Reprywatyzacyjne uderzenie Reprywatyzacyjne uderzenie

Wygenerowano dnia 2016-09-19 dla loginu: K744366
prawnik
Dziennik Gazeta Prawna, 15 września 2016 nr 179 (4326)
B5
gazetaprawna.pl
Reprywatyzacyjne uderzenie
Mała ustawa reprywatyzacyjna
nie dość, że nie rozwiąże problemu
handlu roszczeniami dekretowymi,
to nie przewiduje odszkodowań dla
tych spadkobierców, którym miasto
odmówiło zwrotu nieruchomości
roszczenia
Anna Krzyżanowska
Patryk Słowik
[email protected]
Wchodząca w sobotę mała ustawa reprywatyzacyjna (właściwie: Ustawa o zmianie ustawy
o gospodarce nieruchomościami
oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy; Dz. U. z 2016 r.
poz. 1271 ze zm.) ma być rozwiązaniem wielu bolączek, które
spowodowały, iż postępowania
zwrotowe kojarzą się Polakom
z nielegalnym procederem.
Rzecz w tym, że hurraoptymizmu części sceny politycznej
wcale nie podzielają prawnicy.
Znajdują oni bowiem wiele regulacji, które uderzą w uczciwych uprawnionych.
– Ustawa ta, choć zyskała
miano małej ustawy reprywatyzacyjnej, w rzeczywistości
nie ma z reprywatyzacją wiele
wspólnego. Można powiedzieć,
że została uchwalona w interesie miasta stołecznego Warszawy oraz Skarbu Państwa – uważa Piotr Gołaszewski, prawnik
w praktyce nieruchomości kancelarii Domański Zakrzewski
Palinka.
I przypomina, że przyjęte
w niej rozwiązania zostały zaakceptowane przez Trybunał
Konstytucyjny w niedawno wydanym wyroku z 19 lipca 2016 r.
(sygn. akt Kp 3/15), co pozbawia praktycznego znaczenia
dyskusję nad jej konstytucyjnością. Nie oznacza to jednak,
że należy kończyć debatę nad
jej kształtem. Przyjęto bowiem
rozwiązanie daleko niedoskonałe. I nie chodzi wcale o to, że
brakuje dużej ustawy reprywatyzacyjnej.
– Mała ustawa rozwiązuje
część problemów związanych
z roszczeniami dekretowymi,
ale tworzy przy tym niestety
nowe – komentuje radca prawny dr Łukasz Bernatowicz, autor książki „Reprywatyzacja na
przykładzie gruntów warszawskich”.
Gorzej niż w dekrecie Bieruta
Największy problem związany z ustawą będzie dotyczył
odszkodowań. Nowe przepisy
wprost określają, że urzędnicy
będą mogli negatywnie rozpatrywać wnioski o zwrot nieruchomości, które zostały przeznaczone na cel publiczny. To
koncepcja co do zasady słuszna. Orzecznictwo sądów administracyjnych, z którego wynikało, że prywatny właściciel tak
samo zatroszczy się o szkołę czy
dom kultury, jak uczyni to gmina, w ostatnim czasie spotykało się ze zdecydowaną krytyką.
– Ale z drugiej strony ustawa
nie przewiduje w sytuacjach negatywnego rozpatrzenia wniosków jakichkolwiek odszkodowań. Posiada więc rozwiązanie
mniej korzystne niż to zawarte
w dekrecie Bieruta, gdzie o odszkodowaniach mowa już była
w przypadku gdy nieruchomości
nie można było zwrócić w naturze – podkreśla dr Łukasz Bernatowicz.
Dlatego też prawnicy dziwią
się, że trybunał, który niedawno
badał małą ustawę reprywatyzacyjną, nie uznał tego rozwiązania za sprzeczne z konstytucją.
W praktyce więc ścieżkę postę-
Ustawa ta
w rzeczywistości
nie ma
z reprywatyzacją
wiele wspólnego
powania w tych sprawach wytyczać będą sądy, do których odwołają się osoby, którym miasto
odmówi ustanowienia użytkowania wieczystego.
– Dochodzenie odszkodowania związanego z odmową
ustanowienia prawa użytkowania wieczystego może być
niezwykle trudne, a niekiedy
wręcz niemożliwe. Stąd pojawiają się już zapowiedzi skarg
do Europejskiego Trybunału
Praw Człowieka w Strasburgu – podkreśla mec. Piotr Gołaszewski.
Skala odmów może być znaczna. Nowe przepisy rozszerzają
bowiem katalog przesłanek, gdy
gmina może odmówić ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu na rzecz dawnych
właścicieli lub ich następców
prawnych.
