Prywatni inwestorzy na dworcach PKP

dossier REAL ESTATE
Prywatni inwestorzy
na dworcach PKP
W Polsce jest ok. 2,6 tys. dworców,
z czego jedynie ok. 1000 jest rzeczywiście użytkowanych. 83 mają status tzw.
dworców strategicznych, i to one będą
remontowane (rewitalizowane) w pierwszej kolejności. Grupa PKP kontynuuje
także przekazywanie dworców samorządom. Trafi do nich ok. 1000 obiektów
(proces ten zakończono już w przypadku
ponad 100 budynków), a ok. 150 zostanie
sprzedanych na inne cele niż kolejowe.
Wszystkie te działania są jednak niewystarczające, PKP planują więc finansowe zaangażowanie w sprawę rewitalizacji dworców inwestorów prywatnych.
Stan techniczny polskich dworców, delikatnie mówiąc, znacznie odbiega od europejskich
standardów. Dla PKP szansą może być zainteresowanie partnerów prywatnych
inwestowaniem w kolejowe obiekty. Korzyści są obiecujące dla obu stron
Rafał Trusiewicz, dr Łukasz Gruszczyński
W projekcie PPP partner prywatny jest
stroną, która zazwyczaj ponosi finansowe
ryzyko jego niepowodzenia
dr Łukasz Gruszczyński, LL.M, prawnik w kancelarii Trusiewicz Siwko
Zgodnie z jej zapisami podmiot publiczny (w pojęciu tym mieszczą się także Polskie Koleje Państwowe) zwykle
wnosi do wspólnego przedsięwzięcia określony składnik majątkowy (najczęściej jest
to nieruchomość), ale może także partycypować w jego kosztach. Z kolei partner
prywatny realizuje całe przedsięwzięcie
W stolicy Wielkopolski PKP wspólnie z węgierskim inwestorem TriGranit planują budowę
zintegrowanego centrum komunikacyjnego z nowym dworcem kolejowym i autobusowym
I
mpulsem do intensyfikacji prac
rewitalizacyjnych obiektów dworcowych było przyznanie Polsce
i Ukrainie praw do organizacji mistrzostw Europy w piłce nożnej Euro
2012. W ramach przygotowań do tej imprezy Grupa PKP przedstawiła plan
prze­budowy lub remontów tych, które
będą miały znaczenie przy obsłudze gości przyjeżdżających na mistrzostwa.
Lista ta obejmuje m.in. obiekty we Wro­
cławiu, Krakowie, Warszawie (Warszawa
Centralna, Zachodnia i Wschod­nia), Ka­
towicach i Poznaniu.
96 forbes 06 | 10
Jedną z głównych przyczyn obecnego
stanu dworców jest chroniczne niedoinwestowanie infrastruktury kolejowej,
wynikające nie tylko z ograniczenia wydatków budżetowych, ale też zadłużenia
Grupy PKP (ok. 400 mln zł zobowiązań
rocznie). Stąd wynika konieczność szukania środków na finansowanie inwestycji z innych źródeł.
Na przykład przebudowa krakowskiego dworca zostanie zrealizowana z funduszy unijnego Programu Operacyjnego
Infrastruktura i Środowisko. Inny charakter ma inwestycja w Katowicach,
gdzie PKP zawarły już porozumienie
z władzami miasta i inwestorem prywatnym (hiszpańska grupa deweloperska
Neinver), na mocy którego powstanie
nowa stacja kolejowa połączona z centrum handlowym. W podobny sposób
mają być zrealizowane inwestycje w Poz­
naniu i Warszawie Zachodniej.
Niezależnie od tych działań rząd przy­
jął plan rewitalizacji dworców i w 2010
roku przekazał na ten cel ok. 350 mln
złotych. Wystarczy to jednak na remonty zaledwie 23 obiektów (m.in. w Brzegu,
Płocku i Gliwicach).
FoT.: pkp sa; materiały prasowe; shutterstock.com
Nowy dworzec kolejowy Katowice Osobowa ma być połączony z dworcem autobusowym oraz centrum handlowo-biurowym. Za realizację projektu odpowiadają PKP i hiszpańska grupa deweloperska Neinver
Dotyczy to m.in. obiektów w Łodzi,
Sopocie i, być może, także w Gdańsku.
Biorąc pod uwagę, że wszystkie znajdują
się w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach,
oferta może spotkać się ze sporym zainteresowaniem.
