Uzasadnienie do projektu uchwały Rady Miejskiej Wrocławia w

Uzasadnienie
do projektu uchwały Rady Miejskiej Wrocławia w sprawie uchwalenia miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic Koszykarskiej i Pilczyckiej we Wrocławiu
Obszar objęty projektem planu położony jest w zachodniej części Wrocławia w obrębie
geodezyjnym Pilczyce.
Projekt planu został sporządzony na podstawie uchwały Nr LIV/1373/14 Rady Miejskiej
Wrocławia z dnia 13 lutego 2014 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic Koszykarskiej i Pilczyckiej
we Wrocławiu (Biuletyn Urzędowy Rady Miejskiej Wrocławia z 2014 r. poz. 52),
uwzględniając politykę przestrzenną określoną w Studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego Wrocławia z dnia 6 lipca 2006 roku, ze zmianą
przyjętą uchwałą nr L/1467/10 Radu Miejskiej Wrocławia z dnia 20 maja 2010 r.
Przedmiotowy obszar położony jest w zespole urbanistycznym nadrzecznym - Dolina
Ślęzy II oraz w niewielkiej części w zespole urbanistycznym mieszkaniowym
wielorodzinnym - Kozanów.
Celem polityki przestrzennej w zespole Dolina Ślęzy II jest zachowanie, wyeksponowanie
i wzbogacenie walorów przyrodniczych i krajobrazowych zespołu urbanistycznego oraz
rozwój zagospodarowania rekreacyjnego terenów nadrzecznych.
Ustalenia planu pozwolą na integrację elementów struktury funkcjonalno-przestrzennej
na styku zespołów urbanistycznych oraz określą kierunki przekształceń przestrzennych
terenów w sąsiedztwie rzeki Ślęzy, zgodnie z ustaleniami obowiązującego Studium...,
a także nie dopuszczą do zawężenia systemu terenów zielonych i otwartych.
Podczas wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu oraz w okresie 14 dni od jego
zakończenia wpłynęła 1 uwaga rozpatrzona Zarządzeniem Nr 11685/14 Prezydenta
Wrocławia z dnia 14 sierpnia 2014 r.
Nieuwzględniona uwaga dotyczyła:
1) wprowadzenia funkcji mieszkaniowej w zabudowie wielorodzinnej;
2) podwyższenia maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy z 12% do 25%;
3) podwyższenia maksymalnej wysokości głównej kalenicy zabudowy do 13,5 m;
4) obniżenia powierzchni terenu biologicznie czynnego do 30% powierzchni działki;
5) zwiększenia maksymalnej wartości wskaźnika intensywności zabudowy do 2,0;
6) zmiany kąta nachylenia głównych połaci dachowych – od 35 do 50 stopni
i z dopuszczeniem dachów płaskich z określeniem ich proporcji;
7) wprowadzenia zmian w liniach zabudowy nieprzekraczalnej, zgodnie z załączonym
rysunkiem;
8) przesunięcia nieprzekraczalnej linii zabudowy od strony ulicy Pilczyckiej
oraz likwidacji nieprzekraczalnej linii zabudowy od pozostałych stron;
9) dopuszczenia parkingów podziemnych oraz wprowadzenia wskaźników odnośnie
miejsc postojowych dla funkcji mieszkaniowej – 1 miejsce na 1 lokal mieszkalny;
10) rezygnacji z zapisu dotyczącego ochrony istniejących drzew;
11) rezygnacji z ochrony konserwatorskiej istniejącego obiektu ujętego w ewidencji
zabytków;
12) umożliwienia lokalizacji własnego źródła ciepła dla potrzeb obiektów jakie będą
zlokalizowane na działce;
13) zwiększenia powierzchni sprzedaży handlu do 400 m2;
14) uchwalenia i opracowania planu dopiero po zmianie granic zespołu urbanistycznego
nadrzecznego Dolina Ślęzy II na zespół mieszkaniowy wielorodzinny Kozanów
w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia;
15) usankcjonowania istniejącego stanu rzeczy w postaci dopuszczenia budynków
wielorodzinnych z rozszerzeniem uzupełniającej funkcji usługowej, jak we wniosku
o warunki zabudowy;
16) uwzględnienia wydanego pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego;
17) wprowadzenia obowiązkowej realizacji usług w parterach budynków w tym rejonie.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic Koszykarskiej
i Pilczyckiej we Wrocławiu nie może naruszać ustaleń Studium.., zgodnie z którym obszar
oznaczony w projekcie planu symbolem U położony jest w zespole urbanistycznym
nadrzecznym – Dolina Ślęzy II. Zespoły nadrzeczne wchodzą w skład systemu terenów
zielonych i otwartych, przeznaczonych na różne formy zieleni wysokiej, w tym, parków
i parków leśnych. System ten składa się z dużych powierzchniowo obszarów połączonych
ze sobą węższymi pasami, w których często głównymi osiami są doliny rzek. Układ ten
ma duże znaczenie rekreacyjne, hydrologiczne, ekologiczne, estetyczno-krajobrazowe
i klimatyczne. Studium... nie dopuszcza zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na
przedmiotowym terenie. W związku z powyższym w projekcie planu na terenie U zostały
dopuszczone przeznaczenia w zakresie sportu i rekreacji: zieleń parkowa, kryte
urządzenia sportowe, terenowe urządzenia sportowe, place zabaw, skwery oraz wybrane
usługi. Powierzchnia zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy, powierzchnia terenu
biologicznie czynna oraz linie zabudowy w projekcie planu na terenie oznaczonym
symbolem U zostały wyznaczone w sposób umożliwiający zachowanie i ochronę
istniejącego drzewostanu. Inwentaryzacja urbanistyczna potwierdziła, że na działkach
30/4 i 30/5, AM-13, obręb Pilczyce rośnie wiele okazałych dębów i robinii. Analiza
materiałów historycznych wykazała również, że przedmiotowy teren jest od wielu lat
porośnięty bogatym drzewostanem. Zapisy projektu planu dotyczące wymiaru pionowego
budynku zostały określone na podstawie analiz wysokościowych najbliższego otoczenia.
