2.4. dynamiczny rozwój nowoczesnych powierzchni biurowych w

Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3
2.4. DYNAMICZNY ROZWÓJ NOWOCZESNYCH POWIERZCHNI BIUROWYCH W
POLSCE
Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych rozwija się bardzo
dynamicznie, gdyż w 2014 roku łączne zasoby powierzchni biurowej w Polsce
zwiększyły się o około 700 tys. m2 i osiągnęły poziom niemal 7 mln m2, co czyni
go największym rynkiem biurowym w Europie Środkowo-Wschodniej. To
najwyższa podaż, odkąd ukształtował się w Polsce prawdziwy rynek
nieruchomości biurowych. Polska posiada duży potencjał dalszego rozwoju rynku
biurowego, szczególnie porównując poziom nasycenia powierzchnią biurową do
poziomu odnotowywanego na bardziej dojrzałych rynkach Europy Zachodniej.
Polska oferuje więc stosunkowo duży wybór powierzchni biurowych,
rozmieszczonych w wielu lokalizacjach w całym kraju.
Aktywność budowlana utrzymuje się na wysokim poziomie, gdyż aktualnie
w trakcie realizacji pozostaje około 1 mln m2 nowej powierzchni biurowej, co
potwierdza, że nasz kraj jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się
rynków w Europie. Rekordowej podaży nowych biur sprzyja rosnąca atrakcyjność
inwestycyjna Polski. W ostatnich latach nasz kraj awansował na 10 miejsce
wśród liderów europejskiego rynku inwestycyjnego, przyciągając do Polski firmy
z kapitałem zagranicznym a wśród nich coraz częściej także firmy z szybko
rozwijającego się sektora nowoczesnych usług biznesowych.
Tabela 1. Podaż nowej powierzchni biurowej oraz liczba i zatrudnienie w
nowoczesnych centrach usług biznesowych w Polsce w latach 2009-2015
Wyszczególnienie
Podaż nowej powierzchni
biurowej w tys. m
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015*
478
389
243
526
579
680
700
47
56
70
83
110
135
170
246
272
299
337
400
440
470
2
Zatrudnienie w centrach
usług biznesowych w tys.
osób
Liczba centrów usług
biznesowych
* - prognoza
Źródło: Opracowanie własne na podstawie Raportu Colliers i ABSL
Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w Polsce generowany jest
głównie przez zachodnich inwestorów, stosunkowo nieznaczny udział mają firmy
krajowe. Najbardziej aktywni pochodzą przede wszystkim z sektora centrów
usług biznesowych, outsourcingu, IT oraz bankowego. Wiodącą organizacją
branżową reprezentującą firmy sektora usług dla biznesu jest Związek Liderów
Sektora Usług Biznesowych w Polsce (Association of Business Service Leaders in
Poland).ABSL zrzesza centra usług wspólnych (Shared Service Centers, SSC),
outsourcingu procesów biznesowych (Business Process Outsourcing, BPO),
1
Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3
outsourcingu IT (Information Technology Outsourcing, ITO), centra badawczorozwojowe (Research & Development, R&D) oraz firmy wspierające rozwój
sektora.
ABSL uważa, że biorąc pod uwagę aktualny klimat biznesowy, gospodarczy
i polityczny, to właśnie w obrębie tego sektora Polska może osiągnąć pozycję
globalnego lidera. Już dziś nasz kraj jest liderem międzynarodowego sektora
usług biznesowych w Europie. Ponadto, biorąc pod uwagę obecne tempo
wzrostu ta gałąź polskiej gospodarki może wkrótce stać się wiodącym źródłem
miejsc pracy w Polsce. Mateusz Polkowski, dyrektor w Dziale Rynku i Doradztwa
firmy konsultingowej Jones Lang LaSalle ocenia, że rekordowy wysyp nowych
biurowców, to efekt przenoszenia do Polski centrów usług wspólnych
międzynarodowych korporacji (SSC) oraz centrów outsourcingu (BPO).
