Ustalenie momentu powstania przychodu podatkowego z tytułu

Ustalenie momentu powstania przychodu podatkowego z tytułu najmu lub dzierżawy
Wpisany przez Joanna Patyk
Warto wiedzieć, jak w praktyce nie popełnić błędu przy rozpoznawaniu tego momentu.
Stan faktyczny
W trakcie audytów podatkowych zdarzają się przypadki błędnego rozpoznawania momentu
powstania przychodu z tytułu umów najmu lub dzierżawy. Sytuacja taka powstaje wówczas, gdy
strony w umowie najmu (dzierżawy) określiły np.: „Wynagrodzenie z tytułu najmu będzie płatne
z dołu w ciągu 7 dni od daty wystawienia faktury. Faktura jest wystawiana w ciągu 7 dni po
zakończeniu miesiąca, za który czynsz przysługuje". Na podstawie takiego zapisu umownego
Wynajmujący po zakończeniu miesiąca wystawia fakturę za miesiąc poprzedni z terminem
zapłaty wynoszącym 7 dni. I tak np. czynsz za styczeń płatny jest w lutym na podstawie faktury
wystawionej 5 lutego. Do przychodów podatkowych zostaje zaewidencjonowana faktura z
dniem jej wystawienia.
Przepisy prawne
Podstawowe znaczenie dla omawianego przypadku ma to, iż obecnie w odmienny sposób
została uregulowana kwestia momentu powstania obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o
podatku od towarów (dalej: UVAT) oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych
(dalej: UPDOP) i ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: UPDOF). Ta
rozbieżność nie zawsze jest jednak zauważana przez podatników.
Zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 4) UVAT w przypadku umów najmu (dzierżawy) obowiązek
podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z
upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.
1/4
Ustalenie momentu powstania przychodu podatkowego z tytułu najmu lub dzierżawy
Wpisany przez Joanna Patyk
Przykładowy zapis umowy jest więc zgodny z przepisami UVAT i w naszym przykładzie
obowiązek podatkowy w UVAT powstanie w lutym (najpóźniej 12 lutego).
Takiego trybu postępowania nie można jednak automatycznie stosować do określenia momentu
uzyskania przychodu z najmu (dzierżawy). Ustawy podatkowe w art. 12 ust. 3a UPDOP oraz w
art. 12 ust. 1e UPDOF w odmienny sposób niż UVAT uregulowały omawianą kwestię. Zgodnie
bowiem z powyższymi przepisami (są one identyczne): „Jeżeli strony ustalają, że usługa jest
rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień
okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz
w roku".
Z brzmienia powyższych przepisów w sposób niebudzący wątpliwości wynika, iż dniem
uzyskania przychodu w przypadku czynszu najmu jest ostatni dzień miesiąca, za który czynsz
przysługuje.
Wnioski i konkluzje
Z uwagi na powyższe w omawianym przykładzie podatnik nieprawidłowo ewidencjonuje
wystawiane faktury na potrzeby podatku dochodowego. Pomimo wystawiania faktury po
zakończeniu miesiąca, za który czynsz przysługuje (luty) kwotę czynszu należy zaliczyć bowiem
do przychodów podatkowych stycznia.
2/4
Ustalenie momentu powstania przychodu podatkowego z tytułu najmu lub dzierżawy
Wpisany przez Joanna Patyk
W celu poprawnego ewidencjonowania przychodów z tytułu najmu (dzierżawy) w omawianym
przypadku podatnicy mają do wyboru dwa rozwiązania praktyczne.
Po pierwsze, strony umowy mogą w drodze aneksu zmienić stosowne postanowienia poprzez
określenie, iż czynsz jest płatny na podstawie faktury wystawionej w miesiącu, za który
przysługuje. W takim przypadku następuje faktyczne przyspieszenie zapłaty czynszu oraz
dostosowanie unormowań umownych do PDOP (lub PDOF). Skutkiem omawianej zmiany jest
jednak przyspieszenie w zapłacie podatku VAT. W naszym przykładzie, faktura wystawiona 7
lutego za styczeń podlega rozliczeniu do dnia 25 marca. W przypadku zmiany umowy: faktura
wystawiona w styczniu podlega rozliczeniu do dnia 25 lutego.
Po drugie, strony umowy mogą pozostawić dotychczasowe zapisy umowy. W takim przypadku
wynajmujący (wydzierżawiający) do ewidencji podatku dochodowego przychód z tytułu najmu
wpisywać będzie w ostatnim dniu miesiąca, za który czynsz przysługuje. Podatek VAT podatnik
będzie rozliczać natomiast według faktury wystawionej po jego zakończeniu na
dotychczasowych zasadach.
Z uwagi na fakt, iż w pierwszym przypadku następuje przyspieszenie rozliczenia podatku VAT
od wystawionej faktury (co jest niekorzystne dla podatnika) w celu optymalizacji podatków
zalecane jest zastosowanie drugiego rozwiązania.
Oczywiście pierwsze rozwiązanie jest również możliwe do zastosowania, jednakże jest ono
mniej korzystne dla podatników z przyczyn wskazanych powyżej.
3/4
Ustalenie momentu powstania przychodu podatkowego z tytułu najmu lub dzierżawy
Wpisany przez Joanna Patyk
4/4