Projekt planu umożliwia realizację nowej inwestycji w gabarytach sąsiedniego budynku
przy ulicy Pilczyckiej 142. Zabudowa mieszkaniowa nie została dopuszczona, więc nie ma
konieczności zaostrzania zapisów projektu planu, w postaci obowiązku realizacji usług
w parterach budynków.
Zgodnie z projektem uchwały kąt nachylenia połaci dachowej może być równy lub
większy od 0 stopni. Wyżej wymieniony zapis umożliwia realizację budynku o nachyleniu
głównych połaci dachowych od 35 do 50 stopni lub dachu płaskiego do 12 stopni, jednak
bezzasadne wydaje się wprowadzanie obostrzeń dla połaci 13-35 stopni i połaci powyżej
50 stopni. Nie określanie proporcji dachu daje większe możliwości realizacji obiektu
zgodnie z intencjami właściciela.
Nie uwzględniono kwestii, o której mowa w pkt 9, ponieważ ustalenia planu dopuszczają
parkingi wbudowane. W związku z powyższym istnieje możliwość realizacji parkingów
podziemnych na terenie oznaczonym symbolem U, jednak jako towarzyszące funkcjom
dopuszczonym na danym terenie. Linie zabudowy odnoszą się tylko do nadziemnych
części budynków i nie dotyczą części obiektów budowlanych znajdujących się w całości
pod poziomem terenu.
Miejsca postojowe dla funkcji mieszkaniowej nie zostały określone, ponieważ zabudowa
mieszkaniowa nie została dopuszczona w projekcie planu.
Nie uwzględniono kwestii, o której mowa w pkt 11, ponieważ zapisy projektu uchwały
powstały w porozumieniu z Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków we Wrocławiu
na podstawie
otrzymanych
wniosków.
Na
podstawie
ustawy
o
planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym projekt planu podlega uzgodnieniu między innymi
z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków w zakresie kształtowania zabudowy,
zagospodarowania terenu oraz ochrony zabytków. Projekt został uzgodniony.
Ustalenia planu umożliwiają lokalizację własnego źródła ciepła, jako elementu
wbudowanego w budynek i towarzyszącego przeznaczeniom dopuszczonym na terenie
oznaczonym symbolem U. Nie ma jednak możliwości realizacji lokalnej kotłowni dla kilku
budynków na wyodrębnionej działce. W przypadku budowy lokalnej kotłowni dla większej
liczby odbiorców istnieje konieczność wpisania kategorii przeznaczenia terenu:
wytwarzanie energii cieplnej. Nadmienić należy, że w ulicy Koszykarskiej, w niewielkiej
odległości od przedmiotowych działek (ok.50m), zlokalizowana jest sieć ciepłownicza.
Nie uwzględniono kwestii, o której mowa w pkt 13, ponieważ miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic Koszykarskiej i Pilczyckiej we Wrocławiu
nie może naruszać ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego Wrocławia. Na przedmiotowym terenie ustalenia Studium... dopuszczają
powierzchnię sprzedaży handlu detalicznego nie większą niż 200 m2 i w konsekwencji
zapisy projektu uchwały ograniczają powierzchnię sprzedaży handlu detalicznego
małopowierzchniowego A do 200 m2.
Ostateczne, prawomocne decyzje o pozwoleniu na budowę mogą być realizowane mimo
uchwalenia miejscowego planu.
Nie uwzględniono kwestii, o których mowa w pkt 14 i 17, ponieważ wyznaczenie granic
zespołów urbanistycznych w Studium... i określenie kierunków rozwoju jest poprzedzone
szczegółowymi analizami i studiami nad uwarunkowaniami danego terenu wraz
z otoczeniem. Działki nr 30/4 i 30/5, AM-13, obręb Pilczyce zostały zaliczone do zespołu
urbanistycznego nadrzecznego - Dolina Ślęzy II, ze względu na bogaty drzewostan
znajdujący się na tym terenie, sąsiedztwo doliny rzeki Ślezy oraz kompleksów
parkowych: Parku Pilczyckiego i parku przy ulicy Mącznej. Dominującymi klasami
przeznaczeń terenu w zespołach nadrzecznych są sport, wypoczynek i parki oraz zieleń
i rolnictwo. W związku z powyższym w projekcie planu na terenie U zostały dopuszczone
przeznaczenia w zakresie sportu i rekreacji: zieleń parkowa, kryte urządzenia sportowe,
terenowe urządzenia sportowe place zabaw, skwery. Ponadto na przedmiotowym terenie
w projekcie planu dopuszczono przeznaczenia, które uzupełniają działalności związane
ze sportem, między innymi obiekty hotelowe, gastronomię, pracownie artystyczne, biura,
usługi drobne. Zabudowa mieszkaniowa nie została dopuszczona, więc nie ma
konieczności zaostrzania zapisów projektu planu, w postaci obowiązku realizacji usług
w parterach budynków.
Projekt planu nie narusza ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego Wrocławia i przeszedł wymaganą procedurę formalno-prawną, zgodnie
z art. 17 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym i może być przedmiotem uchwalenia.