego w katastrze nieruchomości,
wyznaczenia i utrwalenia granic nowych nieruchomości oraz wprowadzenia uczestników
postępowania na nowe nieruchomości.
W zamian za nieruchomości, które zostały opięte procedurą scalania i podziału właściciele i
użytkownicy wieczyści dotychczasowych nieruchomości otrzymują taką ilość nowo
powstałych nieruchomości, która odpowiada powierzchni nieruchomości, którą posiadali
przed scaleniem i podziałem. Jeżeli nie da się w pełni zrównoważyć powierzchni
nieruchomości poddanej procesowi scalani i podziału w nowo powstałych
nieruchomościach, to właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje stosowna
dopłata.
Służebności gruntowe ustanowione na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem
podlegają zniesieniu, jeżeli stały się zbędne do korzystania z nowo wydzielonych
nieruchomości.
•
•
Opłaty adiacenckie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości:
Zgodnie z art. 4, p. 11) Ustawy o gospodarce nieruchomościami przez pojęcie opłaty
adiacenckiej należy rozumieć „opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości
nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z
udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków
pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych
niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem
nieruchomości, a także podziałem nieruchomości”.
Z opłatą adiacencką mamy do czynienie w przypadku wzrostu wartości nieruchomości.
Wzrost wartości nieruchomości może być spowodowany wieloma czynnikami.
Najczęstszymi przyczynami takiego wzrostu jest zbudowanie na nieruchomości nowych
urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek
samorządu terytorialnego lub środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej. Opłatą
adiacencką będzie również opłata ustalona w wyniku scalenia i podziału nieruchomości
oraz samego podziału nieruchomości.
Opłaty adiacenckie są pewnym rodzajem daniny publicznej. Nie mają one charakteru
podatków. Brak im bowiem cechy nieodpłatności, która jest jedną z cech konstrukcyjnych
podatków. Opłata adiacencka jest bowiem należna w zamian za określone działania
jednostek samorządu terytorialnego, skutkujące wzrostem wartości nieruchomości.
Wywłaszczenia nieruchomości, odszkodowania i zwroty:
Zgodnie z art. 112, u. 2 i 3 Ustawy o gospodarce nieruchomości „wywłaszczenie
nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa
własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na
nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele
publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
11
ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze
umowy”.
Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z
zakresu administracji rządowej.
Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz
jednostki samorządu terytorialnego.
Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona. Nie
dotyczy to wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw
rzeczowych obciążających nieruchomość.
Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część.
Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa
rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej
odpowiadającym wartości tych praw.
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości,
wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.
Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy
majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o
wywłaszczeniu. W przypadku użycia wywłaszczonej nieruchomości w innym celu niż ten
określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego
właściciela lub jego spadkobiercę o zaistnieniu takiej sytuacji i przekazuje mu równocześnie
informacje o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.
Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą również sami żądać zwrotu
wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w
decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się
do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o
tym właściwy organ. W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej
nieruchomości lub jej części w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o
możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa.
INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCIACH
•
Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków). Powiązanie między katastrem
nieruchomości a księgami wieczystymi:
Zgodnie z art. 2, p. 8) Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne
(Dz.U.2016.1629 j.t. z dnia 2016.10.06) Katastrem nieruchomości nazywamy "system
informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób
jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
12
oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami,
budynkami lub lokalami.”
Kataster jest prowadzony w systemie informatycznym. Prowadzony jest przez starostów.
Ewidencja gruntów i budynków nazywana katastrem nieruchomości, to obok ksiąg
wieczystych najważniejsze źródło informacje o stanie danej nieruchomości. Wypis z
ewidencji gruntów i budynków jest często niezbędny do zawarcia jakiejkolwiek transakcji na
rynku nieruchomości.
Kataster składa się z ewidencji:
- gruntów,
- budynków,
- lokali.
Ewidencja gruntów obejmuje informacje dotyczące ich położenia, granic, powierzchni,
rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenie ksiąg wieczystych
lub zbioru dokumentów. W ewidencji gruntów wskazuje się także właściciela
nieruchomości, jego miejsce zamieszkania oraz wartość nieruchomości, jak również
informacje o wpisaniu do rejestru zabytków.
Ewidencja budynków obejmuje informacje dotyczące ich położenia, przeznaczenia, funkcji
użytkowych i ogólnych danych technicznych. Podobnie jak w ewidencji gruntów, wskazuje
się tu właściciela nieruchomości, jego miejsce zamieszkania oraz wartość budynku, jak
również informacje o wpisaniu do rejestru zabytków. Danymi ewidencyjnymi budynku są:
numer ewidencyjny budynku, numer porządkowy (adres), numery działek ewidencyjnych,
na których położony jest budynek oraz oznaczenie funkcji podstawowej budynku (np.
budynek mieszkalny, budynek przemysłowy, budynek handlowo-usługowy).
