Tylko spokojnie - Polska Federacja Rynku Nieruchomości

Wieżowiec przy Złotej 44 - w budowie.
Cena za metr 35 tyś. zł. Chętnych jest
więcej niż apartamentów.
Tylko spokojnie
Choć cenowe okazje na rynku nieruchomości właściwie się nie zdarzają, a dobrych ofert brak,
poszukującym nowego lokum radzimy zachować spokój i rozwagę. Ceny wciąż pną się w górę,
ale na szczęście coraz wolniej.
URSZULA SZYPERSKA
zaleństwo cen na rynku
mieszkaniowym słabnie. W Warszawie nowo
budowane mieszkania
kosztowały w marcu tyle samo
co w lutym. We Wrocławiu odnotowano nieznaczny spadek
cen (o 0,3 proc.). W Krakowie
był niewielki wzrost (o 2 proc.),
ale po dwumiesięcznej korekcie
w dół. Rynek zaczyna się uspokajać, chociaż nie wszędzie. - Nie
zwalnia tempa Poznań z rekordowym wzrostem cen przekraczającym w marcu 10 proc. W czołówce znalazło się także Trójmiasto,
w którym ceny poszły w górę
o 8,8 proc. - mówi Maciej Dymkowski z serwisu tabelaofert.pl.
Analitycy rynku unikają odpowiedzi na pytanie, o ile w tym
roku zdrożeją nowe mieszkania.
Ubiegłorocznego wzrostu, sięgającego w Krakowie, Wrocławiu,
Trójmieście 70 proc., żaden ekspert nie przewidział.
S
Firma doradcza CEE Property
Group porównała ceny mieszkań w największych polskich
miastach z przeciętnymi wynagrodzeniami i wyliczyła, że
mieszkaniec Krakowa kupi za
swoje zarobki zaledwie 0,36 m kw
mieszkania, a mieszkaniec Wrocławia - 0,39 m kw. Coraz bliżej
nam do rekordowo drogiego
Londynu, w którym wskaźnik
ten zatrzymał się na poziomie
około 0,35 m. Cenom mieszkań
w Krakowie i Wrocławiu niedaleko już do abstrakcyjnego dla
przeciętnego Polaka poziomu.
Jeśli wzrosną, na zbyt drogi towar nie będzie kupca. Nie jest
p r z y p a d k i e m , że w obydwu
miastach ceny zaczynają się już
stabilizować.
Warszawskie ceny też oszalały
(0,4 m kw. mieszkania za przeciętne wynagrodzenie warszawiaka). Zdaniem Macieja Dymkowskiego maksymalna średnia
cena dla Warszawy, którą kupujący mogą zaakceptować, wy-
nosi 9-9,5 tyś. zł. Tylko apartamenty w dobrych lokalizacjach
sprzedają się dobrze właściwie
bez względu na ceny.
Dla a m a t o r ó w m i e s z k a ń
w warszawskim wieżowcu Złota 44 cena 35 tyś. zł za metr nie
stanowi żadnej bariery. Chętnych
jest więcej niż apartamentów.
Na budowlanym rynku jest
w tym roku tyle niewiadomych, że z kupowaniem mieszkań, które mają powstać, związane jest coraz większe ryzyko.
Trzeba się liczyć z tym, że trudny
rynek odsieje kiepskich inwestorów. Dlatego doradzamy szczególną ostrożność. Zwłaszcza unikanie deweloperów nieznanych,
bez dorobku, wykorzystujących
boom budowlany, żeby zarobić
dużo i szybko. Ostrzegamy także
przed małymi spółdzielniami,
które działają jak deweloperzy,
ale pod wygodnym spółdzielczym szyldem. Z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wy-
nika, że trzeba pokryć wszystkie
koszty inwestycji, bez względu
na to, jakie one będą. W praktyce oznacza to, że nieuczciwy
inwestor może bezkarnie wziąć
za mieszkanie grubo więcej, niż
zapowiadał w umowie.
