MSR 40 – Nieruchomości inwestycyjne

IndigoAccounting
MSR / MSSF dla spółek z
branży Real Estate
MSR 2 / MSR 11 / MSR 16 / MSR 40
Warszawa, dnia 17 kwietnia 2013 r.
Prowadzący: Monika Karniewska-Mazur
www.indigoaccounting.pl
Program
1.
2.
3.
4.
5.
6.
System MSR / MSSF
MSR 2 - Zapasy
MSR 11 - Umowa o usługę budowlaną
MSR 16 - Rzeczowe aktywa trwałe
MSR 40 - Nieruchomości inwestycyjne
Podsumowanie
System MSR / MSSF
Podstawą sporządzenia sprawozdań wg MSSF są:
• Standardy
(MSSF i MSR) publikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Sprawozdawczości Finansowej (IASB),
• Interpretacje
KIMSF (IFRIC),
• Interpretacje
SKI (SIC).
„MSR” a „MSSF” - często używa się sformułowania „MSR”, ale coraz częściej już „MSSF”.
„MSRy” są częścią systemu MSSF, więc MSSF jest szerszym pojęciem i bardziej
prawidłowym.
MSR 2 - Zapasy
Zapasy są to aktywa:
• Przeznaczone
do sprzedaży w ramach normalnej działalności gospodarczej (np. towary,
wyroby gotowe ) lub
• Będące
w toku produkcji przeznaczonej następnie na sprzedaż w ramach normalnej
działalności gospodarczej (produkcja w toku) lub
• W postaci materiałów
lub dostaw przeznaczonych do zużycia w procesie produkcji
wyrobów lub w toku świadczenia usług.
MSR 2 - Zapasy
Zapasy prezentujemy jako odrębną pozycję bilansu i zaliczamy je do majątku
obrotowego, wtedy gdy:
• Oczekujemy, że zostaną zrealizowane
lub przeznaczone do sprzedaży lub zużycia w
toku normalnego cyklu operacyjnego jednostki lub
• Posiadamy
je głównie z przeznaczeniem do obrotu lub
• Oczekujemy, że zostaną zrealizowane
w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego.
Zapasy w firmie developerskiej:
• Grunty
- towary,
• Nakłady
na budynek - produkcja w toku (w trakcie realizacji inwestycji budowlanej),
• Gotowy budynek
- produkty gotowe.
MSR 2 - Zapasy
Otrzymane zaliczki od przyszłych właścicieli firma developerska ewidencjonuje i wykazuje
jako przychody przyszłych okresów.
W momencie sprzedaży mieszkania – część wartości gruntu i wartość sprzedanego
mieszkania jest rozpoznawana jako koszt. Przychodem jest wartość ustalona w umowie
przedwstępnej.
Moment rozpoznania przychodu i kosztu:
• Protokół odbioru lokalu przez przyszłego właściciela i otrzymanie przez niego kluczy do
danego lokalu (moment wcześniejszy) lub
•Podpisanie ostatecznego aktu notarialnego (moment późniejszy).
Podsumowanie:
Firma developerska „produkuje” mieszkania, tak jak inne firmy produkują wyroby gotowe,
w związku z czym:
• Przychód ze sprzedaży jest rozpoznawany wg MSR 18 (Przychody),
• Koszt własny sprzedaży jest rozpoznawany wg MSR 2 (Zapasy).
MSR 2 - Zapasy
Wycena początkowa
Na początku zapasy są wyceniane w koszcie (ang. cost). Koszt zapasów obejmuje koszty
nabycia, koszty wytworzenia i inne koszty poniesione w celu doprowadzenia zapasów do
aktualnego miejsca i stanu.
COGS
Kwota kosztów zapasów ujętych jako koszt w rachunku zysków i strat w danym okresie
sprawozdawczym (ang. cost of goods sold) określana kosztem sprzedanych produktów
obejmuje koszty wytworzenia zapasów sprzedanych w tym okresie.
Wycena na dzień bilansowy
Wartość realizacji netto jest to szacowana cena sprzedaży dokonywanej w toku zwykłej
działalności gospodarczej pomniejszona o szacowane koszty ukończenia składnika
zapasów oraz koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
MSR 11 - Umowa o usługę budowlaną
Według MSR 11 umowa o usługę budowlaną to kontrakt, którego przedmiotem jest
budowa określonego składnika aktywów np. budynku, zapory, mostu, rurociągu, statku itp.
