Rentowność najmu mieszkań spadła w listopadzie

KOMENTARZ Open Finance, 09.12.2009 r.
Rentowność najmu mieszkań spadła w listopadzie
I to znacząco, bo z 5,14 proc. netto do 4,87 proc. To skutek zatrzymania spadku
cen mieszkań i jednoczesnego spadku stawek najmu.
Nadal jednak można zakładać, że zakup mieszkania na wynajem przyniesie podobną stopę zwrotu
co inwestycja w 10-letnie obligacje skarbowe i wyższą niż zdeponowanie środków na przeciętnie
oprocentowanej lokacie. A to dlatego, że oprocentowanie obligacji 10-letnich ponownie zostało
obniżone (po pierwszym roku marża odsetkowa spada aż o 0,9 proc.), banki obniżyły także –
choć nieznacznie – oprocentowanie lokat bankowych (uwzględniamy średnią).
Przypomnijmy, że do naszych wyliczeń bierzemy pod uwagę medianę cen transakcyjnych
w największych miastach Polski (uzyskane na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Open
Finance, Home Brokera i Dom Banku) oraz średnie stawki na rynku najmu mieszkań w tych miastach
(uzyskanych z serwisu Oferty.net) z ogłoszeń zaktualizowanych w ciągu ostatnich 180 dni, przy czym
uzyskaną średnią obniżyliśmy o 5 proc. (zakładając, że przeciętnie tyle udaje się zbić w procesie
negocjacji najemcom). Oto efekty tych obliczeń:
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach
Miasto
Cena
2
(w PLN za m )
Stawka najmu
2
(w PLN za m )
Rentowność brutto
(w proc.)
Rentowność netto
(w proc.)
Gdańsk
5683
42,75
7,05
6,38
Gdynia
5580
31,35
5,04
4,54
Kraków
6331
34,2
4,72
4,24
Łódź
4150
26,6
5,57
5,00
Poznań
5432
30,4
4,99
4,49
Warszawa
7817
45,6
5,20
4,68
Wrocław
6214
37,05
5,29
4,76
Średnia
-
-
5,41
4,87
Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za październik, listopadowe oferty najmu z serwisu oferty.net. zaktualizowane w czasie
ostatnich (od 9 grudnia) 180 dni i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr
miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie).
Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.
Open Finance SA ul. Domaniewska 39, 02-672 Warszawa
[email protected], www.open.pl
1
Rentowność
najmu
spadła
przez
ostatni
miesiąc
we
wszystkich
badanych
miastach.
Można wytłumaczyć to kilkoma przyczynami. Między posiadaczami mieszkań przeznaczonymi
na wynajem utrzymuje się duża konkurencja, ze względu na znaczący wzrost dostępności tego
rodzaju mieszkań. Po drugie końcówka roku to zdecydowanie mniej gorący okres na rynku najmu
niż sierpień i wrzesień, kiedy mieszkań poszukują powracający na uczelnie studenci. Mieszkania,
które nie znalazły swoich lokatorów w gorącym okresie, teraz oferowane są po niższych cenach.
Utrzymuje się wysoka cena ofertowa za mieszkania w Gdańsku (a więc mieszkania o wysokiej cenie
nie zniknęły z ogłoszeń, co prowadzi do wniosku, że nie znalazły najemców). Gdyby wyłączyć Gdańsk
z obliczania średniej, spadłaby ona do 4,62 proc. netto i 5,135 proc. brutto. Rentowność najmu na tle
inwestycji w lokaty i obligacje prezentujemy poniżej (właśnie z pominięciem wpływu Gdańska
na średnią).
Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich
Rentowność brutto
(w proc.)
Rentowność netto
(w proc.)
5,135 proc.
4,62 proc
Roczna lokata bankowa
5,3 proc.
4,29 proc.
Obligacje 10-letnie*
5,85 proc.
4,74 proc.
Rodzaj inwestycji
Zakup mieszkania na wynajem
*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji. W pierwszym roku oprocentowanie jest promocyjnie wyższe.
Źródło: obliczenia Open Finance.
Większa różnica między rentownościami brutto i netto lokat i obligacji jest pochodną wyższej stopy
podatku, którym obłożone są tego rodzaju inwestycje. W przypadku dochodów od zysków
kapitałowych podatek wynosi 19 proc., a w przypadku dochodów z najmu 8,5 proc. To dlatego
inwestycja w mieszkanie na wynajem przynosi wyższy dochód „na czysto” niż lokata bankowa,
choć niższy niż inwestycja w najlepiej oprocentowane obligacje skarbowe (obligacje dwu-, trzyi czteroletnie oprocentowane są niżej).
Naturalnie należy też pamiętać, że na rentowność inwestycji w mieszkania wpływają też inne czynniki,
a
w
szczególności
zmiana
wartości
nieruchomości,
okresy
przestoju
czy
konieczność
przeprowadzania okresowych remontów, a przedstawione wyliczenia mają charakter statystyczny.
W rzeczywistości rentowność najmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od przedstawionej
powyżej średniej. Modelowo, rentowność netto z inwestycji w mieszkania powinna przekraczać
rentowność obligacji (aby ryzyko było warte podjęcia) i być niższa od oprocentowania kredytów
hipotecznych (jeśli jest wyższa najemcy rezygnują z najmu i kupują własne mieszkania).
Emil Szweda, Open Finance
Open Finance SA ul. Domaniewska 39, 02-672 Warszawa
[email protected], www.open.pl
2