W polskim systemie prawnym istnieje
kilka mechanizmów pozwalających na
współpracę podmiotów publicznych z inwestorami prywatnymi. Przede wszystkim należy tu wspomnieć o Ustawie z 19
grudnia 2008 r. o par tnerstwie publiczno-prywatnym (DzU z 2009 r., nr 19,
poz. 100).
oraz zapewnia jego
finansowanie.
W konsekwencji
partner prywatny jest
stroną, która zazwyczaj ponosi finansowe ryzyko niepowodzenia
projektu (i utraty wniesionego wkładu
pieniężnego). W zamian ma możliwość
pobierania tzw. pożytków, czyli dochodów
ze zrealizowanej inwestycji (np. czynsze
z wynajmu powierzchni handlowych wybudowanych w ramach inwestycji, dochody
ze sprzedaży jej części).
Typowym modelem PPP jest schemat
BOT (build, operate and transfer), w któ-
rym partner prywatny odpowiada za
realizację przedsięwzięcia, jego zarządzanie, a po upływie określonego czasu – za
przekazanie partnerowi publicznemu.
Innym schematem jest DBFO (design,
build, finance and operate), w którym
partner prywatny – oprócz wymienionych obowiązków – jest również zobowiązany do zaprojektowania całej inwestycji.
Współpraca partnera prywatnego
z publicznym może mieć charakter zinstytucjonalizowany w formie specjalnie
powołanej spółki, która realizuje przedsięwzięcie (partnerzy występują tu jako
wspólnicy), z tym że cel i przedmiot jej
działalności nie może wykraczać poza
zakres określony umową o partnerstwie
publiczno-prywatnym. Inwestycja może
być także prowadzona w sposób bezpośredni, bez powołania do życia spółki
celowej przez samych partnerów na podstawie umowy o PPP.
Inna możliwość wspólnych działań
inwestycyjnych istnieje w ramach usta­
wy z 9 stycznia 2009 r. o koncesji na roboty budowlane lub
usługi (DzU z 2009 r. nr
19, poz. 101). Jej postanowienia przewidziane są jednak tylko dla
mniej skomplikowanych projektów (np.
budowa parkingu),
w których warunki
współpracy partnerów
są obwarowane licz­nymi
ograniczeniami.
Umowa takiej koncesji musi
zawierać m.in.: sposób wynagrodzenia
koncesjonariusza, wskazanie i podział
ryzyka, warunki i zakres ubezpieczeń
wykonywania przedmiotu koncesji, tryb
i warunki rozwiązywania sporów związanych z realizacją umowy. Ponadto
przepisy regulujące okres pobierania pożytków określają, że w przypadku inwestycji budowlanej nie powinien on być
dłuższy niż 30 lat, podczas gdy w raforbes 06 | 10 97
dossier REAL ESTATE
Początki zostały już zrobione
Mimo wielu niedoskonałości perspektywy
Obecnie we współpracy Grupy PKP
z samorządami i inwestorami prywatnymi
realizowanych jest kilka projektów.
współpracy podmiotów publicznych
Katowice: To najbardziej zaawansowany
projekt, dotyczy budowy zintegrowanego
centrum komunikacyjno-handlowego
(ponad 50 tys. mkw. powierzchni handlowej
i biurowej) z dworcem kolejowym Katowice
Osobowa i przejazdowym dworcem
autobusowym. W okolicach powstanie także
nowy układ drogowy. Inwestycja realizowana
we współpracy z miastem Katowice
i hiszpańskim deweloperem Neinver ma
rozpocząć się w tym roku i zakończyć pod
koniec roku 2013. Projekt będzie prowadzony
przez spółkę celową, w której udziałowcami są
(przez spółki pośrednie) PKP SA i Neinver.
Wkładem wspólników jest nieruchomość
z dworcem (PKP) i środki pieniężne (Neinver).
Sam dworzec zostanie wyodrębniony prawnie
z kompleksu handlowego i przekazany
nieodpłatnie na rzecz PKP. Po sfinalizowaniu
inwestycji pozostała część nieruchomości
będzie sprzedana inwestorowi
zewnętrznemu, a ewentualne zyski
podzielone między wspólników.
Poznań: W mieście powstanie zintegrowane
centrum komunikacyjne z nowym dworcem
(kolejowym i autobusowym), połączone
z Poznańskim Szybkim Tramwajem, a także
kompleks handlowo-biurowy. Inwestycja
ma być prowadzona przez dwie spółki celowe,
których udziałowcami będą węgierski
deweloper TriGranit i PKP SA. Projekt zakłada,
że PKP wniosą do spółki grunty, uzyskując
w zamian nowy dworzec oraz partycypacje
w ewentualnych zyskach ze sprzedaży części
handlowo-usługowej. TriGranit zapewnia
finansowanie i niezbędne doświadczenie.