MSR 11 w kontekście branży Real Estate dotyczy głównie firm, które realizują jako
podwykonawca daną inwestycję budowlaną. Chodzi głównie o firmy z branży budowlanej
(np. Polimex Mostostal, Warbud).
Firmy te realizuję usługę o charakterze budowlanym na zlecenie inwestora.
Usługa obejmuje realizację budowy danego składnika aktywów, sprawowanie nad nią
nadzoru, zgodnie z projektem budowlanym / wykonawczym. Firma budowlana w żaden
sposób nie ingeruje w projekt.
MSR 11 - Umowa o usługę budowlaną
Globalny budżet przychodów z umowy- jest to aktualny co najmniej na dzień bilansowy
budżet (plan, preliminarz) przychodów z umowy dla całego okresu realizacji umowy oraz
dla poszczególnych okresów sprawozdawczych i prac objętych umową oddzielnie.
Globalny budżet kosztów umowy – jest to aktualny co najmniej na dzień bilansowy
budżet (plan, preliminarz) kosztów umowy dla całego okresu realizacji umowy oraz dla
poszczególnych okresów sprawozdawczych i prac objętych umową oddzielnie. Globalny
budżet kosztów umowy sporządzany jest przy uwzględnieniu rzeczywistego zakresu prac,
technologii oraz poziomu płac i cen. Posiadanie aktualnego, globalnego budżetu kosztów
stanowi warunek konieczny ustalania wyniku z niezakończonych umów budowlanych.
MSR 11 - Umowa o usługę budowlaną
Pomiar stopnia zaawansowania realizowanej usługi budowlanej:
• Udział kosztów poniesionych
od dnia zawarcia umowy do dnia ustalenia przychodu w
całkowitych kosztach wykonania usługi,
• Liczba przepracowanych
• Na podstawie
godzin bezpośrednich wykonania usługi,
obmiaru wykonanych prac (zwykle konieczna inwentaryzacja na placu
budowy),
• Inna
metoda - o ile przyjęta metoda wyraża w sposób wiarygodny stopień
zaawansowania usługi.
MSR 11 - Umowa o usługę budowlaną
Metoda zysku zerowego (bezpieczna) - polega na ustalaniu przychodów do wysokości
kosztów usługi poniesionych do dnia bilansowego, możliwych do zafakturowania w
przyszłości, czyli wtedy gdy istnieje pewność, że zostaną pokryte przez zleceniodawcę.
„ W sposób wiarygodny” (metoda mniej bezpieczna)- przychody są wyższe od
poniesionych kosztów według kalkulacji na podstawie stopnia zaawansowania, wówczas
takie przychody są rozpoznawane jako przychody w RZiS w korespondencji z
rozrachunkami w bilansie. Zysk (marża) jest wyższa niż zero dla danej umowy.
IFRIC 15 Umowy o budowę nieruchomości - granica pomiędzy działalnością
developerską a umową o usługę budowlaną.
MSR 16 – Rzeczowe aktywa trwałe
Definicja środka trwałego
Środki trwałe wg MSR 16 obejmują środki:
• Kontrolowane
przez jednostkę (poprzez posiadanie tytułu własności / w ramach leasingu
finansowego),
• Utrzymywane przez jednostkę
do wykorzystania w procesie produkcyjnym / dostawach
towarów / świadczeniu usług / w celach administracyjnych,
• Które
będą wykorzystywane przez czas dłuższy niż jeden rok.
MSR 16 – Rzeczowe aktywa trwałe
Cena nabycia/koszt wytworzenia obejmują m.in. cenę zakupu, powiększoną o cła
importowe, bezzwrotne podatki, a pomniejszoną o opusty i rabaty, wszystkie koszty
bezpośrednio związane z doprowadzeniem aktywu do miejsca i stanu zdatności do
użytkowania, oszacowane koszty demontażu i usunięcia składnika oraz renowacji miejsca
jego postoju.