– Według dotychczas obowiązującego dekretu Bieruta odmowa ustanowienia użytkowania
wieczystego na rzecz osób fizycznych następowała, w przypadku gdy korzystanie z gruntu przez następców prawnych
dawnych właścicieli nie dało
się pogodzić z przeznaczeniem
gruntu w aktualnym (na czas
wydawania decyzji o rozpatrzeniu wniosku dekretowego)
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz
w razie wcześniejszej sprzedaży
gruntu przez gminę lub ustanowienia na nim prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób
trzecich – wyjaśnia adwokat
Anna Maksymiuk z kancelarii
Gardocki i Partnerzy Adwokaci
i Radcowie Prawni.
I przypomina, że nowela przewiduje możliwość odmowy dodatkowo:
■ w przypadku przeznaczenia
lub wykorzystywania gruntu na cele publiczne (chodzi
o istniejące przedszkola, szkoły, szpitale itp.)
■ w razie zabudowy takiego
gruntu przez Skarb Państwa
lub gminę, której wartość
przewyższa znacznie wartość
zajętego na ten cel gruntu,
■ w razie odbudowy lub remontu budynków znajdujących się
na takim gruncie, a zniszczonych w czasie II wojny światowej więcej niż w 66 proc. oraz
■ w razie braku możliwości dokonania zgodnego z prawem
i ładem przestrzennym podziału nieruchomości, jeżeli
wniosek dekretowy dotyczy
tylko części gruntu.
Ustawa nic nie mówi jednak
na temat sytuacji tych, którzy nie mają szans odzyskania
nieruchomości w naturze. – We
wszystkich projektach ustaw dotyczących reprywatyzacji, a było
ich w Sejmie 17 na przestrzeni
27 lat, była jakaś forma rekompensaty – przypomina mec. Bernatowicz.
I dodaje, że aby zamknąć temat odszkodowań dla uprawnionych, którzy nie zaczęli się
starać o zwrot bądź są na początkowym etapie postępowania, można było chociażby
zaproponować bony reprywatyzacyjne, za które mogliby kupić akcje spółek Skarbu Państwa.
Przekręt na kuratora
Nowe przepisy zawierają jednak
także rozwiązania pożądane.
Kluczowe dotyczy procederu ustanawiania kuratorów dla
130-latków, co eksperci jedno-
znacznie od miesięcy nazywali
przekrętem na kuratora (Pisaliśmy o tym: „Prawo w służbie
złego”, DGP nr 63/2016).
– Dzięki niej rzeczywiście
nie będzie już możliwe nabycie roszczeń od kuratora reprezentującego rzekomo interesy
130-letniego byłego właściciela
nieruchomości – wskazuje dr
Łukasz Bernatowicz.
Wchodząca w życie nowela uniemożliwia ustanowienie
kuratora dla osoby, wobec której
istnieją przesłanki do uznania
jej za zmarłą. Inna sprawa, że
do tej pory sądy również mogły
nie ustanawiać kuratorów dla
długowiecznych uprawnionych,
których od lat nikt nie widział na
oczy. Rzecz w tym, że zgadzały
się na to, nie dostrzegając przepisu, który wprost by im pozwalał na polemikę z przychodzącym
do sądu prawnikiem.
Mała ustawa – przez obowiązek zbywania roszczeń w drodze aktu notarialnego – ma
także stać się tamą dla nieuczciwych handlarzy, którzy
potrafili nabyć roszczenia do
wartych miliony kamienic za
ułamek ich wartości. Jakkolwiek są pewne zastrzeżenia
do sformułowania wprowadzającego ten obowiązek art.
111a ustawy o gospodarowaniu
nieruchomościami, to sytuacja
powinna się poprawić.
Od 17 września bowiem
w przypadku umowy sprzedaży
m.in. praw i roszczeń określonych w dekrecie czy sprzedaży
prawa użytkowania wieczystego
ustanowionego w trybie art. 7
dekretu Skarb Państwa i miasto
Warszawa skorzystać będą mogły z prawa pierwokupu.
Jak częste będą to przypadki
– trudno wyrokować. Wiadomo jednak, że dziś wielu prawowitych właścicieli gruntów
warszawskich – zmęczonych
wieloletnimi walkami o zwrot
– decyduje się zbyć roszczenia
dekretowe za 10–15 proc. ich
wartości. Ale tu pojawia się też
pytanie: czy miasto, w przypadku gdy roszczenia będą nadal
sprzedawane poniżej wartości,
powinno mieć uprawnienie do
ich zakupu?
– Oczywiście, że ratusz nie
powinien być paserem, którymi dotąd byli handlarze roszczeniami. Założenie ustawy
jest takie, że już nikt więcej
nie przyjdzie do notariusza
z transakcją za 500 zł. Tylko
za np. 150 tys. – podkreśla dr
Bernatowicz.
©℗
Etap legislacyjny
Wchodzi w życie 17 września 2016 r.