Zwiększony napływ firm z kapitałem zagranicznym do sektora usług
biznesowych miał więc bezpośrednie przełożenie na wzrost zapotrzebowania na
powierzchnię biurową i wzrost zatrudnienia osób pracujących w biurach.
Podkreślić należy, że miejsc pracy przybywa także w istniejących już centrach
usług, które rozszerzają swoją działalność i zatrudniają nowych pracowników.
Według danych ABSL w Polsce funkcjonuje już około 470 centrów usług w
sektorze SCC / BPO, które zatrudniają około 135 tys. osób pracujących w
biurach. Na ten właśnie sektor przypada zdaniem ekspertów większość
wynajętych nowoczesnych powierzchni biurowych . Według prognoz zatrudnienie
w tym sektorze ma wzrosnąć w 2015 roku do około 170 tys. osób, aby w
kolejnych latach osiągnąć poziom 200 tys. osób pracujących w centrach usług.
Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce zdominowany jest
przez Warszawę, której zasób nowoczesnej powierzchni biurowej wynosi około
4,39 mln m2 i której udział w łącznych zasobach nowoczesnej powierzchni
biurowej wynosi około 61,4% . Kolejne 2,4 mln m2 znajduje się w dyspozycji
ośmiu rozwiniętych rynków biurowych: Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Katowic,
Poznania, Łodzi, Szczecina i Lublina. Drugie miejsce na polskiej mapie biurowej
zajmują Kraków i Wrocław, których udział w całkowitej podaży wynosi
odpowiednio 8,3% i 7,9%. Trójmiasto obejmujące Gdańsk, Gdynię i Sopot jest
czwartym pod względem wielkości rynkiem biurowym, dysponującym około 7%
krajowej powierzchni biurowej. Miasta takie jak Poznań, Katowice i Łódź
charakteryzują się mniejszą koncentracją powierzchni, ale one również
odgrywają istotną rolę na biurowej mapie Polski, gdyż w każdym z nich podaż
powierzchni biurowej przekracza 260 000 m2.
2
Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3
Tabela 2. Podaż powierzchni biurowych i wskaźniki pustostanów w największych
miastach w 2014 r.
Stawki
czynszu
(EUR/m2)
Miasto
Podaż (m )
Pustostany
Warszawa
4 391 900
13,3 %
18,0 - 24,0
Kraków
617 400
5,6 %
13,5 - 15,5
Wrocław
516 500
11,1 %
12,0 - 15,0
Trójmiasto
396 800
12,6 %
12,75- 15,0
Poznań
285 200
14,3 %
12,5 - 15,0
Katowice
280 200
13,2 %
12,0 - 14,0
Łódź
241 500
11,0 %
11,5 - 13,5
Szczecin
99 200
15,8 %
11,0 - 14,0
Lublin
98 300
13,5%
10,0 - 13,0
2
Źródło: Raport Colliers International 2015
W latach 2013 -2014 najsilniejszą dynamiką wzrostu zasobów
charakteryzowały się regiony o słabszej pozycji rynkowej, w szczególności
Szczecin i Lublin. Całkowity zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w
Szczecinie szacowany jest na ponad 145 tys. m2 z coraz większą liczbą
biurowców klasy A. Obecnie w budowie w Szczecinie jest 5 obiektów o łącznej
powierzchni ponad 60 000 m2, które będą oddane do użytku do końca 2015 roku,
a w planach jest kolejnych 20 000 m2. Pojawiają się też nowe ośrodki w średniej
wielkości miastach, takich jak Rzeszów, Bydgoszcz, Toruń, Olsztyn, Kielce,
Opole, Białystok oraz Zielona Góra i Legnica, które określane są mianem rynków
wschodzących. Rynki te również zyskują na znaczeniu i powiększają swoje
zasoby powierzchni biurowej. Zróżnicowana oferta stanowi zatem solidny
fundament dla rozwoju sektora nowoczesnych usług biznesowych.