Do wartości początkowej nie włącza się np.: kosztów wprowadzania nowych produktów
lub usług, kosztów przeszkolenia pracowników, kosztów „otwarcia” nowych obiektów,
kosztów administracyjnych, kosztów początkowych strat operacyjnych.
MSR 16 – Rzeczowe aktywa trwałe
Wycena początkowa – po cenie nabycia (cena zakupu powiększona o wszelkie koszty
bezpośrednio związane z daną transakcją zakupu) lub po koszcie wytworzenia.
Wartość podlegająca amortyzacji to cena nabycia/koszt wytworzenia pomniejszona o
wartość końcową (rezydualną), zaś okres użytkowania to przedział czasu użytkowania lub
liczba jednostek produkcji lub podobnych, uzyskanych ze składnika. Jednorazowy odpis
amortyzacyjny – niedozwolony. Ale jest MSR 8, na który można się powołać!
Wartość rezydualna (residual value) to spodziewana wartość środka trwałego lub
pozostałości po nim po okresie jego użyteczności (amortyzacji).
Na okres użytkowania wpływa m.in. przewidywane wykorzystanie składnika, oczekiwane
zużycie fizyczne, utrata przydatności z przyczyn technologicznych lub rynkowych, aspekty
prawne itp.
Amortyzacji nie podlegają grunty, z wyjątkiem gruntów służących wydobyciu kopalin .
MSR 16 – Rzeczowe aktywa trwałe
Wycena na dzień bilansowy
Model kosztu (ceny nabycia/kosztu wytworzenia) - składnik jest wykazywany według
kosztu pomniejszonego o skumulowaną amortyzację oraz sumę odpisów z tytułu utraty
wartości.
W modelu wartości przeszacowanej, po początkowym ujęciu składnik jest wykazywany
w wartości godziwej na dzień przeszacowania, pomniejszonej o naliczone po dniu
przeszacowania łączne odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości.
Przeszacowanie rozpoznawane jest nie przez RZiS, lecz przez kapitał z aktualizacji
wyceny!
MSR 16 – Rzeczowe aktywa trwałe
Znaczące (główne) części zamienne i sprzęt serwisowy powinny być zakwalifikowane
jako rzeczowe aktywa trwale, jeśli jednostka przewiduje ich użytkowanie przez okres
dłuższy niż rok.
Koszty wymiany części – koszt nowej części jest włączany do wartości księgowej
składnika majątkowego przy jednoczesnym „usunięciu” wartości księgowej dotychczasowej
(zastępowanej) części.
Warunkiem ciągłego wykorzystywania pozycji rzeczowych aktywów trwałych (na przykład
samolotu) może być przeprowadzanie w regularnych odstępach czasu, generalnych
przeglądów niezależnie od wymiany poszczególnych części składowych. Możliwe jest
aktywowanie takiego kosztu i ujęcie go w danej pozycji rzeczowych aktywów trwałych.
MSR 40 – Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjną stanowi grunt lub budynek (także część budynku lub
obydwa składniki) utrzymywany (przez właściciela lub korzystającego w leasingu
finansowym) w celu uzyskania pożytków z wynajmu lub korzyści wynikających z
przyrostu wartości (lub obydwu korzyści jednocześnie), pod warunkiem, że
nieruchomość nie jest przeznaczona:
• Do użytkowania
w procesie produkcji / dostawy dóbr / świadczenia usług / do
własnej działalności administracyjnej,
• Do sprzedaży w toku zwyklej działalności.
MSR 40 – Nieruchomości inwestycyjne
Porównanie:
Nieruchomości inwestycyjne – generują korzyści ekonomiczne w sposób bezpośredni, w
dużym stopniu niezależnie od innych aktywów jednostki, w postaci przychodów z najmu lub
wzrostu wartości (MSR 40).
Nieruchomości nieinwestycyjne - generują korzyści ekonomiczne pośrednio wraz z
innymi składnikami majątkowymi poprzez wykorzystanie w procesie produkcji / świadczenia
usług / działalności administracyjnej.