Warszawa: W miejscu dworca Warszawa
Zachodnia ma być zrealizowana inwestycja
przy współudziale francuskiej spółki
deweloperskiej Nexity. Strony planują budowę
nowego dworca i budynków biurowych
o powierzchni ok. 50 tys. mkw., a także hotel
i parking. Wstępne porozumienie podpisano
w kwietniu 2009 r., a obecnie negocjowane
są szczegóły umowy inwestycyjnej.
PKP mają wnieść do spółki celowej
nieruchomość gruntową, a Nexity – zapewnić
finansowanie inwestycji i poprowadzić cały
proces od strony technicznej.
Po wybudowaniu kompleksu dworzec
zostanie przekazany PKP, a zyski
z komercjalizacji pozostałej części
podzielone między partnerów.
98 forbes 06 | 10
z prywatnymi oceniamy jako obiecujące
Rafał Trusiewicz, LL.M, radca prawny w kancelarii Trusiewicz Siwko
mach Ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym partnerzy mają możliwość
bardziej elastycznego kształtowania wzajemnych relacji.
wionego nad takim terenem. Jedyną możliwością jest 30-letnia dzierżawa, co pry­
watnego inwestora nie satysfakcjonuje.
Obecnie w Sejmie trwają prace nad wprowadzeniem takiej instytucji do polskiego
Polskie prawo dopuszcza również reali- porządku prawnego.
zację wspólnych projektów inwestycyjProblemem jest także konieczność
nych w oparciu o generalne zasady, podporządkowania się obowiązkom wyczyli postanowienia kodeksu cywilnego nikającym z ochrony konserwatorskiej
i kodeksu spółek handlowych, przez np. (wiele dworców to budynki zabytkowe)
zawiązanie przez partnerów spółki ce- oraz wykluczenie gruntów kolejowych
lowej i realizacje inwestycji za jej po- jako tzw. terenów zamkniętych z zakreśrednictwem z pominięciem rygorów su miejscowych planów zagospodarowaPPP. Przedmiot działalności takiej spół- nia przestrzennego.
ki musi jednak mieNastępną prześcić się w zakresie
szkodą jest stosunzadań danego podkowo mała wiedza
miotu pu­blicz­nego.
o korzyściach, jakie
W przypadku gmin
dają ustawy o PPP
granice takie wyznai koncesjach. Pod­
czają przepisy ustaw
mioty publiczne nie
o samorządzie gminmają doświadczenia
nym oraz o gospodarw stosowaniu wynikających z nich
ce komunalnej.
Projekty rewitamoż­liwości, a sama
lizacyjne dworców
procedura postępozachodnia zmieni oblicze wania nie należy do
kolejowych należą
do wyjątkowo skom­
najprostszych. Nie
ma również przyplikowanych przedsięwzięć. Wśród ty­
kładów z praktyki,
bo podczas obowiąpowych przeszkód
trzeba tu wymienić
zywania poprzedzwykle nieureguloniej ustawy o PPP
powierzchni biurowej, a także hotel
wany stan prawny
(z 2005 r.) nie zrealioraz parking zaplanował w nowym
nieruchomości, na
zowano żad­nych pro­
których znajdują się
jektów.
kompleksie dworca Warszawa
kolejowe bu­dynki,
W nowej wpraw­
Zachodnia francuski deweloper Nexity
oraz problem braku
dzie zrezygnowano
istnienia tzw. własności warstwowej.
z wielu obowiązków nałożonych na partZgodnie z polskim prawem wszystko, nerów (np. przy formalnej ocenie ryzyka),
co znajduje się nad lub pod torami kolejo- ale nadal brakuje ustalonych dobrych
wymi (np. budynki), dzieli los prawny praktyk jej stosowania.
Mimo tych niedoskonałości perspekgruntów, na których są one zlokalizowane (ich właścicielem często jest zarządza- tywy współpracy podmiotów publiczjąca siecią kolejową spółka PKP PLK). nych z prywatnymi oceniamy jako obieInnymi słowy, prywatny inwestor prak- cujące. Konieczne jest jednak rozpropatycznie nie ma żadnych szans na uzyska- gowanie tej formuły wśród potencjalnie prawa własności do budynku posta- nych partnerów.
50
tys. mkw.
FoT.: pkp sa; materiały prasowe; shutterstock.com
FAKTY I LICZBY