Sytuację polskiego rynku biurowego dobrze obrazuje poziom pustostanów,
który w ostatnich latach dla głównych rynków biurowych wykazuje niewielką
tendencję wzrostową. Na koniec czerwca 2014 r. niewynajęte pozostało około
12,4 % istniejących zasobów powierzchni biurowej, wobec 11,9 % na koniec II
kw. 2014 r. Inwestycje dostarczone na rynek w II kwartale zostały wynajęte w
50%. Wysoka aktywność budowlana w Warszawie wpłynęła na wzrost
współczynnika powierzchni niewynajętej z około 9,9% w I połowie 2013 r. do
13,3 % na koniec 2014 r. Jeśli chodzi o największe rynki regionalne, to aktualnie
nie ma wspólnego obrazka dla tych miast, co można zaobserwować w tabeli 2
W Krakowie występuje niedobór wolnej powierzchni biurowej w
istniejących budynkach a współczynnik pustostanów kształtuje się na poziomie
około 5,6%. Zupełnie inną sytuację możemy zaobserwować w Szczecinie, w
którym współczynnik pustostanów jest najwyższy w Polsce. W Szczecinie w 2014
r. całkowita podaż powierzchni biurowej zwiększyła się do 99,2 tys. m2 . Na
koniec czerwca 2014 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 15,8 %, wobec około 28
% na koniec 2013 r. Biorąc jednak pod uwagę spowolnienie aktywności
3
Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3
budowlanej w tym mieście, można oczekiwać dalszego spadku wskaźnika
powierzchni niewynajętej.
Czynsze wywoławcze utrzymały się w ostatnich dwóch latach na
niezmienionym poziomie. Czynsze za najbardziej nowoczesne powierzchnie
biurowe w Centrum Warszawy oscylowały w granicach 22-24 euro /m2/miesiąc, a
poza nim - około 12 -14,5 euro/m2/ miesiąc. Natomiast poza stolicą, w
najlepszych obiektach biurowych miesięczne stawki czynszowe w pozostałych
głównych miastach kształtowały się między 11,5 a 17 euro/m2/m-c. Podkreślić
należy, że główny atut nowoczesnych centrów usług biznesowych polega na
liczbie tworzonych tam miejsc pracy. W dodatku system edukacji w Polsce jest
taki, że mniej więcej jedna czwarta absolwentów szkół wyższych kończy kierunki
ekonomiczne. W tej sytuacji przyciąganie centrów finansowo-księgowych pomaga
zapewnić im miejsca pracy. Inwestorzy w BPO najchętniej wybierają kilka
największych ośrodków: Warszawę, Kraków, Wrocław. Jednak obecnie, gdy
rynek największych miast powoli się już zapełnia, tworzy się szansa dla
mniejszych ośrodków, które też mają problem ze studentami kończącymi szkoły
wyższe. Trzeba również pamiętać o wyjazdach sporej części absolwentów za
granicę. Tworzenie miejsc pracy związanych z nowoczesnymi międzynarodowymi
firmami, może pomóc ograniczyć w naszym kraju ten odpływ ludzi z wyższym
wykształceniem.
Siła procesów BPO/SSC polega na masowości usług. Tam się komasuje
usługi wielu klientów zewnętrznych albo wielu oddziałów jednej firmy, co
zmniejsza koszty. W związku z tym każde takie centrum zarabia na efekcie skali.
O rozwoju sektora biurowego decyduje także dostępność i konkurencyjność ceny
najmu nowoczesnej powierzchni biurowej oraz dostępność wykwalifikowanej siły
roboczej. Równie istotne jest dobre skomunikowanie lokalizacji, dostęp do
lotniska oraz sieci dróg. Nie bez znaczenia są również zachęty dla inwestorów
stosowane przez władze lokalne (np. specjalne strefy ekonomiczne, ulgi
podatkowe). Wykorzystanie tych przewag konkurencyjnych będzie miało
kluczowy wpływ na perspektywy rozwoju sektora usług biurowych w Polsce w
najbliższych latach.
Z badań ABSL, zrzeszającego większość dużych inwestorów w tym
sektorze wynika, że zagranicznych inwestorów i klientów przyciąga do polskich
centrów dobra jakość usług połączona z konkurencyjnym kosztem. Po branży
motoryzacyjnej, centra usług biznesowych to drugi pod względem zatrudnienia
sektor w którym zatrudnienie znalazło około 150 tys. osób i który obecnie rośnie
o około 10-20 procent rocznie, czyli w tempie, którego nie notuje żadna inna
gałąź polskiej gospodarki.