MSR 40 – Nieruchomości inwestycyjne
Przykłady nieruchomości inwestycyjnych:
• Grunt utrzymywany w celu osiągnięcia
w przyszłości korzyści wynikających ze wzrostu
wartości gruntu,
• Grunt utrzymywany bez określonego przeznaczenia, który uznaje się za inwestycję
dokonaną w celu osiągnięcia w długim okresie korzyści wynikających z przyrostu wartości,
• Budynek posiadany przez jednostkę i oddany w najem na podstawie stosownej umowy,
• Budynek nieużywany aktualnie na własne potrzeby, który jednostka utrzymuje w celu
oddania go w najem na podstawie stosownej umowy najmu.
MSR 40 – Nieruchomości inwestycyjne
Jeśli nieruchomość jest „częściowo” inwestycyjna, a „częściowo” zajmowana przez
właściciela, wówczas:
• Jeśli części te mogą
być odrębnie sprzedane (lub oddane w leasing finansowy),
jednostka ujmuje je w rachunkowości i bilansie odrębnie,
• Jeśli części te nie mogą być odrębnie sprzedane / oddane w leasing finansowy,
nieruchomość jest ujmowana jako inwestycja tylko wówczas, gdy niewielka jej część jest
zajmowana przez właściciela (np. 2%-5%).
MSR 40 – Nieruchomości inwestycyjne
Usługi związane z nieruchomością - jeśli jednostka świadczy na rzecz podmiotów
zajmujących nieruchomość usługi związane z nieruchomością, to:
• Traktuje nieruchomość
jako inwestycję, jeśli usługi te są mało znaczące dla danej
transakcji (np. właściciel budynku biurowego świadczy usługi porządkowe lub zapewnia
ochronę),
• Nie zalicza nieruchomości do inwestycji, jeśli usługi te są znaczące dla danej transakcji
(dotyczy przykładowo działalności hotelarskiej).
MSR 40 – Nieruchomości inwestycyjne
Wycena początkowa nieruchomości inwestycyjnej- po cenie nabycia (cena zakupu
powiększona o wszelkie koszty bezpośrednio związane z daną transakcją zakupu) lub po
koszcie wytworzenia.
Wycena na dzień bilansowy: model wartości godziwej lub model kosztu:
• Model wartości godziwej (dotyczy również nieruchomości inwestycyjnych w budowie) –
zyski i straty wynikające ze zmian wartości godziwej należy odnieść do rachunku zysków i
strat; przy tym modelu nie amortyzuje się w ogóle nieruchomości inwestycyjnej,
• Model kosztu - zasady zgodne z MSR 16.
Jednostka, która wybrała model wartości godziwej, powinna wyceniać wszystkie
nieruchomości wg tego modelu (czyli jeden model wyceny dla wszystkich nieruchomości
inwestycyjnych – gruntów i budynków).
MSR 40 – Nieruchomości inwestycyjne
Zwykle najlepszą podstawą ustalenia wartości godziwej są pochodzące z aktywnego rynku
aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości inwestycyjnych, które są podobnie
zlokalizowane, znajdują się w takim samym stanie, są leasingowane na podobnych
zasadach lub też służą podobnym celom określonym w innych umowach.
Ustalając wartość godziwą należy uwzględnić różnice pomiędzy wycenianą
nieruchomością a nieruchomością przyjętą za punkt odniesienia.
Ustalając wartość godziwą na dany moment nie bierze się pod uwagę przyszłych nakładów
„ulepszających” nieruchomość oraz wynikających z tych nakładów przyszłych korzyści
ekonom.
MSR 40 – Nieruchomości inwestycyjne
Przeniesienie (przekwalifikowanie) nieruchomości z / do nieruchomości
inwestycyjnych następuje w przypadku zmiany sposobu ich użytkowania:
• Przekwalifikowanie nieruchomości inwestycyjnej do nieruchomości zajmowanej przez
właściciela lub do zapasów,
• Przekwalifikowanie nieruchomości zajmowanej przez właściciela / zaliczanej do zapasów
do nieruchomości inwestycyjnej .
Podsumowanie
• System MSR / MSSF
• Konieczność
rozpoznania działalności spółki / grupy w celu zastosowania prawidłowych
MSR / MSSF
•Działalność jednostki
z punktu widzenia jednostki oraz z punktu widzenia grupy
kapitałowej, do której jednostka należy
•Przykłady nieprawidłowości
w stosowaniu MSR / MSSF dotyczących branży Real Estate
Dziękuję za uwagę !
[email protected]