Za najsolidniejsze uważane
są firmy, które mają certyfikat
dewelopera (patrz: www.certyfikatdewelopera.pl). Ekspercka
kapituła sprawdziła stan ich
finansów, jakość inwestycji,
dynamikę sprzedaży. Takich
inwestorów jest jednak tylko
34, w tym dwie spółdzielnie.
Pozostałych trzeba prześwietlać samemu, co wymaga sporo
zachodu (patrz ramka).
Gotowe mieszkania oferują
dziś niemal wyłącznie agencje
nieruchomości. Miniony rok
także dla nich był wyjątkowo
gorący. Mieszkania z drugiej
ręki zdrożały nawet bardziej
niż kupowane od dewelopera lub spółdzielni. Pośrednicy
przyzwyczajeni są do tego, ^
Widok
z najdroższego w Polsce
apartamentowca
Rośnie, ale zwolniło
Średnie ceny m kw. nowych mieszkań w zł
Miasto
IV kw. 2005 IV kw. 2006 marzec 2007
Warszawa
4879
7354
Wrocław
3813
6648
7511
Kraków
4229
7201
7
Trójmiasto
3477
5851
6954
Poznań
b.d.
435f.
Łódź
b.d.
4436
b.d.-brak danych
^•że sprzedający przeceniają wartość swoich mieszkań,
ale w ostatnich miesiącach
ceny windują także kupujący.
W Gdyni ceny sprzedaży (transakcyjne) metra kwadratowego
były w ostatnim kwartale 2006 r.
0 około 500 zł wyższe od ofertowych, zgłoszonych przez sprzedających, a na początku tego
roku różnica sięgnęła 800 zł.
W Sopocie ceny transakcyjne
są wyższe od ofertowych już od
początku 2005 r. i metr mieszkania kosztuje ostatnio 8,5 tyś, zł
(według Pomorskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie
Nieruchomościami). Na każdą
ofertę jest kilku chętnych, kupuje ten, kto da więcej.
W Warszawie s p r z e d a j ą c y
mają największe apetyty. Ceny
metra przekroczyły 7 tyś. zł nawet w domach z wielkiej płyty.
Ale atrakcyjne mieszkania też
sprzedawane są na swego rodzaju licytacjach. Za metr kwadratowy z drugiej ręki płaci się
w Warszawie już średnio 9 tyś.
zł (według serwisu oferty.net)
1 stabilizacji jeszcze nie widać.
W Krakowie k u p u j ą c y nagminnie przebijali ceny w ostatnim kwartale ubiegłego roku.
- Teraz rynek lekko się uspokoił.
333
5004
Źródło: www.tabelaofert.pl
Pojawiło się wielu nowych inwestorów, zwiększyła się oferta
mieszkaniowa. Co jednak najważniejsze, mieszkania przestają być osiągalne. Przy obecnych
cenach klientom nie wystarcza
zdolności kredytowej - twierdzi
krakowski pośrednik Jacek Nowak. Średnia cena metra sięga
w Krakowie 7,9 tyś. zł (według
oferty.net).
Spokojniej jest także na
rynku wrocławskim, i tutaj
zwiększyła się oferta nowych
mieszkań w kameralnych budynkach. Również w mniej
kameralnych - mieszkania
w najwyższej w Polsce wieży mieszkalnej, j a k ą będzie
wrocławski Sky Tower (207 m
wysokości) - cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Nadal
szybko rosną jednak ceny metra
w Poznaniu i Łodzi (w minionym
kwartale - o ponad 20 proc.).
- Przy kupnie mieszkania radzę przywiązywać dużą wagę
do lokalizacji, która decyduje
o wartości nieruchomości-mówi
Janusz Schmidt, wiceprezydent
Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Gorączka zakupów sprawiła, że ceny wszędzie
poszły w górę i różnice między
Jak kupić
bezpiecznie?