Należy podkreślić, że centra usług biznesowych w Polsce dbają także o
kompetencje przyszłych kadr. Z miejsc pracy, które powstaną w nowoczesnych
centrach usług biznesowych, nawet połowa może bowiem przeznaczona dla
absolwentów z niewielkim doświadczeniem zawodowym. Firmy z sektora
nowoczesnych usług biznesowych chcą pomóc uczelniom w dopasowaniu
absolwentów do potrzeb pracodawców. Znajomość języków obcych – nie tylko
4
Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3
angielskiego, wiedza na temat zarządzania projektami, znajomość podstawowych
programów MS Office, umiejętność komunikacji w wirtualnej przestrzeni oraz
otwartość na inne kultury – to niektóre z kluczowych kompetencji pracownika
sektora nowoczesnych usług biznesowych. Ich wykaz, który przygotował Związek
Liderów Sektora Usług Biznesowych ABSL – zrzeszający czołowych inwestorów z
tej branży – mają otrzymać na początku września polskie uczelnie oraz
Ministerstwo Nauki i Szkolnictwa Wyższego i Rzecznik Praw Absolwenta.
PYTANIA
1. Scharakteryzuj główne determinanty kształtujące podaż nowoczesnych
powierzchni biurowych w Polsce.
2. Scharakteryzuj główne czynniki kształtujące popyt na rynku nowoczesnych
powierzchni biurowych w Polsce.
3. Wyjaśnij w oparciu o tekst, w jakim stopniu podaż nowoczesnych
powierzchni biurowych przyczynia się do wzrostu atrakcyjności
inwestycyjnej Polski i przyciągania do kraju firm zagranicznych z sektora
nowoczesnych usług biznesowych.
4. Przestaw graficznie następujące sytuacje na rynku powierzchni biurowych:
a. Stan równowagi rynkowej,
b. Wpływ wzrostu popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe na
stan równowagi rynkowej i kształtowanie się wskaźnika pustostanów
c. Wpływ zwiększenie podaży powierzchni biurowej na biurowe na stan
równowagi rynkowej i kształtowanie się wskaźnika pustostanów
d. wzrost zatrudnienia w centrach nowoczesnych usług biurowych,
e. zastosowanie preferencji podatkowych dla firm zagranicznych,
f. wzrost liczby zagranicznych centrów usług biurowych w Polsce,
g. Spadek stawek czynszu za nowoczesne powierzchnie biurowe,
h. Spowolnienie aktywności budowlanej inwestorów na rynku
nieruchomości biurowych.
5. Zadanie w grupach: proszę podzielić grupę na parzystą liczbę zespołów,
które przygotowują prezentację na temat: „Perspektywy rozwoju sektora
nowoczesnych usług biurowych w Szczecinie a:
a. jego wpływ na wzrost atrakcyjności inwestycyjnej miasta,
b. przyciąganie firm zagranicznych z sektora nowoczesnych usług
biznesowych.
Na następnych zajęciach poszczególne zespoły przedstawiają swoje
prezentacje.
Po
prezentacjach
dyskusja
i
ocena
wypowiedzi
poszczególnych zespołów.
PRZYPISY


Mikroekonomia, red. D. Kopycińska, Wydawnictwo Volumina.pl,
Szczecin 2011, rozdz. III
Podsumowanie I półrocza 2014 roku na rynku nieruchomości
biurowych w Polsce, Raport Colliers International
5
Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3



Polska na tle Europy. Rynek biurowy w ujęciu 10-letnim, Raport
Knight Frank, www.knightfrank.com.pl/resources/
Sektor nowoczesnych usług biurowych w Polsce. Raport ABSL,
www.absl.pl/pl/repotrs
Przegląd rynku nieruchomości .Podsumowanie 2014 roku .Raport
Colliers Internacjonal, Polska – luty-2015
6