Ewidencja lokali obejmuje informacje dotyczące ich położenia funkcji użytkowych oraz
powierzchni użytkowej. Danymi ewidencyjnymi lokalu są: numer lokalu, numer
ewidencyjny budynku, w którym znajduje się lokal, oznaczenie funkcji użytkowej lokalu
(lokal mieszkalny, niemieszkalny), liczba izb wchodzących w skład lokalu oraz liczba i
rodzaj pomieszczeń przynależnych do lokalu, powierzchnia lokalu oraz pomieszczeń
przynależnych.
Dane zawarte w katastrze stanowią podstawę do dokonywania wpisów do pierwszego
działu ksiąg wieczystych. Ponadto dane zawarte w katastrze stanowią podstawę
planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń,
oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki
nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych.
W katastrze, w przeciwieństwie do księgi wieczystej, zostaje uwidoczniony tylko stan
rzeczywisty nieruchomości. Podstawowym obiektem w katastrze jest działka gruntu, a w
księdze wieczystej jest to nieruchomość.
•
Ewidencja sieci uzbrojenia terenu oraz mapa zasadnicza:
Zgodnie z art. 2, p 7) Ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne mapą zasadniczą jest
„wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające informacje o przestrzennym
usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, działek ewidencyjnych, budynków,
konturów użytków gruntowych, konturów klasyfikacyjnych, sieci uzbrojenia terenu,
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
13
budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych, a także
wybrane informacje opisowe dotyczące tych obiektów”.
Mapy zasadnicze przeważnie zawierają informacje archiwalne, gdyż są rzadko
aktualizowane. Zwykle wykorzystywane są na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach
zabudowy.
•
Analizy (raporty, oceny) wpływu czynników środowiskowych na nieruchomość:
Czynniki środowiska mają znaczenie głównie przy wycenie danej nieruchomości. Bliskie
sąsiedztwo zakładów przemysłowych lub słabe nasłonecznienie mogą poważnie wpłynąć
na atrakcyjność danej działki. Istnieje duża grupa czynników naturalnych, które wpływają
mniej lub bardziej na nieruchomość. Możemy zaliczyć do nich m. in. ukształtowanie terenu,
zasób złóż naturalnych, klimat, nasłonecznienie, sąsiedztwo działki, poziom wód
gruntowych, emisja pyłów i zanieczyszczeń w powietrzu, eksploatacja górnicza, sąsiedztwo
parków i terenów rekreacyjnych czy też poziom hałasu.
Rzeczoznawca sporządzający wycenę nieruchomości jest zobowiązany do dokonania
analizy czynników środowiska, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości
zwłaszcza, jeżeli wpływ ten może być znaczący dla danej nieruchomości. Analiza taka
dotyczy zarówno czynników negatywnych, jak i pozytywnych.
Zmniejszenie wartości wskutek oddziaływania czynników środowiskowych określa się przy
użyciu tych samych metod i technik, jak przy mierzeniu utraty wartości na podstawie
określania stopnia zużycia spowodowanego innymi czynnikami. W szczególności koszt
oczyszczenia nieruchomości z odpadów toksycznych lub naprawienia szkód wynikających
z eksploatacji górniczej może być porównywany do kosztów doprowadzenia do stanu
poprzedniego nieruchomości zużytych wskutek upływu czasu. Powinno się jednakże wziąć
pod uwagę, że wartość rynkowa nieruchomości, po potrąceniu kosztów jej oczyszczenia,
może być większa lub mniejsza, niż wynikałoby to z dokonanych obliczeń.
•
Mapy tematyczne:
Mapy tematyczne są to opracowania kartograficzne mające na celu przedstawienie
konkretnego elementu lub kilku elementów treści ogólno geograficznej. Podstawowym
zadaniem przy sporządzaniu map tematycznych jest przekazanie informacji o konkretnym
zagadnieniu. Mapy te są wykorzystywane przy planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym oraz przy rozwiązywaniu problemu administracyjnych. Podkładem
geograficznym dla przedstawienia treści mapy tematycznej są często mapy
ogólnogeograficzne lub mapy zasadnicze albo wybrane elementy tych map.
Kluczową treścią mapy jest jej temat przewodni, natomiast tło mapy stanowią główne
elementy krajobrazu obszaru. Opracowania te najczęściej uzupełniane są o dodatkowe
tabele, wykresy i przekroje.
•
Inne źródła informacji o nieruchomościach:
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
14
Oprócz katastru nieruchomości oraz ksiąg wieczystych ważnymi źródłami informacji o
nieruchomościach są:
- plan zagospodarowania przestrzennego,
- mapa zasadnicza i inne materiały geodezyjne,
- zasób geodezyjny i kartograficzny – mapy, operaty, rejestry, wykazy, katalogi i bazy,
- ewidencja ludności,
- świadectwa charakterystyki energetycznej budynków
Kancelaria Radcy Prawnego Elżbieta Liberda Lex Perfecta
ul. Krakowskie Przedmieście 22, 20-002 Lublin, Tel.: +48 81 532 67 60, Mobile: +48 607 504 320
15