• Sprawdzanie dewelopera
warto zacząć od Krajowego
Rejestru Sądowego. Dowiemy
się, czy nie trafiliśmy na niewypłacalnego dłużnika, czy firma
składa coroczne sprawozdania
finansowe, nie ma zaległości
podatkowych.
• Powinniśmy zażądać od
inwestora wypisu z księgi wieczystej (upewnimy się, czy jest
właścicielem gruntu, czy działka nie jest obciążona hipoteką).
• Warto zażądać pokazania
pozwolenia na budowę (nie
dotyczy to rezerwacji, przyjmowanych zwykle przed otrzymaniem pozwolenia).
• Warto również obejrzeć
domy, które inwestor już zbudował, zapytać o opinie mieszkańców. Opinie o inwestorach
można też znaleźć w Internecie.
• Umowa przedwstępna z deweloperem powinna być
zawarta w formie aktu
notarialnego. Ze zwykłej pisemnej umowy inwestor może się
wycofać pod błahym pretekstem. Nam zwróci pieniądze,
a mieszkanie sprzeda (drożej)
komu innemu.
• Nasze pieniądze będą bezpieczne, jeśli będziemy je wpłacać na rachunek powierniczy.
Bank wypłaci je deweloperowi
albo po przeniesieniu na nas
własności mieszkania (rachunek
zamknięty), albo stopniowo, po
zakończeniu kolejnych etapów
budowy (rachunek otwarty).
Niestety, niewielu inwestorów
stosuje takie rozwiązanie.
dobrymi i gorszymi dzielnicami zostały w jakimś stopniu
zatarte. Ale metr mieszkania w
kamienicy przy ul. Floriańskiej
w Krakowie nadal oferowany
jest za 20 tyś. zł, a w Nowej Hucie za 5,4 tyś. zł. Mocno także
różnicują ceny deweloperzy. Za
metr mieszkania w Śródmieściu
stolicy biorą średnio 14 tyś. zł,
a w podwarszawskiej Wesołej
-4 tyś. zł. Oczywiście, standard
domówznacznie się różni. Grunty śródmiejskie są najdroższe
w Polsce, ale w cenę wliczony
jest także prestiż lokalizacji.
Blokowiska też nie stracą na
wartości, jeśli stoją przy dobrych
ulicach (a w Warszawie także w
pobliżu metra). Stare domy mają
również zaletę, która dziś nie jest
doceniana, a według pośredników powinna się liczyć: dobry
widok z okna. W wielu starych
osiedlach są drzewa i krzewy, w
nowych zieleń została zredukowana do trawnika nad podziemnym garażem.
Pośrednicy przewidują, że
wkrótce t r a f i do sprzedaży
znaczna część mieszkań, których kupno było inwestycją.
Wynajmowanie ich jest mało
opłacalne (czas zwrotu kapitału
przekroczył już 20 lat) i w dodatku ryzykowne, bo pozbywanie
się niepłacącego lokatora może
potrwać kilka lat. Dopóki ceny
metra szybko rosły, właściciele
zwlekali ze sprzedażą. W tym
roku dużych wzrostów już się
nie przewiduje. Według wszelkiego p r a w d o p o d o b i e ń s t w a
z drugiej ręki będzie się kupowało zarówno mieszkania stare jak i zupełnie nowe, które
trudno nazwać używanymi, bo
często nie zostały jeszcze wykończone.
W tym roku warto kupować
domy - twierdzą pośrednicy
w handlu nieruchomościami.
Są relatywnie tanie, bo w ostatnich latach zdrożały na ogół
nieznacznie. W ubiegłym roku
był to już wzrost 10-proc., ale
na tle galopujących cen mieszkań i d z i a ł e k budowlanych
- nadal nieduży. W rezultacie
dom z drugiej ręki o powierzchni 150-200 m kw. można kupić
w podwarszawskim Legionowie,
wMysiadle, Markach za około pół miliona złotych (oferty:
www.krn.pl). Tyle samo płaci
się deweloperowi za 60-metrowe mieszkanie w Warszawie.
Marzenia o własnym domu
mają dziś mocne uzasadnienie
ekonomiczne.
^-
Stare - nowe - droższe.
Projekt odrestaurowania
kamienicy przy ul. Mokotowskiej w Warszawie.
Społeczne, czyli jakie
Rząd chce, żeby preferencyjną 7-proc. stawką VAT objęte zostały od
1 stycznia 2008 r. mieszkania o powierzchni do 120 m kw
i domy o powierzchni do 220 m kw. Rada Ministrów przyjęła
wreszcie założenia do definicji budownictwa społecznego, uzgadniane przez Ministerstwa Finansów i Budownictwa od ponad roku.
Unia Europejska zgadza się, żeby kraje członkowskie wprowadzały
w takim budownictwie preferencyjne stawki VAT. Z końcem 2007
r. wygasają przepisy przejściowe, pozwalające na stosowanie w
polskim budownictwie mieszkaniowym stawki 7-proc. Dlatego
definicja budownictwa społecznego i związane z nią zmiany w
ustawie o podatku VAT są niecierpliwie wyczekiwane. Preferencyjną
7-proc. stawką objęte zostaną także remonty elewacji domów, dachów, instalacji, klatek schodowych w budynkach wielorodzinnych.
Szczegółowy wykaz takich robót przygotuje resort budownictwa.
Remonty muszą być jednak wykonywane przez firmy budowlane.
Także domy objęte będą preferencyjną stawką VAT tylko wtedy, jeśli
zostaną zbudowane przez firmę (wyklucza to system gospodarczy).
^ Oczywiście stare domy
wymagają zwykle remontów,
co oznacza dodatkowe wydatki
i sporo kłopotów. Z wykonawcą większych napraw trzeba
się umawiać z co n a j m n i e j
półrocznym wyprzedzeniem.
Brakuje niektórych materiałów
budowlanych, chociaż przy remontach jest to znacznie mniej
dotkliwe niż w budownictwie.
Kto nie chce sobie brać tych
kłopotów na głowę, może kupić
nowy dom. Deweloperzy budu-
ją ich coraz więcej na obrzeżach
miast. Wtedy będzie j e d n a k
dużo drożej. W podwarszawskim Józefowie płaci się deweloperowi za metr domu 4,9 tyś.
zł, w Rogalinie koło Poznania
- 3,3 tyś. zł (z działkami). Metr
mieszkania w mieście kosztuje
tylko o 60 proc. więcej.
Przy takich cenach niewiele
powstawałoby w Polsce domów
jednorodzinnych, tymczasem
stanowią one połowę budowanych mieszkań. Rzecz w tym,
że ogromna większość powstaje
bez pośrednictwa deweloperów.
A także bez zlecania firmom budowlanym wykonawstwa pod
klucz. Buduje się na ogół systemem gospodarczym, zatrudniając ludzi do kolejnych robót
(często na czarno).
Analityk Open Finance Emil
Szweda wyliczył, że 150-metrowy
dom o prostej konstrukcji, postawiony systemem gospodarczym
na tysiącmetrowej działce w odległości 30 km od centrum miasta
może kosztować około 400 tyś. zł
(przy obecnych cenach materiałów). - Bezsprzecznie jest to
najtańszy sposób na własny kąt,
porównywalny z kosztem zakupu
50-metrowego mieszkania wWarszawie, Krakowie czy Wrocławiu
- twierdzi Szweda.
Domy budowane systemem
gospodarczym nie zostały zaliczone do budownictwa społecznego, które ma być objęte
7-proc. stawką VAT (patrz ramka). Pozostaje nadzieja, że minister budownictwa przekona rząd
i parlament do utrzymania po
l stycznia 2008 r. możliwości odzyskiwania części podatku VAT
na materiały budowlane (czyli
różnicy między stawkami 22
i 7 proc.). Drożejące materiały
i wysoki VAT to byłaby siła złego
na budujących sobie domy.
Ten rok zapowiadał się obiecująco. Pozwolenia na budowę ponad 160 tyś. mieszkań, wydane
w minionym roku (o 38,5 proc.
więcej niż w roku poprzednim),
oznaczają bogatszą ofertę rynkową. Pogoda była tej zimy łaskawa, sezon budowlany trwa
non stop. Szkopuł w tym, że nie
bardzo można te atuty wykorzystać. Na budowach brakuje nie
tylko ludzi, ale i podstawowych
materiałów.
- Na cegłę trzeba się zapisywać,
z odbiorem w lipcu, sierpniu.
Ale niektórzy sprzedali już cala
tegoroczną produkcję - mówi
Andrzej Rej, prezes Krajowego
Zrzeszenia Producentów Materiałów Budowlanych Cerbud.
Jeszcze niedawno właściciele
małych cegielni likwidowali je
albo zadłużali się, żeby utrzymać się na rynku zawalonym
tanią cegłą. Teraz przyjmują zapisyjakwczasachPRL. Dopiero
za dwa-trzy miesiące, kiedy zacznie się sprzedaż cegły wypalonej w ty m roku, niedobory będą
mniej dramatyczne.
- Najbardziej brakuje materiałów ściennych - potwierdza
Mirosław Ziółek, doradca z hurtowni Kwapisz i Spółka. -Jeśli
do którejś hurtowni dotrze dostawa ceramicznych pustaków,
firmy budowlane prześcigają się
w przebijaniu ceny. Dziś płaci się
za pustaki dwa - trzy razy więcej
niż na początku tego roku.
Braki materiałów zaczęły
się już minionego lata. Firmy nie bardzo się jednak śpieszą ze zwiększeniem produkcj.
Na razie informują, że planują
inwestycje (np. Lafarge Cement
SA i Xella Polska, producent
bloczków Ytong i Silka). Albo dopiero się nad nimi zastanawiają,
jak Rockwool, producent wełny
mineralnej. Chociaż hurtownie
zamawiają już wełnę z półrocznym wyprzedzeniem. Szybko
rosną tylko ceny. W ubiegłym
roku cegła zdrożała o 20-70
proc., styropian o 40 proc., cement o 20 proc.(według Polskich
Składów Budowlanych).
Ciepła zima sprawiła, że producenci materiałów nie zdążyli
zrobić zapasów, które zwykle
trafiają do handlu na wiosnę
i ceny jeszcze bardziej wzrosły
(cegłyśredniookolejne lOOproc.,
styropianu o 20 proc.). - Za trzy
miesiące sytuacja się unormuje,
kominy cenowe znikną - przewiduje Mirosław Ziółek. - Większość materiałów będzie jednak
nadal drożała. Prawie wszyscy
producenci zawiadomili nas, że
podniosą ceny o 7-10 proc.
Więcej trzeba także płacić
budowlanym, którzy należą do
najliczniej emigrujących grup
zawodowych. Firmy wyrywają
sobie pracowników. Najbardziej skutecznym argumentem
są większe pieniądze i w Warszawie stawki za godzinę pracy
sięgają już 30-45 zł.
Stałym problemem jest brak
terenów pod budowę domów.
Planami zagospodarowania
przestrzennego objęto zaledwie
kilkanaście procent gruntów
miejskich, za które w rezultacie
trzeba słono płacić. Z kolei na
terenach bez planu deweloper
zabiega o pozwolenie na budowę często kilka lat. - Winę za
wysokie ceny mieszkań ponoszą
również rządzący, którzy nie
zrobili nic, żeby zmienić prawo
utrudniające inwestycje- twierdzi Kazimierz Kirejczyk, prezes
firmy doradczej Reas.
Także, jak sugerują pośrednicy, w tym roku warto kupować
gotowe domy z drugiej ręki.
Zwłaszcza w dobrym stanie, wymagające kosmetycznych tylko
napraw.
URSZULA SZYPERSKA